【编者按】

  “仙”是香港人对英语“cent”(分)的音译。仙股就是 指其价格已经低于1元，因此只能以分作为计价单位的 股票。仙股之说，最初源于香港的股市，是特指市值跌至1元以下的股票，在英语中被称为penny stock。

  2018 年，港股市场“马太效应”明显，出现一大批仙股， 其中不乏地产公司。房地产一直以来备受港资追捧，这些房企为何沦为仙股？乐居财经特此推出独家策划——仙股传系列，针对筛选出的代表性地产仙股和准仙股，逐一剖析，深入解读。

  乐居财经 梁争誉 发自香港

  头顶“中国最大的地下商城运营商及开发商”光环，人和商业一路坠落。

  人和商业用17年时间，构建了庞大的地下商城王国。短暂的喜悦后，连亏5年，股价更是长期在1港元以下徘徊。

  2008年，人和商业曾逆势登陆香江，成功募资34亿元；2018年，人和商业重金招揽资管老将王岩，能否绝地翻盘？

  防空洞神话落幕

  人和商业控股有限公司（01387.HK，以下简称“人和商业”）由戴永革家族创立。

  1980年以来，根据《中国人民防空法》等相关规例，中国政府鼓励私人及外资参与发展地下防空工程。政府有权在战时接管人防工程，且无须支付任何代价。但在和平时期，投资者可使用及管理人防工程，并取得由此产生的利益，包括出租、转让设施内的商铺经营权。

  戴永革瞄上了这块蛋糕——城市核心商圈交通要道下的人防工程。

  1991年11月，首个商业用途的哈尔滨地下人防工程“地一大道”一期动工，建面约15920平米，主营女装、时装服饰的批发和零售等业务。戴氏通过出租商铺或转让经营权的方式获得商业回报，这被业内称为“防空洞”模式。

  1992年1月，人和商业前身——哈尔滨人和公司由香港和斯有限公司及哈尔滨南防公司投资成立，负责开发经营该项目。

  随后，人和商业开始在全国各地复制推广“防空洞”模式。截至2008年上市之际，哈尔滨地一大道已开业三期，广州项目一期也已开业。据了解，广州地一大道总投资4.39亿元，约为哈尔滨三期项目总和的2倍。

  2008年，在金融风暴席卷全球之际，人和商业逆势登陆香江——10月22日，人和商业在港交所挂牌，成功募资33.9亿元。其时，戴永革家族所持股份市值超过百亿港元，在2008福布斯和胡润中国富豪榜上排名第225位和第68位。

  截至2008年底，人和商业在天津、南昌、武汉、深圳、郑州等城市取得10个项目的批文，总建面超过130万平米。同年，人和商业实现营业收入30.50亿元，同比暴涨724%。

  成也萧何，败也萧何。

  由于人防工程的经营权和所有权分离，地下商铺并没有产权，再加上商场运营能力不佳，自2010年起，人和商业营业收入急剧下滑。

△数据来源：人和商业历年财报

  根据2010年度报告披露数据，人和商业实现收入约11.42亿元，同比下跌72.54%。其中，转让经营权的收入由2009年的40.34亿元下跌75.5%至9.88亿元。

  “人防工程没有土地使用权，在法律上并没有安全保证，而且在三四线城市，消费者对于地下商业的接受程度并没有一线城市那么高，导致投资者对于人和商业在三线城市的商铺购买热情降低。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利在接受经济观察报对话时表示。

  2013年起，人和商业多个项目停滞和延期。据2014年度报告，包括重庆、辽宁锦州、广东东莞在内的多个原计划于2012年完工的项目，被调整延期至2014年。但事实上，在储备项目、在建项目的名单上，前述项目赫然在列。

  自2011年起，人和商业股价长期在1港元以下徘徊，沦为“仙股”。戴永革创立的“防空洞”造富神话正在落幕。

  去地产断臂求生

  “防空洞”神话破灭，人和商业连亏5年，在2016年达到峰值，亏损约146亿元。也是这一年，由于巨额债务压顶，戴永革不得不甩卖地下商城物业，断臂自救。

△人和商业“大V”形亏损路径  

  2016年2月，人和商业公告称，以招标的方式出售包括23栋已落成商城、11栋在建商城、10栋规划商城在内的44栋物业，招标最低价10亿美元。与此同时，人和商业还与戴永革控制下的盛诺有限公司签署备用协议——如若招标失败，盛诺将接手这个烫手山芋。

  没有任何悬念。招标失败，戴永革左手倒右手成了接盘侠。救命钱到账后，人和商业即动用6.37亿美元偿还数笔贷款。经过这一轮倒腾，人和商业全部有关商城业务的经营运作被界定为“终止经营业务”，地产业务“清盘”。

  草蛇灰线，伏脉千里。在多年亏损的阴影下，转型早已被提上案头，人和商业一只脚伸到了农产品批发领域。

  2015年6月，人和商业公告称，作价65亿港元收购由寿光地利全资控股的利骏100%股权，试水农产品业务。

  公告显示，寿光地利是国内农产品批发市场运营商之一，在哈尔滨、沈阳、贵阳等6个城市运营8个农产品市场，主营蔬菜，副营水果、海鲜食品、粮油等零售批发。收购标的利骏完成重组后，人和商业将拥有前述8个农产品市场。

  作为中国规模最大的农产品批发市场运营商之一，人和商业目前在7个城市运营10个大型农产品批发市场，占地面积超过212万平米。“地产”，被摘得干干净净。

  空降兵可否改命

  商海沉浮多年的戴永革，怎会甘心？

  2018年，人和商业高管团队“大换血”——90后少东家戴彬升任行政总裁。少主继位，老臣辅佐，原招商证券总裁兼首席执行官王岩“空降”人和商业。戴永革不仅将董事会主席一职拱手相让，更是开出1600万港元的天价年薪。

人和商业董事长王岩  

  王岩曾在多家证券公司及银行担任管理层成员或主要行政职位，拥有丰富的证券及金融公司管理经验。在招商证券的7年间，他推动招商证券初步构建全功能、全产业链的综合金融服务体系，实现公司综合实力和主要核心业务指标的全面晋级，并在公司治理、战略推动、机制创新、风险管理等方面作出了重大贡献。

  发布人事变动公告后的首个交易日，人和商业股价最大涨幅达3.03%。

  兵马未动，粮草先行。人和商业也为新主席准备了弹药，在农产品行业发力，寻找并购机会。

  2018年上半年，人和商业先后斥资12.23亿元、54.0亿元，发起两项收购。其中，杭州收购事项包括3个批发市场，标的物共同组成杭州地区最大的农产品批发市场，标的公司2017年度合约收益为约3.42亿元。哈达收购事项包括7个市场，收购完成后人和商业能够将营运与土地及物业结合起来并担当“业主”的角色。

  即便提前铺路，摆在王岩和戴彬这对“老少搭档”面前的问题依然十分棘手。如何“逆天改命”，拯救人和商业不到三毛的惨淡股价，或许是王岩职业生涯的最后一役。