中国泛海控股集团董事长 卢志强

  乐居财经 林振兴 发自北京

  新年伊始，“接盘侠”孙宏斌又出手了。这一次是卢志强的泛海。

  1月21日，泛海控股(000046.SZ)发布公告称，公司拟通过转让项目公司股权的方式，以约148.87亿元(含冲抵债务)将泛海控股所属公司名下的北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益出让给融创地产。

标的公司的简要财物情况

  资料显示，这两个项目均为位于一线城市核心地段的黄金宝地，握在泛海手中已达15年以上，其中北京项目囤地15年，上海项目囤地17年，目前周边房价均已飙升到10万元/平米。

  卢志强为何要用白菜价卖掉这些心头肉？

  (一）

  查阅历史资料，乐居财经发现，泛海这两个项目的拿地价都很低。

  2004年，泛海在北京获得东风乡4宗地块的总价仅约2.25亿元，总面积29.1万平方米，建筑规模高达87万平方米，综合楼面价仅每平方米262元。

  上海的董家渡地块也是一块黄金宝地，位于黄浦区核心位置，紧邻黄浦江、豫园，总建筑面积约为62.80万平方米。主要用作住宅及商业的开发，目前大部分尚未建设。

  这是泛海在上海的首个项目。2002年，泛海借旧区改造，以零地价获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域。由于泛海当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

  通过本次交易，泛海套现125.53亿元。对于负债率飙升、资金承压的泛海而言，可以一解资金之渴。

  截至2018年三季末，泛海控股负债合计1785.32亿元，比年初增加了183亿元，创上市以来新高，资产负债率为85.9%。而近三年来，泛海控股的资产负债率一直维持在85%左右。

  高负债之下，泛海资金承压。2018年12月4日，泛海控股公告称，其对外担保额度为848.24亿元，占公司2017年经审计总资产的422.65%。

  同日，泛海控股公告称，控股股东中国泛海已质押所持34.71亿股公司股份，占其所持公司股份的99.56%，占公司总股本的66.82%。公司大股东中国泛海控股集团有限公司，控股和投资的3家A股上市公司，所持股权也几乎已经全部质押。

  泛海控股在公告中也表示，交易完成后，公司的资产负债结构将得到实质性改善，公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效地缓解公司的现金流压力，提升公司的财务稳健性。

  （二）

  本次出售两大核心地产资产，也被业内视为泛海转型的进一步举措。

  泛海集团近年来一直在谋求转型。2014年，泛海系的地产上市平台泛海控股(000046.SZ)公开宣布，公司将转型至“房地产+金融+战略投资”三业并举的发展模式，以摆脱单纯对于房地产业务的依赖。

  一年后，卢志强亲自挂帅泛海控股，召集豪华金融班底，进一步向“金融全牌照”目标进军。

  进入2018年，泛海控股的重点工作内容便聚焦于进一步转型上，它要从一家以“地产+金融”为主业的上市公司，变身为一家以金融为主业的上市公司。

  2018年1月，泛海控股向深交所申请停牌，拟通过实施重大资产重组，将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司，同时置入优质金融资产。然而，3个月后，该计划因“重组有关条件尚不成熟”流产。

  在外界看来，卢志强执意转型或缘于泛海旗下地产业务的持续萎缩。2018年上半年，泛海控股房地产业务对业绩贡献进一步下滑，从当初的独占鳌头减弱至占当期营收总额的22.4%。来自信托、证券、保险业务的收入分别贡献32.3%、11.3%和33.8%。

  根据泛海控股半年报，截止至2018年6月底，泛海控股在国内未开发的土地储备仅有武汉中央商务区项目、北京泛海国际居住区二期、沈阳泛海国际居住区三个。境外，有美国索诺马项目、美国纽约南街80 号项目、美国夏威夷Ko Olina 1#地项目、美国夏威夷Ko Olina 2#地项目等五个。

截止2018年6月底泛海控股未开发土储情况

  报告期内，在建项目有杭州泛海钓鱼台酒店、武汉中央商务区、董家渡10号地项目、沈阳泛海国际居住区、北京泛海国际居住区二期(2#地、3#地)、北京泛海国际居住区二期(1#地)、美国洛杉矶泛海广场等八个项目。泛海控股在大连泛海国际旅游度假区也有10%的分成权。

  本次交易完成后，泛海控股的土地储备将缩减24.8%。一位业内人士分析，卢志强退出房地产开发业务的决心很大，看来是要把转型进行到底。