城市运营服务商的招商蛇口方案

  从“黄金时代”到“白银时代”,从房地产上半场到下半场······2018年,房地产转型“城市运营商”的声音不绝于耳,由表及里、由外而内的战略换轨、组织变革,在一个个灯火通明、彻夜长谈的会议室,赫然落地。

  转型向何处去?《雅典宪章》中描述了现代城市的四大基本功能:生活、工作、交通和休憩。“城市运营”有别于“城市经营”的最重要特征就是,将更多的“公共平台”,包括新兴产业、公共配套、公共设施留给城市,而不是将金融属性的商品房密集地堆陈,“鬼城”殷鉴不远,“城市运营”的路还很长。

  不同的企业,有着不同的路径,是局部梳理,还是系统创新?是颠覆,还是优化?已然是头部企业积极面对的战略性课题。对于已经持续了二十年的滚动开发、重资产投入的房地产业,颠覆性创新尚不现实,依企业自身条件、循序渐进,是目前头部企业的选择。万科企业从传统开发转型向城市配套服务商,保利打造“不动产生态发展平台”,全面试水商业、养老、旅游地产。

  而招商蛇口则选择了产城融合,多元并举的全生态运营路径。

  “美好生活圈”的内功与外功

  在平台经济时代,产业生态彼此联系,互为循环,已是大势所趋。任何一个地方政府,对于单打一的商业模式,无法产生边际效应的“快生意”,已经兴致索然。

  2018年3月27日,在年度业绩发布会暨投资者交流会上,招商蛇口首次发布“美好生活圈”全生命周期产品体系。围绕人的6大生命成长阶段,推出14个品类、25条标杆型产品线,为城市发展与产业升级提供多元化的、覆盖客户全生命周期的产品与服务。在招商蛇口董事总经理许永军看来:未来房地产业将不再是货币的蓄水池,而是人民美好生活的承载者,这样的转变,是基于企业运营方式的转变。招商蛇口正被赋予崭新的运营模式,以港兴产,以产兴城,全生态闭环成长。招商蛇口正在建设“多元的、有温度”的城市。

  2018年的招商蛇口,呈现出了一个多维立体、内涵丰富的生动画卷。

  资源的闭环、自我生态的完整程度、产品服务的深度,才是平台化时代,衡量一个企业竞争力的根基所在。而招商蛇口以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为业务愿景的运营模式,恰好展示了一个前所未有的立体生态。

  相应于战略框架下的业务构架,随之而来是组织架构的大变革,2018年上半年,招商蛇口着手开展组织变革,简政放权,通过调整管理模式及权责划分,明确公司组织定位,平衡公司各业态的发展,优化岗人配置、匹配激励政策,逐步探索内部多元协同、高效发展的新道路。招商蛇口大刀阔斧推进组织改革:总部16个部门重构为8个,56个管理职位精简至29个,适时启动“质效提升百分之一工程”。

  对于招商蛇口而言,不仅有着“敢为天下先”的组织变革的基因,也是改革开放中最早尝到组织变革“甜头”的企业。在组织结构变革的护航下,招商蛇口的商业模式正在往平台化的方向转变,“小总部,大平台”,让听到炮声的一线作战者决策。扁平化的组织架构,直接体现在效率的提升。

  日前,招商蛇口公告披露2018年度销售数据,2018年全年,招商蛇口累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%;累计实现签约销售金额 1705.84亿元,同比增加51.26%。

  全生命周期的三大维度

  一个社会或组织越有活力表明它自我调节、自我控制、自我新陈代谢功能越强,其保持和产生新功能的能力也就愈强。也就是,有着“人本管理之父”之称的巴纳德所说,对“内部平衡”和“外部适应”综合起来的能力,是创新的关键。

  从1979年起航的招商蛇口,经历一波又一波的迭代更新,四十年的磨励,这对于任何一个城市运营服务者,都是相当宝贵的经验,正是这样的“自组织”创新能力,让招商蛇口迈出的步伐既深且大。招商蛇口的“全生命周期多元产品体系”包括三个维度,即承载城市的多元建设、开启美好生活的多元方式、满足全生命周期的多元需求,致力于满足人们每个生命阶段的全生活服务配套。

  按照招商蛇口“全生命周期多元产品体系”规划,按生命成长阶段的不同把美好生活归为启蒙成长、事业成长、家居成长、生活成长、健康成长、夕阳安养六大需求。围绕这六大成长需求,打造落成教育、园区、文创、写字楼、长租公寓、商业、邮轮、大健康、养老等14大产品品类,逐步形成25条标杆型产品线。

  面对庞大多元的产品体系架构,招商蛇口以“美好生活圈”的五大核心IP产品为引擎,逐步带动全局发展。这五大核心IP产品分别是,品质住宅、长租公寓、健康养老、产业园区和商业。这也是当下民生最关注的现象级的生活需求配套,是国家大力夯实发展的全民美好生活的焦点所在。

  长租公寓方面,作为招商蛇口应对存量时代的战略业务,招商蛇口公寓业务全国布局已达全国13个城市,房源总数约24000间。截止2018年12月,招商蛇口中长租公寓业务已完成深圳、天津、武汉、上海、南京五大核心城市,旗下“壹栈人才公寓”“壹间精品公寓”“壹棠服务式公寓”,为城市租房人群的品质生活提供全周期解决方案。

  从“必需”到“品质”多元化路径

  当一个国家的人均收入迫近一万美元的边界线时,意味着中产阶层正在面临着从“必需”到“品质”的升级,而教育、康养、休闲将构成中国城市消费的三大蓝海。

  在招商蛇口的“全生命周期多元产品体系”中,教育、养老、商业等创新发展,正是对城市消费格局演变的关照。作为城市和园区运营服务商,招商蛇口致力于多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。

  为布局大健康产业,促进转型发展,招商蛇口专门成立定位为养老和医疗等健康业务的专业公司——招商健康。招商健康依托招商蛇口城市和园区综合开发运营经验及健康产业资源,整合国际成熟专业医养运营机构,现已形成招商观颐之家、招商高利泽、招商力宝、招商美伦健康等养老和医疗品牌。

  健康养老领域,目前有两类养老产品:一类是和世界一流的专业护老机构合作,针对相对高端的失能长者给予特殊的照顾、服务,例如与法国高利泽合作的颐养中心已率先于广州番禺开业;另一类是针对健康老人的高端养老产品,已有招商美伦健康中心、蛇口观颐项目两个项目相继开业,位于杭州、武汉等城市的项目正在筹备中。

  另一个不得不提及的招商蛇口“多元化之星”是邮轮母港。招商蛇口旗下深圳蛇口邮轮母港自2016年11月开港以来,与9大邮轮品牌合作,迎来13艘不同类型邮轮靠泊,2018年蛇口邮轮母港旅客人数突破600万人次,再创历史新高。招商蛇口以“邮轮母港4.0”概念,不断完善蛇口邮轮母港功能业态,逐步拓展至上海、天津、厦门、湛江,实现“船、港、城、游、购、娱”一体化运作,邮轮经济生态圈已蔚然成型。

  挂载新经济动力

  5G、物联网、大楼据,将是新阶段的“新基建”。物联网基建已成为2019年初,关注度最高的词汇。

  十九大报告中提出“加快建设制造强国,推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合”,明确了经济新动力主要方向。在全球将进入以创新驱动的新兴产业带动经济增长的大环境下,意味着结构模式也将出现转变,随之相关的“新旧”动能也进入调整阶段。

  2018年9月,以“新时代、新产业、新动能”为主题的中国新产业峰会在蛇口举办,这个打通“资本+产业+内容”的平台,是招商蛇口的产业园区的又一个发展提速器。年内,招商蛇口在粤东新城、常熟琴湖、诺奖小镇等产业新城的拓展进入实质性落地阶段;招商局双创示范基地顺利通过国家发改委、中国科协双创专家预审;线上智慧园区平台+线下政企服务大厅全面提升园区运营能力。12月27日招商蛇口在武汉的东湖网谷园正式开园,通用电气、乐刻科技等著名企业签约入驻,同时与招商启航、招商创库等创投机构达成战略合作。此举印证了招商蛇口网谷在过去十年产业转型、科技赋能的探索与积淀。

  始自2009年的腾笼换鸟、产业升级,到2015年开始的新一轮产业转型,招商蛇口在每一个重大关口,都踊跃前行,开山辟路。在即将拉开2019年帷幕之际,招商蛇口确认了前海自贸区合作方案,这意味着自贸区进入了新的里程。未来前海蛇口自贸片区将建设成为依托港澳、服务内地、面向世界的“一带一路”战略支点、粤港澳深度合作示范区和城市新中心。“从高速增长到高质量发展”,征程初始。正如著名经济学家周其仁所言,新一轮的经济转型,关键在于“品质革命”,需要时间的锤炼与打磨,需要百年老店的匠气,需要基业长青的初心。

  纵观招商蛇口的“美好生活圈”,并不是单一循环、单一链条,而是由丰富的子系统,一个又一个小的生态圈集合而成,海上世界、蛇口网谷、成就系住宅,直至自贸区建设,既可以自成一体,又可作为更大的综合体的一个有机组成。而畅达的微循环能力,正是“城市运营”大系统、大循环生命力旺盛的根基所在。(上远/文)