过去的2018年，全国商业地产市场风起云涌。一方面，万达、凯德等商业地产开发大鳄相继发力，或甩卖资产应对危机，或持续增大优质商业供应；另一方面，百联、东百等企业升级物业，转型突围。

  虽然有不少商业项目被迫延期，但全国新增购物中心的开业成绩仍然可圈可点。

  根据国家统计局数据显示，2018年前11个月，社会消费品零售总额345093亿元，同比增长9.1%。其中餐饮收入38294亿元，同比增长9.5%；商品零售306799亿元，增长9.0%。即便增幅有所震荡下滑，但整体市场需求量大，新供应的购物中心依旧在增多。

  据联商网&搜铺网大数据研究中心统计，2018全年新开各类商业项目533个（单体商业建筑面积2万平方米以上，不含专业市场、酒店及写字楼，部分为存量改造项目），新增商业建筑面积4811.35万方，项目平均体量约9万方。

  本文将从区域及省市分布、企业、项目体量、开业时间等基本面角度分析2018年商业项目的开业情况，并对2018年全国商业项目开业趋势进行解读。

  分析2018年商业项目开业情况

  总体概况：整体呈逐年上涨的趋势

  从联商网&搜铺网大数据研究中心统计的近五年（2014年至2018年）全年开业的商业项目情况上看，开业量整体呈逐年上涨的趋势，仅2016年相较往年有所减少，且2018年达到开业峰值。

  具体来看，剔除2014年（2013年全年无数据参照，故以0%标备，无参考意义），近五年来仅2016年同比下滑，幅度为-13%，其他均上涨，且2017年涨幅最高，达42%。2018年虽然开业数量值最高，但因2017年开业量也在500个以上，涨幅并不大，为6%。这表明，即便全国商业地产环境已过了“黄金时期”，但整体仍是快速铺张的态势。

  华东一骑绝尘

  华东和华南以沿海城市为主，经济发达、人口密集、消费潜力大，一直都是商业地产非常活跃的地区。其中华东以上海为代表，联合浙江和江苏并称为“三驾马车”，山东的人口和经济都很强大，也是开发商青睐的区域，加上福建、安徽、江西，一季度华东就贡献了234个商业项目，远远领先于其他区域，占比高达43.9%。

  与华东一骑绝尘的表现相比，拥有广州、深圳两大一线城市以及香港支撑的华南地区相对理性，虽然广东表现强势以66个开业量问鼎省级榜首，但其他省份疲软，区域仅以77个开业数量多于华中，守住了榜眼的位置。华南区域内拥有万科、恒大、碧桂园、保利、华润置地等粤系房企，加上离新鸿基、新世界、九龙仓等港资房企较近，天时地利人和，也是国内商业活跃之地。

  抢下探花之位的是华中地区，湖南、湖北、河南表现平均，全年开出66个商业项目，区域内长沙IFS是2018年为数不多的高奢定位商场，吸引了不少关注。能与华中直接形成竞争的西南地区仅以6个开业量之差逊色于华中，但区域内重庆和成都两大“全国级”城市依旧是全国地产开发的热土，值得一提的是贵阳的表现并不逊色于一线和新一线城市，全年9个开业量挤进了城市TOP23榜。

  西北有陕西西安这个“区域巨头”坐镇，表现也不会太差，而华北地区因北京、天津两大直辖市的贡献，也有36个项目进账。东北持续低迷，全年几乎每个月都“掉队”，14个开业量也是全年最少的。

  具体到省份（抛开北京、上海、重庆、天津四大直辖市），广东、浙江、江苏等三大经济强省位列前三。其他诸如福建、山东、江西、安徽、湖北、湖北、河南、四川、陕西、贵州等省开业量均在15个以上。

  新一线城市最活跃

  以开业数量≥7家作为标准，统计了全年城市活跃TOP23榜。单个城市上看：上海最为活跃，开业49家问鼎全国大型开业购物中心数量之冠；杭州开业24家位列第二、深圳和西安以19个并列第三；其他开业量在10个以上城市依次是长沙、广州、北京、重庆、合肥、郑州、成都和南京。另外，武汉、佛山、温州、贵阳、苏州、东莞、青岛、昆明、厦门、南昌和遵义均入榜。

  整体上看，经济快速增长的新一线城市表现最为活跃。一方面，从TOP23榜单上看出，23个入榜的城市中，新一线城市就有11个，占比接近一半，且未上榜的四个城市中，沈阳、宁波和天津开业量均超过5个，仅无锡一城开了1个。

  另一方面，根据《第一财经周刊》发布的2018年中国城市分级排名榜单（不包含港澳台）进行统计后发现：15个新一线城市开业总数量高达155家，占总开业数量比约29%；四大一线城市北上广深均有项目开业，为98家，占总开业数量比约18%；30个二线城市除大连、保定、中山外均有商业项目开业，数量116家，占总开业数量比约22%；三线及以下城市开业大型商业项目164家，占总开业数量比约31%。

  节假日开业多，年底高峰

  据联商网&搜铺网大数据研究中心统计分析，2018年全国开出的533个（因有三个项目开业月份不明，图中实际开业总量数为530个）中，12月最多，达到一年峰值为120个；3月最少，仅4个项目开业，其他各个月份开业量见下图。

  从开业时间来看，下半年开业项目明显多于上半年，且开业项目基本上呈按月递增的趋势。其中1月和9-12月是开业高峰期，期间每个月的开业量均在50个以上。具体到每个月来看，3月份基本没有开业项目，2月、7月、8月也是开业量较少的月份。12月份开业项目数量多，达到一年在高峰值，一来年底开业向来是行业的惯性，二来元旦和圣诞双节的推动因素不可忽视。

  与12月情况相似的还有5月、9月和10月。分析得出，5月开业项目都集中在端午节假前后，9月和10月开业项目多集中在十一黄金周期间。可见，大多数购物中心喜欢放在节假日期间开业，有利于营销活动的策展，吸引更多的客流。

  万达一马当先

  以开业数量≥4个作为标准，统计了全年企业贡献活跃TOP15榜。市场集中度较往年继续提升。

  分析后发现，企业贡献活跃TOP15榜中，以大型的全国性开发集团为主。其中万达最为抢眼，以52个开业量蝉联了企业活跃榜榜首，除南京和青岛两个万达茂外，其余50座均为万达广场项目，比2017年还多一座。

  另一个表现不俗的企业是新城控股，全年19个开业量紧随万达之后。据《联商网》了解到，遵循“有情怀、不复制、具规模”九字方针和“幸福商业”理念新城吾悦广场截止2018年年底已经在全国完成了近百座的布局，按照新城控股的规划，这到2020年将实现100座吾悦广场开业的目标。

  万科与印力也在2018年贡献了16个项目，同样入榜的还有华润置地、绿地、爱琴海商业、天虹、宝龙地产、新世界发展系（含新世界百货）、中国保利集团系（保利置业、保利地产、保利商业）、花样年商业、大悦城地产、奥园商业、合景泰富、银泰系（银泰置地、银泰商业）。

  这15家上榜企业合力贡献了162个商业项目，占总开业数量比30.39%。

  另外，诸如步步高、东百集团、大商集团、恒太商业、华地集团、龙湖、凯德、百联、陆家嘴集团、碧桂园、佳兆业、首创钜大、香港置地、世纪金源、金地商置、弘阳商业、光大安石、宝能、复地、金科、瑞安、维多利集团、鲁能、泰禾等知名开发企业2018年开业的大商业项目数量均超过了一家。

  5-10万方规模为主流

  从商业规模的分布情况上看，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，占比约37%；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约27%；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约25%；15万方以上（含15万方）占比约11%。

  一方面，人们生活水平和消费习惯的改变，融合了购物、吃喝玩乐等社交元素的于一体的综合性购物中心越来越受欢迎，而随着商业多元化发展，购物中心的社交属性日渐强大，一些诸如剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等娱乐休闲业态进驻，对购物中心的体量要求越来越高。

  不含停车场、办公楼等在内规模10-15万方的性价比最高，既有竞争力也有较好的财务回报，被业内认为是国内最理想规模，少数区位优势明显的项目规模可在20万方左右。

  另一方面，经济的快速增长，拿地成本越来越高，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，可谓“寸土寸金”，5万方以下的小体量商业逐渐增多，而对经济欠发达的三四线城市而言，受人口消费力较弱的影响，辐射范围较小，往往以社区类商业为主。

  这些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，也被广泛看好。

  解读2018年商业项目开业趋势

  一、延期项目增多

  中国已然是目前全球购物中心建设最为活跃的市场之一，近年来的开发热度不减，但因过度审批和开发，目前很多购物中心面临着招商困难、运营不顺、延期开业等问题，供应过剩已经成为整个行业不得不面对的阶段性风险。

  根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示，近年来，因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近50%的购物中心会延期开业。这种趋势同样存在于2018年。

  据联商网&搜铺网大数据研究中心在2018年年初统计的数据显示，预计2018年新开业的商业项目数量超过850个，而实际上开出的数量是533个，开业率60%左右，基本与近几年的趋势相符。诸如上海大宁久光、上海梦中心、苏州IFS国金中心、杭州中央车站广场（已更名为杭州东站万象汇）、北京芳圆里ID MALL等项目均因故延期至2019年以后开业。

  不过，虽然行业洗牌提速，“过剩”难题不减，但正是在这种存量市场困境中，有着专业运营能力、独立IP、能根据消费者不断调整的购物中心才拥有了更大的机会。

  二、存量改造、轻资产时代已至

  随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

  据联商网&搜铺网大数据研究中心统计，2018年存量改造的商业项目(包括超市和百货转型、更名重开、调整升级等模式)超过30个，与2017年基本持平，且面积主要集中在2-5万方体量的城市核心商圈内。

  这主要是城市中心项目投运时间早，不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入，需要“更新换代”，且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。

  超市、百货转型项目诸如原嘉兴欧尚超市改造成的嘉兴合乐城（该项目于2018年12月18日试营业，2019年1月11日正式开业）、淮海路太平洋百货改造而成的上海新天地广场、居然之家首个购物中心转型项目北京居然之家体验MALL、西城新华百货改造的北京物美新街口广场等，以及上海长风大悦城、改造并更名的上海第一百货商业中心、由秦汉唐国际广场改造的西安大悦城、武汉新世界百货武昌店等都是存量升级物业。

▲西安大悦城

  另一方面，集投资少、灵活性强、风险低等优点的轻资产运营模式备受各大开发商青睐，万达、新城控股、大悦城地产、爱琴海商业、宝龙地产、华润置地、凯德、光大安石、花样年、星河商置、保利商业等企业均动了轻资产的心思，近年来纷纷推出资产管理项目。比如上海中信泰富万达广场、昆明螺蛳湾万达城一期、赣州中创花生唐、青岛吾悦广场、上海青浦吾悦广场等轻资产商业均在2018年开业。据了解，万达2018开业的商业项目中，轻资产项目就多达19个。

  可以预见的是，在海量市场供应和开发资金重压下，一些开发商会继续对传统老商业项目动心思，一则能缓解开发资金压力，二来也能利用现有资源实现绝地反击，调整重开的趋势还将延续。尤其是一些已经进入了存量资产时代的市中心成熟商圈，越来越多的资产优化改造范本会出现，有助于商业价值的再挖掘。

  三、新项目主战场逐渐下沉

  根据联商网&搜铺网大数据研究中心统计的数据显示，2018年开出的533个购物中心中，一线城市占总开业数量比约18%、新一线城市占总开业数量比约29%、二线城市占总开业数量比约22%、三线及以下城市占总开业数量比约31%。

  一线城市凭借其整体经济发展水平、消费者规模、商业发展环境、人口向心力等因素，依旧是大集团较为青睐的地区。但从2018年开业的情况上看，虽然北上广深四个城市就贡献了96个商业项目，但不乏老物业重开的存量改造项目，单上海就有十几个重装开业的项目。与之相反的是三四线城市开业的项目中，存量升级的物业寥寥无几，以新开物业为主。

  可以看出的是，尽管一线城市得益于强大的人口吸附力，仍然吸引了众多开发商的进入，但几近饱和的商业环境，加上新一线城市的高速发展、三四线城市购物中心数量太少且消费模式需要升级换代，机会更大。头部城市存量物业升级日趋增多，而新项目的主战场逐渐下沉至新一线和三四线城市。

  同时，一线城市及新一线等强经济城市目前的商业市场发展前景仍然要优于普通的三四线城市，即便供给增加，但人口涌入的量也十分巨大。而且对一些大集团而言，布局一、二线与下沉三四线并不矛盾。所以，坚守一二线、押注三四线是整体发展格局。

  四、全国性企业发力，奥莱项目趋缓

  行业高速发展，对企业运营能力和开发资金能力要求极高，小众房企相对有限，全国性房企依旧是主流。

  据联商网&搜铺网大数据研究中心统计的结果显示，2018年全新开业的项目中，万达、绿地、爱琴海商业、天虹、宝龙、新世界发展、保利、花样年、大悦城地产、奥园商业、合景泰富、银泰等大型全国开发性集团占据企业贡献活跃度TOP15榜单，占开业总量比30.39%。

  奥莱方面，这两年陷入开业军备竞赛的奥特莱斯项目2018年有所趋缓。据统计，2018年大陆地区新开业的各类奥特莱斯项目在20个左右，比2017年少了近一半。分析后发现，以往三大势力角力的现象不复存在。

  具体体现在：一、百联、新世界、王府井、兴隆、燕莎、友阿、银座、北国、茂业等百货集团背景“人多势众”的格局不在，2018年百货集团仅百联、解百、新世界、鲁商银座各开出一家奥特莱斯，且解百项目还是存量物业。

  二、砂之船、首创钜大、杉杉、华盛、绿地等多元化发展的本土专业奥莱发展商已然是目前拓店最快最多的主力军。2018年首创钜大就开了3家奥特莱斯，另外砂之船也有奥莱开业。

  三、外资专业奥莱集团开业数量向来不多，前两年活跃的佛罗伦萨小镇、韩国衣恋、三井等企业2018年未有项目开业。

  团队、经验、资金力都比较雄厚的全国性开发企业将越战越勇，未来购物中心还将是它们的天下。奥莱开发商，即便诸如爱琴海商业等涉足奥莱运营的“第四集团军”日益增多，一定程度上会让三大派系角逐的局面错综复杂些，但奥莱整体格局还是专业奥莱发展商的天下。

  五、巨型商业项目或面临更大挑战

  近几年，巨型购物中心（扣除停车场、办公楼后购物中心建筑面积约25万方以上）开始不断出现在市场中。

  究其原因，巨型购物中心凭借面积大可以配置更多更全的业态和特色品牌，且巨型购物中心用地往往由于竞争者少而拿地单价成本较低，更主要的是如今购物中心竞争激烈，吸引客流的重大砝码在于持续进行各类推广活动，无论营销费用还是专业团队的成本支出，巨型购物中心相对于大型尤其中型购物中心更容易分摊至租金收入中。

  据联商网&搜铺网大数据研究中心统计，2017年商业建筑面积在25万方以上的购物中心多达17个，但这一数据在2018年大幅度缩减，仅开出10个左右的巨型项目。这反映出虽然当下巨型项目竞相进入市场，但在国内多数城市出现购物中心饱和甚至过量供应的背景下，体量更大的巨型购物中心在招商和运营上或面临更大的挑战。

  巨型商业项目对选址的要求、开发商的资金实力和招商运营能力要求极高，一时或难以扭转不断激增的态势，但发展好坏还有待市场检验。

  六、差异化打造，寻找“新鲜血液”

  行业痛点凸显，竞争压力剧增，差异化打造成主流，市场也涌入了一些“新鲜血液”。

  2018年阿里巴巴“大手笔”投入线下，最让行业惊喜的是在杭州开出了一家叫“亲橙里”的购物中心，这是阿里发力零售新场景的一次全新尝试，盒马鲜生、淘心选、天猫国际线下店等互联网基因集结于此。

  线上走进线下开起了购物中心，那些在线下“摸爬滚打”了多年的实体企业也不甘落后，纷纷转型购物中心。2018年4月29日，家居头部企业居然之家将北京居然之家丽泽店改成了公司首个购物中心项目“居然之家体验MALL”，体量16万方；超市头部企业欧尚将嘉兴欧尚超市改成了购物中心嘉兴合乐城，该项目于2018年12月18日试营业，2019年1月11日正式开业。

▲嘉兴合乐城

  为了实现差异化竞争，一些新开的商业项目在场景空间、业态组合引入了一些“新”的东西，比如一些与城市文化贴近的主题街区、民国主题博物馆、天际运动场、戏剧体验中心、动物园等走进购物中心。诸如杭州大悦城引入了马力印巷、面都、杭庭等独具个性的室内主题街区，崇邦集团旗下的杭州余之城推出了The Aisle智廊（无人售货体验商店）、The Stage艺坊（多功能厅）、“HELLO ZOO”小动物萌宠乐园等创新业态。

  伴随购物中心数量激增，品牌竞争日趋激烈，购物中心将纷纷创新争取差异化优势。而消费模式的升级，一些传统项目转型购物中心的可能性也越来越大。