房价高位，是否应该出手？

  首次买房，需要注意什么？

  很多人说，中国现在的房价就像90年代的日本，处在泡沫破灭的前夜。真是这样吗？

  我们来比较一下。1990年的时候，东京的房价是每平米8万美金，而当时纽约的房价不到1万美金，东京的房价是纽约的8倍。

  2017年纽约的房价到了2万美金，北京的房价是1万美金，纽约房价是北京房价的2倍。

  如果以纽约房价作为标尺来比较，北京现在的房价相当于当年东京的1/16。所以北京的房价虽然很贵，但是和当年的日本还差得很远，远远不在一个数量级。

  我和我的博士生对中国房价进行过系统研究，目前有三个结论：

  第一，中国房价的快速上涨不是特例，符合全球范围内的一般规律。韩国、巴西、俄罗斯等很多国家在经济快速增长过程中都发生过房价飞涨，只不过当时看新闻感受并不深，等自己面临购房焦虑的时候才有了切肤之痛。

  第二，中国房价还有很大的上涨潜力。通过收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等一系列指标，我国现在的经济发展仅相当于日本70年代或韩国80年代的水平，即便现在的人均收入也只有美国的1/7，向前发展的空间还很大。

  如果我们今天看10年前的房价会觉得非常非常地便宜，同样，10年后看今天的房价也会觉得很便宜。

  第三，政府调控的不是房价，而是房价的增速。因为如果房价增速过快，会导致财富差距拉得过大，不利于社会稳定，所以政府要调控。

  你可能会问，目前社会上很多关于房价的分析也挺有道理呀，到底该信谁？

  我们一个一个分析：

  问题1：房价上涨是不是因为货币超发？

  这个说法听起来很有道理，其实是个伪命题。

  2015年到2017年，我国的货币供应量增速持续下行，从13.3%下降到 8.2%，下降的幅度高达40%。可是这个期间房价却一路上行，而且涨幅很大。

  从2000年到2016年的十七年，我国平均的通货膨胀率是2.7%，同期世界平均通胀率是3.8%，远低于同期世界的平均水平。何来的货币超发呢？

  所以货币超发这个说法并没有数据支持。如果你听说中国房价上涨是因为货币超发，其实说明这个人的宏观经济学基础可能不太扎实。

  以上数据表明，房价上涨这个锅不能让货币超发来背，中国房价涨得这么凶，根源还是在我们的城市化推进得比较快。

  问题2：房价上涨是不是因为供地不足？

  很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，土地供应很充足，可是这些城市的房价还是上涨了很多。

  巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，敞开供应，可是市中心的房价还是非常非常高，比北京、上海还要高。

  这是为什么呢？

  因为决定房价的并不是土地，而是位置。土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。增加供地只能是城外的地、城乡接合部的地，这些地不能代替城市中心的地。随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

  问题3：房价上涨是不是炒起来的？

  像温州、鄂尔多斯等少数几个城市，他们的房价前几年跌幅很大，因为炒起来的房价一段时间后总会回调。可是看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。

  对于首次置业的客户，还面临着如何选房的问题，每个家庭的情况不太一样，需求也有所不同，但是在买房的过程中，有两个原则是要记住的——

  第一个原则：先上车原则

  先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。

  中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。

  一个常见的误解是，很多人以为买房自住需要一步到位，房子要够大，位置要够好，结果挑来挑去，找不到完全满意的，慢慢就耽搁了。然后就看着房价接着上涨，越来越买不起，后悔不迭。

  怎么办呢？其实就是先上车，先买个买得起的小房子，那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。

  第二个原则：稀缺原则

  尽量买城市中心的房子。

  买房的时候，你可能面临这样一个两难的选择：一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点；第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一点，还便宜一点。

  这时候你应该怎么选呢？

  房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。

  远郊的房子往往离这些稀缺资源比较远，房子的升值的空间可能会小一点。如果你有选择的话，尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。

  最后的建议是，如果实在买不起的话，也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。