2019年华北区域拟开业商业项目分析。

  概 览

  国家统计局统计科学研究所宏观经济预测分析小组日前发布2018、2019年我国宏观经济主要指标分析预测。预计2018年我国GDP增速为6.6%，2019年GDP增速为6.3%。

  整体来说，2018年，我国经济继续保持缓中趋稳、稳中向好的总体态势，经济增长速度继续在合理区间运行，经济结构进一步优化。

  据预测，2018年四季度社会消费品零售总额增长9.0%，全年增长9.2%，比2018年回落1.1个百分点。2019年预计增长8.8%，比2018年回落0.4个百分点。

  在商业地产领域，中指研究院发布《2018中国商业地产市场年报》，其中指出，2018年中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存，与此同时，商业消费又呈现出新的升级势头。

  未来消费主体更加年轻化，以80后、90后为主体的新兴消费群体不但对消费品质追求更高，而且更加习惯于超前消费和分期消费，因此相关高端消费的增长将得到基本面的支撑；城镇化进程深入推进将激发更大的消费潜力。

  全国商业地产商办市场投资、新开工、销售面积均同比下降，整体表现回落，供应过剩压力仍存。在商办土地市场，整体供应过剩，三四线土地市场有所升温，或许2019年商业项目发展将呈现新格局。商业地产观察整理分析华北区域2019年拟开业项目，预测华北区域未来商业地产发展趋势。

  注：华北区域按行政区域划分，包含的省份、直辖市有北京、天津、河北、内蒙古、山西，项目盘点难免有遗漏，欢迎留言补充。

  区 域 解 析

  北 京

  据统计，北京市2018年1-11月市场总消费额23277.3亿元，同比增长7.5%，服务性消费额持续走高，达到12624.7亿元，同比增长11.6%。居民消费结构不断优化，恩格尔系数持续降低。居民消费意愿上升，1-3季度人均消费性支出与人均可支配收入比值高出2017年3个百分点，并超过上海。

  2018年新增供应继续放缓。新开业购物中心18个，累积商业建筑面积115.7万平方米，同比下降16.1%，2013-2015成交的商用土地未得到有效释放。新开业项目以5万㎡以下的小型商业为主，占比达到72%，多为位于城六区及近郊的商务和居住配套。

2019年北京拟开业项目一览

  2019年新增供应依旧处于放缓状态，中心城区基本饱和，开始向周边区域推进，整体体量缩减，昌平区、房山区、丰台区、门头沟区、顺义区都有新增项目。

  2019年1月11日，北京市级机关在城市副中心正式挂牌后，通州区四大机关也开始在新址集中办公。从城市副中心规划推出后，势在打造北京新的增长极。通州聚焦行政办公、商务服务、文化旅游和科技创新功能，构建高精尖经济结构，建设现代化经济体系。依托政策2019年通州将会新增三个商业项目。

  2018年新机场及周边五纵两横立体交通网建设进入竣工倒计时，招商工作基本完成，预计2019年9月30日正式投入运营使用。在此契机下，大兴区将会迎来发展高峰期，新机场有力带动当地经济发展，也吸引新项目在此落址。

  河 北

  1月14日河北省第十三届人民代表大会第二次会议开幕，政府工作报告指出2018年河北经济发展稳中有进。预计全省生产总值增长6.6%左右，固定资产投资增长6%左右，社会消费品零售总额增长9%以上，居民消费价格上涨2.4%。

  2018年以来，河北省大型商业综合体和商业街区快速发展。省商务厅重点监测的省内35个在建大型商业综合体建设正有序推进。目前，仅石家庄市的商业综合体就达14家，像勒泰中心、万象城这样的综合体聚集了大批年轻消费群体。

2019年河北拟开业项目一览

  河北省各地级市发展情况参差不齐，作为省会和重点建设城市，未来一年石家庄商业发展速度继续加快，还将有十余家项目开业。

  随着京津冀一体化的推进，雄安新区建设进入新阶段，保定市发展迎来利好，商业水平借此机会迅速发展，保定市2019年将有6个项目开业。

  其他地区如唐山、秦皇岛、廊坊，在河北省各城市中发展水平较高，有自身的经济优势，商业发展持续平稳状态，也将会有部分新项目开业。

  河北省拟开业项目达35家，在华北区域占比近四成，数量可观，也印证河北地区各大地产开发商抢占增量市场，但是依旧以本土开发商为主，缺少外来开发商的进驻。

  天 津

  天津人口基数高达1500多万，以本地人口为主，外来人员对城市发展的拉动有待提高。经济综合实力较强，零售、餐饮类业态品牌表现较好，良好的品牌组合是提高销售额的关键。

  天津市场对较新鲜的品牌有较高的认可度，但市场接受度较为缓慢。在新品牌引入时需要因地制宜。目前天津商业市场已经由一站式购物中心向区域型购物中心发展。商圈联动性较强，同质化现象明显，核心商圈客流量下降，亟待升级改造。

  2018年天津消费水平与收入水平成正相关，消费意愿处于全国水平。2019年虽会消费降级，但仍需关注体验，主题空间将成为项目特色。

2019年天津拟开业项目一览

  因市区空间趋于饱和，核心商圈逐步向区域型消费转变，加之政策扶持，2019年新开商业呈现郊县分布的特色。天津潮辉·星光汇生活广场均在滨海新区，天津德晟祥广场、天津星空广场、天津晟泰瑞祥商业广场选址在武清，天津新城市中心二期、天津极光拉普兰广场位于西青区，国耀上河城项目位于北辰区,天津日月湾商业广场地处东丽区，天津津南吾悦广场坐落于津南区。

  商业体量大部分小于10万方，以服务于周边社区为主。社区商业需要明确发展模式与商业定位，销售店铺要有合理的业态租户规划或调研，需要健全的退出机制，方可保证稳健发展。

  山 西

  据山西省统计局资料显示，山西省2018年经济实现稳中向好，大力营造公平竞争环境，打破“卷帘门”“玻璃门”“旋转门”，激发了实体经济发展活力，加快由资源依赖向创新驱动转型。

  1-11月份，山西省社会消费品零售总额6670.8亿元，增长8.6%。其中，发展享受型消费增幅领先，家用电器和音像材料、通讯器材类和家具类同比分别增长33%、17.7%和17.6%，均快于线上零售额增速。

2019年山西拟开业项目一览

  山西省2019年拟开业购物中心数量达23个，在华北区占比高达25%，拟开业购物中心集中在太原和运城两个城市，其中太原市开业量抢眼，有10个项目入市，并含有北京华联太原胜利购物中心、太原万科广场、太原吾悦广场这样的实力开发商大作，太原商业市场即将发生变革。

  山西省2019年拟开业购物中心商业面积共229.8万平方米，集中在5—10万平方米的购物中心共12个，占比高达52%。但20万平方米的大体量项目较少，仅有大同的70万平方米的大同东小城和22万平方米的大同·亿丰世贸中心。虽然太原和运城2019年新入市项目表演亮眼，但整体来看，山西商业发展依然相对滞后，以本土开发商为止，发展较内向。

  内蒙古

  据内蒙古统计局发布数据显示，2018年前三季度，全区地区生产总值超过万亿元，达到12309.2亿元，按可比价格计算，同比增长5.1%。

  据国家统计局公布数据显示，2018年，全国31省份前三季度居民人均可支配收入排名中，内蒙古以人均居民可支配收入20902元位居第十。

2019年内蒙古拟开业项目一览

  整体经济发展和消费水平提升促使内蒙古商业地产发展稳中有进。据统计，2019年，内蒙古拟开业商业地产项目共有八个。这些拟开业项目整体呈现出“四多四少”的特点：

  中西部地区多，东部地区少。

  市区多，旗县少。

  本土开发商多，外来开发商少。

  小体量多，大体量少。

  2019年拟开业项目位于中西部的有5个，位于东部的有3个。作为首府和呼包鄂经济圈要塞的呼和浩特，依旧是开发商跑马圈地的重点，在2019年拟开业项目中抢占3个。加之有内蒙古鄂尔多斯万达广场项目，呼包鄂经济圈依旧显现强劲的发展势头。

  兴安盟拟开业两个项目和通辽拟开业一个项目，使得东部地区崛起态势初显。而且，随着国家对蒙东崛起战略的落实，东部地区的发展潜力不可小觑。

  最后，从业态内容来看，休闲业态将是未来整个内蒙古消费升级的重点。