2018年房地产进入下半场，前有各大房企中期业绩会表示要减弱投资力度，后有万科三季度例会高喊“活下去”口号，叠加中美博弈的外部不确定性，房企过冬论成为行业共识。

  在这样的背景下，仍然有一批企业保持一定增速甚至高增速的规模增长，经过我们研究发现这批企业可以分为几类特征：

  第一，基因传承型，代表企业美的、新希望；

  第二，区域聚焦型，代表企业卓越、新力；

  第三，产品IP型，代表企业金茂、融创；

  第四，资本借力型，代表企业正荣；

  第五，投资优先型，代表企业新城、世茂；

  第六、服务创新型，代表企业东原。

  我们认为这些企业值得荣膺2018年房地产行业十大赢家。

数据来源：亿翰智库

  一、新希望、美的赢在“基因传承”

  基因传承类的房企往往传承了集团公司稳扎稳打特点基因，主要体现在不拿地王、不进三四线。此外，这类房企还有合作开放度高、聚焦产品品质而不求高周转等特点。代表企业——新希望地产和美的置业。

  新希望地产

  2018年新希望地产合约销售金额为403.5亿元，同比大幅上升95%。

  1.集团实业出身，拥有穿越周期的能力基因

  ●稳健务实：新希望集团是做实业、产业出身，稳健务实是深入骨髓的基因，新希望地产正是传承了这种内功至上的能力基因，以提升企业经营现金流、杠杆预期和政策把握等为首要任务，拥有很强的穿越周期能力和抗风险能力。

  ●科学周转：新希望集团是一家以农业食品为核心主业的产业集团，并且核心主业非常突出，而地产板块只是集团的补充板块，所以定位“小而美”。定位决定了地产板块坚持“科学周转、品质至上”的原则，谋求规模的合理、健康、适度发展。

  2.国家战略深度契合新希望农业基因，

  并助力地产板块迎来战略机遇

  ●农业基因：新希望集团是扎根于民生实业、农业田间的龙头企业，农业也是其强大基因之一。正是因为新希望的农业基因，所以当国家战略深入农村时，新希望拥有无与伦比的反应力、大量的渠道优势和领先的产业优势。

  ●战略机遇：“乡村振兴、关注三农”是国家伟大的宏观战略，2018年9月26日，中共中央、国务院印发了《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。今年新希望提出“十万绿领计划”，并在新津开设“乡村振兴研究院”，还和农科院合作，给农村赋能。新希望地产从文旅、运动、医疗、康养多领域去探索，抓住农村发展战略机遇。

  美的置业

  2018年美的置业的累计销售额也同比增幅55%至790.3亿元。 

  1.传承制造业基因，起跑线领先普通房企

  ●制造业基因：尽管美的置业并非科班出身，但其传承自集团公司强大的制造业基因、精细化的管理能力、强大的资源整合能力非普通房企可比。

  ●智能家居先驱者：美的置业是采用智能家居解决方案的先驱者，在大多数物业开发商仍处于探索阶段时，美的置业已经通过美的集团的丰富经验和自身优秀的物业管理团队，在其综合智能平台上提供一站式服务。

  2.借助集团资源，实现优势突出

  在调控趋紧、需求收缩、市场下行的今天，拥有突出优势、高辨识度的房企仍然是受到市场青睐的对象，美的置业的高辨识度是通过集团公司在行业的影响力、声誉、品牌，与其他各行业巨头合作实现的。

  ●仓储配送：云朵小店是美的置业与阿里新零售共同合作构建的，借助阿里的生态解决前端供应链的需求，旨在帮助业主实现从仓储到家中的配送，让商品迅速到达消费者手中，目前已经尝试在佛山为君兰江山项目的社区和业主提供便利，计划到明年在全国推进。

  ●智慧产业共生圈：此外，美的置业还与苏宁、海康威视等行业头部企业达成战略合作，建立智慧产业共生圈。

  二、新城、世茂赢在“投资优先”

  投资优先型企业的特点是前期布局的深耕区域，在这轮行业下行周期引来收获。代表企业——新城控股、世茂房地产。

  新城控股

  2018年新城实现合约销售金额2211亿元，同比增长75%。

  1.规模扩张迅速，

  2020年3000亿目标完成是大概率事件

  ●目标完成：2018年新城已经迈入2000亿俱乐部，若新城保持2018年的规模增速，甚至允许有一定的下滑，2020年完成3000亿的销售目标应是大概率事件。

  2.扎根长三角，做透市场

  ●长期经营：纵观新城的发展史，1996年成立于江苏常州、2009年总部迁入上海，直到2018年中期，新城3751万平米总土储中的52%仍然位于长三角区域， 2018年新城2211亿的合约销售额中，逾60%仍来自长三角区域。

  3.对长三角市场的“长期经营，投资优先”，迎来业绩集中爆发

  ●高溢价率：提前布局长三角，以较低的拿地成本充分享受长三角市场高速发展带来的溢利。

  ●高影响力：依据亿翰销售区域榜单，截止2018年新城在安徽、江苏和浙江的排名分别为5、3、8名，较2017年分别上升10、2和1个名次。

  ●高市占率：2017年新城在常州、苏州、南京和杭州的市占率分别为11.2%、10.3%、4.3%和2.4%，较2016年分别提升3.7、6.8、1.6和1.3个百分点，2018年随着新城继续深耕策略，市占率将进一步提升。

  世茂房地产

  世茂房地产2018年实现合约销售额1761.5亿元，同比增长75%。

  1.福建世茂的销售奇迹

  ●区域龙头：世茂在福建区域是当之无愧的龙头企业，长期占据亿翰区域销售榜福建区域榜首。

  ●销售奇迹：2018年世茂在福建完成506亿的合约销售额，占总销售额的29%，且与第二名的建发地产拉开高达127亿的差距。

  2.前期布局

  ●前期布局：2017年世茂新增土储1060万平米，其中31%位于福建区域。

  3.强营销能力

  ●以产定销：以市场需求为导向，协同运营减少开工量100多亿，大大降低了资金占用。

  ●均衡去化：2018年，福建世茂各条线市场新增供货销售均衡去化，其中二线城市、三线城市、县级市场、镇级市场的新货去化率分别达79%、91%、77%、64%，远远领先于市场平均水平。

  ●强去库存：7-8月福建世茂营销推出全省15盘联动大促活动、国庆节推出福建首个“房产超市”；双十一再推2.0版福建世茂“淘房集市”等等，引燃购房者的置业热情。

  三、正荣赢在“资本借力”

  资本借力型房企在这轮行业“融资难、融资贵、上市不易”的背景下，成功打开资本市场融资窗口，并且在资本市场认可度较高，融资优势凸显。代表企业——正荣地产。

  正荣地产

  2018年正荣实现合约销售额1080亿元，同比增幅67%，成功迈入千亿。

  ●多元融资渠道打开：正荣之所以能在地产寒冬气候下，还能逆势奔跑的原因很大部分在于其借力资本市场，打开了多元化融资渠道。在当前房地产行业“融资难、融资贵、上市不易”的背景下，通畅多元的融资渠道将是企业冲击规模、实现业绩腾飞的一大重要优势。

  ●彰显资本市场信心：2018年1月16日，正荣地产登陆港交所，并以3.99元的发行价首发11.23亿股，募集资金净额高达38.44亿元，远超同期上市的地产公司大发地产（7.4亿元）、弘阳地产（17.12亿元）、恒达集团控股（3.13亿元）等，彰显了资本市场对正荣地产强大的信心。

数据整理：亿翰智库

  四、金茂、融创赢在“产品IP”

  产品IP型房企是通过打造自身的超级IP产品，收获粉丝效应、品牌效应和高溢价能力，从而实现超额盈利。代表企业——中国金茂、融创中国。

  中国金茂

  金茂在2018年以85%的高同比增速，实现合约销售额1280亿元。

年度盘点丨2018年地产十大赢家

  1.金茂府品质、口碑优良，去化率持续高位

  ●标签IP：“金茂府”三个字早已成为金茂独特的标签化IP，长期占据亿翰品牌指数榜TOP5，吸引大批金粉，基本忽略行业寒冬气候。

  ●去化优良：金茂府开盘售罄、销售火爆、遭到消费者疯抢的新闻屡见不鲜，比如4月开盘的上海大宁金茂府，382套房源中午即告售罄，销售额约58亿。5月开盘的北京亦庄金茂府亦是如此，开盘50套瞬间售罄，销售额逾4亿。截止2018年10月，金茂府的业主总数量已接近2.37万户，将近7万人。

  2.金茂独特的产品力优势，不仅带来源源不断的全国化业务，更带来高溢价能力

  ●全国化业务：金茂拥有强大的品牌优势，使其通过品牌输出就能获得源源不断的全国化业务，比如首开杭州金茂府是由首开和金茂联手打造，比如嘉禾路劲金茂府、正荣金茂秀湖金茂府等等。

  ●高溢价能力：品牌优势还能带来高溢价能力，以11月28日开盘的上海新城虹口金茂府为例，平均售价约10万元/平米，而2018年上海虹口区的平均房价在7-8万元/平米。

  3.金茂府完成2.0版本超级进化，继续引领科技人居

  ●超级进化：2018年10月8日，金茂府完成超级进化——金茂府2.0版本发布。金茂府2.0主打在“绿色健康”和“智慧科技”上进行升级，使新产品的居住感受更舒适、更健康，首个金茂府2.0项目将运用在深圳龙华金茂府项目上。金茂府2.0版本将继1.0版本之后继续引领中国城市的科技人居。

  融创中国

  2018年融创的销售业绩紧跟碧万恒之后，实现合约销售金额4608.3亿元，同比增长26%。2018年的融创赢在品牌打造，打造出一个横跨地产界、园林界、文化界的跨界现象级IP——桃花源。

  1.解决中国人居之痛

  ●文化传承：桃花源是中式人居文化的传承，它不是欧式、泰式、法式，它是中国人自己的建筑

  ●社区打造：不到30步就有一个中心组团景观或公共互动区域，去牵引、聚合邻里关系。

  ●以园养人：组团景观近乎500-800米的大面积，体现了融创式舍得同时，更体现对客户的居住质量的重视。

  2.传承中国人居文化

  ●集中国5000年大美于一园：桃花源就是“融于自然，成于生活，孕于生命”的融创中式产品，也是中国古代优秀建筑的良好传承与创新，同时将原始的生态文明与现代的低碳技术相结合，创造出的一个人与建筑、自然和谐共处的“小世界”， 2017年7月份，上海桃花源被联合国教科文组织评为世界文化遗产传承典范。

  3.形成完美成熟体系 

  精雕细琢：四年的打磨已经形成完整的成熟体系，结合不同城市不同的土地特色，异地复制不仅易实现，还具备特色，2017年五个桃花源系产品开盘，包括南京桃花源、上海桃花源等。

  超高溢价：桃花源是顶级豪宅现象级IP，超级IP就意味着超级品牌、粉丝效应、溢价水平等等利好。

  五、新力、卓越赢在“区域聚焦”

  这轮地产下行周期，回归区域聚焦的房企普遍收获颇丰，主要原因有：第一，可以统筹管理区域地块，开发节奏灵活；第二，宏观调控基本定调，区域聚焦风险降低；第三，管理半径小，方便管理；第四，对区域深度熟知；第五，在区域影响力高，可以做品牌输出。代表企业——卓越集团、新力地产。

  新力地产

  2018年新力实现合约销售额925亿元，同比大幅上升117%。

  1.新力聚焦环一线城市，进入必深耕

  ●全国版图：新力发源于南昌，在短短8年的时间里，已经完成以南昌、武汉等为代表的中部区域、以广州、中山、惠州等为代表的珠三角区域、以苏州、无锡为代表的珠三角区域以及以成都等为代表的西部区域布局。

  ●理性扩张：新力的扩张是理性的扩张，惠州、苏州、无锡等环一线城市是新力的主要发力区域，并且进入必做深耕。

  ●区域获利：2018年新力在自身大本营也是深耕区域的江西省销售额高达539亿元，占总销售额的59%。

  ●深耕至上：通过品质服务产生议价能力和未来拿地的可能性。其“悦”服务体系旨在针对客户“购房、交房、居住”全过程的所忧、所想、所需，提供全方位的服务解决方案，受到客户的一致好评。

  卓越集团

  2018年卓越也以73%的销售业绩增速录得755.8亿的合约销售额。

  1.卓越22年深耕建立完整产品线，

  18年战略重仓长三角和中西部区域

  ●理性扩张：作为深圳的标杆房企，深圳街头随处可见卓越世纪中心、卓越时代广场、卓悦汇等等卓越系产品。自1996年成立至今，卓越稳步扩张至36个城市，合计开发面积超过2000万平米，相对规模房企来说这种扩张速度略显缓慢，但这恰恰深度契合了卓越的深耕战略。

  ●完整体系：正是22年的深耕，才让如今的卓越在核心开发领域建立起完整的产品线体系，在商务办公领域，形成了超甲-世纪中心系列、甲A-时代广场系列、甲B-卓越城系列、乙级-卓越大厦系列这四大成熟产品线。而在住宅领域，也已形成“卓系、悦系、蔚蓝系”三大产品线。

  ●区域获利：2018年卓越集团的销售额为755.8亿，其中广东区域占比30%。

  ●战略重仓：此外，从卓越2018年的拿地信息来看，卓越开始重仓长三角和中西部区域，拿地总面积896.93万平米，其中粤港澳区域占比25%，京津冀区域3%，环渤海区域占比2%，长三角区域占比44%，中西部区域占比26%。

  六、东原赢在“服务创新”

  服务创新型企业是通过创新社区服务，在解决客户核心痛点赢得客户的同时，打造自身差异化优势，进而反哺主业实现超额盈利。代表企业——东原地产。

  东原地产

  2018年东原实现合约销售金额608.1亿元，同比增长104%。 2018年东原在销售业绩上获得的巨大成功，亦可说东原在服务创新上获得的巨大突破，比如童梦童享3.0、原聚场等等很好的实现了创新客户体验引起客户强烈的认可和呼应，并转化为超额盈利的一部分。

  ●创新服务：2018年东原主推的两大社区IP——童梦童享3.0和原聚场均获得巨大成功，“童梦童享”目前已经升级至3.0，全面覆盖儿童从家、幼儿园、社区到商业空间的24小时，实现儿童居住生活的一体化；原聚场是东原2018年主推的另一个社区IP，第一个原聚场落地重庆东原D7区之后，短短100余天时间，就已举办300余场活动，还吸引了超过20000余名业主积极参与互动，业主还自发组建了57个兴趣小组，引发巨大客户反响，2018年东原的目标是建设6-8个原聚场。

  ●反哺主业：东原坚持的社区价值创新路径，不仅解决了消费升级、漂亮房子、精装修不能解决的客户痛点，还构建了东原独特的差异化竞争优势。差异化的竞争优势不仅夯实了东原坚固的护城河，更对主业形成较强的反哺能力，比如去化率、溢价水平等等。