花样年集团主席兼首席执行官潘军

  【编者按】“仙”是香港人对英语“cent”(分)的音译。仙股就是指其价格已经低于1元，因此只能以分作为计价单位的股票。仙股之说，最初源于香港的股市，是特指市值跌至1元以下的股票，在英语中被称为penny stock。2018 年，港股市场“马太效应”明显，出现一大批仙股， 其中不乏地产公司。房地产一直以来备受港资追捧，这些房企为何沦为仙股？乐居财经特此推出独家策划——仙股传系列，针对筛选出的代表性地产仙股和准仙股，逐一剖析，深入解读。

  乐居财经 刘婷 王若君 发自深圳

  重拾地产业务的第二年，一切都在花样年控股（01777.HK，以下简称花样年）董事局主席兼首席执行官潘军的规划中——2017年销售额首破200亿后2018年突破300亿。

  但潘军的后半句是，2020年花样年的销售额要破千亿。破千亿需要土地支撑，近两年来花样年不断加大杠杆拿地，伴随而来的是负债率上升和短期借款激增。

  市场用脚投票，2018年9月下旬至今，花样年的股价持续保持低于一元的状态，沦为“仙股”。

  破千亿阻力大

  2018年3月，在花样的业绩发布会上，潘军算了一笔账：2017年花样年房地产业务合同销售金额首次突破200亿，2018年的销售目标为300亿元，到2020年计划实现1000亿元的销售额，成为行业主流地产开发商。

  这也意味着，花样年需要在三年内增加四倍至千亿。难度不言而喻，潘军却无所畏惧。他进一步把账铺开：“从2016年开始至今，花样年花了两年半的时间加大住宅业务在集团内部的占比。目前体系内外的货量储备已经超过了3000亿、2018年300亿、2019年500亿、2020年突破1000亿。从货量储备方面来看，完全没有问题。”

  潘军的底气来自于花样年的转型。种种迹象表明，2017年是花样年转舵的关键时间节点。的确，正是在这一年，潘军宣布，花样年要进行第二次转型，正式重拾地产业务。

  此番转型，在潘军的规划里，方向是由一个社区服务运营商，轻重并举、产融结合，变成基于以社区服务行业为支点的产业金融集团。转型也带来了立竿见影的效果，转型后的第一年，花样年便突破200亿大关，而2018年花样年的业绩再上一个台阶。数据显示，2018年花样年累计销售业绩为301.73亿元，已售建筑面积为269.9万平方米，平均售价为11180元／平方米。

  对于2018年的成绩，花样年执行董事曾宝宝在微博上表示，进步了一丢丢。从增速上来，销售额同比增长49.6%的成绩超越了很多同行，但是站在千亿目标的角度上看，花样年要走的路还很长。

  不难看出，花样年正在加速奔跑，试图弥补掉队的五年。2012年潘军曾对媒体表示：“请不要再叫我开发商，谁再叫我就跟谁急！”2012年到2016年，花样年开启了花样年第一次业务转型，正式迈向轻资产。2014年花样年通过彩生活上市成功转型轻资产。

  在这五年期间，花样年的销售额从2012年的80.14亿元增长至2016年的122.06亿元。从账面上看销售额略有所增长，但此间五年恰恰是楼市发展最快速的五年，花样年的销售额增长远远跑输大市。在房企排行榜中更是从TOP50直线下滑至TOP100，昔日的同行者却在一个个加速前进。

  2018年6月，潘军在接受媒体对话时表示，已经意识到公司发展出现了“轻重失衡”，要重拾房地产，并在2018年及时作出了应对和初步调整。在克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售排行榜》中，花样年坐稳百强房企的位置，排名81。

  高杠杆拿地

  回归住宅市场，第一步便是获得土地。有土地才有未来，有规模才有话语权。在潘军的规划中，轻重并举的第一步便是增加土地储备。他将计划分三步走：首先，加大粤港澳大湾区和早期签约项目的开发力度，加快推盘；其次，把握好现金流和毛利率关系的问题；最后，团队实行两年的跟投制，项目利润跟每一个成员挂钩，减少毛利率的压力。

  行动在说话。据中国网地产此前统计，2018年1月至9月初，花样年通过招拍挂或收并购等多种方式拿地11宗，其中已披露土地价格的5宗土地拿地总额达28.3亿元。

  加快拿地的节奏引起了标普的注意，并对此向投资者发出预警。2018年12月下旬，标普最新报告维持对花样年“B”的信用评级、展望负面。此前，标普已经3次调整对花样年评级：3月22日，标普将花样年列入负面信用观察名单；4月20日，标普再将花样年的长期主体信用由“B+”下调至“B”，但展望稳定；9月5日，标普又将花样年评级展望由稳定调整至负面。

  评级报告里，“高负债”、“高杠杆”、“规模迅速扩张”是高频词。

  标普最新发布的评级报告在维持原有评级及负面展望的同时，还指出“花样年在未来1年内将有大量债务到期”。查阅2018年半年报，乐居财经发现，截止2018年上半年，花样年于一年内到期的借款为55.38亿元，较2017年末的30.22亿元，增长25.16亿元，同比增幅达83.26%。与2016年底的9.29亿元相比，2017年、2018年的增长率分别达225.30% 、496.12%。

  整体来看，花样年的借款总额在2016年年末为33.67亿元，到2017年年末已骤增至98.64亿元，到了2018年上半年则再增至152.05亿元，环比增幅为192.96%、54.15%。 

  资产负债率方面，也随之呈现连年上升的趋势，尤其是进入2017年以来，增速加快。2014年末、2015年末、2016年末、2017年末、2018年上半年的资产负债率分别为72.34%、72.53%、73.63%、74.33%和78.05%。

  同时上升的还有净负债率，2018半年报显示，花样年净负债率由2017年底的76%上升至2018年上半年的82.9%。

  此外，标普认为，花样年的拿地方式偏激进，标普预计的2018-2019年的购地支出将增加至 80亿-140亿元人民币将不会大的误差，远高于之前的水平。

  千亿目标实现难度大、负债率上升、短期借款激增等现象也影响着投资者的信心。2018年9月下旬至今，花样年的股价持续保持低于一元的状态，沦为“仙股”。

  眼前的困境并没有打乱潘军的计划，在他眼里现在仍是最好的时代。他表示，无论2019年将面临怎样的经济环境，花样年都将继续坚持“社区+”战略，聚焦地产开发和社区服务双头部业务，努力推动社区“智”造和智慧社区建设，不断丰富社区服务内涵，为建设美好社区贡献力量。

  不过，要完成2020年冲刺千亿的目标，留给花样年和潘军的时间确实也不多了。