2019新的一年已经到来，回首2018，住房租赁行业发生了翻天覆地的变化，今天就让我们来盘点一下在过去的一年里有哪些改变我们行业，有着重大意义的政策发布。

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  集体建设用地建设租赁住房

  11城试点

  1月16日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布了《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

  房东东：集体用地的租赁项目多数是以“国家队”作为首发，所以可能更多会出现以“国企+村+品牌运营商”的模式合作。另外，政策的推出也带动村集体与农民的经济利益，允许其自行开发运营租赁物业，通过出租获得收益，地区经济也得以发展。

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  租赁立法

  中国历史上第一部租赁法案

  3月14日，国务院印发一则通知，其中《住房销售管理条例》、《住房租赁条例》、《城镇住房保障条例》三条被列入2018年的立法计划中，中国历史上第一部租赁法案即将出台！

  房东东：2018年是实施“十三五”规划承上启下的关键一年，大量的租赁型住房和用地被列入城市发展的重点规划中。住房租赁行业进入了高速发展的时期，然而却一直缺乏一部法律法规对其做约束，租赁权益不能被法律所保护。但2019年已至，目前租赁法案仍未正式颁布 ，我们期待这一天尽快到来，租赁立法将是行业历史性的一刻，真正踏出了灰色地带迎来一个光明规范的市场。

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  两部委猛推品牌公寓融资

  公募REITs渐进

  4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

  房东东：特大利好，主要针对规模型的品牌机构，真正受益的将是前30位品牌公寓，尤其是地产商。其次，资产估值方式变化，从市场估价到强调用收益法估值，等到租售比达到合理水平，市价法也不会尴尬了。租赁资产证券化，国家政策高效给力，长租公寓外部环境正在发生深刻巨变，行业未来乐观！

  但2018年下半年起这类融资门槛变高，原因其一，虽然国家政策鼓励发展住房租赁债券ABS，但同时融资监管更加严格，对发债用途监管升级，开发商尽管有着AA+或者AAA+的信用级别，但是开发商的负债率总体偏高。其二，今年下半年中国的经济形势走向并不乐观，就国家多次提及加快推进房产税来说，其中一个原因可能是：缺钱了！

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  蓝领公寓规范标准落地

  北京、杭州力推蓝领公寓

  5月22日，杭州《蓝领公寓（临时租赁住房）租赁管理办法》正式出台。其中明确了申报和入住条件，运营要求及规范等。5月23日，北京市住房城乡建设委会同市公安局、市规划国土委联合发布了一则重磅文件《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，为解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题做出重大利好。

  房东东：这对于长租公寓又是一大利好。之前，国家和地方对于员工型宿舍和蓝领公寓的定义和规范，都相对模糊，而市场的需求又是极其强烈，北京率先推出这个行业标准，是个整个行业带来一场革命性的推动，也给各地政府和职能部门做个一个典范。目前，长租行业中新起点，安歆、魔方9号楼在专注租赁型员工宿舍。据悉，华住集团、龙湖地产也准备开发这个产品线，随着国家和地方配套政策陆续出台，各家品牌公寓都会纷纷抢滩这个新业务！

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  平抑高租金，打击黑中介

  30城列入整治名单

  6月25日，国家七部委联合发布了一个重磅级通知：《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，涉及城市：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

  房东东：“黑中介”通过虚假的广告，低于市场价的租金吸引租客，此后用各类手段强制“打劫”租客（例如：定金、押金、水电、额外服务费等），变向让租客住“高租金”房源，同时也破坏了租赁市场风气。打击“黑中介”是规范房地产市场的首要任务，住房租赁市场需要更加健康规范地发展。

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  租金管制

  年涨幅低于5%

  8月29日，深圳房博会传出消息，深圳市正在探索建立全新的《租金管制制度》，一房一价，一年一调，租金增长率最高不超过5%。该制度适用于房地产开发企业，基本特点：租金管控、不限对象、租房排队、有限租期、全流程在线。

  房东东：租房市场发展太快，租房机构发展太快，租房立法又太滞后，而管制市场的失灵是经济发展中的一大问题！政府在决策过程中，既要考虑租客利益，也要兼顾运营机构的生存空间，笔者建议，开放特定区域的工业厂房作为租赁房源，一方面腾笼换鸟，产业升级，通过租赁解决了真正的闲置厂房，一方面也为市场提供了真正低成本的房源，特别是厂房改造的成本相对其他物业更低！

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  工业用地改租赁住房

  国内“首开先河”

  9月4日，济南市住房保障和房产管理局发布《济南市社会组织建设公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》，明确工业用地可以成公共租赁住房！

  房东东：相比较过去零星的工业厂房改租赁，这个征求意见稿属于城市型改造方案，对于推动未来城市住房租赁改革具有很强的借鉴作用，具备很好的落地执行基础！

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  公租房迎新政防转租乱象

  政府购买公租房服务8省试点

  9月14日，财政部联合印发《政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》，以下简称《通知》。确认开展试点工作范围：浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）。

  房东东：公租房作为国家政策支持提供的保障性住房，它的作用是解决“困难户”及外来务工人员的住房问题，让人人住有所居。本次的《通知》意在加强和完善运营及监管制度，杜绝将公租房作为于其他用途（牟利手段）。

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  允许n+1隔断

  租赁备胎

  苏州市人大常委会法工委组织集中修改《苏州市出租房屋居住安全管理条例（草案）》，形成了《条例（草案修改三稿）》，并放出了其中重磅的消息——起居室允许隔断出租，即“n+1”合法化。

  房东东：“n+1”能快速增加租赁房源的供给，但是在市场供应方式足够多的情况下，并非必要的存在。苏州的“n+1”整治完了又合法化，北京的“n+1”整治完了继续整治，不把分散式运营机构的钱当钱，人为刀俎，我为鱼肉。终于发现，集体土地、租赁用地才是住房租赁的原配，而“n+1”真的是备胎。

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  住房租赁抵扣个税

  房东租客起争议

  10月20日，财政部、国家税务总局联合发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》向社会公开征求意见，2019年1月初正式落地执行。

  房东东：目前的住房租金抵扣个税确实存在着局部利益冲突，而租赁行业要健康规范发展，合理纳税是必然趋势。对于目前所存在的问题，我们建议：一是可以简化开票流程，特别是对于个人房东而言，开具发票的时间成本太高；二是降低房东所需缴纳的税率，比如全国统一为起征点为3%，对于交税补贴，例如年度完成一个租赁纳税指标，可以进行返税奖励，这方面上海浦东税务曾经尝试过。我们也期待相关部门对于目前租赁现状的解决方案，尽快化解租赁双方的矛盾。