华东楼市还能持续多久?

  谢敏敏

  2018年13家新晋千亿房企中,华东房企占了10家。包括阳光城(5.280, -0.01, -0.19%)、中南建设(5.770, 0.09, 1.58%)、正荣地产、中梁控股、融信中国、祥生地产等。在30家规模超过千亿房企中,华东房企也形成了一股不可小觑的力量。

  它们之中,有些是根植于长三角的本土房企,有些则是近年来才将总部搬迁到上海。

  华东房地产市场巨大容量和需求,助推了这些房企的规模跃升。翻阅千亿房企财报,长三角区域往往都是公司销售业绩的最大贡献区域之一。

  “由于这一区域比较好的市场表现,这一轮行情的确是华东企业增长更快。”克而瑞研究中心总经理林波说。

  这也刺激房企进一步加大对该区域的投资。中指院数据显示,2018年1-12月,长三角区域TOP10企业拿地总额达3037亿元,位列首位;中西部和珠三角以2706亿元和2041亿元分列第二、第三位;环渤海区域拿地总额为1468亿元,位居第四位。

  长三角和三四线

  诸多房企选择了重仓华东,华东楼市也让多家房企晋身千亿阵营,中梁控股就是典型房企之一。

  中梁控股招股书显示,截至2018年8月30日,中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角五个区域拥有316个项目,土地储备总额为3500万平方米,其中长三角区域土地储备为1820万平方米,占比高达52%。浙江是其土地储备最多的一个省份,占总土地储备的27.5%。

  不仅重仓长三角,而且中梁控股重仓地以华东三四线城市为主。对于三四线城市战略,中梁控股掌门人杨剑做过一个形象的比喻:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

  同为浙系房企的祥生地产采取了类似布局策略,其土地储备除了一部分位于杭州和南京等二线城市,有八成份额位于三四线城市。

  在三四线城市,祥生采取颇具特色的“根据地”策略。一位接近祥生人士向经济观察报透露,浙江有10个地级市、50多个县级市。很多县级市年销售额达50亿元。

  在他看来,由于经济发达,人均收入较高,浙江三四线城市有天然优势,适合企业深耕。“在浙江放开做的话,一个省份就能做出千亿规模。”

  在发迹地浙江诸暨,祥生地产的根据地战略表现的尤为明显。2017年,祥生在诸暨销售额88亿元,市场占比高达52.6%。

  2018年上半年,中南建设新增土地储备面积1138万平方米,有74%位于三四线城市,仅26%位于一二线城市。

  重仓华东也为这些房企带来丰厚回报。尤其是浙江市场,业绩贡献能力远超其他省份。

  2018年中梁控股和祥生地产销售业绩中,浙江区域均贡献均排第一位。即便不是浙江房企,近年来浙江区域也逐步发展成这些房企销售额最大的区域。

  闽系房企阳光城崛起于福建,此前大福建区域占有绝对比例。近年来包括浙江区域在内的长三角区域开始后来居上,2018年浙江区域内部收个销售超过200亿元的区域公司。

  同为闽系房企的融信中国有着类似的业绩轨迹。2016融信中国杭州区域合约销售额为82.57亿元,业绩贡献仅次于福州;2017年杭州区域合约销售额为166.71亿,占集团总销售额的33.19%,取代福州区域成为业绩贡献最大的区域。2018年延续了这一趋势。

  克而瑞企业战略部总经理刘晨光对经济观察报表示,这一轮崛起的千亿企业,在投资布局上有很大的共性:首先,战略上,采取三四线城市快进快出;其次,在市场上行期获取了充足土地储备。

  深耕和风险

  中指院报告指出,长三角作为一个多核心发展的区域,领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多,土地市场持续火热,一直被视作房企重点投资的区域。

  资深投资客王磊对此有着同样的感受:“长三角是中国经济增长的引擎,对人才的吸引力是足够的,拿杭州来说,每年差不多有30万的净人口流入。”2018年杭州卖地金额超过2000亿元,位居全国第一。

  王磊表示,江浙地区居民收入较高,购买力强,这些手握大量现金的高收入群体,也是各地炒房团的主力军。当年闻名全国的温州炒房团亦是最佳注脚。这也是长三角区域房地产市场保持热度原因之一。

  刘晨光指出,华东房地产市场的容量足够大,因此能孕育出大体量企业:“以浙江为例,这里一年容量大约是1.4万亿,只要占据了3%的市场份额,就是400多亿的销售额。”在千亿房企中,浙江为首的华东区域成为主要业绩贡献地。

  但是,机遇的另一面往往伴随着风险。当一个区域或一个城市受到众多资本青睐,往往意味着白热化竞争的到来。2018年将10家房企送入千亿阵营的华东市场,2019年还会持续辉煌吗?

  对于任何一个市场,蛋糕的份额是固定的,变化的分食者。随着越来越多的房企看好华东区域,单个房企拿到的份额也会越来越少。对于以华东为重仓的千亿房企来说,业绩持续和进一步增长面临一定压力。

  另一方面,重仓一地也代表着风险性。虽然多数新晋千亿房企实现了全国化布局,但从业绩分布来看,主要还是倚赖单个区域的业绩贡献。一旦该区域的市场呈现下滑,势必会影响企业整体业绩。

  早在2008年前后,华夏幸福(26.110, 0.32, 1.24%)在北京周边的河北市地区获取大量土地和项目。2014年后,随着去库存政策实施,北京楼市需求外溢,环北京楼市迎来爆发,也让华夏幸福业绩呈现快速增长。

  但是随着环京楼市限购加码,华夏幸福也面临着较大的业绩增长压力。从2017年开始,逐步将布局重心向华东、华中等区域转移。但直到2018年引进 平安集团成为第二大股东之后,其风险才逐步解除。