瑞房“减肥”后遗症

  乐居财经  刘婷  发自香港

  在规模为王的当下,买买买成为房企活下去的基础。有规模才有话语权,赢得土地才赢得未来。然而,瑞安房地产有限公司(00272,以下称“瑞安房地产”)却反其道而行之。自2015年提出轻资产转型之后,它便一路卖卖卖。

  轻装上阵的瑞安房地产并没有如想象中健步如飞。在转型过程中,规模止步不前、土储不断减少及高管陆续辞职等问题日益凸显。摆在瑞安房地产面前的扎心拷问是:轻资产转型之路,到底走对了吗?

  1月9日晚间,瑞安房地产发布公告称, 2018年销售额及其他资产处置额达222.79亿元,同比上升4%。其中住宅物业销售额为141.20亿元,同比增长62.75%;商业物业销售额为4.10亿元,同比下降76.42%;其他资产处置额人民币77.49亿元,同比下降29.24%。

  2015年,瑞安房地产提出了轻资产战略后,便开启资产甩卖模式。2018年,瑞安房地产也将卖卖卖进行到底。

  2018年5月14日晚,瑞安房地产发布公告,公司全资附属创域以31.6亿元人民币出售富岸集团61.54%的股权及贷款予亿达中国旗下万盈国际。

  2018年6月26日,瑞安房地产发布公告称,公司间接全资附属虹得投资拟向由大悦城间接持有50%股权的晓盛出售彩桥控股有限公司全部股权的50%。这意味着,今后瑞安房地产将与大悦城合作开发上海瑞虹新城部分项目。交易完成后,所得净现金流总额约42.65亿元,预计交易收益16.89亿元。

  为何选择出售资产?瑞安房地产主席罗康瑞在2018年中期集团业绩报告会上表示,出售资产能够获得大额利润,提高股东回报。轻资产策略令集团得以成功释放一系列资产价值,提升集团资产周转率,增强现金流,建立了稳健的财务基础。

  出售资产的另一个好处是获得资金,偿还债务。提出轻资产转型战略后,瑞安房地产的负债率得到明显的改善。数据显示,2015年6月30日,瑞安房地产的净资产负债率为87%;2016年底下降至68%;2017年底再次降至51%。最新数据显示,2018上半年瑞房的净资产负债率下降至43%。

  在卖卖卖的同时,瑞安房地产也在买买买。2018年7月5日,太保寿险与瑞安房地产及永业集团成立合资公司,以在位于中国上海市黄浦区的目标地块进行房地产开发项目。同日,合资公司股东以人民币136.10亿元的价格,成功竞得太平桥中心地块。

  瑞安房地产认为,该交易符合轻资产业务策略。此外,该项目有利于运用公司的开发及资产管理能力,获得经常性管理费收入。

  成立合营企业,减少资金成本,对外输出管理经验成为瑞安房地产转型的新思路。2018年12月29日,瑞安房地产发布公告称,该公司间接全资附属公司瑞安投资者及瑞安管理人、宏利投资者及中国人寿的一家全资附属公司中国人寿信托成立合营企业。成立合营企业的目的是投资于上海及中国其他一线城市(北京、深圳及广州)的各项物业以及对该等物业进行管理及行政工作。

  公告称,成立合营企业符合公司的轻资产策略以及公司趋向成为优质商业房地产的拥有人及经营者的战略目标。凭藉筹集自全球金融投资者的重大资金,合营企业将为公司提供主要资金平台,与长期伙伴扩展其商业地产组合。合营企业亦为公司提供稳定、循环管理费用,有助于多元化公司的收益来源。

  易居房地产研究院总监严跃进对乐居财经表示,瑞安房地产之所以选择转型,是因为原有的模式受到了限制,比如战略扩张难、销售规模小资金少等,轻资产转型是降低成本的一种途径。

  在他看来,地产一直以来都是重资产的模式,需要规模支撑才能更好的融资,也需要一定的重资产比例,一味地卖掉资产并不理智。

  转型轻资产的A面是负债率下降,B面则是销售额收缩和发展受限。自2015年提出轻资产转型后,瑞安房地产的销售额一直处于缓慢增长甚至出现负增长的情况。2015年,瑞安房地产总合约物业销售额为215.1亿元;2016年合约物业销售(包括大连联营公司和其他资产处置的贡献)增长7%至229.75亿元;2017年全年,合约物业销售额及其他资产处置额达到213.66亿元,同比下降7%;2018年度销售额及其他资产处置额达222.79亿元,同比上升4%。

  尽管2015年、2016年及2018年度瑞安房地产的销售额都有小幅增长,但放在大环境下看,2015-2018年是楼市高速发展的三年,取得个位数的增长成绩并不乐观。

  由于销售额的止步不前,瑞安房地产的土地储备版图也在缩小。数据显示,2014年瑞安房地产的土地储备总建面为1230万平方米,截至 2018 年 6 月 30 日,其土地储备的总建筑面积缩减至 840万平方米。

  转型途中,瑞安房地产也在失去骨干,迎来新挑战。根据界面新闻报道,包括瑞安管理执行董事、丰诚物业董事长郭庆、瑞安房地产瑞虹新城项目总监及中国新天地市务推广及策略传播总监刘梦洁、瑞安管理(上海)有限公司总经理李剑锋、前瑞虹商业总经理张良军等在内的多位高管相继离职,人事动荡激烈。

  在严跃进看来,高管离职很大可能是因为业绩的压力,瑞安房地产需要扩大规模,否则业绩做不起来投资者也会不投资,进而会加快人员流失。他建议瑞安房地产在转型时继续研究原有业务和新兴业务的关系,否则很难成功转型。