乐居财经 林振兴 发自上海

  2018年是一个特殊的年份，房地产行业站在中国改革开放40年、房地产市场化20年的里程碑节点，从黄金时代走进白银时代。2019年，房地产是否会迎来新的发展契机？

  1月8日，上海梅赛德斯奔驰文化中心，“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会。丁祖昱带着他的朋友们，用大数据剖析行业、前瞻市场，一起找寻解锁2019的密码，穿透迷雾，奔向未来。

回顾2018

复盘2018年10大预测

  1、房产税落地 ✕ 

  2、限价不放松 √ 

  3、总规模微降 ✕ 

  4、看好的城市 √\

  5、最具有潜力的三四线 √ 

  6、租赁市场发展方向 √ 

  7、特色小镇大洗牌 √ 

  8、TOP4房企销售额达3万亿 ✕

  9、千亿阵营新进者 √ 

  10、大蓝筹 

2018年中国楼市八大困惑

  1、土地流拍

  去年以来，房地产市场出现了罕见的土地流拍现象，2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。下半年以来，土地市场流拍频现，平均每天有4块土地流拍。

  2、地王难产

  “地王”指的是2016年和2017年出让的地王。2016年大概50%的地王开盘， 2017年出让的地王基本都没开盘，这两年拿地王的房企压力特别大。

  3、各色维权

  上半年之前，好久没听到“维权”这个词，现在只要提到降价、交房就各种各样的维权。哪家企业没碰到维权，就不是主流房企。

  4、限制降价

  限价出现了新状况，之前是限涨，现在连跌也限，既不能涨也不能跌，只能横。

  5、产品降级

  过去两年由于限价的原因，很多配置装修都下降，但是真心希望房屋的质量千万别下降。

  6、租赁乱象

  租赁市场被泼了一盆大凉水，从2017年的蜂拥而上，到2018年的麻烦不断，说明本身租赁市场就有问题。

  7、去化困难

  从最高点2018年5月份的8成6，降到去年年末的3成2，12月份由于促销回升了一些，但仍面临去化难的挑战。

  8、资金承压

  没有雪中送炭，无论是银行还是金融机构，大家必须要抱团取暖，共同度过资金寒冬。

大数据·土地

  1、 三四线城市占土地成交总量近8成

  2018年土地市场是靠三四线城市在支撑，三四线城市的土地出让总面积接近80%，一二线城市的土地相对来说还是异常稀缺，需要重新反省三四线城市的战略。

  2、 中西部省会撑起一片天

  杭州、郑州分列2018年土地成交金额和面积榜首位，中西部省会撑起面积榜半壁江山，传统一二线城市撑起金额榜江山。

  3、 6成地块成交价格下跌

  这只是一个开始，2019年的土地价格还有往下的空间。

  4、 北上深带头领跌城市地价

  上海、北京、深圳的土地都跌了，深圳土地的跌幅更大些。深圳土地有它的特殊性，因为其土地出让块数比较少，所以一两块地的成交价格就会影响整体价格的判断。

  5、 地价前三位京沪杭

  从土地单价和总价的排行榜当中，还是上海、北京、杭州这三张老面孔，当然还有广州，这几张老面孔占据了城市排行榜的前列。

“真实”的房价·新房

  1、 一线低，二线平，三四线先高后降

  房产交易量方面，一线城市基本和2017年持平；二线城市是中流砥柱，表现非常出色；三四线城市先升后降，特别从三季度末开始整体下降速度非常快，目前下降趋势还在持续。

  2、 重庆杭州分列2018年新房成交面积和金额榜首位

  成交top10的排行榜中，重庆仍然占据销售面积的第一位，杭州仍然占据销售金额的第一位。面积排行榜中大多数都是二线城市，销售金额排行榜中一线城市也都上榜，所以说金额还是由房价决定。

  3、 63280元！北京重回房价第一

  房价高说明了这个城市的竞争力，未来不再担心排第一是市场化的最大进步。

  4、 三四线TOP10：除了长三角就是珠三角

  2018年，长三角、珠三角的三四线城市在成交上表现非常出色，特别是排在前三位的三四线城市的成交量都比得上强二线城市的成交量。

  5、 京、深豪宅成交腰斩 三亚顶豪覆没

  豪宅市场仍不太乐观，特别是北京、深圳豪宅被腰斩，三亚也是去年豪宅受到影响最大的城市之一。2017年，三亚3000万以上的豪宅有两百多套的成交， 2018年，三亚没有3000万以上的豪宅成交。

  6、 百亿神盘并不少，央企仍是大赢家

  百亿神盘中，央企频频上榜，国企和央企仍是中国房地产企业的中流砥柱。

“真实”的房价·二手房

  1、 成交大跌

  二手房的市场情况不是特别好，已经到了最危险的时候。在二季度以价换量稍微有所上升之后，从6月份开始就一路下跌，在11、12月份稳住。现在一个经纪人一年平均成交不了一套房。

  2、 从“跳价”到“价跳”

  从价格来看，2017年甚至2018年第一季度的时候，二手房还频频跳价，你去看房，他还不愿意卖给你。现在是价跳，特别是环京的部分二手房，价格已经回落了20%以上。价跳情况会延续多久，我想还远远没有到价格的最终底部。

  3、刚需首选二手房

  二手房成交中，大多集中在中小面积上，就是总价相对低的，刚需客户仍然占据二手房的主导。

大数据·企业

  1、 百强房企销售额首次突破10万亿

  中国去年总成交量在15万亿，百强房企占据三分之二的成交量。

  2、 30强抢半壁江山

  前30家房企抢了半壁江山，占据46%左右的市场份额。2019年，集中度还会继续上升，强者恒强在最近几年都不会改变。

  3、 千亿房企新增13家

  新上的千亿房企，规模增长速度还是比较快。但是前三强、前五强房企的整体增长速度已经开始放缓。

  4、 百强万盘

  2018年，百强房企销售11425个楼盘，单项目产能8.78亿，和2017年的单项目产能差不多。这有赖于前三季度的市场比较好，四季度的市场成交对单盘有很大影响，最近这段时间单盘效能开始下降。

  5、 十家房企“吞”下一半土地货值

  2018年51%的新增货值被TOP10房企收入囊中，余下TOP11-100仅分的剩下一半土地货值。

  6、从0.58到0.38，房企拿地开始稳了

  较2017年相比，2018年TOP100房企拿地销售比从0.58降到了0.38，房企拿地明显更为保守。

  7、满世界找钱

  2018年融资环境不是特别好，缺少雪中送炭。房企境外债权融资从2016年10.7%提升至2018年33.6%，呈现直线攀升趋势。

  8、中国内地房企扎堆赴港IPO

  2018年有6家房企完成IPO，IPO的金额差不多是2017年的100倍。

  9、物业：快上

  物业公司是2018年上市的主力，目前物业也是资本市场最大的风口。

  10、物业：大就是美

  物业上市后的资金用途都拿来并购，所以今天物业越大越美。上市物业公司不在于收多少物业管理费，而是占据了多少社区资源和流量。

  11、BAT在敲门社区

  智慧社区方面，从技术和渠道上BAT也在敲门，房地产要注意这些跨界巨头公司。

洞悉2018

洞悉·人口

  1、 生一孩的都少了

  结婚的人越来越少，2013年有1300万对结婚，到2017年只有1000万对，少了三百万对结婚，所以生一孩也少了。生一孩的数量也从2013年后不断下降，下降了300多万。

  2、二孩冲高见顶

  二胎政策后，连续2年都在1700万人口左右。2016年全面二胎放开后二孩比一孩占比还高，到达51%，但2017年二孩冲高已经见顶。生二胎的人对房地产有什么影响了？其一，他们都是有购买力的人，其二，他们都有能力还会换好房子。但值得强调的是，2017年生二胎的数量已经到顶了。

  3、人口长期不乐观

  长期来看，人口非常不乐观。从总量来看，未来甚至1500万每年人口增加都是乐观的预估，应该放开三孩、四孩政策。

洞悉·需求

  1、 中国每年购房总需求约17亿平米。

  2、 强二线、强三线更吸引人，比如重庆、青岛、长沙、宁波、南昌等。

  3、800万毕业生成未来置业刚需。

  4、10亿平方米的改善需求。

洞悉·消费者

  1、 关注95后需求

  每一个楼盘应该准确定义自己的客户群体，80后关注孩子；70后需要户型大的；60后家庭结构开始缩小，居住面积缩小；95后一步到位三房。总体而言，三房是80、90和95后的首选，所以三房热销也是有道理的。

  2、 房住不炒

  自从三年前提出“房住不炒”后，投资需求的下降了8个点。

  3、限购对环一二线影响巨大

  限购有合理之处也有值得商榷之处 ，应该把周边城市向主城市的未购房群体开放，比如说环上海、环北京，给无房户开放一套房。

  4、投资只跟热点

  第一临高，第二儋州，都在海南，第三、第四在雄安周边，后面还有西双版纳等等，这些都是2018年的热点城市，还包括旅游城市，都成为了投资比较高的城市。

  5、买大还是买小

  答案是买大的，相对大成为首选。

大数据·租赁

  1、 供需平衡，租赁市场被过于高估

  租赁市场完全可以被满足，一二线城市的空置率仍在15%以上。

  2、 供应结构不合理，低端需求被低估

  例如，上海4000元以下房租的房子，完全供不应求。蓝领公寓很少，便宜的租赁物业很少。现在推出来的大量租赁房是中高端，这些正好是市场根本就不缺的。

  3、 租金没涨

  租金没有大涨，而是平稳上涨。如果没有供应商和机构运营商的问题，今天租赁市场是很稳定的。希望租金稳住，才能保障城市这一群体的收入可以基本覆盖衣食住行。

  4、房源在“个体”手里

  由个体租房变成机构运营，市场空间还是很大的。我国国情复杂，不能和日本、美国等国家对比，美国有30%多的房子在机构手上，但中国目前只有5%的房源在机构手上。

洞悉·商业&办公

  1、 商业地产城市差异大 头部房企更快更强

  电商在倒逼商业地产的进步，但目前市场仍然是冰火两重天。城市间商业表现差异巨大，很多城市shoppingmall都已过剩；商业地产在分化，做商业地产的头部企业和做住宅的头部企业并不重合；新零售是未来商业中最关键的一个词。

  2、 “共享”办公进入甲级写字楼占比达9.8%

  住宅去库存早已告一段落，但是写字楼的去库存任重道远；还有一波办公楼正在来的路上；租金差异很大，不同能级的城市租金差异甚至在4倍以上；共享办公促进传统写字楼的迭代升级，目前共享办公运营商占据了8.6%，很多城市办公楼也因为共享办公做了一些去化。

洞悉•房企

  1、 高增长模式已不可持续

  以前高增长的前提不再具备。一则市场容量不再放大，2018年17亿平方米的市场，2019年预测很难继续上涨；二则融资高杠杆的时代已经过去了，未来谁都不敢加杠杆，三高周转的能力虽然已经具备了，但没有市场容量和高杠杆的前提，高周转其实也很难了。

  2、 继续做大做强主业

  大多房企开发业务占比都占据到95%以上，甚至很多房企的利润的主营业务的利润占比甚至超过100%。

奔向2019

关于2019年的十大预测

  1、 房地产仍是中国经济的压舱石和稳定剂

  虽然房地产市场很冷，但没有必要对房地产未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量，依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

  2、货币放水难解楼市之渴

  即使适度放水，也不会马上作用于房地产；房地产短期不会被重启复苏；房地产未来，应该会走完他自身的调整期；所以所有房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做最坏的打算，是好的安排。

  3、中央放权到地方 “四限”放松有希望

  限价很多城市已经不用限价了；限购适度的放松，对部分城市是有必要的；限贷的政策已经开始宽松了，首套置业群体会给予更大的支持；限售的城市，除了菏泽之后，还会有更多的菏泽。

  4、13万亿！地产行业规模下降10%

  2019年房地产销售规模预计会下降，整体销售总金额预计在13万亿多一点，而销售面积从17亿平方米回落。这其中，对业绩回落贡献很大的区域是三四线城市。

  2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。而第四季度已经下降到67%，已经是一个特别值得关注的信号。可以预见的是，2019年三四线压力比2018年更大。

  5、看好海南

  希望海南房地产政策能够微调，与其说预测看好，还不说是希望海南2019年会好一些。

  6、购买力下降，刚需房要注意了

  对一线城市，远郊的刚需房，现在去化出现大的滑落，这和刚需的购买力完全相关。房价过去上升，影响最大的还是刚需，而不是改善市场。

  因为改善需求大多自己就有一套房，也随着房价上涨同步上涨了。而刚需的工资收入增长赶不上房价上涨，所以刚需的购买力下降。未来刚需的面积会下降，总价会降低，这样才能适应刚需客户。

  7、地价还会降，房企可抄底

  永远不需要在最底部去抄底，但可以选择在“底部区域”抄底就好。2019年前几个季度是拿地抄底的最好时机。资产价值最低的一年，也可能2019年也是一个好机会。

  8、租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下

  这棵大树是房企，如果租赁行业没有依靠开发商这棵大树，是很难活下去。租赁行业2018年的行情开始发生很大的变化，但依旧有很多机会，比如蓝领租赁，4000元|平米以下的市场。

  9、看好物业管理，不看好养老地产

  短期不看好养老地产，但看好物业管理。现在就连BAT都来敲门物业板块。规模小的物业，也可以傍大腿。如果房企物业规模很大，2019年需要重新审视，做大物业。即使暂时不上市，也可以为地产开发发挥价值。

  养老地产盈利模式还未形成。健康老人都去带孩子了，或者不带孩子都会去忙自己的事了，不需要为他们做养老公寓。而真正失能的老人，其实社区单独对失能老人做一个养老专区都会遭遇很多阻力。

  10、 看好地产股

  碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉

丁祖昱朋友们的干货

▲原建设部副部长、党组副书记刘志峰

  原建设部副部长、党组副书记刘志峰表示，丁祖昱评楼市有两个特点。第一个是全面，既有对18年市场预测的回顾分析，也有对市场、一手市场、二手市场、租赁市场及其他方面业态的分析。第二个是科学，多是凭大数据、凭事实说话，实事求是的态度很好。

▲旭辉集团董事长林中

  旭辉集团董事长林中表示，2019年市场整体会很稳定，2019年下半年应该会比上半年好一些。在房住不炒的模式下，整个市场的未来，短期都会平稳波动。

  地产是个周期性的行业，未来中国地产行业的周期性，可能会离开高频波动，进入平稳增长的时代。活下去没问题，希望我们活得久和活得好。

▲中南置地董事长、上海菩悦资产创始人陈凯

  中南置地董事长、上海菩悦资产创始人陈凯表示，房地产行业成熟度越来越高，房企应该告别那种只要买了地就坐等涨价的时代。几年前大家都提高周转，但现在高周转很辛苦。这个行业应该留给那些正儿八经喜欢房子，喜欢盖房子，喜欢物业，喜欢地产的人来做。您要想赚快钱，想躺着挣钱，可以找其他行业。

▲优客工场和5L际创始人、董事长毛大庆

  优客工场和5L际创始人、董事长毛大庆表示，希望明年发布会可以添加房地产金融趋势和不动产预测这两大方面的内容。

▲上海市政协副主席、民建中央副主席周汉民

  上海市政协副主席、民建中央副主席周汉民表示，风骨，常识与创新，是我们未来唯一可以依赖的三样东西。