乐居财经 林振兴/文

  2019年，楼市进入“换挡期”，从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”。自山东菏泽打响第一枪后，广州、珠海、杭州、衡阳、合肥等地都传出了楼市新政，暗示着房地产市场即将到来的政策微调。

  乐居财经《财情》栏目特邀21世纪经济报道编委袁一泓和《地产豪言》出品人张文豪，定调2019年楼市走向。

  2019年，楼市会怎么样？

  张文豪：从市场来说，2019年房价是见底。2018年之前，市场调控主要是“压”，现在还有“托”和“挺”，如果跌得过分还要往上托。原来的平衡是不让房价大涨，如今也不让大跌，在很窄的区间里建立新的平衡。

  此外，政府会给出一些增量的推动力，特别是在集体土地上，加快城镇化步伐。

  袁一泓：政策有没有见底不知道，但市场应该是见底了。现在赋予城市主体责任，小到县级市、大到直辖市都可以随时调控，未来城市的政策变化密度会越来越高。

  2019年，房企的主战场在哪里？

  袁一泓：二三线城市是有机会，尤其是看人口和城市经济的变化。人就是资源，就是生产力，直接带来整个城市总量的扩张。具体来说，房企在未来两三年可以重点关注二线城市的周边，包括它的远郊区和远郊县，还有比较强的三线城市，以及二线城市周边的区县。

  张文豪：静态来看，二三四线城市变动可能性大，尤其是地缘条件比较好，靠近一线城市，有独特禀赋和交通配套，这些都是抢先条件；动态来看，房企需要特别关注，每个城市变成热点或者自我成熟的过程。

  2019年，政策会不会全面放开？

  袁一泓：千万不要以为放松调控就是好事，政策全面放开不是好事。取消所有的限制性条款，肯定是灾难性，对整个中国的经济风险是巨大的；不要不承认有房地产泡沫，个别区域是有泡沫，只不过不戳破它而已；2019年，房地产市场真的没那么差，现在信号稍微出现缓和。

  张文豪：“夜壶”再提起来用的可能性比较小，现在用房地产拉动全面经济的边际效应在递减，而且弊在大于利，所以轻易不会用。

  2019年，对开发商的忠告？

  张文豪：2019年，公司要做好风控的底线，提高企业抓窗口的能力。市场还会保持一定容量，如果布局全面和均衡，吃不了大亏。但是有一个条件，企业在各个区域的头部性要强，在量上和品牌度上占据优先位置。

  生存大过赚钱。即使到2019年，也不要把赚钱作为头一个诉求。找到基本的动力源，出来一个利好需要分辨清楚，因为把你带到沟里的和把你带到未来的这两件事长得很像。

  袁一泓：地产商需要管理预期，不要过于激进，管理好自己的预期跟中央的“稳预期”差不多。估计并防范最高的风险，看准区域，该冒险的就冒险。

  总之，守住底线，防范最起码的“黑天鹅”。

  2019年，对购房者的建议？

  袁一泓：分刚性需求和投资需求。如果是刚性群体，你需要的买房就赶紧买；投资的话比较好的就是二三线城市，包括有可能取消调控和政策松动的地方。正如企业需要管理预期，投资者也要管理预期，不要带着暴利的心态炒房。

  张文豪：如果没有抵御短期房价波动和贷款政策波动的能力，就不要去炒房。但长期投资房产，我主张还是买，至于刚需和刚改就更应该买了。

  买房的理由如下。第一，中国遇到很多困难都要解决，解决的办法是两个，一个是增量，一个是存量。增量改革最大的优点是增加全社会的货币量，所以房价肯定要涨。第二，“矬子里面拔将军”，房地产在所有经济表现上还是最好的。第三，在农村土地上，不允许盖可以交易的商品房的国家只有中国，8亿农民想改善生活住好房子，必须去城里买房。

  如果在一线城市买房，关注的是性价比；如果在三四线城市则看地段和品质，因为这些城市正在重复北京和上海的故事。