乐居财经 于婞 2019年 1月2日，新派公寓正式对外宣布启动“产品IP+REITs资管” 模式的扩张。

  在刚刚过去的2018年12月14日，新派公寓创始人王戈宏发了一篇长微信庆祝新派公寓权益型类REITs在深交所挂牌敲钟一周年，巧的是深交所在当日为“全国首单公共人才租赁住房类REITs”也举行了挂牌敲钟仪式，两个住房租赁资产证券化独具特色的“首单”选择隔年的同一天挂牌很有象征意义。2018年，长租公寓经历了过山车一般的跌宕起伏，传统对资本强依赖的二房东模式的盈利前景受到质疑，大部分依托整租模式发展的品牌都放慢了拿房的速度，中国长租公寓未来健康发展的模式到底是什么引起了广泛的讨论。

  在去年底上海举行的“中国公寓CEO峰会”上，王戈宏发表“长租公寓的重生机遇”主题演讲并表达长租公寓未来的竞争力将体现在三个方面：产品力，品牌力与资管力。王戈宏认为：前两个能力面对的是消费端，赢得的是消费者定价权，而“资管力”面对的是物业端，体现的是对资产价值创造的能力！

  在长租公寓行业纷纷开始反思包租模式的前途时，王戈宏提出的“资管力”迎合当下房地产转型以及存量资产价值再造趋势。他说：“二房东模式时代大家可以拼资本和资源来抢物业，而托管模式房东考核你的除了产品的打造能力外，是否有物业价值运营提升能力以及具体业绩将是另外一个很重要的指标。因为物业价值的提升直接关乎业主的核心利益，物业增长的价值可以让业主从银行拿到更多的贷款来投资。在美国，业主可以用物业增值部分去做 Re-finance获取低息贷款来继续收购。在中国当前租售比严重倒挂的环境下，运营商创造的租金其实无法满足物业主的资产回报要求，因此物业价值的创造其实更加重要。轻资产的托管模式其实是一种比二房东模式更难的模式，产品的设计，硬装甚至管理很容易同质化，但‘资管力’对团队的要求很高，需要团队有金融实操背景，是否做过REITs的全流程是一项重要的指标。”

  王戈宏向乐居财经透露：“新派选择在2019新年伊始开始启动产品品牌IP+REITs资管模式合作是水到渠成的选择。我们未来还是不会简单追求房间的数量，我们追求每个项目的坪效以及能为租户带来什么样的居住感受和如何为物业主的资产创造价值。新派的收益将不仅来自租金，而是参与资产价值的分享。2019年我们除了保持原有产品的特色外，还会做出其他更特别的主题，如运动元素无处不在的运动公寓，个性音乐定制的音乐公寓，以及名画公寓和读书公寓，我们将这些主题与四个细分品牌形成产品矩阵，给消费者带来不一样的感受。”

新派公寓办公系统

  据了解，五年来，新派在北京，成都，南京，深圳陆续落地了四个细分产品：新派创客公寓，新派白领公寓，新派精品公寓，新派家庭公寓，更在去年底对外宣布了新的VI系统。对此王戈宏解释到：“我在美国期间曾系统研究了万豪酒店的发展策略，发现它其实拥有近三十个细分产品的品牌，开始对此一直不解，后来才知道，这是万豪为了适应不同消费者以及不同地段和特点资产的策略。中国的长租公寓未来发展如果想具备托管多样化资产的能力，可能需要考虑对标国际品牌酒店例如万豪的发展战略。”“其实品牌的轻资产托管模式我们去年在成都高新区，南京未来科技城的项目就已经进行了实践，两个项目的业主分别是开发商与园区政府。由新派负责产品设计打造以及后期的运营，装修改造投资全部由资产方负责，新派收取管理费以及业绩超出的奖励。”“其实我们在北京CBD项目的类REITs中又加入了新的条款，即新派参与分享未来资产增值部分的收益（从增长部分获得25%-45%不等的分红），就像PE基金的GP分享Carry一样，将资产的价值与管理人的利益挂钩，这样才能极大激发运营者的潜能与责任，也才能更好为资产创造价值。“

橙皮书（运营标准），白皮书（成本标准），蓝皮书（产品标准）

  国际酒店在中国发展可以很强势的面对房东，不用投资装修，可以旱涝保收地收取管理费，无非具备两种能力：一个是品牌的客户号召力，另一个便是一整套产品与运营的标准。王戈宏认为，新派公寓4年来克制住包租模式扩展的欲望，耐着性子完成了三个标准手册：橙皮书（运营标准），白皮书（成本标准），蓝皮书（产品标准）以及两个系统IT软件：面对运营数据流管理与分析的ODM，面对租户智能居住与社群互动及外部需求链接的Life APP。王戈宏说“只有产品力、品牌力、资管力三力全部具备后，资产方才能放心地把物业交给你，才能真正的实现轻资产扩张。万豪酒店除了近30个产品品牌，还是全球最大的酒店REITs，这种轻重资产模式的呼应与协同使得品牌与资产的价值都得到最大化的模式，这或许是长租公寓摆脱目前困境应该认真思考借鉴的模式。”

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