2018年1月开始真正接触长租公寓行业，到现在正好一年。由于工作的需要，这一年走南闯北，调研过分布在13个城市的100个左右长租公寓。利用元旦假期，回顾一下所看过的项目，聊聊对于长租公寓行业的看法，同时也推荐5个值得关注的长租公寓项目。

  一、对于长租公寓行业的看法

  长租公寓这个词的热度，在2017年之前关注度都较低，但随着十九大确定了“租售并举”的住房制度，建立长效机制，鼓励发展租赁市场，长租公寓的关注度不断提升。虽然主要关注的热点是“自如甲醛门”、“租赁贷”、“长租公寓公司跑路”等负面消息，但也只是这个行业发展历程中的一些涟漪。随着人口进一步向一线和二线强城市集聚，这些城市的住房将更加稀缺，租售比也将不断提升，另外伴随着融资渠道的打通，流通及退出机制的建立，税收优惠力度的提升，相信长租公寓行业也将会进一步得以发展。

  每一个行业都可以用经济学最基本的供求关系原理来分析，长租公寓行业也不例外。参照美国、日本的情况，结合中国的特点，结论是：中国一线、二线强城市的长租公寓市场，中长期内将有巨大的市场机会，希望分一杯羹的企业，需要打造差异化的竞争力，以确保短期内可以活下来，并在中长期成长为类似于美国的EQR、AVB、Greystar或日本大东建托的公司。

  限于篇幅，这里就不展开讲了，希望在2019年对于长租公寓行业有进一步深入感受之后，能够专门分析一下。

  二、2018年长租公寓项目调研情况

  在2018年，我调研很多集中式长租公寓，并大多通过朋友圈“偉東市调”的形式分享出来，借着这篇文章，整体分析一下。

  经过初步统计，在2018年我共计调研了13个城市的100个长租公寓项目，平均每个月8.33个，各个维度分析如下：

  1、品牌分布：排名前3的是，万科泊寓（19个），龙湖冠寓（15个），远洋邦舍（7个）。这主要与泊寓和冠寓布局的城市多有很大关系。

  2、城市部分：排名前5的是，北京（36个），上海（16个），杭州（10个），广州（7个），深圳（5个），恰好与新一线的名单重合。

  3、月度分布：整体在7-9月达到高峰，这三个月看了36个项目，之后有所下降，10-12月平均每月看7个项目。

  三、5个值得关注的长租公寓项目

  在长租公寓行业，各家公司都在探索不同的发展之路，这也体现在一个个具体的项目中。一叶知秋，通过调研具体的项目，对于各家公司的策略也可以窥一斑而见全豹。下面推荐5个值得关注的长租公寓项目，每个项目都各有特点。

  1、baseLIVING·上海张江店

  入选理由：典型的资产持有和资产运营分开的模式 | 长短租结合+办公，提升坪效

  BASE是美国华平、GIC所投的NOVA旗下的品牌，创立于2008年，从事长租公寓+办公空间的轻资产运营。NOVA作为存量地产改造和增值服务运营商，其长租公寓项目基本由BASE来改造及运营。NOVA+BASE的组合是典型的资产持有和资产运营分开的模式，体现了“让专业的人做专业的事”的优势。BASE在上海有11个长租公寓项目，全部都有特行证，可以从事短租，也基本都有部分办公业态，这也保证了项目的坪效足够高。为了参观BASE的项目，笔者到上海张江出差，特意住在了baseLIVING上海张江店。这个店包括公寓、办公、一层底商，其中公寓部分60套，有1/3用于长租，其他用于短租，主要客户是周边的协议企业客户。项目设计简洁，比较有时尚感。

  2、朗诗寓·上海森兰店

  入选理由：国内首单合作型长租公寓储架REITs的底层资产| 白领公寓+服务式公寓的差异化定位

  这个项目是朗诗与平安不动产于2018年Q1以总价9.77亿元收购的重资产收购项目，2018年9月开业，2018年12月作为底层资产发行了国内首单合作型长租公寓储架REITs，首期产品规模10.68亿元。项目一共两栋楼，共752间，一栋白领公寓，分体空调开间3300～4200元/月，30～40平米；一室一厅4700～5300元/月，50平米左右，另外服务费300每月；一栋为精品公寓，中央空调，开间4600元/月起，40-50平米；一室一厅 6300～7500元/月，70平米；两室一厅8000～9000元/月，另外服务费300每月。

  3、未来域人才家苑·杭州云栖小镇

  入选理由：公寓运营企业与地方政府合作的典型模式

  未来域创立于2010年，定位成为中国人才公寓第一企业，近年来主攻toG端业务模式，2018年签约了杭州云栖小镇人才家苑、义乌高层次人才公寓、扬州创客箱寓、常州烯望家园等诸多大型人才公寓项目。这个项目是由未来域与杭州云栖小镇管委会合作，主要模式是管委会提供已建成毛坯项目，未来域负责装修和运营，前几年有免租期，之后有较低的租金，全部是面对园区的客户，价格受限，是作为园区吸引企业入驻的配套而存在。项目地上4.37万平米，1200间左右，三种户型，开间35平米、一居室极客房50平米、二居室高管房70平米，租金在1650-3500元/月/间，距离云栖大会3.5公里，紧邻中国美术学院，园区引进了阿里云、富士康、英特尔等企业，并且有中国美术学院、西湖大学、浙江音乐学院等学校。只能签一年，押一付三或六。政府限价50元/平米，优先保证园区企业，政府对员工有租金补贴。基本处于满租状态。目前项目运营人员36人，其中保安保洁20人。

  4、自如城市之光·北京丰台丽泽店

  入选理由：宿舍型长租公寓模式的较好尝试

  自如城市之光·北京丰台丽泽店，距离10号线、9号线三个地铁站均在1公里内，公寓位于4、5层，1-3层是KTV。一共100个房间，2018年3月开业，剩余2个小单间和3个床位。主要有两种户型，6个床位的宿舍，有卫生间和窗户的1650元/月/床，床有帘；2个小单间的房间，共用卫生间，2590元/月。小单间要单付水电，宿舍没有水电费。公共区域比较大，有会客区、游戏区、餐厅、晾晒区、洗衣间、卫生间、浴室。客户以周边服务业从业人员为主。该项目对于城市核心区的宿舍类公寓运营是较好的尝试。

  5、万科泊寓·杭州解放路α

  入选理由：泊寓尝试产品升级，与开发协同

  万科泊寓α·杭州解放路店，541套，2018年9月1日开业，刚开业半个月，已出租40套，主要5种户型：35–5100元/月；33暗间-3000；45开间-5500；65一居室—12000；30LOFT—5800。装修用材确实要比之前泊寓的要好，公共区域有会议室、厨房、健身房。互联网创业讲究小步快跑快速迭代。泊寓开始尝试产品升级，与开发协同，在开发商做公寓的公司里处于领跑梯队。

  按照仲量联行的定义，集中式长租公寓是指产权集中、租期长（6个月以上为主）、由公寓机构统一运营管理，并提供最基础服务的市场化租赁型公寓。

  以上就是对于2018年“偉東市调”的简要总结，希望在2019年能够共享更多、更有深度的市调分析，也希望与各位志同道合的朋友多多交流。