编者按：他们，是企业的掌舵者，带领企业砥砺前行；他们，是房地产行业发展的推动者，夙兴夜寐只为建设美好生活。乐居财经推出《见地》高端访谈系列，一起来听他们讲述自己的生活和企业管理之道。本期【见地】对话嘉宾是新城悦控股有限公司董事长、首席执行官兼总经理戚小明先生。

  撰文 | 沙文蓉

  责编 | 韩菱

  11月6日，新城集团旗下物业平台新城悦控股有限公司（01755.hk，以下简称“新城悦”）正式在香港交易所主板挂牌上市。

  新城悦是继新城控股（601155.sh）、新城发展（01030.hk）后新城集团第三家上市企业。 

  在距离新城悦成功在港交所上市后的第50天，乐居财经独家对话这家公司的掌舵人戚小明，听他讲述上市背后不为人知的故事，以及物业公司未来在资本市场上的发展逻辑。

  谈从业经历

  国企辞职加入新城 从地产转向物业

  新城悦控股有限公司董事长、首席执行官兼总经理，这是戚小明名片上的抬头，在上市企业中很罕见，外界认为，这是新城创始人王振华对他的绝对信任，将物业团队全权交给他来管理。

  很难想象，这家上市物业公司一把手，大学学的是铸造业，此前在常州客车制造厂从技术专员开始，一路干到办公室主任。

  2002年，新城地产发了一则招聘启事，有闯劲有想法的戚小明看好这家企业的未来，也坚定看好房地产市场的发展，立即投了一份简历，通过笔试面试层层删选，一头扎进了这个地产行业中来。

  “别看我是搞技术出身，但我很外向，属于活跃分子，在客车厂还得过十佳青年。”来到新城之后，戚小明转到了擅长的行政管理岗位，从跑项目前期开始，伴随着新城的发展，一步一个脚印，一路从经理助理、副经理，升级到常州新城房产城中分公司总经理、新城发展助理总裁。2015年1月加入新城物业，担任新城悦执行董事、董事长。

  一个大学刚毕业到国企搞技术的，转型当了办公室主任；又从行政岗位逐步走到台前，成为新城区域地产公司一把手，搞起了房地产开发；随后从地产开发，又转向物业管理。戚小明的每一次转身，都让人觉得意外，但回过头来看，又在情理之中。理工科男的慎密思维加上善于沟通管理能力的叠加，让他迅速成长起来，成为王振华的左膀右臂，并放心将旗下第三家上市公司交给他来全权负责。

  从干了十多年的地产行业转向物业管理，身份也似乎从甲方变成了乙方，是否会不适应？戚小明打开了话匣子：“不要以为我是刚刚接触物业这块业务，2009年开始，我就开始涉及。当时我担任区域公司总经理，手上有不少交付楼盘，物业都是由区域地产公司总经理来管理，所以那个时候我就开始琢磨如何做好物业，顺便也练了练手。2015年，董事长将我放到这个板块来，也没有啥不适应，努力把公司交给我的指标完成，现在来看，上市这个阶段性目标已经实现了。”

  谈股市表现

  新城悦逆势上扬背后有故事

  对话当天，恰巧是圣诞节，港股停市，但戚小明对于新城悦股价一清二楚：“昨天（12月24日）收盘价3.36港元，比我们发行价2.90港元提升了一些，资本市场还是比较看好我们的。”

  在新城悦上市的同期，佳兆业物业、永升物业也纷纷登陆港股市场，但这两家股价表现一般。佳兆业物业从发行价9.38港元一路下跌到6.20港元（12月24日数据），永升物业12月17日上市，从发行价1.78港元，上市一周就破发，跌至1.70港元（12月24日数据）。为何在整体股市表现不佳的情况之下，新城悦能逆势上扬？

  戚小明认为是多方面因素促成的。

  首先，新城悦发行价定得比较合理，在股票发行期间，他带领团队见了百余家投资机构和个人，认真讲述了公司现状和未来发展，给投资者预留了空间，

  其次，新城悦各项财务指标增长速度较快。从新项目获取、市场扩张、物业管理组合规模、地域覆盖和财务表现而言，属于在国内增长比较快的物业综合服务提供商。2015年-2017年，新城悦营业收入分别为4亿元、5.73亿元、8.66亿元，复合年增长率为47.1%；合约面积、在管面积复合增长率达到了45%和37%，净利润复合增长率更是达到了99%。

  再次，新城悦未来的业务增长点可期，从招股书上可以看到， 70%以上的业务来自于兄弟公司新城控股。多家第三方机构数据排名显示，新城控股目前已经位列内地房企前八，特别是最近三年，这家房企销售金额从800亿三级跳，今年预计突破2000亿，这些销售数据预计1-2年后将转化为交付数据。“公司未来几年新交付的面积将快速上升，而新项目的毛利率较高；公司未来几年毛利率较高的增值服务规模占比将进一步提高；随着公司规模的扩张，公司的管理费用的规模效应也将逐步显现。”戚小明说。

  目前，在香港交易所上市的物业公司已经达到了11家，这11家企业内在逻辑有何不同？戚小明给出了独到的见解，他将这些企业分成三个阵营。第一类是以碧桂园物业、中海物业、新城悦为代表，都是依托兄弟公司大批量交付小区为业务增长点的，和地产公司有千丝万缕联系，这些企业基本面较好，托管面积量也大，业务风险相对较小；第二类以绿城物业、雅生活为代表，一半来自于母公司，另一半拓展自己的新业务板块，此前在地产公司旗下做的时候，也树立了自己的IP；第三类以彩生活、中奥到家为代表，纯靠外拓业务，对业务模式和拓展要求较高。

  “中国房地产未来将进入存量房市场，物业管理前景广阔，各家房企将物业板块剥离出来上市，重新估值，也是情理之中，未来预计还有更多物业公司走上资本市场。”戚小明对物业行业做出了这样的判断。那么多物业公司集中在香港上市，还有一个重要原因，这里已经形成了板块效应，不同物业公司之间的估值、业绩，比较起来也容易，有参照会让好的物业公司价值得到更好的挖掘。 

新城悦上市当天敲钟仪式

  谈未来

  三年进行业前十 在管面积超1亿平米

  一谈到未来，戚小明语速加快，激情满满。他给新城悦定了一个三年小目标：进入行业前十，在管面积能够超过1亿平米。

  如何实现这个小目标，新城悦有自己的一套打法：将推出多项基于和物业服务强相关的业务，比如装修服务、拎包入住服务、资产管理服务等，同时，以业主需求为出发点，推广智慧社区的服务，比如智慧门禁，智慧停车，智慧安防，智慧购物等，通过智慧社区的服务提高业主的服务体验，同时能够拓展多种经营的渠道。

  在常人看来，物业从业人员干的活就是：保安保洁保修保绿。戚小明认为，物业只做“四保”的时代已经远去。他以社区增值服务为例，讲述了新城悦推出的一项名为“新橙居”的装修服务。“物业公司召集开业主见面会，为装修建材单位搭台牵线，让业主多一种选择，作为第三方，我们将做供应商严格审核筛选，建立材料库，并收取质量保证金，为业主提供价格低信誉好的产品。比如空调，我们可以直接和厂家谈好战略协议价，省去中间营销成本和中介服务，价格比京东上的还低。”

  开发商有很多存量资产比如车位，戚小明把这块销售车位业务也接了进来，帮助开发商去库存。“2018年我们物业公司卖了2000多个车位，2019年目标去化5000-8000个车位。”

  另外，物业公司还可以去做二手房中介，为兄弟公司吾悦广场金街做招租业务。

  “做深做透做细做大，就能做好。”他这样总结未来的业务模式。

  新城悦公布的资料上显示，服务新城控股的项目占到了70%以上，也意味着和地产公司发展捆绑在了一起。这是一把双刃剑，既能给新城悦打好业务基础，但又给人感觉过分依赖兄弟公司。对于这个尖锐的问题，戚小明给出了这样的答案：努力通过外拓或者并购的方式增加独立第三方的业务来源，但是考虑到新城控股近几年新交付面积增长非常快，所以目标还是希望能够将非新城项目比例维持在30%左右。从长远规划来看，这个比例应该会再下降一些。

  “近3年还是会主要集中在已经进入的城市进行深耕，在长三角区域、环渤海区域、中西部和珠三角区域拓展新项目。在传统的住宅项目的基础上，寻求非住宅项目领域的拓展，增加公司未来增长的空间。”

  谈行业

  三大矛盾阻碍物业企业发展

  物业管理涉及到千家万户，需要足够细致和耐心，也是劳动力密集型的行业，这个行业目前遇到的最大问题是什么？哪些地方需要政府和社会去推动改变？作为物业公司老大，最有发言权。戚小明直言不讳，认为目前有三大问题：物业公司的管理责任和执法权限不匹配，经常导致物业和业主矛盾频发；部分业主不缴纳物业费，最终影响全体业主的利益，对于这种人群没有一个完善的社会监督和管理机制；劳动力成本持续上涨，但是物业费几年甚至十几年不调整，导致有些项目亏本，出现了人工成本持续上升和物业费调价机制之间的矛盾。

  “现在人力成本越来越高，有些物业公司为了省钱，就用退休人员来看门，这对行业不利，根据成本来适当提高物业费，才能促进物业行业良性发展。物业好了，房子才能保值增值。还有些业主拖欠物业费成习惯，如果将这种行为纳入征信系统，效果就会好很多。”同时戚小明认为，不能一切以盈利为目的而抛弃一些老小区，物业公司也要承担一定社会责任。

  对于过去的一年，戚小明给自己团队打了90分，给自己打了80分，总体满意，但还有一些欠缺的地方需要改进。他的2019年新年愿望很朴实：希望业主对公司能一如既往支持与理解，公司员工家庭美满，工作更有干劲，员工除了收入提高之外还有能力方面的提升，公司业绩蒸蒸日上能成为资本市场标杆。

  “做物业不容易，我们要有耐心，不忘初心，有吃苦耐劳的精神，要有所为有所不为。要对公司负责、投资者负责、员工负责，更要对业主负责。”