作者 | 乐居财经 王若君

  编辑 | 乐居财经  韩菱

  深蓝色的西装外套，粉红色领带，柏文喜干练又随和，言谈举止之间散发着文人气息。

  从自身经历聊到商业地产、新零售，再到大资管、REITs及资产证券化，他逻辑清晰，思维敏捷，对各类案例信手捏来。难以想象，这位忙于事务的商业地产老将，还是多家媒体的专栏作者。

  经济学科班出身，早期，柏文喜做过券商的投行负责人。以至于此后进入商业地产领域，他更多地是从财务、投融资、资产管理的角度去参与和思考问题。

  商业地产进入调整期

  柏文喜在商业领域履历颇丰。他曾经历过多家知名零售企业。在担任正大集团的董事长助理期间，柏文喜在集团内的各个行业、业态都有过历练，并参与过当时中国最大的购物中心——正大广场的开业筹备。而后，进入铜锣湾集团，柏文喜挑起大梁，筹建了商业地产事业部……

  对商业地产全产业链的理解，在不断的学习与实践中交融，柏文喜形成了自己独到见解。

  在柏文喜看来，这两年，商业地产行业进入了调整期，由供需不平衡进入了局部供过于求的状态。一线城市出现了单商圈向多商圈的演变；在部分二线城市，出现了比较明显的供过于求的状态，空场率相当之高，代表性的城市包括成都、重庆、沈阳等；此外，从大的趋势来看，三四线城市可能在出现了开发过量的问题。

  “三四线城市缺乏人口嵌入的吸引力和足够强的产业支撑，如果开发过量，培育期、未来的经营都会遇到问题。”柏文喜直言。

  不过，柏文喜认为，行业前景是向好的。因为整个社会经济在往前发展，产业结构在变化，服务业尤其是以金融、零售、餐饮为代表的服务业，所占的比例越来越高。同时，他强调，发展节奏跟经济结构调整的节奏要契合，“一个轮子快，一个轮子慢”，就会出现供求失衡的问题，甚至出现所谓的泡沫。

  REITs呼之欲出

  近年来，柏文喜一直以商业地产大资管体系布道者的形象出现在行业面前。在商业地产大资管领域，他有充足的发言权：“投融管退四个环节，实际上一样重要。但在国内，现阶段退出环节非常重要，基本没有打通”。

  “以REITs、类REITs为代表的金融产品，尤其是公募REITs这块还没有打通”。众所周知，投资是以获利、退出为前提的，如果不能实现非常顺利的退出，自然就会影响投资的进入。

  具体到商业地产大资管，其本身就是一个投资的全链条、全产业链的过程。如果，退出通道没有打开，那自然会影响到投资进入到商业地产的资产管理领域，会影响到行业的发展。

  实际上，这可以推导出行业发展的瓶颈在哪里——它影响了整个行业的资产流动性。而资产流动性对企业来讲非常重要，关乎企业生死的问题。“企业的生死，利润固然重要，可是现金流比利润更重要”。

  柏文喜举例称，就像一个胖子，可能皮下脂肪很多，可血液里面的血糖没有了，会触发低血糖，可能就会猝死，一些企业就是这样死掉的。

  在他看来，目前中国推出REITs有三大障碍。最大的障碍是目前的资产估值体系，此外，还面临缺乏专项法律法规和双重征税的问题。

  “目前，为了推动经济发展，减税降费的这一轮大潮里，有可能会推动这方面税收的减免，对于REITs的推出，从宏观上来讲是一个比较大的利好”柏文喜认为。

  那么，我们离真正的REITs的还有多远？

  柏文喜坦言，以前他是比较悲观的，但随着形势的变化和发展，心态有了转变。尤其是今年下半年以来，孟晓苏等人都在强力在呼吁，行业的期待也越来越强烈。

  目前，政府部门为了推动经济发展，拓宽投资领域，给民间的投资创造更好的机会。在降税减费的大背景下，柏文喜认为，真正的REITs，包括一系列配套政策，已经是呼之欲出了，“也许会比想象的要快”。

  新零售不改商业本质

  柏文喜不认同新零售会改变商业的本质。在柏文喜看来，“新零售”不过是一部分做互联网的人，为了进入零售业、引起行业的关注、争得自己生存和发展的一席之地，创造出的一个概念罢了。

  “传统零售和新零售并不冲突，实际上是一回事，只是工具在发展、变化。无论新零售、传统零售，都不改变“人、货、场”这三者的本质，只是重构了三者的关系。零售业最终挣的是差价和衍生的收入。”柏文喜说。

  柏文喜表示，新零售的出现，只是改变了传统的零售对于地段的依赖性，而且确实有较大改变，但是要说新零售颠覆了商业地产的地段论，他是不赞成的。原因在于，新零售的出现，并不改变商业项目交通的便利性、通达性和容易到达的这个特性。

  谈及如何平衡商业地产产品线的标准化和个性化，他认为，在标准化的前提下，进行一些微调是必要的。

  此外，标准化的产品线出来以后，做大资管产品的时候，会更加容易操作，市场的认知程度和接受程度就会比较高。从而，比较容易发售。如果要是个性化的产品，大家认为它不透明，市场接受度、认知度低，会加大推广难度。

  以下为乐居财经与柏文喜先生对话精选：

  行业前景向好，发展节奏是关键

  乐居财经：中国商业地产的发展出现了哪些新变化？

  柏文喜：这两年，行业进入了调整期，由以前供需不平衡到了局部供过于求的状态。

  一线城市、强二线城市出现了单商圈向多商圈的演变。部分二线城市，则出现了比较明显的供过于求，代表性城市包括成都、重庆、沈阳等，空场率相当之高。此外，三四线城市可能还出现了开发过量的问题，因为缺乏人口吸引力和足够强的产业支撑。

  但行业前景还是向好的，关键是要注重发展节奏：供应的节奏跟市场的需求是不是合拍；三四线城市人口和产业集聚的速度、经济发展速度，与商业地产供应链是不是匹配。“一个轮子快，一个轮子慢”，就会出现供求失衡的问题，甚至产生所谓的泡沫。

  REITs最大的障碍是资产估值

  乐居财经：商业大资管里最关键的是哪一环？

  柏文喜：大资管主要有四个环节——投、融、管、退，它们实际上一样重要。但是，目前在国内，有一环非常重要，基本上没有打通，即最后一环——退出。它影响了整个行业的资产流动性，而资产流动性对企业非常重要，关乎生死。

  乐居财经：REITs最大的障碍是什么？

  柏文喜：最大的障碍是目前的资产估值体系。国内这些年经济快速发展，资产价格增长过快。这样就导致租售比过高，投资收益率低。

  乐居财经：您觉得还有多长时间真正的REITs能推出？

  柏文喜：以前我是比较悲观的。但随着形势的变化和发展，心态有所改观。尤其是今年下半年以来，孟晓苏等人强力呼吁，行业的期待也越来越强烈。目前，为了推动经济发展，（政府）在拓宽投资领域，引导投资，给民间投资创造更好的机会。在降税减费的大背景下，REITs及一系列配套政策，可能是呼之欲出了，也许会比想象的要快。

  新零售并不能颠覆地段论

  乐居财经：新零售是线上线下融合吗？

  柏文喜：我不这么理解。为了进入零售业，为了引起行业的关注，为了争得自己生存和发展的一席之地，一些做互联的人创造了一个所谓的“新零售”概念。所谓的线上线下，不就是一个渠道的问题么？老零售和新零售实际上是一回事，只是工具在发展、变化。零售业归根结底是去挣差价和衍生收入。

  乐居财经：新零售会对商业地产带来哪些冲击和改变？

  柏文喜：对于商业地产来讲，可能就要提高业态组合里场景化、体验式、社交性的业态比例。

  早年，我曾经参与过在东莞黄江镇的一个盘，当年号称世界第一大购物中心的华南SHOPPINGMALL。由于定位的和规划的问题，很多年招不到商，经营非常困难。

  后来被北大资源并购，也是空场了很多年。最后，换了一任负责人，他对华南MALL包括东莞的商业环境，进行了重新调研和规划，极大提升了体验性、社交性的业态配比。比如，娱乐业态的比例，超过了30%，餐饮的比例大概达到将近50%，把那个地方变成了一个社交中心，很热闹，等于是把一个死盘给做活了。

  乐居财经：新零售是对商业地产地段论的颠覆吗？

  柏文喜：我不这么认为。新零售的出现，并不改变商业项目交通的便利性、通达性和容易到达的这个性质。当然，一些比较偏的地方，可能通过移动端的服务，在线地产生销售，不依赖到店人数的多少。也就是，把店面变成了一种展示中心，而不是交易中心，让相对比较偏僻的地方的商业地产，也能活下去。但不等于就消灭了地段论。