乐居财经 王泽红  发自北京

  12月20日，2018第三届中国不动产资产管理大会在北京•W酒店隆重举行，来自皇家特许测量师学会亚太区教育标准董事会董事、国际金融地产联盟常务理事张平女士在现场接受了乐居财经的对话，详细介绍了国内商业地产的发展趋势和投资运营策略。

  商业地产方兴未艾

  近年来，国内消费升级显现加快了商业地产业态变革，张平指出，目前国内商业地产才刚刚开始，可以说是方兴未艾的一个市场。虽然整个住宅大市场环境在下行，但从国际经验来看，商业地产可具备可持续发展核心竞争力的。因为房地产住宅是快进快出高周转，而商业地产真正的核心价值在于资产价值的增值，具体来说，就是如何通过运营管理提升租金收益，从而形成稳定的现金流，达到资产价值的增值。

  为什么说商业地产市场方兴未艾呢？张平解释道，因为商业地产可以满足老百姓向往美好生活的需求。从写字楼需求端来讲，企业可以从中选择更适合自己的经营场所；从购物中心和百货商场方面来讲，满足了老百姓闲暇时光购物体验的需求。所以，商业地产实际上就是一个大家生产经营活动的载体。随着国内消费需求的升级，更加催生了商业地产的发展机遇。

  但是商业地产的发展有很明显的地域性差异。例如，个别三四线城市的写字楼空置现象很明显，而一线城市空置率相对都很低，如北京和上海，尤其是北京，处于一个相对的高租金低空置。所以说整个商业地产市场不能说一概而论，而是要区别对待。可以说一线城市和二线核心城市的写字楼市场，一直都非常受机构投资者的青睐，所以这种需求是持续稳定的。如果细分到比如购物中心市场，其实就连三线城市，甚至是四线城市的一些有稳定现金流的购物中心，其实也很受机构投资者青睐的。

  所以，从商业地产的角度来讲，能产生稳定现金流的物业，都会受到市场的追捧。

  2019年商业地产3大投资机会

  那么，在这种市场需求下，2019年商业地产会有哪些投资机会呢？ 张平表示：从我自己的观点来看，未来将会出现3种类型的投资机会：

  1. 核心资产以及核心增值型资产，会持续受到追求安全性、低风险、持续稳定性收益的机构投资者的青睐 ；

  2. 城市更新存量改造，因为中国现在面临是城市更新存量改造的一个巨大的机遇，未来这将成为一个持续性的投资热点，可能会有大量的资金都涌入到城市更新存量改造的领域；引用国际金融地产联盟2018年在英国大使官邸发布的《中英城市更新及存量改造白皮书》里面的观点，做好城市更新存量改造项目，要有“资本家的头脑+艺术家的心灵”。既美化城市、又通过改造实现增产价值增值，会吸引国内外大量资金关注。

  3.“地产+”的概念，受房价调控、限购等政策的影响，很多传统住宅开发商受到很大的冲击，在这种情况下，很多公司开始走多元化的路线，但是由于这些企业的主业是地产，所以他们其实是通过“地产+”的概念辐射到了一些相关的领域，其一是这些领域往往和产业相关，往往和民生相关，比如说“地产+医疗”、“地产+养老”、“地产+教育”等。其二是“地产+”的下沉细分领域，如物流仓储地产、停车场、数据中心等。所以，未来“地产+”加这种多元化发展模式，会是很多机构投资特别关注的领域。

  未来商业地产发展面临的问题

  虽然商业地产正方兴未艾，但是在商业地产运营模式的同质化也越来越严重。在这种背景下，运营商如何打造属于自己的核心竞争力呢？张平建议：一方面是因地制宜，考虑项目所在地的地缘文化、充分发掘和把握消费者的真实需求；另一方面是挖掘自己的潜力，发掘自己公司的特点和竞争力，去做一些差异化的产品，为自己的产业链赋能。

  不仅仅如此，同质化只是其中一个问题。在未来，商业地产投资环境还将面临两个挑战：1.集中供应的问题，因为很多城市会有一些新增供应量，陆陆续续投放到市场。这样就会遇到一个问题，市场如何去消化这些集中入市的项目。因为项目集中入市就会带来整个片区或者是城市的竞争，如果这个城市需求没跟上，去化的周期就会延长；2.专业能力，商业地产是分成投、融、管、退这四大环节，其实在每一个环节对于专业性要求都非常高，所以是否能在投、融、管、退各个端口打造出了属于自己的核心竞争力，对于开发商或投资机构而言，是一个非常大的挑战。

  那么，如何解决这两个问题呢？张平为行业从业者也贡出了良策：

  关于集中供应的问题：一方面可以从各个地方政府做起。从规划的角度来讲，做一些更有前瞻性的规划，合理的去释放城市的一些新增供应；另一方面，其实在很多核心城市是出现了供应不足的问题，所以面对供应不足的市场，应该鼓励创新，鼓励盘活资产，提升整个物业的功能和使用价值，从而提升资产价值。

  关于专业能力的问题：关键在于企业的资产管理能力。投资者应该挖掘一些资产价值被低估的机会，进行前瞻性的投资交易，然后通过资产管理团队赋能，增加其价值，进而实现资产价值的提升。 

  作为一个从事商业地产16年从业者，其实我一直非常看好商业地产的前景。张平深情的表示，未来十年，是地产金融待放的十年，中国未来一定是全球最大的商业地产资产管理的市场。所以无论开发商还是商业地产投资机构一定要打造自己的核心竞争力，其一是资产管理的能力，其二是地产金融的能力。 

  2018第三届中国不动产资产管理大会由睿和智库、万商俱乐部主办与乐居财经联合主办，围绕资产并购、股权融资、城市更新等议题展开。本次峰会邀请了500+精英不畏严寒汇聚京城参会、100+大咖敞开心扉分享穿越周期的秘诀、7场活动路演、论坛、行走环环相扣，以及3天时间 80+机构联手献上智慧盛宴。点击查看更多详细内容>>>