乐居财经 刘婷 发自深圳

  继被万科董事长郁亮列为优势业务、私有化普洛斯之后，一路开挂的万科物流地产遭遇新挑战。

  12月19日，万科发布公告称，旗下专业物流地产投资基金拟将进行合伙人变更。变更后基金规模由原有的60亿元下降为29.56亿元。其中，原来出资比例最大的“金主”江苏信托退出；盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司、泰康人寿、深圳前海航慧投资管理有限公司入场，泰康人寿成为占比最大的一方。

  △制图：乐居财经

  乐居财经对比发现，变更前后主要变化有两点：一、对基金认缴金额进行调整，由原有的60亿元下降为29.56亿元。二、原来出资比例最大的江苏信托退出；泰康人寿入场，成为占比最大的一方。

  乐居财经注意到，退出的江苏信托此前跟万科已有合作，在江苏信托官网上，“南京万科金域蓝湾2-4期项目特定资产收益权集合资金信托计划”是该公司唯一的房地产信托业务。

  万科入局物流地产的故事从四年前说起。2014年，万科和廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订了协议，宣布进入物流地产领域。次年，万科物流地产发展有限公司成立，并引入了黑石作为公司股东。

  2017年7月，万科、梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投组成的中国财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致。

  2017年8月的万科中期业绩会上，郁亮首次公布的万科五大业务类型中，“商业和物流”被列为优势业务。

  万科将物流仓储服务业务定位为智慧物流园区和产业园区综合服务商。万科2018年半年报资料显示，目前万科的物流仓储服务业务进入全国 32 个主要城市，服务客户 60余家，累计已获得项目 84 个，总建筑面积（指可租赁 物业的建筑面积）626 万平方米，其中已建成运营项目 41 个，稳定运营项目平均出租率为 95%。截至 9 月底，物流仓储服务业务总建筑面积约 783 万平方米。

  在战略扩张的同时，万科成立物流地产投资基金的想法逐渐成型。2017年，深圳市万科产业园与珠海市乾元晟投资发展合伙企业、江苏省国际信托有限责任公司、宁波博裕物流有限公司、珠海市飞虹壹号投资合伙企业共同投资设立珠海市坤元兴投资发展合伙企业（有限合伙）。

  按照计划，万科物流地产投资基金的认缴出资总额为人民币60亿元， 拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。

  熟料，在基金设立一年多后，合伙人便发生变更。万科公告称，万科物流地产投资基金将引入盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司作为普通合伙人和执行事务合伙人，引入泰康人寿保险有限责任公司和深圳前海航慧投资管理有限公司作为有限合伙人。

  盛世神州董事长张民耕对乐居财经表示，“机会等待有准备的人，因为我们之前做过类似投资，在做的过程中下了很大功夫，获批进入银保监会的白名单。另外，我们和泰康也合作过，万科有这样的机会，所以就顺理成章地进来了。”

  物流地产基金作为一种新入口，逐渐被企业重视。与其它地产项目不同的是，物流地产的租金稳定，投资回报率较高。

  根据中国产业调研网发布的《中国物流地产行业现状分析与发展前景研究报告（2018年版）》，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%；购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%；写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%；而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%，其中优质物流设施达到8%以上。

  面对优质资产，动心的不仅仅是万科。近年来，苏宁、京东等电商巨头也纷纷布局物流地产。但是，“大金主”江苏信托为何要退场呢？

  万科方面对基金变更的解释是“因政策变化及合伙人之间协商”。2018年4月27日，央行、银保监会、证监会、外汇局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（简称“资管新规”），对于银行、证券、保险、基金、信托五大行业的资管业务的发展做了详细的指导。

  资管新规对金融机构投资产品进行“限流”，新规中对金融机构的投资通道做了明确的规定，要求金融机构将资产管理产品投资到其它机构进行投资的，该受托机构应当为具有专业投资能力和资质的受金融监督管理部门监管的机构。此外，资管新规还对金融机构的净值、产品期限、份额分级等做了明确的规定。

  信托人士认为，资管新规落地后信托机构接下来在投资规模和渠道方面均会收缩，也意味着信托机构在对外投资方面会更加谨慎。

  分析人士认为，此举或与江苏信托的战略布局有关。11月22日，江苏信托的母公司江苏国信发布公告称，2019 年，江苏信托拟使用自有资金投资信托计划，额度不超过人民币70亿元。

  天禄基金总裁吴坤岭对乐居财经表示，物流地产也属于产业地产，凡是产业地产都存在回收期长，变现慢的问题。房地产的本质是资金的时间价值，提高资本利用率是硬道理。

  此外，物流地产投资需规模大、周期长。一般而言，信托公司需要资金的高效运转，等不来慢钱。目前来看，珠海市坤元兴投资发展合伙企业成立后并没有大的进展。

  一名信托公司资本运营部总经理猜测，另外一个原因可能是合伙人之间内部协调出现了问题，一般而言地产基金的组成部分需要有地产背景的企业、有资本背景的企业和有运营能力的企业。

  从变更后的情况看，珠海市坤元兴投资发展合伙企业兼具了地产背景、资本背景、运营背景的企业，总体来看分工更细化了。