导语

  12月20日，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合主办的《2018（第三届）中国不动产资产管理大会》在北京W酒店举行。

  本次峰会由主论坛和四个分论坛展开，上午主论坛的主题为：从开发到资管，慢性行智慧下的思考。下午四场分会场的主题分别为：新金融·分论坛—中国式资产证券化的路径依赖；新职场·分论坛—规模扩大 精益管理与资本收益的协同；新商业·分论坛—资管逻辑和共享思维下的内容组合；物流地产·分论坛—价值提升 物流产业爆发式增长下的物流地产商机。

从开发到资管，慢行智慧下的思考

  这一届资管大会，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经及其他战略合作伙伴联手共同打造，更加围绕城市更新背景下的存量资产盘活、持有型物业运营和资产保值增值产业链，让业内人士齐聚一堂，共谋发展，抱团取暖，共克难关。

  上午，在这里，大咖们围绕主会场主题：从开发到资管，慢行智慧下的思考，进行探讨。

  张明

  2019年宏观经济与政策展望

▲平安证券首席经济学家 张明

  平安证券首席经济学家张明在其对“2019年宏观经济与政策展望”中，他表示明年中国经济或进一步下行。货币政策方面，2019年将有3至4次降准，且最近一次降准的时间或在春节前，公开市场操作利率将下调，可能降息。

  谈及2019楼市前景，他表示，2019年房地产投资将温和回落，一二线城市楼市政策放松可能性不大，而三四线城市政策即使放松，对整体投资增速影响不大。房地产通常3年左右的周期将被拉长。

  未来5年，中国房地产市场分化会加剧，三四线城市房价下行，一二线走稳。在限制特大城市发展的大背景下，城市群或成为重点扶持方向。珠三角，长三角，京三角3个老牌城市群投资机会排名靠前，看好成都和合肥。

  在谈到中国城市房地产市场未来发展形势时，他判断：

  三四线城市房价将下行。三四线城市过去两年的增速本身是不正常的，增长主要来源于棚户区改造的安置，有了棚户改造的货币化推动，老百姓才买了房子，而城市人口在流出，库存没有消化，未来或无人接盘。

  二线城市本来是中国最具投资潜力的房地产市场，但今年这些城市房价的过快上升提前消耗了未来5-10年的市场，未来房价持续上涨的动力较小。

  一线城市楼市当前供需失衡，商品房几乎没有新的供给，为维持“房住不炒”的中央政策，“紧供应、紧需求”的市场态势短期内或继续延续。

  张剑

  共享办公内外的企业服务想象空间

▲纳什空间创始人兼CEO 张剑

  第二位分享的大咖是纳什空间创始人兼CEO 张剑。他表示，科学技术的变化有不确定性，包括从技术的开发到运用、落地的过程中，很难非常准确地把握清楚每一种变化的趋势，但有一些东西是不变的：

  第一是Easy，更省心，我们提供的是空间的概念，我们做的事情就是让大家省心，通过我们的工作，可以让大家更轻松。

  第二是Efficiency，服务更高效，在高效率下，我们会习惯把大量的事情做外包，因为人会越来越贵，目前的情况下，我们通过外包获得更多的效率，对未来企业的服务有更大的发展空间。

  第三是Enjoy，在这个过程中，80后、90后对办公空间会有社交的要求，服务于社交是基本功能，这里面有大量的细节，有大量需要把琐碎事情做好的能力。

  在这个过程中，产品最重要的是标准化。“我们从空间开始，从小往大研究，我们从一把椅子开始，逐渐进行标准化和模块化，进行复制和迭代”。因为在大规模复制之下，标准化可以更好地控制好成本、包括甲醛等指标。同时，这还是一个发展的过程，把超级工作室、联合办公、健身、咖啡、便利店、儿童教育结合起来，形成新的办公综合体的形式，围绕着办公需求走，把周边的服务做起来。

  Eric spirtas

  地产开发配置全球资产

▲ Spirtas Worldwide 美中关系协会CEO 

Eric spirtas

  Eric Spirtas介绍，Spirtas  Worldwide是美国非常知名的拆迁承包商，曾做过世界上最大的拆迁和最复杂的环保业务。基于各种各样的分析，未来在一定的时间之内，中国的市场国民生产总值将会超越美国。

  Eric Spirtas表示，美国和中国地产的操作模式、发展模式是类似的，所要经历的过程也是一样的。但也有不同之处，比如美国房子分好几类，但是在中国都叫“房子”。因而，在一起合作的时候，最重要就是寻找一个对的合作伙伴，双方之间建立一种关系，基于十多年做国际项目的经验和人脉之后，Eric Spirtas创建了美中国际协会，以此更加好的承接大家现在面临的很多机会。

  目前，在中国发生的大范围城市更新、棚户区改造。目前，中国正走在科技领先的道路上，Spirtas Worldwide做的很多地产项目中也包含很多科技转化的项目，未来大家会有很好的合作。

  周鹏

  大悦城的新“灵魂”

▲大悦城地产总经理 周鹏

  随后，大悦城地产总经理周鹏分析未来商业地产行业的发展三大趋势：全面进入智能化时代，大消费进入去物质化，商业资产进入深度洗牌。消费者需求从物质消费转向精神消费，从功能消费转向情感消费，从大众消费转向文化消费。

  他认为商业地产同样有三大行业痛点：前端数据采集与实际应用脱钩；消费动力缺乏场景刺激；资产流动缺少资本支持，资产无法对资本形成有效吸引。大悦城的核心经营模式是：功能上讨好消费者，需求上迎合消费者，审美上教育消费者。在线上电商已满足消费者日常生活需求的情况下，线下购物中心必须变成“秀场”，用策展思维回应个性化需求。

  圆桌对话

  经济下行，如何“活下来”

  几位大咖分享完成之后，进入到了圆桌对话环节。国贸物业总经理魏凯、KKR Director 赵然、钜派资产合伙人康红恩、盛世神州基金董事长张民耕、稳盛投资管理有限公司总裁徐亚峰、DISTRII 办伴创始人胡京、世联君汇副总经理韩靖纷纷登台，共同探讨经济下行情况下，如何活下来。

  颁奖仪式

  睿和资管新势力年度颁奖盛典

  上午的最后一个环节，是睿和资管新势力年度颁奖盛典。此次共颁发出“年度风云人物奖”、“新办公典范奖”、“新商业典范奖”、“新居住典范奖”、“年度新睿企业奖”、“年度风云企业奖”、“年度金睿机构奖”、“终身成就奖”八大奖项。

  在上午的头脑风暴之后，下午正式进入论坛时间。下午四场分会场的主题分别为：新金融·分论坛—中国式资产证券化的路径依赖；新职住·分论坛—规模扩大 精益管理与资本收益的协同；新商业·分论坛—资管逻辑和共享思维下的内容组合；物流地产·分论坛—价值提升 物流产业爆发式增长下的物流地产商机。同样干货满满，话不多说，请看↓↓↓

新金融：中国式资产证券化的路径依赖

  郭杰群

  REIT解析与中国展望

▲清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任

郭杰群 

  清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任郭杰群在论坛上表示，在他看来，REIT和房地产基金、房地产信托都很不一样。REIT的定义和信托/基金的定义有不同法律的设定，所以导致房地产基金、房地产信托虽然都有房地产，但是跟REIT的区别是非常巨大的。主要表现在，房地产基金和信托都不参与项目的具体操作，基本上都是前期的投资，而且有一定的投资门槛，也不具有一定的流动性，税务上也部分享受优惠。所以跟REIT是截然不同的产品。

  李戍民

  资产证券化机遇与挑战并行

▲弘毅投资董事总经理 李戍民 

  弘毅投资董事总经理李戍民表示，资产证券化产品和其他很多债权产品比起来还是有很多机会的。企业信用债利率还是比较低，成本比较低。国内CMBS产品现状，体量比较小，尤其是适合私募投资人投资的体量，全部加上产品规模大概200多亿。同时，李戍民也提到了资产证券化投资的挑战，没有流动性的时候，对于投资人来讲买了以后没有杠杆，收益率基本上是有限的。此外，ABS评估，很多是以主体征信来实现的，没有完全实现所谓破产风险的隔离。这种情况下，投资的回报率是比较低的，能够投资的机会和标的也就相对比较有限。这也是一个比较大的挑战。

  毛跃晖

  未来是商业地产金融的黄金10年

▲高和资本董事总经理 毛跃晖 

  高和资本毛跃晖在发表《中国资产证券化投资的机会和挑战》的主题演讲时表示，他认为如果说前20年是房地产的黄金20年的话，未来的10年是一个商业地产金融的黄金10年。对于中国资产证券化发展面临的挑战他列出四点：

  一、对于民营企业的违约上升，还是过于依赖一个刚兑，相信主体兜底的作用，这就背离了资产证券化资产的本质，更像抵押债。

  二、现在的方向比较单一，更多的是地产商朋友拿着一个资产需要做融资，是单向融资的动作，投资相对比较被动。

  三、产品标准化程度不高，信息披露不充分、不及时。

  四、二级市场流动性不足，一方面成本高，退出路径差，还有一个问题在于资产端和资金端，也就是专项计划端和信托端的两端期限错配，一般底下会做18年，上面做3年的期限发行，也给投资人带来比较大的到期流动性风险。

  但，未来的市场很乐观。

  林宝泰

  商业运营的核心就是人的研究

▲光大安石商业运营总经理 林宝泰 

  光大安石商业运营总经理林宝泰于活动现场发表主题演讲。他分享了光大安石运营五年多总结出来的一点经验： 利用金融的属性更好的促进商业的发展，反过来用商业的发展给金融打开更多的渠道。

  林宝泰称，商业运营的核心，回到了恒定的东西，就是人的研究，就是你的消费者是谁，你的消费者在哪里，你怎么去认知他，你怎么去引导他，而且这是一个螺旋式上升的过程。此外，针对招商调整率、科技、物业、设计等方面的调整，林宝泰表示，只为了让我的消费者有更好的体验。“我们自己的路子就是结合资本的力量去主动管理，至少在目前的环境下，在国内至少是最适合我们的一条路，近阶段会坚定不移的走这条路”， 林宝泰说。

  曾珊珊

  去杠杆背景下对信托融资的影响

▲华澳信托副总裁 曾珊珊

  华澳信托副总裁曾珊珊现场发表《去杠杆背景下对信托融资的影响》的主题演讲。她认为在动荡的时代里面最大的危险不是动荡，而是仍然用过去的思维逻辑。对2019年，在整体复杂的经济环境下，不论是货币政策也好，各方面也好，不会是一个独立性。为实体经济服务是一个美好的期许，但是知易行难。无论是对整个行业的预期还是对不动产、对资产证券化的预期，在目前整个主流金融机构的投资风控文化没有大的改变的情况下，放低预期，找到商业运营本身的逻辑更重要一些。

  沙龙

  产业升级了 金融如何转型升级

  新职住：精益管理与资本收益的协同

  蒋卫东

  公寓智能化已是行业趋势

▲城家公寓总经理 蒋卫东

  城家公寓总经理蒋卫东现场发表《华住如何从“资本+运营”维度构建居住帝国？》的主题演讲。他认为华住酒店集团实际上是IT公司，公司一直持续的对IT进行深度投入，城家公寓长期支撑着大概60人左右的IT团队，造就了在公寓行业里具有一定领先性的操作系统————KIS系统。他谈到，公寓智能化已是趋势，智能化都无人公寓能有效减少人员的投入，提高人房比。

  毛大庆

  何为空间运营的两大驱动力

▲优客工场创始人兼董事长、共享际创始人

毛大庆

  优客工场创始人兼董事长、共享际创始人毛大庆于活动现场发表主题演讲。他表示，这半年研究了大概十几种不同的空间的运营模式，发现无外乎两种驱动：一个是生活方式变革的驱动；第二个是技术的驱动。找准生活方式的趋势和客户群的需要，应和和超前于他们制造这样的运营内容和方式，并利用好技术化的手段，就足够了。

  纵览当下的行业大背景，毛大庆有以下四点观察：

  第一、流动性、临时性员工正在推动企业不动产的快速变革，在第三空间办公的现象越来越明显；

  第二、灵活办公的比例在企业不动产的资产组合里面持续的增长；

  第三、创新文化在驱动着企业的办公文化的变革；

  第四、无论是传统企业和大量的房地产公司，以及各种新经济公司里面，对于数字化的投入和数字化的开发变得越来越重要。

  丁士洋

  年轻人的办公环境要轻松

▲DISTRII办伴创始合伙人兼北方区CEO 丁士洋

  DISTRII办伴创始合伙人兼北方区CEO丁士洋现场发言时表示，企业办公环境在没有完整的解决方案的情况下，如果按传统的方式想找一个办公地点少则两个月，随着企业规模的不断变化，其空间不能随之变化，就会造成不够用或浪费。现在的年轻人希望自己的办公环境越来越轻松，对办公场所的要求不仅仅是物理的，更多是精神感受上的。

  汤若季

  2021年要达到20万间并实现IPO

▲旭辉领寓北京事业部总经理 汤若季

  旭辉领寓北京事业部总经理汤若季介绍到，2016年7月，领寓正式成立；2016年12月，与华东师范大学进行了校企的合作，差不多是行业里面比较早期开始与学校进行长租公寓合作的企业；2017年12月，落地了中国民营企业长租公寓板块权益类REITs，获批30亿。

  2018年旭辉领寓的规模扩张速度相对比较快，在2017年大概是一万多间，截止目前，已经达到近五万间的规模。“2021年我们希望在旭辉领寓第一个五年时间最重要的战略目标是20万间的规模，并且完成IPO上市”谈及未来的目标，汤若季表示。并强调，20万间可以说在这个行业里面比较理性，当然也有挑战，在行业刚刚起步的时候，这样的规模其实是不容易的，但是起码这个挑战还是可以实现的。

  李耀光

  长租公寓行业分化将加速

▲渤海汇金证券资管董事总经理 李耀光

  渤海汇金证券资管董事总经理李耀光做现场演讲时谈到，长租公寓运营主体风险显露，行业分化加速出现。原因有多个：第一是太早的放杠杆导致资本大幅度的进入，赶上今年下半年的资本严冬，钱没有跟上。第二是租金贷引起的风险。第三是行业对于长租公寓的观点也发生了分歧。中国一线城市太早进入了由买不起到租不起的过程，导致市场舆论从2016年对长租公寓的一片看好，到现在有了分化。

  沙龙

  空间智能化、共享逻辑与资本估值

  新商业：资管逻辑和共享思维下内容组合

  袁嘉骅

  资管商管双驱动 推动资产优化

▲凯德商用中国北部区域总经理 袁嘉骅

  凯德商用中国北部区域总经理袁嘉骅于活动现场发表主题演讲，分享商管和资管的思维逻辑比较。袁嘉骅分享称，在资管方面，凯德商用开始得比较早。凯德在从传统开发商转变成领先的服务提供商和运营商。看问题和做事情的角度也都在变化，租户不但是公司的合作伙伴也是公司的合伙人，也是导入客流的关键节点；我们要考虑为跨业态客户提供优质的增值服务，并营造场景式体验型的消费环境。

  袁嘉骅称，凯德在自持物业之外，也在做输出管理。谈这些管理合同的都是投资和资管团队，而不是运营团队，我们会从资管角度去看，如果项目做得好，凯德对收益高潜项目拥有优先回购权。未来，凯德还是会聚焦五大核心城市群，持续优化资产组合。

  唐嘉琛

  资管思维下的内容组合逻辑

▲盛煦地产北京总经理 唐嘉琛

  盛煦地产北京总经理唐嘉琛认为盛煦地产打造的是收购、设计改造、运营一条龙的资产管理能力。盛煦地产从创立开始重资金打造了投资、运营改造能力，建立品牌，花了两年多的时间从0到1，非常看好中国的存量地产市场。总结来说中国存量市场和租赁市场还处于起步阶段，盛煦地产算起步较早的，2015年当时大家还没有看长租公寓这个市场，盛煦一开始是以买资产做长租公寓这个方向发展，上海我们有个品牌叫Base，上海有40多个物业。这是盛煦地产的背景，2015年成立，成立当初盛煦只是一个投资商，没有运营能力，后来合并了一家Base品牌的运营商，由此打造的是收购改造运营的一条龙的整个平台。盛煦在北京有一个品牌，在上海有两个品牌，我们是多品牌的运作。

  物流产业爆发式增长下的物流地产商机

  陈然

  提供全供应链服务，为产业发展赋能

▲万科物流投资副总监 陈然

  万科物流投资副总监陈然表示，万科未来的想法是，以物流地产为基点，提供全供应链服务，为产业发展赋能。万科物流大生态包括：高标设施、冷库以及冷链运营，在行业内已经是处于领先地位。现在万科物流自己成立了一些团队，由万科自己来打造系统，这样的话，也更适于以后把这个网络变成真正适合于万科的一个网络。

  陈然还强调，未来的仓储设施、配送的设备等，都需要大量的自动化设备以及智能的管理设备。智能设备方便我们管控，方便我们对所有货源的追溯，对冷链领域也是非常重要的，而且智能设备未来会比用人便宜。

结语：

  未来已来，困难依旧，不经历风雨，何以见彩虹。困境才能使人成长；穿透周期，企业才深知敬畏；穿越历史的迷茫，国家才最终恒强。