在经济动荡、土地政策收紧和住宅地产红利期衰退的当下，传统房企艰难前行；住宅地产、商业地产全线萧条，有人宣称房地产行业发展的黄金时代已结束。但处于行业细分市场的产业地产比如物流地产，却欣欣向荣，成为众多房地产企业谋求转型发展的重要方向。其中，不乏有先行者早已开始布局物流产业，还有很多人也发现了机遇还处于观望状态。物流地产情况到底如何，值得探索。

  目前，中国物流地产发展空间巨大。从机遇上来看，中国人均物流仓储面积还很少；中国网上零售继续保持快速增长;主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道。同时，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。从面临的挑战来看，由于物流地产的同质化情况，土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低、土地成本提高，导致大城市工业用地相应指标逐年下降。

  而内消费升级以及电商崛起的所带来的大量仓储需求，形成了多股力量布局中国物流地产市场之势。这其中有传统物流地产商、传统房企、金融机构，更有电商纷纷布局物流地产领域。甚至从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率也明显高于其他类地产，目前中国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。

  在如此背景下，通过物流地产的模式迅速拿到土地资源对地产商来说是一个不错的选择。

  物流项目的选址是布局投资建设以及运营管理全过程的起始环节和关键因素。而在拿地方面，一线城市周边与交通要塞城市成为首选主要有以下考量：一是考虑城市拿地成本、物流用地供给和用工成本，选择一线城市边缘地带，来满足其较大的市场需求。二是考虑城市的交通便利之处来打造区域性物流园区，从而高效快捷的通向全国。

  物流地产如何运营?

  目前物流地产的行业准入门槛不高，在国内“一超多强”的市场格局下，普洛斯以近七成的市场占有率独占鳌头，以1750万平方米的运营仓储面积傲视群雄。而第二梯队的物流地产企业则在250~400万平方米的运营仓储面积区间中竞争，彼此都没有拉开较大的差距。新进者如何从中分得一杯羹，需要很大的市场智慧，必须整合各方资源的同时建立有效合理的运营管理体系。

  一方面，物流地产商与客户保持实时信息沟通与共享，借助专业人员，发掘客户的潜在需求，并为入驻企业提供电商仓储配送管理、供应商库存管理等一系列增值服务。另一方面，通过网络化布局，实现物流仓储的互联网化，提升配送效率、降低客户成本。同时，物流地产商运用收购与回租的方式，降低客户固定资产投入。

  物流地产如何盈利?

  传统物流地产商收入来源包含租金、管理服务费、税收优惠以及土地增值收益等。而单纯依靠租金、管理服务费等无法实现资金的快速回收。因此，依靠“物流+金融”的发展模式才是解决之道。“物流+金融”模式利于缩短投资回收期，实现轻资产运营。在基金模式下，基金管理部门通过投资管理、资本管理及收益分配等服务获取基金管理费收益和投资收益等，有助于提前兑现物业销售收入及开发利润，缩短投资回收期。

  为此，我们在第三届不动产资产管理峰会上特设物流地产•分论坛，特邀中集物流、远洋资本、驹马物流、九曳供应链，全方面的为我们解构物流地产的版图。

  中集物流

  中集现代物流发展有限公司（简称中集物流）是中集集团的全资子公司，是集物流服务、装备运营为一体的综合性物流企业。其承接中集集团“制造+服务“的战略使命，致力于打造成为以“装备+服务”为核心的跨境全程物流解决方案服务商。

  中集物流以网络和通道建设、装备运营、数据平台以及金融等为重要支撑，深耕集装箱服务、海运及项目物流、铁水联运、装备物流四个基础业务领域，聚焦特定行业，重点发展汽车物流、进口消费品物流、冷链物流、LNG罐箱物流、一带一路项目物流，在多个业务领域处于领先地位。

  远洋资本

  远洋资本是专注于从事另类投资管理的专业机构。而“大物流”作为远洋资本PE投资的“主赛道”，其投资布局已成功突破冷链、零担、城配运、冷库行业等垂直细分行业，物流闭环生态圈逐显。

  在PE投资方面，远洋资本先是于2017年年初对九曳供应链战略投资2亿元，紧接着完成了对郑明现代物流4亿元人民币的战略投资，并宣布与其共同发起成立一支60亿元人民币的冷链仓储基金，为郑明现代物流打造定制化的场、销地冷库，推动其全国网络布局的实现。

  2018年年初完成对驹马物流数亿元投资，随后2.5亿元领投壹米滴答C轮融资以及2亿元领投发网C轮融资。几周前远洋资本再度增资驹马集团C轮融资更是表示了远洋资本对于大物流领域的持续看好，以及加速构建物流闭环生态圈的坚定决心。

  在物流地产方面，不久前由远洋资本自主开发并全权统筹招商、运营工作的首个物流地产项目——远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园的开工更是标志着远洋资本依托远洋集团的重资产属性及在轻资产端覆盖物流全产业链的“PE股权投资”特点，所确定的“重资产持有＋轻资产运营”发展模式已为市场所认可并得到充分检验。

  驹马物流

  四川驹马企业管理有限公司（简称驹马物流）主要从事城市配送服务，其首创的“卡车租赁”和“城市配送”的跨界模式得到了成功验证，并逐步了形成了全国标准化、规模化的运力服务体系；业务辐射范围也迅速拓展至全国61个城市，分公司数量更是达到可观的近140家。

  为顺丰、天猫、海尔等上百家知名企业提供配送服务，成为全国专业的城配专车服务商。同时，驹马物流一直致力于城市物流创新和改革. 打造“城市智慧物流生态圈”，以互联网+城市配送车队的模式不断整合物流各阶段及关联市场价值链。实现生态圈的良性发展和信息流、现金流的资源整合，引领更高效、更优质、更经济、更透明的城市物流服务。

  今年，驹马物流已完成C轮15亿元融资，将全力开启新能源物流车全国布局。

  九曳供应链

  九曳供应链创建于2014年11月份，是一家领先的生鲜供应链服务平台，通过整合国内外的社会化冷链物流资源，为全球原产地生鲜农产品客户提供一站式的供应链解决方案。这种平台式的整合方式，优化供应链中的多个环节，完善整个供应链链路，降低成本，提高时效，保障生鲜产品的品质。

  目前九曳供应链已在全国布局25个生鲜集散中心，另外开通了15个海外仓。九曳鲜仓内使用九曳WMS信息系统对全国分仓进行统一管理，为客户提供出入库管理、在库信息实时查询等服务。基于九曳鲜仓打造的干支线冷链运输线路达800多条。

  九曳供应链模式围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购到终端整个过程提供低温运输、加工、仓储、配送服务，然后由分销网络把产品送到消费者手中。总的来说，就是将供应商、制造商、物流商和分销商连成一个整体的功能网链结构。