”市场前瞻“闭门论坛现场

 【揭秘•雁栖湖论剑】乐居财经 王若君 发自北京 12月12日，“致敬改革开放·致远美好生活——2018中国地产新时代盛典”在雁栖湖国际会展中心盛大开幕。下午1点30分，围绕市场、金融、产品和物业同步举行四场名为“雁栖湖论剑”的中国地产经理人闭门会。

  在闭门会“市场前瞻”论坛上，易居丁祖昱、京投发展高一轩、鸿坤地产袁春、东原地产杨永席、新希望地产张明贵、乐居财经陈海保与上百经理人共话2019年宏观趋势，探讨调控政策突破口，聚焦房企如何好好“活下去”。

  2019年市场走势研判

  站在2018年的尾巴上，乐居财经总经理陈海保首先抛出了一个行业翘首关注的问题——如何看待2019年的房地产市场？

  “2019年上半年房地产市场压力较大”，在易居企业集团CEO丁祖昱看来，明年政策是对房地产有利，2019年市场应该是前景颇松。但是2019年上半年的房地产市场相对来说是更加紧张，不是特别乐观，集中进入到观望状态，观望持续时间与目前的市场、政策和环境是密切相关。

  不过，2019年可能会酝酿一次产品的大提升。过去三年产品是不进则退，甚至真的在退，企业没有心思去研发产品，如今房企的关注度又回到了产品上，重新清空自己，迅速再去学习。不仅仅是标准提升，更多程度从客户需求开始重新思考产品定位。

  “明年日子一定很紧，但是日子还能过，明年政策上不会更紧了，二季度、三季度以后可能有一些利好的政策。”鸿坤地产总裁袁春认为，三四年一个周期，2014—2018年是1998年以来最长的一段“好日子”。

  “有些城市明年上半年，可能在我们自己的预测里面更好一些”，东原地产CEO杨永席表示，同一个城市，不同的板块、产品、客户之间存在差异。作为企业来讲，关心这些城市、板块之间怎么协同，以找到投资和市场的突破之道。每个企业立场、角度不同，有自己独特的应对之策，东原地产可能更善于在市场不太好的时候抓住机会，希望走得更快一些。

  “地产仅仅是新希望集团多元化经营中的其中一个板块，因而平时看待行业的起伏变化时心态都非常平和，顺境的时候在阳光下积极面对，困境的时候则选择在谨慎中积极”。此外，张明贵认为，政策跟看电影一样，有一个潜伏期，作为企业方，新希望一直坚持的核心就是在经济中心发展，基本没有去过四五线城市，保持平和看待市场起伏。

  京投发展总裁高一轩则认为，政策层面不仅不会加码，而且会逐渐退出，退出的作用是管理预期，现在的问题其实出在预期上。以前确实“千人排队、万人摇号”，现在要做的就是抓住当下这个难得的时间窗口，重新回到以客户为中心，进行非常细致的客研的工作，通过客研的工作输出产品、提升服务。这样等到市场回暖的时候，企业自身的管理能力，包括产品服务的打造能力都有新的净化。

  2019年战略部署及目标

  谈及来年的战略部署和目标，高一轩介绍到，京投发展以TOD为核心商业模式，对地铁开发一直有关注。目前已经跟全国多个城市的地铁公司有了比较深入的接触。第二，由于京投发展的管理总部在北京，借助京津冀协同发展的优势，上上周刚刚在燕郊拿了一套地，在环京和三线则要控仓。第三，市场不好的时候拿地，市场好的时候卖房，作为房地产企业只要地不拿错，一切都还有机会，北京目前正到了非常好的拿地时候。

  “过去三年行情很好的时候，可能很多同行老大哥花很多力气并购，我们放弃了并购，只买地。因为当时看到市场是上行期，最核心就是要快，我们全是拍地。”张明贵表示，目前，新希望地产的核心策略是把杠杆降下来，这既是符合大的政策，也符合行业发展趋势，自身的造血能力和融资能力都会向好。

  在杨永席看来，首先要做好现金流管理。第一，在销售上随行就市，能上的全上，如果一个企业营业额不增长的话是没有现金流的，这是很危险的；第二，投资更加讲究极限性思维，考虑每次投资的时候最坏的结果是什么，给企业现金流带来的影响是什么。

  “在市场的增长期的时候不要突飞猛进，在市场的调整期不要狼狈的丢盔卸甲，保持正常的心态。”袁春总结自己从业20年的经验说道。在市场上行的时候大家更多讨论规模，但是在市场下行的时候要练内功。袁春认为，在2019年至少可以把原来不够重视的东西，比如产品、客户的研究等慢慢修炼。

  一句话描述心中的美好生活

  十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。“住”可说是老百姓美好生活的最基本组成部分，于是，不少房企纷纷提出了“美好生活”战略。那么，究竟什么才是地产大佬心中的美好生活呢？

  袁春：“说白了还是能够带着兄弟们把业绩干好，兄弟们收入也高一些，又有成就感，大块吃肉、大口喝酒。”

  杨永席：“不管明年市场什么样子，还是珍惜当下，向往明天。”

  张明贵：“生活很美好，我们要为乐居者创造美好生活。”

  高一轩：“昨天我跟我们营销开会的时候提到，物质解决了以后，按照需求理论就要上升到精神层面了。希望以后我们设计出来房子里面的女人不怕婚姻危机，男人没有事业危机。”

  丁祖昱：“物质和精神的完美统一，才是每个人追求的美好生活。”

  “2018中国地产新时代盛典”是“2018中国地产经理人评选”活动的颁奖盛典。该评选活动由乐居财经、新浪财经、《中国企业家》杂志和中房网共同主办，中国房地产业协会、中国物业管理协会、全国工商联家具装饰业商会共同指导，《上海证券报》、《证券市场周刊》特别支持，自10月10日启动至今，覆盖中国约60个主要城市，三大行业参选人数达到1540人，参与企业超过730家，网上投票累计超过3000万。

  本次评选以做强主业、稳健经营和社会责任三项综合表现作为重要依据，坚持公开、公平和公正原则，通过网络票选、业绩数据和专家打分最后评定出了六大榜单。榜单旨在深度挖掘业内的优秀人才，通过标杆人物的示范和引领作用，充分激发业界全员正能量，促进企业结构优化，对行业的可持续发展具有深远的影响。点击查看2018中国地产新时代盛典更多详细内容>>>