“融资攻守道”闭门论坛现场

      【揭秘•雁栖湖论剑】 乐居财经 王泽红 发自北京 12月12日，“致敬改革开放·致远美好生活——2018中国地产新时代盛典”在雁栖湖国际会展中心盛大开幕。下午1点30分，围绕市场、金融、产品和物业同步举行四场名为“雁栖湖论剑”的中国地产经理人闭门会。

  2018年是房地产行业的“寒冬”之年，随着随着房地产调控步入“深水区”，各大房企都感到了经济的寒意阵阵。那么，面对这种困境，中国的地产开发商该如何应对，投资机构又该如何发展寻求发展机遇呢？在“融资攻守道”闭门论坛上，众多企业CFO、地产基金大佬、和顶级分析师纷纷阐述了房企目前面临的挑战，共同探讨了在去杠杠的背景下房企的未来融资之道。

  共话房企发展与融资之道

  2018年中美贸易摩擦不断，国际经济形势瞬息万变，房地产企业如何抓住拉动内需带来的发展机遇很重要，知名经济学家、中国银河证券首席总裁顾问左小蕾表示，真正民营经济发展，除了大的政策环境以外，民营企业本身的主动性、创造性是很重要的，有技术含量的主营业务的企业、有能力完成技术转换的企业、与产业发展一致的产品和业务才是真正未来有发展的企业。

  自楼市进入寒冬以来，房企的融资也愈加偏紧，在这种背景下，2019年地产开发商如何才能改善目前的融资困境呢？弘毅投资董事总经理李戌民表示，未来一两年的融资环境可能有些波动和悲观，但从长期看还是非常乐观的。从投资机构来讲，2019年需要开拓多元化的融资渠道。在新规推出之后，通过银行主导的融资模式肯定不能继续了。目前，投资机构也在挖掘不同的投资渠道，包括险资和高净值客户等。

  对于未来房企产行业融资市场的发展，稳盛投资总裁许亚峰则表示，虽然现在行业的集中度在不断提高，但并不代表中小型的投资机构没有发展的空间了。目前行业每年需要的投融资规模有10万亿量级，光靠传统的融资渠道无法满足需求；另外，在融资渠道收紧的大环境下，很多百强以外的企业拿钱很困难，也会通过资本形式跟投资机构合作。

  未来更长远的市场可能在存量资产的资本融资机会上。许亚峰预判，2019年市场需要更多的理性。从2015年到今天，市场增长太快，作为投资人是需要更加理性地看待市场的，不管什么时候练好自己内功，衣服穿得足够厚，冬天还是能够过去的。

  那么，究竟是什么原因导致房地产行业融资如此困难呢？金茂副总裁、金茂资本董事长江南先生解释，造成今年房地产企业普遍感觉资金紧或者9月、10月以来销售变冷主要原因有四个：1.美国加息，资本外流；2.不确定的贸易战；3.国内金融去杠杆；4.房地产调控。可以说，2019年是这么多年以来最不确定，差异化最多的一年。虽然房地产行业进入了冬天，但是冬天完了以后不会更冷。无论遇到多大的困难，关键还是把自己事儿做好，把自己身体练好，这才有可能在冬天逮到点什么好东西。

  在去杠杆的情况下现在房地产似乎是寒冬，但是我认为中国的房地产到2042年之前一路都会是好的。天禄基金总裁吴坤岭先生强调，做地产投资有两点很重要：第一，做股权性融资。去杠杆说白了就是去风险，股权是共担风险，所以股权投资一定是一个主旋律；第二，越是最冷的时候越是机遇。严冬的时候恰恰是策划和准备的时候，2018年已经到了谷底了，我国经济是旧经济在衰退，新经济在崛起。2019年是思维的角力，我国的房地产结构性空间特别大，所以未来的竞争方向一定要集中在思维能力、策划能力、产品定位和产品的规划设计等方面。

  虽然目前楼市遇冷，但是长期来看还是上升状态，东方证券房地产行业首席分析师竺劲先生认为，中国房地产市场到2030年以前，还会有比较明显上升，理由是城市化还没有到70%以上成熟的阶段，所以中国从城市化的角度还是比日本1970年低一些，中长期还是比较看好。

  综合来看，2019年中国经济依然会呈现相对不好的特征，尽管在政策方面似乎已经看到了拐点，但是上市公司更多看盈利，政策的实施效果很有可能体现在很多新兴产业，以上市公司为例会表现出商业减持，中小企业受到去杠杆的影响。从2019年盈利层面看，中国GDP增长和企业盈利还是整体向下的。目前，中央已经采取了比较积极的政策，从这个角度看2019年政策方面应该是积极财政和中性货币，货币有可能会出现宽松的局面。钜派投资集团联席董事长兼CEO倪建达先生最后总结道。

  展望2019

  2019年房地产行业虽然面临各种考验、宏观形势的变化、中美贸易战的变化和内需投资不足带来的变化，但同时也带来了新的发展机遇。在论坛最后，大家纷纷发表了对2019年的展望。

  李戌民：我希望一直能够在有意思的地方和有意思的人一起做有意思的事情；

  江南：2019年可能是差异化非常大的一年，在差异化当中做好自己最重要；

  吴坤岭：房地产是人类一切行为的载体，包括人本身和人所形成的组织。所以，2019年依旧要充满信心，不管是有什么样的声音，都不要动摇；

  许亚峰：2019年理性面对，希望投有所得； 

  竺劲：坚持到底就是胜利。

  “2018中国地产新时代盛典”是“2018中国地产经理人评选”活动的颁奖盛典。该评选活动由乐居财经、新浪财经、《中国企业家》杂志和中房网共同主办，中国房地产业协会、中国物业管理协会、全国工商联家具装饰业商会共同指导，《上海证券报》、《证券市场周刊》特别支持，自10月10日启动至今，覆盖中国约60个主要城市，三大行业参选人数达到1540人，参与企业超过730家，网上投票累计超过3000万。

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