随着一二线城市优质土地日益稀缺，存量物业的升级正成为商业地产的新战场，国有资本也不甘落后。日前，国务院印发了《关于推进国有资本投资、运营公司改革试点的实施意见》。该意见的出台主要是针对国有资本配置和运营效率进行试点。

  而就在2018年10月1日，作为北京昌平科技园发展有限公司（以下简称昌发展）与北京万科有限公司（以下简称北京万科）、印力北京城市商业公司（以下简称印力）合力重拳打造的科技型创新商业地产项目的昌发展万科广场正式开业，这也是实施意见之后昌平区在国有资产与市场化领域内的一次成功探索。

  昌发展万科广场项目充分发挥国有资本投资和运营公司平台的作用，促进国有资本合理流动，优化国有资本投向，从而实现国有资本所有权与企业经营权的分离，实现国有市场化企业运作目标。

  北京昌发展万科广场购物体量约5万㎡，是国内首家以科技、互联、智能为主导的社区型商业购物中心，同时属于印力在北京的首家轻资产管理运营项目。其区域覆盖回龙观商圈客群70余万，汇集上地、中关村商圈白领精英人群和家庭性客群，而且这部分客群具有明显特质。

  下面跟睿和智库一起来探索下北京昌发展万科广场。

  项目基本信息概述

  一、项目概况

  01 | 开发理念

  北京昌发展万科广场是国内首家采用科技全球化互联网智能技术的购物中心，在功能型终端 + 体验型终端 + 视觉互动型终端上深度演绎，并以客户为中心、三好商业为基准打造的科技创新体验式购物中心。

  02 | 项目定位

  总体定位：区域型商业综合体

  主题定位：科技创新体验式购物中心

  经营定位：中档体验式消费

  主力消费层：后厂村20-40岁具有消费能力的IT一族

  次主力消费层：周边居住的五口之家

  03 | 项目区位 

  昌平区位于北京市西北部，是北京市的北大门，其已经初步形成了以高新技术产业为核心的三大主导产业。

  回龙观社区位于昌平区南部，毗邻海淀区上地科技园和高校、高科学园区，是一个承接南北、贯通东西的首都正北部重镇。其具有850万平方米的超大规模社区，常驻人口超过40万人，是亚洲最大的居住社区之一。

  而万科广场项目位于北京市昌平区龙域中街1号，其地属于回龙观社区，京藏高速和京新高速之间。

  04 | 项目历史

  万科广场项目属于城市更新中的旧城改造类项目，项目于2017年底由设计师李金武主刀设计，历时7个月打造而成。

  05 | 政策扶植 

  万科广场处于回龙观天通苑地区，是北京的大型居住社区和京北高学历人才的聚集地，但该地区面临严重的职住失衡、公共服务滞后、高端商业设施欠缺的问题。2018年7月，《回龙观天通苑地区公共服务和基础设施优化提升三年行动计划》正式下发，万科广场的打造是昌发展切实落实“回天有数计划”工作的一部分。它的开业为其所在社区提供了更加丰富、更加高品质的商业服务，并与龙域中心西区商业项目形成互动，为该地区居民提供了一个更为优质的生活环境。

  二、建筑规划特色分析

  该项目是由李金武先生主刀设计，建筑形态以智能芯片为主题元素，赋以智能cpu的形态设计而成。其设计思想实现了与其项目定位、项目理念的完美融合，并在设计上考虑了其地块形状所限制的因素，扬长避短，将特殊定位的主题项目放置其狭长的东西两侧，从而引导客流在其中穿梭。

  01 | 整体设计思路

  项目以智能芯片为设计理念，以智能 CPU 为设计灵感，借助视频联动缔造星球中央剧场，全智能系统演绎科技典范，形成自我的专属标签，凸显出商业发展的与众不同和差异化特征。

  02 | 项目外立面

  万科广场的外立面设计强调了其科技的个性，演绎了科技酷炫的空间感。

  其交错的整体造型，保留了建筑的整体体量感，使其内部空间具有更高的合理性。其外立面设计运用了智能芯片的元素，其建筑流线与线性灯带完美融合，在光与影的交互中光芒四射。

  03 | 项目内部设计

  由于其建筑受地块限制，东西向狭长，考虑消防等多方面因素，每层都大致分为了4个片区，并由商场中央的主中庭往两边扩散，以折线形的中廊串联了大小、形态各异的3个次中庭，分别连接了万科广场的各个出口。

  ▼主中庭

  ▼次中庭

  ▼次中庭中廊

  万科广场的房顶也运用两个芯片元素，使其建筑外观风格相一致。裸露出的管道、原始的梁架结构等使其整体视觉设计更具现代化，并增强了层高进深，提高了视觉效果，整个空间不会产生压抑感。

  同时，建筑整体还采用了全镂空、半镂空等结构，使空间更具有趣味性。

  ▼屋顶结构

  ▼构成布局

 三、商业文化艺术特色及亮点

  01 | 景观小品

  ▼外部标志性雕塑

  ▼特色景观灯

  ▼户外景观小品

  万科广场在商场内设计了很多特色主题的打卡点，引导客人在此留影。利用互联网思维，万科广场成为了标志性打卡点，逐渐变成一种独特的网红记忆。

  ▼根据节日布置不同场景

  02 | 青翠绿植

  万科广场采用了绿植墙、小景观绿植、大型盆栽植物等，构成了立体的景观空间，彰显了其绿色环保的主题。室内拥有鲜活的绿植后，会给人清新自然的感觉，让顾客在游玩的同时能验到绿色带来的生机盎然之感。

  ▼商场内景观

  ▼商场内绿植

  03 | 导视系统

  万科广场内设置了全面立体的导视系统，使顾客身在任何一个角落都能知道自己所在位置，并可以方便顾客快速找到所想所达的地方。

  ▼墙壁导视牌 

  ▼电子导视牌

  ▼停车场导视牌以及停车场指引牌

  ▼吊顶式楼层主题导视牌

  04 | 信息化运用

  万科广场的运用了当下领先的数字技术，以科技赋能来切入商业服务。其电子互动屏以及电子宣传屏能使客户够更方便快捷的了解商场内的各种信息。其停车场使用了ETCP智能化系统，方便了客户的出行，减少了人工的使用量。同时，这些使用数据也会回传到其内部，进行分析处理，使其更能了解客户的习惯，更好的服务客户。

  ▼ 商场内电子互动屏

  ▼ 停车场ETCP智能化系统

  ▼ 商场内电子宣传屏

  ▼ 商场内电子指引屏

  05 | 项目亮点总结

  建筑外观：以智能芯片为主题元素，赋以智能cpu的形态设计而成

  互动空间：视频联动缔造中央剧场

  智能系统：线上线下数据融合，将完成创新数字化智能系统全新体验

  服务创新：汇集九大业态，招租率达100%

  项目的整体布局和业态规划特色分析

  四、项目商圈及覆盖办公、住宅客群

  01 | 项目所在商圈：回龙观商圈

  02 | 周边大型企业或企业集群：百度、高德、联想、腾讯、小米、链家

  03 | 商圈现有商业结构：多为低中层级，项目体量普遍较小，客群活跃度相对较低。

  04 | 商圈消费者特征：大都为互联网行业从业人员，人均收入较高，但消费意识普遍较低。

  五、项目区位交通条件

  地铁：地铁13号线龙泽站

  公交：周边有9个公交站，最近为蓝天嘉园。

  驾车：位于龙域中街，东为京藏高速，交通较为方便

  六、项目动线分析

  ▼人流动线

  该项目采用自由流动式的人流动线形式，没有特定的流向，可以多线路多方向的自由流动。同时充分利用商场的面积，尽可能的降低面积浪费的情况，顾客可以随意流走，增加购物的趣味性。

  ▼手扶电梯 

  ▼观光电梯

  ▼垂直电梯

  七、整体布局及业态规划

  01 | 整体业态业种分析

  ▼各楼层经营主题

  02 | 特色店面介绍

  万科广场由于东西向过于狭长，出于引导客流量的考虑，其放置了特色主题店于东西两侧，来吸引客流量进行横向穿行。

  其将使客户停留时间长的电影院、健身房放置于顶层，增加了客流量的纵向穿行。

  睿和分享项目的优劣势与启示

  八、优势

  昌发展万科广场地属于回龙观社区，而其东西南北四侧皆为居民区，因此吸引了一批五口之家周末聚餐、孩子上课、老人带孩子娱乐的客户群体。万科广场处于京藏高速和京新高速之间，在被两条高速天然分割而成这块区域内，也是区域内唯一一家商业综合体。同时，靠近上地科技园，定位主题为科技，则吸引了一批高收入IT行业的消费者。故万科广场可谓是交通位置优越且具有合适的消费人群。

  九、存在的不足

  由于地块本身过于狭长，使其东西向流线不够顺畅，从而会导致一些顾客在其空间内会进行过多的穿行，产生烦躁感。

  同时，由于时间紧迫，在施工时，产生了商户与施工方交叉施工的情况，导致了一些装修细节不能尽善尽美。

  并且，招商方面，由于很多品牌拥有自己的城市布局的战略思维等各种原因，而未能引进。所以，其品牌略有散乱，并缺乏一些高端品牌。

  十、睿和商业地产观察

  2015年5月，昌平区政府全资设立了产业生态投资运营平台——昌发展，用于开发、运营产业园区，整合创新孵化和科技服务体系，开展股权投资并集成综合金融服务。科技金融方面，从2017年3月设立至今，昌发展自主管理的两只母基金在大健康、智能智造、TMT、文化等领域投资了一批一线基金，合作基金超过20只，总规模116亿元，直接、间接投资项目近200个，投资企业估值逾1300亿元。

  本次的昌发展万科广场项目是昌发展作为国有企业盘活自身资产新模式的尝试，是昌发展打造的龙域中心旗舰项目的重要组成部分。龙域中心将重点引进高科技企业，致力于打造为硬科技产业创新高地，由昌发展充分整合各类资源，为入驻企业提供一系列产业服务。

  昌发展万科广场将产业和商业完美结合，为昌平区构建高精尖产业结构和消费升级提供助力。同时昌平区政府通过政府引导基金的方式，参与到更多的新兴项目中，为昌平区的传统产业转型带来更多选择，来实现国有资产的增值。

  现如今，北京已不再是单单的昌平区，海淀、朝阳、东城、丰台、石景山、门头沟、房山、怀柔等都先后成立了政府引导基金，由点带面，全面引导、促进区域经济转型。

  而对于印力而言，昌发展万科广场项目是印力在北京的第一个轻资产项目，也是一种全新的尝试，同时也是为所有的地产商指引一种新的合作形式。