规模快速扩张,债务压力大增

  12月伊始,上海市连发12张预售证,再迎推盘高潮。

  其实,除了上海,其他地方的开发商也在密集推盘,这背后透露出它们的一些无奈。

  2017年之前,房地产市场一片繁荣,开发商纷纷扩张。如今行业进入调整期,房地产企业的融资成本加大,面对年底的业绩高压和巨额债务到期,一些开发商不得不加速推盘,甚至打折促销……

  时代中国控股正是其中一员。

  积极推盘

  近期以来,时代中国的推盘可谓积极。

  12月1日,广州(楼盘)占地9万方的时代香海彼岸开始加推。同时,在企业新入驻的广东江门(楼盘)市,为了给新盘时代倾城年底前入市搭桥铺路,11月刚完成加推的时代雁山湖已高喊出“

  买房送英菲尼迪豪车”的口号。

  事实上,从目标完成率来看,时代中国完全不需要这么“拼”。下载APP 阅读本文更深度报道

  事实上,从目标完成率来看,时代中国完全不需要这么“拼”。

  12月4日,时代中国控股有限公司发布公告称,截至2018年11月30日,前11个月的累计合同销售(连合营项目销售)金额约为538.18亿元,同比增长50.82%。至此,时代中国2018年550亿元的销售目标,已经完成了97.85%。

  1999年,时代中国成立于广州,专注于开发中高端市场住宅项目,2007年在香港联交所上市,随后,企业规模不断扩大,但在全国范围内的表现仍不温不火。

  直至2016年,全国房地产市场迅速升温,时代中国加速发力,进入深圳(楼盘)、惠州(楼盘)、东莞(楼盘)市场,完成珠三角布局。当年企业合同销售额293亿元,增幅超过50%。

  2017年,时代中国以426.4亿元销售金额,跃居克尔瑞排行榜第44位。虽尚未进行全国性扩张,但其企业权益销售面积已达291.4万平方米,高于复地、金茂、首开、首创等全国型房企。

  值得一提的是,与广泛采用合作开发模式的众多房企相比,时代中国更习惯于独立开发运营。在克尔瑞公布的权益销售金额中,时代中国权益金额为420.5亿元,占合同销售金额98.6%。

  债务增速快

  时代中国销售规模扩张的背后,是企业举债幅度的增加,几年前的大幅举债,如今得面对巨额债务到期问题。

  财报数据显示,2015年时代中国总负债437亿元,至2017年两年间增长了一倍以上,达878.5亿元。这一数据,截至2018年6月30日,又增长为1052亿元,资产负债率74.94%。

  值得注意的是,负债的增长主要来自于短期债务。

  2017年年报显示,时代中国仅计息银行贷款及其他借款就高达332.9亿元,占企业总负债的一半以上,同比增长62.5%。其中,2018年到期的债务金额为60.3亿元,这一数字同比去年的19.56亿元增幅达208%;即将到来的 2019年时代中国面临的短期债务为77.06亿元,有增无减。

  来源:时代中国年报

  来源:时代中国年报

  从企业近年来的现金流来看,时代中国的经营现金流没有跟上其快速的扩张步伐。Wind数据显示,2013年2017年以来,时代中国的经营现金流净额始终为负,2017年更是达到-78.77亿元。

  借新还旧

  在此背景下,“借新还旧”便成了顺理成章的还债路径。

  今年以来,时代中国已经进行过数次融资。1月份开始,企业发行于2021年到期的5亿美元优先票据;5月末,又宣布发行于2021年到期的4.5亿美元优先票据。

  今年8月23日,时代中国宣布获上交所批准发行本金总额最多50亿元(人民币,下同)的非公开发行境内公司债,同时透露其于8月20日发行了22亿元的第一批境内债。至10月17日,时代中国又发行了本金总额为17亿元的第二批境内债。

  不过,在即将到期的巨额债务面前,这些新到的输血恐远远不够。11月20日,时代中国再计划发行于2020年到期的3亿美元优先票据,用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。

  这已是时代中国在今年内第五次启动融资计划。

  颇有意思的是,随着融资的愈发频繁,时代中国的票面利率也正在走高,前11个月,时代中国融资发行票据或债券的年息从6.25%升至7.85%再升至8.4%,而最后一次的3亿美元优先票据的年息跃升至双位数的10.95%,且年限从3年降到了2年。

  越来越重的融资成本并没能阻止时代中国发债的脚步。截至目前,时代中国于2018年内的集资规模已经达到12.5亿美元优先票据及39亿元的境内债,总的融资数额约超125亿元。而对比时代中国2017年的融资情况,其于去年年内发行的优先票据及境内债总额大致约为77亿元。

  2018年时代中国为自身定下全年550亿元的销售目标,同时希望能在2019-2020年挤进千亿俱乐部。但随着宏观调控政策继续趋严,时代中国要实现这一目标并不轻松。


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