回顾进入倒计时的2018年，不动产资管行业人士对于国内经济前景的判断普遍是“满怀信心的悲观”。

  其中有对政策有效性的疑虑、对贸易战风险的焦虑、甚至对不动产资管未来路径的顾虑。虽然对单个企业而言未来发展是清晰的，但如何抱团穿越“L”型的探底周期，还需要行业人士共同探讨。

  为此在第三届中国不动产资产管理峰会即将来临之际，睿和智库特推出“迷茫篇”系列，回顾金融、居住、办公、商业等领域的发展路径变化，寻找迷茫的经济环境下，企业的生存之道！

  商业篇

  1、消费增速“放缓”的背景下，增长路径需要寻找还是创造？

  2018年以来，我国消费增速屡创新低，社会消费品零售总额同比增速从年初的10.1%持续下降至10月份的8.6%。2018上半年中国网购用户数/交易规模增速已分别放缓至+5.1%/+30%，线上对线下的流量掠夺已接近尾声，实体店与线上运营目前都面临流量不足的难题。

  阿里在经过几年“双十一”对线上市场的培育，走到其所能预知的瓶颈，于是在倡导新零售之后，阿里开始寻求生态共振、联动运营、相互引流；

  中西部消费及网红城市的崛起，也带来了线上销售的增长发掘地，以及线下购物中心增长来源地；

  但我们也发现，网红店、潮牌店，此起彼伏，引爆一波波潮流。

  疑问：对现有企业而言，在消费增速“放缓”的背景下，该如何深入理会宏观环境和市场主体行为的背离现象，进而选择合适的增长路径？

  2、是“消费降级的谎言”还是“消费升级的陷阱”？

  不能否认在经济挤泡沫阶段导致的消费被迫降级的出现，也不能否认在地区发展不平衡、收入两级化状态下的消费呈现明显的分级趋势！只是，从长期看，消费升级仍然是中国消费市场的最大机遇。

  消费者的理念正发生着较大的转变，从关注价格到关注品质，从关注优惠到关注性价比，从冲动囤货到理性消费。以拼多多为代表的拼购，不过是发掘了另一市场！

  疑问：所以消费降级是不是谎言？

  消费主义告诉年轻人，想要快乐，就该去买更多的产品、更多的服务。年轻人越是奉行消费主义，就越难以积累足够的资产，只能够通过自己无休止的劳动来换取收入，而他们所努力生产贩卖劳动力所产生的那一点点资本，又被自己蓬勃的消费欲望所消费掉。

  资本家与企业可以通过消费升级的市场来获得收益，但对以年轻人代表的新兴中等收入群体却陷于无休止的消费与生产中无法自拔，甚至于以贷养贷！

  疑问：所以消费升级是不是陷阱？

  3、瑞幸火在便宜？星巴克变在外卖？ 然后都淹没在第三空间失效和中国空间运营商的崛起中？

  2018年，作为互联网咖啡代表的瑞幸风头很盛，千家门店，各种免费！传统咖啡巨头星巴克，也略显颓势，2018年7月27日，星巴克发布第三季度财报，财报中显示，星巴克中国市场同店销售下滑2%，这也是9年来首次负增长。

  瑞幸覆盖的是星巴克的潜在顾客，用到家的模式，截胡了星巴克的办公室人群。星巴克强调对消费者的价值是社交、聊天、办工的空间但如今在中国市场正更多的受到联合办公、新兴书店等空间业态的冲击！

  疑问：除了情怀、口味，在空间理论下，瑞幸与星巴克，究竟是在互相竞争，还是终要面对众多的空间运营商？

  4、社交零售是否拥有持续激励逻辑？

  在拼多多没有出现之前，传统的中心化电商平台无法处理好平台和商家、消费者之间的社交关系。

  拼多多提供了一种创新的模式：电商平台提供社交工具，推动消费者已经存在的社交关系提升决策时间和购买时间，并且形成购物领域新的社交关系拓展，裂变后低成本获取新的消费者和TA的社交关系。

  （拼多多三年的疯狂成长形成独有的商业战略，具体表现为：所提供的商品种类庞大，同类商品品牌选择多; 整体价位出奇地低廉诱人；不同层次的物流服务承诺免费；同时充分调动中国市场上极为成熟的社交媒体---微信的互动功能，使消费者形成胶着的社交网络情感链接，从而在此基础上进一步分享消费获利的满足。）

  拼团只是社交工具的一种，微商则是另一种。

  疑问：虽然资本显然首先认可了社交工具的先进性和创新的持续性，但不可忽视的是，在移动社交时代只通过熟人、低价能否对消费者造成持续激励？

  5、新零售是一种创新的消费方式？还只是资本想要达成规模盈利的工具？

  从目前的消费市场、零售行业来来：一方面，巨头在线上、线下流量方面的垄断优势越来越明显；另一方面，“以门店或者前置仓为基点对流量进行空间化划分，对零售行业而言也经济合理。

  但从以往阿里、京东的经营模式本质来看，现在已经形成垄断的互联网零售巨头，他们并不是实质性的零售企业，而更像是一个资本机构、一个金融企业。

  新零售只是资本经营环节获取流量的入口，通过零售终端获取流量，通过资本环节实现流量变现来获取巨额金融利润的增值。所以对他们而言，新零售不赚钱并不要紧，用于反哺零售所占用的资金仅占巨额利润的小部分。

  当然，只有更多地占有零售市场份额，才能最大地获取零售流量。只有最大地获取零售流量，才能最大获取资本金融收益。

  疑问：现在的你还期待新零售，但未来呢？

  6、商业地产行业的整合发展之路才刚刚开始？

  在商业地产去库存、竞争愈发白热化背景下，开发商、运营商都在转变思路，谋求新的发展路径：

  新城、龙湖等开发商寻求规模化发展，计划开出多个商业项目，提高自身行业竞争力；万达、爱琴海商业等开发商则凭借运营开发经验，发力轻资产输出管理领域，欲通过这一途径快速扩大规模，抢占市场份额；大悦城地产则凭借上海静安大悦城等项目的成功，对一些优质存量资产项目进行改造……

  但伴随着90后正成为中国消费市场的主力军，而且比80后更个性、更多元、更冲动、更互联网化！越来越多的购物中心将目光放到商业与艺术、自然、人文的融合，深挖物质与精神消费的共同需求，以此打造别具匠心的消费空间，带来独特的消费体验。

  此外，线上零售的进步正在不断蚕食传统零售市场的地产空间；而过去高规模土地供给下带来的库存压力，减缓了商业地产价值的增长速度，与住宅市场相比尤为明显，这进一步影响了运营企业的投资信心。

  疑问：于是摆在商业地产开发运营企业面前的难题就变成“大资管的逻辑”：如何创新 IP 场景，连通年轻人的生活与精神世界，并且能通过商业地产业务的延伸落地支撑企业多元业务发展？

  中国的新商业正经历着非正常的生态环境冲击，在这异常繁杂的市场中，空间、资本、网红、新零售、甚至区块链都需要顶层思路的指引！

  12月20日，第三届中国不动产资产管理峰会，我们希望给您带来期待的答案，来穿越迷茫......