回顾进入倒计时的2018年，不动产资管行业人士对于国内经济前景的判断普遍是“满怀信心的悲观”。

  其中有对政策有效性的疑虑、对贸易战风险的焦虑、甚至对不动产资管未来路径的顾虑。虽然对单个企业而言未来发展是清晰的，但如何抱团穿越“L”型的探底周期，还需要行业人士共同探讨。

  为此在第三届中国不动产资产管理峰会即将来临之际，睿和智库特推出“迷茫篇”系列，回顾金融、居住、办公、商业等领域的发展路径变化，寻找迷茫的经济环境下，企业的生存之道！

  居住篇

  一、租住需求大增，租客需求提高并变得多样化，对于长租公寓来说是机会还是陷阱？

  如果用一个词形容长租公寓行业，“冰火两重天”或许最为恰当。从上半年的烈火烹油到下半年的舆论风暴，看似突兀，却也有其内在逻辑。其中需求与供给两端的错配，可以看作是一条逻辑主线。

  第一重错配——数量

  供不应求在一线城市的租住市场是常态。基本处在只要有供应，就会在短时间被消化掉的状态。有些集中式的公寓项目，看环境、配套、自身品质还有租金价格，总觉得很难租出去，但实际却是满租。一了解，才会恍然大悟原来还有这样的需求，我怎么没想到。

  第二重错配——品质

  近几年随着新一代租客的成长，居住品质的要求提高了很多，但市场中能提供的产品以及上下游的配套品质并不能与之匹配。长租公寓提供的住房，已经会比一般民宅好很多，但依然无法满足租客对品质的要求。

  这种矛盾最终在甲醛这个点上被引爆，成了舆论风暴的核心问题。其实甲醛超标是装修材料行业的问题，长久以来一直存在，之所以未能引起这么大的反响，和“无人负责”有很大关系。而长租公寓的出现，终于让民众找到了“责任方”。

  另外，甲醛也成为很多人发泄对长租公寓其它不满的一个出口，毕竟新兴行业不规范的地方多、问题也多，客户很容易进入“积怨已久”的状态。

  第三重错配——价格

  解决品质问题有个相对简便的方法，就是提升价格，但这个简便方法却行不通。这个矛盾主要体现在应届毕业生和工作两三年的年轻人身上。他们需求很多，对住房品质要求也高，但却无力承受高额的房租。

  另外，由于房屋交易价格很高，导致与其匹配的价格也是现在租金的数倍，这也是一种价格错配。租金持续上涨，让与房屋价值错配尽可能消除是大趋势。但这样会加剧租赁市场上的供应与需求间价格矛盾。

  第四重错配——地段错配

  这点在北京尤其突出，社区功能单一，办公与居住分离，且大多距离遥远。导致租客每天有大量时间浪费在路途上。

  第五重错配——户型

  中国住宅的户型大多对于租客非常不友好，无用空间多，可用空间小，功能闲置和匮乏同时存在。在供不应求的市场状态下，租客往往被迫花大价钱住在并不适合自己的空间里。

  现存住宅设计之初就不是给租住准备的，长租公寓运营者的改造，往往只是为了提升整套租金，而并未考虑租客的需求。户型错配甚至还造成了空置住宅，资源浪费。

  疑问：面对众多的错配，长租公寓凭一己之力能解决多少？每一个错配都是一个市场机会，同时也可能是一个陷阱，长租公寓身处其中该如何突围？如果看不清这其中的错综复杂的纠葛，没有有效的解决办法，长租公寓未来恐怕还会面对更大的风暴与危机。

  二、什么时候才能尘归尘、土归土，长租公寓不用凭一己之力解决所有租住需求？

  长租公寓市场近两年出现爆发式增长，这与中央和地方支持租赁市场发展的政策密不可分。自2015年起，平均每个月都会有关于长租公寓的政策出台，十九大报告中更是提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

  2018年1月，国土部与住建部同意11个城市集体建设用地租赁房试点方案；

  2018年2月，国家发改委支持专业化、机构化住房租赁企业发展；

  2018年3月，2018政府工作报告中提到要建立长效机制，培育住房租赁市场；

  2018年4月，证监会与住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》；

  2018年5月，住建部、财政部等四部门优先支持提取住房公积金支付房租；

  ……

  政府政策支持“一边倒”，但在政策出台后，地方政府将关注的重点几乎全部放到人才公寓之上，而对于涉及民生的居住问题则交给了市场。虽然有相关政策涉及到廉租房等保障性住房，但力度明显不够。市场上大量本应该由政府负责，或者至少帮助解决的基本租住需求，仍然需要让长租公寓来承担。

  疑问：居住是一个民生问题，但住房保障的责任主体应该是政府而不是市场。政府解决基本居住问题，市场负责满足更高等级的需求，这是一个合理与良性的局面。但是这一局面何时能够出现？在实现的过程中，长租公寓企业应该如何在自身利益、租客利益、社会价值、政府需求的夹缝中更好的生存？

  三、对于资本方来说，是更愿意拿钱抢市场还是追求稳定收益？

  愈加频繁的融资，呈现出国内长租公寓盈利模式显著的金融化趋势。在这背后，公寓前期投入大，依靠租金差产生的盈利，空间有限。于是业内盛行“规模化的结论”，对互联网出身的企业，更是如此，向资本市场“寻金”是平台做大的必然路径。

  9月，一位自称天通苑房东的人，发表了名为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血》的文章。他提到，自己的一套房源引来自如和蛋壳公寓的争抢，两家中介公司相继抬价之后，房子高于预期价格3000多元委托给了蛋壳公寓。此前，自如宣布完成40亿人民币A轮融资，蛋壳公寓也于6月完成7000万美元B+轮融资，在资本的助力下，高于市场价的收房行为也在一定程度上影响了租赁市场。

  同时，当下房企借用资本的力量，通过各种资产证券化的产品缓解现金流的压力，而不是用到长租公寓市场的现象也层出不穷。

  1月，首创置业拟发50亿境内公司债券，用于住房租赁项目建设；

  3月，绿城首单40亿住房租赁专项公司债券获批；

  同月，龙湖发行第一期住房租赁专项债券30亿；

  5月，泰禾集团拟发行30亿元住房租赁专项公司债券，为进一步改善债务结构、拓宽公司融资渠道；

  10月，万科拟发行20亿元境内公司债券，用于住房租赁项目建设……

  我们可以发现，这些房企发行的资产证券化产品中，大多都有补充营运资金或偿还公司债券的表述，资本方对此进行投资收益会很稳定，但很可能并不是来源于公寓运营。

  疑问：哄抬房价可能是长租公寓市场中普遍存在的问题，除了竞争外，有没有更为深入的原因？虽然也有相关部门对此进行约谈，但是否会有政策去引导？房企通过资产证券化的方式融到的资金如果不运用于长租公寓中，是否合法合规？资本方对此有怎样的意见？

  四、对于市场新进入者来说是自建运营团队还是合作运营？

  今年虽发生了一些负面舆情，但不可否认的是，长租公寓仍处在风口上，基本每月都会出现新的长租公寓品牌，比如京东推出京品公寓，华润推出有巢公寓。同时，也有不少企业选择与公寓专业运营商进行合作，如昌发展与乐乎的委托合作关系。

  纵观各房企投身长租公寓市场的情况，有的房企将长租公寓作为战略性动作，自建运营团队，精耕细作并取得了不少成绩，比如万科、龙湖；有的房企或许没有长远的规划，也或许认识到自身在专业运营上的短板，于是选择跟专业运营公司合作，甚至有的房企跟风式涉足长租公寓。

  对于企业来说，如何尽快通过业务创新探索出适合企业特点的租赁业务模式，将是企业在这些城市的战略聚焦，并实现弯道超车的重要方式。

  疑问：对于市场新进入者来说，尤其是出身于房企、国企的长租公寓品牌，自建运营团队还是合作运营更符合未来发展趋势呢？运营专业化、市场细分化这种大趋势，在长租公寓领域难道可以例外么？

  五、规模和流量的故事，何时能兑现？

  根据自如数据显示，其在全国各地的租户已经超过100万人，蛋壳公寓于上月宣布进军成都，管理超过22万间公寓，在许多长租公寓的官方网站上，企业介绍一栏里也对自己的布局有所介绍，好似公寓已经走向了大规模盈利。

  但现状却并非如此，自如CEO熊林曾公开表态，“现在长租公寓行业赚不赚钱，我觉得大家对它的认知都停留在一个相对浅的层次，我们原本以为租客超过一百万之后商业模式会稳定下来，现在看来这个行业好像才刚刚开始。”可见即便是租户数量排名第一的自如都没有完全认为自己盈利。资本讲究回报率，而面对资本方的压力，公寓企业又不得不各出奇招，扩大规模。

  疑问：规模和流量一直是企业跟资本方谈判的筹码之一，但规模和流量的故事，何时能兑现真正的收益？我们尚未从自如100万的租房人口中看到红利，如果100万不够，那多少可以？运营方或许能够一直坚信未来更美好，但资本方会一直坚持吗？

  六、长租公寓的扩张边界在哪里？

  到目前为止，长租公寓领域已经经历了多轮洗牌，深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，纷纷在2017年退出市场，它们的离场，或因经营不善，或是资金链断裂，或被更大的玩家收购，而且这份名单还在增长。面对激烈的市场竞争，二三线的长租公寓小品牌会被吞并吗？

  疑问：长租公寓模式能深入到几线城市？扩张的尽头或者边界在哪里呢？

  新居住、新办公、新商业，这三大资管运营创新领域，新居住市场是最为复杂和责任重大的。新居住的主体力量——长租公寓运营企业面对的挑战也最大。这个行业不断有人进来，也不断有人离去。

  来有来的理由，去有去的无奈，相同的是都会面对很多未解的难题。众多需要解决的问题，更多需要平衡的需求，都让身处这个行业的人感到自己的渺小与孤独。

  1220，第三届中国不动产资产管理峰会上我们可以一起寻找答案，穿越迷茫……