乐居财经 赵川 刘婷 发自香港

  佳兆业物业集团（2168）今日（11月26日）公布上市详情，计划募集资金约3.17-3.8亿港元。

  背靠土地储备达2200万平米的佳兆业集团，佳兆业物业2018年上半年毛利率达34.2%，略高于前不久上市的碧桂园服务，比行业普遍水准高出10%左右。

  然而，佳兆业物业目前仍高度依赖母公司的“输血”，自主获取项目的能力不强。上半年内，其来自佳兆业项目的物业管理收入占比近8成。

  一个仅仅服务于母公司的上市物业管理平台，当然不是佳兆业物业的目标。其招股书中公布，本次募资的70%，共约2亿港元，将用于收购其他物业和增值服务公司，以扩大市场份额。管理层在今日的佳兆业物业集团全球发售新闻发布会表示，未来佳兆业物业将会进一步通过招投标、合资平台、参控股、股权收购等方式进一步扩大第三方市场份额，进一步将收入多元化。

  虽然在如今的市场行情下，这些资金能未必能掀起多大的波澜。佳兆业物业正在走出母公司荫蔽下的“舒适区”，向外界展示“造血”能力，证明其自身的品牌价值。

  2018年6月22日，佳兆业物业向联交所递交上市申请表格，将佳兆业物业股份分拆并在联交所主板独立上市，最终计划在2018年11月26日起公开发售3500股，每股发行价在9.08港元至10.88港元之间，总募资在3.17-3.8亿港元之间，市值介乎12.71亿港元至15.23亿港元。2018年上半年，其在管建筑面积为2542万平米，在管项目共有124个，其中绝大部分是佳兆业自身开发的项目。

  上一家在香港上市的内地房企物业公司，是今年6月19日正式发售的碧桂园服务，发行首日即成为物业管理行业市值“第一股”。

  在业绩或是规模层面，拿刚刚上市、且来自全国30强房企的佳兆业物业，与碧桂园进行直接比较，显然有失公允。检验一家物业管理上市公司的重要指标也不止于此。

  目前，国内大型房企普遍希望旗下物业公司能够“更上一层楼”，独立获取项目、扩大市场份额，成为企业中新的业绩和利润增长点，并直接接触作为业主存在的广大消费者，逐步蚕食社区消费市场。

  大家都打着同样的算盘，考验的是物业公司“走出去”的能力。

  然而，目前佳兆业物业对母公司的依赖程度仍然较高，近8成的物业服务收益来自母公司“输血”。

  据公开数据，其来自佳兆业项目的物业管理服务收益为1.36亿港元，占总收益的76.6%。而来自第三方的该项收益占23.4%，共计4170万港元，虽比2017年提升5.6%，但占比仍不算高。

  除了管理佳兆业自主开发的项目外，佳兆业物业也通过招标等形式，试图将其品牌和管理模式输出至佳兆业之外的第三方项目。

  据招股书中公开的数据，佳兆业物业在2018年前六个月中，对第三方项目的投标中标率为22.4%，与2017年基本持平。2016年时，这一数据达到峰值，为34.6%。

  佳兆业物业执行董事、主席以及总裁廖传强在现场表示，近两年内中标率的下降，主要是由于投标项目显著增多因而稀释了中标率，但中标次数却有显著增长。

  2017年底，公司管理第三方项目34个，到今年6月底也仅增加4个，总计约377万平米。

  与物业管理行业中的“上市前辈”相比，佳兆业物业的第三方项目中标率和管理数量都有显著差距。

  比佳兆业早上是半年的碧桂园服务，2015-2017年对第三方物业投标的中标率分别为90.9%、88.2%和55.8%。对于中标率的下降，碧桂园的解释与佳兆业如出一辙，但即便是下滑后的比例，碧桂园也比佳兆业高出约30%。长期被视为国内物业管理行业标杆之一的绿城中国，其第三方中标率更是长期达到80%以上。

  对母公司较高的依存度，和第三方项目较低的中标率，其实是一个问题的正反两面：一个物业品牌知名度和美誉度得不到有效推广，自然难以在公开的招投标市场中获得其他开发商或业主委员会的青睐。

  针对这一问题，廖传强回应称，佳兆业物业从2015年开始一直在寻求第三方的合作，从目前披露的数据看，合作的面积和收入有不错的表现。另外，限于现在的上市规则，佳兆业集团的收并购还没有展开，后期会有计划。管理层对佳兆业物业多年行成的经营管理模式有信心，接下来会通过核心竞争力拿下标的，实现合作共赢。