改革开放地产40人:Nice 凌克

乐居财经   2018-11-26 08:12:16

凌南粤,克北燕;金玉志,地天情。

Nice 凌克

 编者按:从1978年到今天,中国改革开放走过整整40年。40年间,中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年,对于人类历史来说,不过是弹指一挥间;但对于中国的城市建设和经济发展而言,却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划,希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者,与他们一起重温历史,共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是金地集团董事长凌克先生

  出品人/贺寅宇  策划/撰文 陈海保  统筹/潘宇凌  摄像/刘西常  莫少衡  编辑/王如意

  看上去,凌克略显严肃,没有过多寒暄。他身着淡蓝色长袖衬衣,领口整齐、一丝不苟。

  名片就在桌上,但凌克并没有随手递过来。他拿起笔,写下一行手机号码,字迹工整、干净。书柜最上格,放着一个题有“天下为公”的木箱。

  他是一个慢热的人,典型的Nice Person。拍摄前试音,他认真配合摄影师的每一个要求。“这样可以吗?”

  在90分钟的访谈时间里,“Nice Person”这个英文词组,他至少提到五次。

  凌克语速不快,1分钟约160个字符。他谨言、理性。兴致来时,偶尔也会滔滔不绝。

  从国企工程师到下海,再到执掌金地集团20年的董事长,凌克与金地之间相互打上了烙印。“文万科、理金地”,也成为中国地产时代的一个缩影。

  凌克恪守平衡发展哲学,但并不意味着他保守。现在,他除了关注传统地产业务外,还在关注生命科学和人工智能等热门行业。

  这些年,金地在全球有很多投资,凌克需要及时掌握市场动态,学习新行业的知识。年届60岁的他,一直保持早晚看报纸新闻的习惯,希望洞悉这个世界正在发生什么。

  低调内敛,是他的一贯作风。不论是个人还是金地集团的成功,他都归功于时代的作用,“是时代把我、把金地推到了这个位置上。”

Nice 凌克

  舍与得

  40年前,凌克没想到,自己日后能缔造一个年销售额突破千亿元的商业帝国。2018年前三季度,金地已实现销售额1,060.9亿元。

  一些房地产大佬习惯生活在聚光灯下,而凌克始终保持低调,更愿意称自己为“读书人”。他称,金地是一家读书人经营的公司。

  1978年恢复高考,教师家庭出身的凌克考进华中科技大学。同年12月,中共第十一届三中全会决定,中国开始实行的对内改革、对外开放的政策。

  毕业后,凌克被分配到一家军工企业。期间,他常有机会赴福建、广东等地出差。“广州、深圳的快速发展让我眼花缭乱”,他看到,高速发展的沿海城市,与内地国企盛行的体制经济千差万别。

  中共十三大之后,党和国家领导人提出了建设海南经济特区的宏伟设想,令凌克很受鼓舞,他感觉一个新时代到来了。随后不久,他辞去工程师的铁饭碗南下深圳。

  凌克的骨子里,更多的还是工程师基因。“如果没有这种时代的因素,我一定会做工程师。”凌克坦承,时代对他的人生影响很大。

  现实很骨感。刚到深圳时,他做过报关员等不起眼的工作。经人介绍,凌克在1992年加入深圳市上步区工业村建设服务公司,从事文员工作。它是金地集团的前身,于1993年正式经营房地产。

  在1996年,时任金地集团董事长尹智雄主动争取,并主导了一场著名的改制运动,引入股东和实行"员工持股"。当时,金地是深圳改制试点的两家企业之一,而员工持股在深圳没有先例。

  这一做法,令金地从一个区属国有企业(科级)变成了有五方股东的股份制公司,为上市做好铺垫。后来事实证明,这是金地建立现代企业制度的重大突破,也是金地崛起的重要里程碑。

  1998年,尹智雄调任南油集团党委书记兼总经理,总裁凌克接棒,开启了金地的新篇章。这一年,中国住宅商品化改革启动。

  凌克回忆,金地那时的年销售额只有5亿元,但他敏锐地意识到,房地产业将大有可为,决定带领金地从深圳“走出去”。此前,万科是首个探路者。

  随着金地的开疆拓土,上市成为金地做大做强和时代发展的必然选择。2001年4月12日,金地集团成功登陆上海证券交易所,股票代码为600383。

  几年后,金地挤进第一梯队,“招保万金”成了中国房地产行业里的金字招牌。

Nice 凌克

  动态平衡术

  20年来,凌克站在房地产行业的浪头,看潮起潮落。

  他要对金地负责,更要对自己负责。掌舵金地后,他经历了十余次房地产调控,见证了房地产在多个小周期中的起起落落。

  为控制风险,凌克始终把金地总资产负债率控制在70%左右,扣除预收账款后的资产负债率在60%左右,净资产负债率在30%到60%之间。

  “不能把负债率抬的太高,太高的话总有一天会出问题”,他不希望任何方面过于激进。

  今年,在金地30周年庆典上,许久未公开露面的凌克提到,“金地追求业务规模的不断壮大,但不唯规模。”他讲求短期目标与长期目标的平衡、利润与规模的平衡、效益与责任的平衡。

  他致力于寻求四方面的平衡,兼顾股东、客户、员工和社会的利益。在这种金地的企业文化下,凌克要寻找一个发展速度和财务状况的平衡。

  自2001年上市以来,金地销售规模增长264倍,连续分红16次,累计分红金额约83亿元。比起多数同行,金地对健康、稳定更为看重,也具有更强的风险意识。2017年销售额突破1408亿元。

  未雨绸缪,凌克花更多的精力去探索金地发展的新方向。虽然房地产高利润时代已经结束,但持续发展的动力依然存在。在住宅开发之外,金地已布局了物业管理、商业地产和产业地产等领域。

  从某种意义上,金地的平衡是动态的。

  在他看来,房地产行业迟早会被科学技术革命。未来,金地虽然会以住宅开发为主营业务,但在产业资源融合上,会计划向人工智能、生命科学等方面开拓。

  凌克选择进入的行业,都代表了一个充满想象力的新市场。“我们有自己的应用环境,可以学一部分,把它们用来实践,例如在建筑制造和家庭服务方面。”金地投了很多机器人公司,只作投资者。

  凌克希望,金地未来消费升级的新产业能与住宅、房地产业务协同发展。如,在全国各地的项目中,金地投资配建了幼儿园、小学、中学,同时也在创办一些国际学校。

  凌克本科主修无线电专业,对机器人比较容易弄懂,但生命科学是一门深奥的学问。他必须不断给自己充电,而投资是一种很好的学习方法。“如果不知道情况,我没法决策。”

  他经常出国考察新项目,看到国外有更多原创性的软件技术和硬件技术。目前,金地投资的科技公司,有很大一部分来自国外。 

  金地集团的地产主营业务和经营团队已经非常成熟,凌克可以将更多的精力放在新兴业务的研究和探索上。在金地30周年庆典上,他提出了一个目标,让金地成为一家全球公认的好公司。

Nice 凌克

  Nice文化

  凌克身材高大,不苟言笑。有媒体称他有双面性,外表严肃,内心侠义柔肠,关心员工健康,关注弱势群体。

  不过,他不看金庸小说,不是大侠,觉得自己更像个书生。

  “真的,我是个内向的人。”在他眼里,马云、孙宏斌、王石更像大侠。他们都有冒险精神,自己不是这样。

  “我就是工程师性格,追求做Nice Person。努力地给社会、给企业一些帮助。”凌克出身在教师家庭,但没有想过自己退休之后要去当教授。

  “用心做事,诚信为人”,这是金地的宗旨。凌克觉得人品好,别人才愿意追随。  

  在房地产行业,人员流动率较高,金地的员工流失率非常低。一方面,他提供完善的培训体系,让员工有寻求新岗位的机会。同时,他在公司营造Nice Person文化。

  凌克表示,金地是“读书人”的公司,员工本科率达到90%以上。“读书人善于思考,可以用科学的态度看待问题、看待未来。”这也是金地能够实现平衡发展的长期保障。

  怎么理解“读书人”的特质呢?凌克认为,金地有一帮比较善良的人。“让合作伙伴觉得金地比较好合作,是我们追求的。”金地希望跟方方面面的关系的处理得更加柔和。另外,理科金地追求技术,不断寻求创新。

  饮水思源,金地发起设立了慈善基金,参加政府大型扶贫产业、对老少边穷地区的帮扶、捐建希望小学和“小桔灯”系列助学。

  甚至,凌克把网球做成慈善。金地从贫困地区挑选有天赋的运动员进行培养,他希望有一天能培养出中国第二个李娜。

  30年前,凌克爱上了网球这项温暖的运动。之后,他把爱好融入事业。“我们修了很多住宅,每个住宅里面都配了很多网球场地。”

  他认为,网球是一项温暖的运动。他希望未来深圳可以成为中国的网球基地。金地集团作为赛事运营方代表深圳向WTA提出申请,通过多次会谈与申办陈述,2018年1月,WTA董事会宣布深圳获得WTA年终总决赛十年的承办权。

  “我的腰最近做了手术,很久没打网球了”。否则,每天八小时工作后,凌克都会抽个空去出出汗。

Nice 凌克

  乐居财经总经理陈海保与凌克先生对话节选:

  乐居财经:同样是职业经理人执掌公司,金地跟绿地、远洋、万科有哪些不同?

 凌克:首先,我觉得很多地方相同,第一,这几家公司都比较积极,想进步、想争取更好的经营业绩指标。第二,都是比较好的公司治理结构,不管公司的大股东股权多大,经营的决策管理都是管理团队在做。

  我觉得金地不一样的地方,是希望成为一个Nice Person,跟各方面关系处理得更加柔和,这是金地的特点。

  乐居财经:您会像王石那样抛下一切去国外留学吗?

  凌克:没有想过。我觉得我也非常想去,我也非常希望我的英语可以学得更好,跟国外人沟通更加流畅,但是不会有这个时间,所以我就没有敢这样想,到现在也是,工作那么多。

  乐居财经:您一直在追求平衡哲学,这种根源在哪?

  凌克:根源来自公司的企业文化。我们讲求短期目标与长期目标的平衡、利润与规模的平衡、效益与责任的平衡。在利益与责任的关系处理上,兼顾股东、客户、员工和社会四方利益的平衡,追求发展速度和公司财务中间的平衡。

Nice 凌克

  乐居财经:当“招保万金”变成了“恒碧万融”,你内心作何感想?

  凌克:他们对市场很敏感,公司运营效率很高,这些都是值得去学去研究的。但是,不管公司发展速度有多快,我觉得财务还是要健康。另外,产品质量还是要有保障。金地未来的销售额一定可以做到两千亿或三千亿。

  乐居财经:自己在金地持股比例特别小,您有没有后悔过?

  凌克:没有。我觉得是值的,把公司做大,我们也获得市场化的薪酬回报。让我们的管理团队和股价挂钩的话,对公司一定会好。

  乐居财经:您如何看待中国房地产的现状?

  凌克:首先,我觉得房价太高。今天中国年轻人的收入和房价可能相差八十倍,这是不合理的。

  第二,我们经常可以看到一个政府一年的收入有一半是来自于税收,另外一半来自于卖土地,这个也要去改变。

  第三,要做好调控。最典型的就是新加坡,新加坡70%的房子是政府提供,30%是商品房,是正常定价。

  第四,我觉得要用新技术去改造房地产行业。房地产行业的生产过程太原始,生产质量太差,这一定要去改变。

  乐居财经:您是一个完美主义者吗?

  凌克:我并不知道我自己的性格是怎么样。如果说是对一些事情的追求完美,应该是我对事物的逻辑性要求还是比较高;另外,我对美学还是有一些要求。

Nice 凌克陈海保与凌克合影

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