【编者按】1978年，中国拉开改革开放序幕。回望这四十年来，中国发展的历史进程，每一个前行的脚印，都充满艰辛与汗血，也交织着憧憬与希望。

  改革开放大时代降临，在那个令世人皆肃然起敬的日子里，一个崭新的行业也在默默酝酿力量，期待破土而出的一天。拓荒者在这片古老而孕育生机的东方热土上，筚路蓝缕，以启山林，栉风沐雨，砥砺歌行！

  四十年时光荏苒，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，地产40年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《中国地产史记》系列之2004年，宏观调控进一步加强，国务院指出要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制房地产投资的过快增长。其中，“71号令”下发规定，自2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开招拍挂牌的方式出让土地。同年，央行实施了九年来第一次加息。在这样的政策背景下，瑞安房地产、文一地产、福晟集团、青岛银盛泰和中天房产相继创立，华发股份、上海复地成功上市。这一年，国内也迎来商业地产元年，以此为原点，中国商业地产走过了黄金十年。

  致敬改革开放，乐居财经独家策划《中国地产史记》，第十八回：2004年，中国迎来商业地产元年。

  2004年，房屋价格持续上涨一年后，宏观调控进一步加强，国务院指出要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制房地产投资的过快增长。其中，“71号令”下发规定，自2004年8月31日起，所有六类土地全部实行土地出让制度，即采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。

  同年，央行实施了九年来第一次加息，从10月29日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。

  这场来自地产领域的大考不仅限于此。在人们消化楼市新政的同时，房地产泡沫论也甚嚣尘上。这一观点的论述人包括经济学者易宪容、摩根士丹利首席经济学家史蒂芬.罗奇以及摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠等经济大牛。

  三人成虎。易宪容的看法是，“房地产业正挟持着中国整个经济、挟持着各地方经济。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭将不可避免。”史蒂芬·罗奇则称，“泡沫的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。”

  最为直观的是谢国忠给出的预言：中国地产泡沫即将破裂。“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离最后算账的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”

  学术的魅力在于言论的公开与自由。时任建设部政策研究中心主任陈淮对上述观点进行了一系列反击，这位在经济领域有着卓越成就的焦点人物，即便身处混乱无章的2004年也仍然对“房地产泡沫”有自己独特的见解。他说，“中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。”

  陈淮还举了个例子，“如果说，非要等贷款买房的人发现自己即便把房子卖了还欠银行的负资产才叫房地产泡沫的话，我想，房地产泡沫是不存在的；如果说，房价高于老百姓能够支付的价格以及房地产产业结构存在偏差算是房地产泡沫的话，我想，房地产泡沫是存在的。争来争去，到最后，还没理清泡沫的概念。”

  尽管如此，经济过热在2004年真实存在。房地产的热潮从北上广深这些经济发达城市转向内陆城市，开发商利用外资也成为当时极其重要的融资手段。数据称，2004年全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。

  涨声一片，有人说自2004年以后，房价再也没有了下跌的机会。以上海深圳为例，2004年上海统计局公布的数据显示，上海住宅商品房价格6385元每平；《2004年深圳房地产市场评析》显示，2004年深圳市商品房销售面积仅935.85万平方米，住宅均价仅5980元每平方米。如今上海深圳两地商品房均价五六万/平不在话下。

  1、831土地大限

  一纸批文协议出让的日子，一去不复返。

  在“831大限”之前，开发商获取土地的方式一般有三种，一是无偿划拨，二是招拍挂，三是通过协议的方式。

  其中，主流渠道便是协议出让土地，由此衍生出来的问题是官该项目员滥用职权批地，存在人情地、关系地等等，造成国有资产流失，也造成大部分民营企业无法实现扩张目标。

  “831大限”的意义在于，土地出让公平、公正、公开。从这一天起，沿袭了数十年的土地协议出让制度被彻底瓦解，有效保护了国有资产并实现了房地产业的健康发展。同时，该政策还要求此后发展商须及时缴纳土地出让金，两年不开发政府可收回土地。

  以广州为例，2004年7月23日广州市政府召开上半年房地产市场形势新闻发布会披露了土地新政的最新进展。自2003年6月至2004年6月，广州市经调查、取证已认定闲置土地926宗，面积35.7平方公里，其中已收回土地使用权233宗，面积14.6平方公里；已注销用地批文81宗，面积2.1平方公里。

  也就是说，广州市仍然有612宗面积19平方公里的闲置土地尚待清理、整顿、收回。同时，它们也在补办手续之列。

  发布会上还提到一个数据，2004年上半年广州市国有土地使用权转让28宗（其中挂牌转让14宗、协议转让10宗、其他转让4宗），成交面积87.71万平方米，成交金额15.40亿元。其中， 广州市挂牌转让土地面积35.83万平方米，转让金额为8.65亿元。即协议转让及其他转让土地面积达48.88万平方米，转让金额合计却只有6.75亿元。

  这便是协议转让土地的原罪：土地协议出让成交价格远远低于挂牌转让价格。至此，协议出让土地被国家彻底关上大门。

  面对“831大限”的到来，开发商尽管有焦虑，但还是不得不面对新一轮市场机制的优胜劣汰。他们明白，无论客观环境怎样，生意都还是要继续做的。

  2004年，在房地产行业之外，发生了一起违规土地征用处罚事件。这就是连吴晓波《激荡三十年》里也重点提及的铁本事件。农民出身的戴国芳从捡破铜烂铁起家，攒足人生第一桶金之后，于1996年成立铁本公司。

  2003年，铁本钢铁厂准备扩建新厂，在当地相关部门的热情推动下，这个新厂规划越做越大，最后产量从200多万吨被拨高到840万吨，占地规模也从2000亩疯狂扩张到9379亩，工程概算达到106亿。

  9379亩土地要通过审批，几乎不可能。于是，铁本项目被拆分成7个子项目和1个码头项目分别上报，特别是在建设用地的权证审批上，用地也被化整为零，切分成14个土地报批申请。

  这种技术性操作手法，在2004年被媒体曝光出来，由此招致中央高层关注。随后对铁本展开调查，发现违规审批征用土地高达6541亩。铁本事件以戴国芳入狱，当地多位领导和银行高管被惩处告终。

  这也是中央在土地审批管理方面的一次亮剑，对屡禁不止的违规征地敲响了警钟。同时也被认为中央调控的分水岭，对当时过热的经济乱象给予制止。

  然而，多年以后，这种土地化整为零申报审批的方式在房地产行业仍时有发生，一方面，地方希望通过引进重大项目拉动当地经济，另一方面，中央担心投资虚火过旺将伤害中国经济，同时大规模占用土地也对坚守18亿亩耕地红线造成冲击，影响国家粮食安全问题。

  2004年，中国房地产行业迎来了首家年销售额突破百亿的房企——合生创展，在那个年代，这可以说是个神话。百亿业绩令万科地产原董事长王石也不得不赞叹道：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”

  事实上，王石对合生创展的评价并非溢美之词，彼时的万科销售金额为91.6亿元，而碧桂园距离登陆港股还有三个春秋，恒大还在忙着产品升级换代。

  合生创展深耕穗京市场，特别凭借在中国楼市发展最前沿的广州市场，一举开发了近20个项目，商品房销售面积远超600万平方米，再加上广州正在开发的项目，以及重兵开拓的北京市场，总额跨过1000万平方米大关，成为中国民营房地产企业之最。

  可以说，合生创展在广州一座城市的开发规模，跟万科在全国五大城市的开发总量旗鼓相当。早在1998、1999年两年，合生创展广州项目的利润就超过万科在全国五大城市的利润总和，令万科望其项背。

  只是，辗转十余年过去，合生创展在2017年的销售额也仅为92.28亿。停滞不前，成为了它的新标签。

  风水轮流转。2004年的碧桂园一步步向广佛以外的珠三角地区拓展，在江门、清远、南沙等地布局，开始进入了一年多个大盘项目落地的快速发展阶段。直至2017年，如愿成为国内第一家突破5千亿的龙头房企。

  2004年，广东中颐投资集团公司成立，确立以房地产为主业，多元规模化的发展战略。这是海伦堡地产的前身，由此公司进入了一个全新的发展阶段，它确立了以珠三角为战略中心的外拓战略布局。　

  同年8月，公司跨出番禺，来到了广州东版块开发了广州•中颐海伦堡项目。该项目规划用地325亩，城堡式建筑、于2005年12月份正式亮相。

  2004年，相较于深圳房地产市场的火热，广州算不上高涨，只能说是结束了前几年的一路阴跌。当时，深圳香蜜湖1号地块卖出了7700元/平的楼面价，创下深圳地价新高的记录。

  一百多公里以外的广州，八大开发商正在召开“2004年广州地产经济峰会”。包括中海地产、合生创展、宏宇集团、恒大地产、保利地产、城启集团、城建地产、富力地产。

  楼价，成为了这场会议讨论的焦点。在他们看来，2004年广州楼市走向平稳向好，楼价将有所上涨。其中，富力集团言之凿凿称，2004年的成交量预计比2003年要增加10%，同时楼价的上涨幅度也将达到10%。 　

  一语成谶。根据《广州房地产信息2004年汇编》显示，一手住宅成交均价1998年-2003年连续六年下滑，直到2004年出现首次回升。2004年广州市一手住宅交易均价4618元/平，较之2003年的3888元/平的价格，升幅达18%。

  2、公司创立

  踩着房企诞生潮的尾巴，2004年有五家企业书写下各自的创立历史，其中包括瑞安房地产、文一地产、福晟集团、青岛银盛泰和中天房产。同时，这一年也迎来了复星集团以及华发股份的上市。

  瑞安房地产，2004年成立，为港资瑞安集团在中国内地的房地产公司，早在1996年，这家港资企业在内地成功打造了“上海新天地”项目，并成为中国旧城改造的新样板。此后，瑞安房地产也把这种模式复制到重庆、武汉、佛山等城市。

  只不过，随着旧改拆迁成本、前期商业物业对资金沉淀的提高，瑞安房地产难以为继。自2013年末开始，他对外出售十余处物业，累计处置的资产总额超过300亿元。

  在刚刚过去的2017年，瑞安房地产相继将重庆天地、上海创智天地项目的部分股权出售，同时在瑞虹新城项目中引入了国泰君安。这源自于瑞安房地产董事局主席罗康瑞的一个决定，“将瑞安房地产负债比率降至约50%至55%”。

  作为香港老牌地产商鹰君集团创始人罗鹰石的第四子，罗康瑞并没有继承父亲庞大的家业，而是在1971年向父亲有息借款10万港币后，从建筑地产开始起步，并一手创办瑞安集团。目前，旗下拥有瑞安房地产和瑞安建业两大上市公司。

  在此期间，罗康瑞发挥了自己与人为善的本色，在沪港两地商界和政界领导人的联系方面发挥了重要作用。因此，被誉为“上海姑爷”。

  如今，寄望于出售套现摆脱负债高企局面的罗康瑞，一心将轻资产模式进行到底。在他看来，这几年瑞安房地产调整转型速度不够快，相信等新天地模式趋于稳定后，罗康瑞将再度重启新天地分拆上市的计划。

  安徽瑞泰置业有限公司，也就是文一集团的前身，在2004年成立，如今实现从最早的瑞泰城市家园到目前的全国50多个项目多城市布局。

  这家出生草根，肥东起家的文一地产，尽管在全国来说名不见经传，但是多年来始终稳居安徽本地老大哥的位置。

  在刚刚过去的2017年，文一地产甚至传出资金链承压乃至破产的谣言。谈不上空穴来风，数据倒是可以佐证一二。在克而瑞中国房地产企业销售TOP200排行榜中，文一地产排名连年下降。从2015年到2017年分别名列89名、90名、110名，最新榜单显示，文一地产2017年实现销售142.8亿元，实现销售面积116.5万平方米。

  好在，地产业务之外，文一地产还广泛发展了建筑建工、餐饮旅游、酒业、物流物业、幼教、电力、传媒、体育、矿业等多元化产业。举个例子，目前文一篮球俱乐部是安徽省唯一一支职业篮球队；早前公司还成功竞得安徽定远县永康镇大黑山建筑石料用灰岩矿采矿权；拓展物流业务，建立规模型综合物流园区等等……

  本篇要重点谈谈福晟，这是一家跨省发展起来的企业。起家于广州，2004年搬迁至福州的福晟集团，从一诞生就注定是家有故事的开发商。早在80年代末90年代初，广东省从化县最年轻的副镇长潘伟明与毕业后进入从化县公安局工作的兄长在机缘巧合之下，萌发了做房地产的想法。

  当时，广州正在筹建水电站，潘家原籍的土地也在征收的范围内，按照每人5万，全村千余人总共获得约5000万元的补偿标准。在安置金无法满足村民的购房需求的情况下，潘氏兄弟想出了一个办法，建议村民将安置资金借给自己，成立房地产公司，在安置房项目开发完毕后，用房抵扣相应款项或者留在公司享受分红。

  这样的模式得到了预想不到的成功。在安置房工程按时完工、交房后，潘氏兄弟决定辞职，投身于房地产事业，并于1993年创办了福晟集团的前身广州云星地产公司。当时的潘伟明还不到三十岁。

  在公务员身份带来的人脉优势、第一桶金带来的资金优势下，潘氏兄弟先后在广东省内开发包括星河绿洲、夏日港湾等在内的30多个项目，在未移师福州前，就已经发展为总开发面积超过500万平方米，年销售额超过2亿元的粤派知名房企。

  到了2003年云星集团通过拍地正式进入福州，2004年福晟集团成立。随后，又在2006年并购重组了福建六建集团，进军深圳、郑州等一二线重点城市，并开始寻求上市。

  好事多磨。由于先后遭遇金融危机、房企融资渠道收紧等情形，福晟集团上市计划一直未能成行。2012年，公司挖来金地集团“终身成就董秘”郭国强，主责上市运作，可见潘伟明渴望上市融资的心情。

  到了2015年，福晟集团上市的步伐逐渐明晰，一度传说即将借壳港股上市公司佑威国际的消息。而后分别又在2016年8月、2017年3月、2017年9月多次向联交所提交上市申请，最终于2017年底，福晟集团完成对佑威国际的反向收购，成功借壳上市。同时，福晟集团创办人潘伟明，也成为佑威国际的执行董事兼董事会主席。这也意味着福晟集团长达11年的上市之路终于划上了句号。

  略为尴尬的是，几乎与之同期发展起来的闽系房企：泰禾、阳光城、中骏、旭辉、融信等都早已成功对接资本市场，而且近年在国内房地产市场表现异常勇猛突出。反之，如今的福晟还停留在400亿规模，可见，留给他的考验并不容易。

  正基于此，早在2015年9月，福晟成立项目并购团队，号称“飞虎队”，由董事长潘伟明亲自挂帅。因此，这家房企在过去两年时间并购70余个项目，总货值高达6800亿元，其中深圳就新增9个项目，占地面积200万平方米。

  另外，在河南省，福晟已拥有郑州土地面积高达1.62万亩。在寸土寸金的深圳和中原重镇郑州，有如此丰厚的库存，这也成为福晟冲击千亿房企的底气了。

  前面提到福晟是家跨省发展的企业，这种特色也给福晟带来意想不到的优势。福晟董事长潘伟明是广东从化土生土长的客家人，随后又到福州创立福晟集团，成为典型闽企代表。

  客家人和闽商由此成为潘伟明开城扩地的重要助力，尤其是在进入多个重点城市时，都能迅速得到客家人和闽商的帮助。

  来自青岛的银盛泰集团，同样是地头蛇，成立于2004年。目前，公司拥有25家全资或控股子公司，总资产达90亿元，开发产品涉及住宅、商业、文化、旅游地产等多个领域。

  在青岛房地产市场，银盛泰集团的销售业绩长期位居行业TOP10。2017年，银盛泰集团董事长、总经理任军先生公开披露了银盛泰两年计划，目标是力争成为山东省首个过百亿的地产企业，并成为山东第一房企品牌。

  实际上，对于这家尚停留在60亿规模、全国排行150名以后的房企来说，这个目标任重道远。不过，梦想总是要有的，万一实现了呢？可以看到，《中国地产史记》当中每一年起起落落的企业都有不少，记录总是拿来打破的，规模不大的企业也有机会成为“小而美”的一股清流。

  中天房产，全称浙江中天房地产集团有限公司，成立于2004年。总部设于杭州，开发产品涵盖住宅、写字楼、酒店式公寓等，年开发商品房100万方。2017年，中天房产在《克而瑞2017房企销售排行榜》中仅排第200名，实现销售额45.8亿元。

  这个成绩算不上好，TOP10当中任一房企随便一个项目一年卖出的数都不止50个亿。《中国地产史记》为什么还要拿来一提呢？

  在这个大者愈大、强者愈强的竞争态势下，一家黑马的崛起与一家小房企的倒闭同样饶有趣味。风可以吹灭蜡烛，也可以让火堆燃得更加旺盛。《中国地产史记》中不仅记录了第一名碧桂园的成长史，也对第200名不吝笔墨，以期对中国房地产市场过去40年的完整呈现。

  3、房地产融资

  上市，对于新世纪来说已经不再是新鲜事。

  回顾下股票发行制度，可大致分为注册制、核准制和审批制。从1990年到2000年，国内主要采用审批制这种带有浓厚行政色彩的制度；2001年3月17日起，中国证监会建立并实施了股票发行上市核准制。

  偏安广东珠海一隅的华发股份，在2004年这一年看到了对接资本市场的契机。2004年2月，华发股份成功在上海证券交易所上市，成为实行核准制以来全国房地产行业第五家上市公司。

  因此，华发股份也称得上资本市场中的先行军，一上市便马不停蹄开始融资，光是2005年1月份，华发股份就四次发布筹集大额资金的公告。

  不过，从业绩来看，华发股份仍然与全国龙头房企有很大差距。上市第一年，公司实现主营业务收入5.3亿元，同比增长35.03%；实现净利润近8600万元，同比增长52.52%。截至2004年底，公司土地储备占地面积约110万平方米，可建筑面积200多万平方米。

  刚刚过去的2017年，它在《克而瑞2017房企销售排行榜》中名列第58名，实现销售额350亿元。

  尽管如此，华发股份仍然是珠海本土房企老大。目前，珠海上市的房地产企业除华发股份外还有三家，分别为格力地产、中珠控股股份有限公司以及广东世荣兆业股份有限公司。

  同样在2004年2月份，上海复地也成功登陆资本市场，它的目的地是香港。上市当天，上海复地以2.60港元高开，收报2.525港元，巅峰涨至2.65港元，成交超3.27亿股，成交金额达到8.41亿元。

  这并不是复地第一次向港交所进击。早在2002年底，复地就有计划地在准备招股书，但刚好有了中电信IPO市场反应冷淡的前车之鉴，复地也只能推迟招股。

  后来在2003年2月底，复地重新计划在3月6日赴港上市，招股价格区间定为每股1.95至2.55港元，总发行4.559亿股，筹资大约10亿港元。但最终复地还是决定再度推迟，给出的官方回复是：因为潜在投资者对美伊可能开战的忧虑，影响投资气氛。

  不过，当时市场的主流分析主要有两方面：一是复地招股定价太高；二是有大部分土地储备尚未取得土地证，遭到投资者的质疑。

  蝴蝶效应由此而来。与复地同期准备上市的SOHO中国，也打消了当年上市的念头。直到2007年，潘石屹才得以圆梦。

  回到复地。谁也没想到复地的H股之旅仅维持了七年。2011年5月13日，复地正式撤销其于香港联交所的上市地位。至此，复地集团母公司复星国际以22亿港元实现了对复地的私有化。

  一个强大的复星系徐徐展开。在过往《中国地产史记》的文章中，我们已经详细地描述了郭广昌在1992年间创业的故事。这位复星系创始人，被誉为“中国巴菲特”，从医药和地产开始，1998年将复星医药送进资本市场；2004年将复地送进资本市场的同时，又收购了豫园商城和南钢联；此后又开始开拓旅游产业、保险事业。

  如今，在郭广昌的带领下，复星系已经全球控股七家保险公司，成为中国资本市场一股神秘的力量。刚刚过去的2017年，时值复星成立25周年，郭广昌说“只是复星历史上一个小小的里程碑，未来一定会更加美好。”　　　

  回到2004年，实际上在资本市场中出现了更多融资手段。广州市同创卓越房地产投资顾问公司陈柳青在回忆那个年代称，“从2002年起，许多房地产企业就开始注重融资，开始尝试上市，信托等融资手段，但由于各种条件的限制，这一类的创新与尝试仅仅处于小规模尝试阶段，目前房地产企业能够成功上市的非常少，而信托由于其行业规模的限制等因素，对发展商来说，仍然不能成为主要的融资手段。”

  的确，在2004年之前，中国地产的资金来源大都依赖于商业银行。进入2004年，央行银根收紧，对地产信贷进行半路截杀的方式，尤其是在2013年6月121号文件颁布后，全年全国房地产信托募集的资金还不到70亿元，地产商依靠信托解决资金问题的做法已经日渐艰难。

  这时候，中体奥园成立奥园投资公司，试图找到第三条地产融资之路。比如A公司购买了投资公司的股份，则成为奥园的持有者和受益人。当A公司想要通过招拍挂拿到土地但资金承压时，奥园投资公司就可以通过借钱给A公司帮助它完成买地。等拿到土地使用证明，A公司就可以把土地抵押给银行，从而还钱给奥园投资公司。以此，A公司便可以用最少的资金来开发土地，实现扩张。

  活跃在2004年资本市场的还有外资基金。东方早报曾经在一篇报道中提及，进入2004年以后，海外投资基金进入上海的投资份额和资金规模正在发生较大的变化，不少投资公司已将目光转向上海房地产的一级开发市场，投入资金的规模比以往更是迅速地扩大。

  《广州房地产协会2004年下半年合订本》一书援引了公开报道给出了一组数据，“在2004年前，外资基金只是进入上海的一些短平快的个别现成高档住宅项目、酒店和写字楼等。近两年来，投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中（占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%）以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。”

  变化发生在2004年，光是上半年，就有多家外资基金站在风口浪尖。其中，“摩根士丹利房地产基金、荷兰国际房地产分别与复地集团股份有限公司合作开发位于上海区域的项目公司，前不久，大摩又正式宣布与国内金地集团、盛融投资三家合资组建房地产开发公司，联手收购烂尾楼等。大摩出资最多，占合资公司总股本的55%。”

  4、商业地产崛起

  一路前行，一路生长。

  在《中国地产史记》过往的文章中，几乎较少出现商业地产的身影。这位住宅地产的孪生兄弟，直到2004年才迎来第一代蓬勃发展。以此为原点，中国商业地产走过了黄金十年，在这一路上崛起了一个又一个商业地标，成为了一座城市的商业见证。

  回顾中国商业地产发展史，最早是在2000年几个经济发达的城市兴起，包括北京、上海、广州等。此后，商业地产在新世纪里的每一年都给国人带来惊喜。

  国家统计局统计数据显示，2001年中国商业地产投资年均增长率达到33％，超出住宅投资增长率6个百分点；2002年，商业银行开始收缩房地产信贷，商业MALL形式出现，外企连锁行业进军中国；2003年，投资增长率达到巅峰，国际零售业巨头纷纷抢滩中国商业市场。

  2004年，全国商业地产投资总额达到1723亿元，同比增长32.35％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％。从北到南，这一年迎来了数个著名购物中心的开业。

  在北京，世纪金源购物中心正式开业，成为当时全国乃至东南亚最大的购物中心；广州，丽柏广场开业。这家位于越秀区环市东路黄金商圈的购物中心，是广州第一个面世的奢侈品商店，并在后续很长时间成为广州乃至广东的奢侈品高地。

  虽然丽柏广场见证了广州商业地产一枝独秀到百花齐放的历程，但好景不长，太古汇在七年后开业，成功将大部分客流拦截。近两年来，随着奢侈品牌在国内收缩战线，丽柏广场的境况也每日俱下。以LV、Gucci为例，都已经关闭了丽柏广场门店。

  相较于丽柏广场的黯淡，广州天河城倒是一如既往风光无限。在《粤派地产》一书中便提到一个数据，2004年5月1日天河城的日客流量达到81万次，突破此前历史上的67万人次的记录，2004年10月1日，创出了一天83万人次新高，黄金周七天时间，广州天河城总客流量曾超过400万人次。

  人声鼎沸带来的是实际物质收入。1996年，天河城的租金收入是0.37亿元，这一数字到了2003年、2004年分别是3.2亿元、3.6亿元。

  深圳。华润万象城，2004年开业，是当时深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心。

  作为商业地产的老牌企业，华润早在1997年便进军商业地产，这一年上海华润时代广场同期开业，1998年华润进入北京市场。如今，华润置地已经成功发展出万象城、五彩城以及体验式时尚潮人生活馆三大产品线。

  随着各地开发建设，城市面貌焕然一新。兴业地产在一份研究报告中提到，2003年前后，中国进入商业地产造Mall新纪元。这时候，中国各大城市出现一大批巨型mall、专业批零市场、住宅社区商业街等。

  这是国内商业地产的雏形。《中国地产史记》发现，2004年国内已经有十余家地产商开始涉足商业，包括万达、龙湖、富力、凯德、印力、SM以及恒隆、太古等企业。

  其中，继2000年万达开发建设第一代万达广场——长春重庆路万达广场后，再于2004年8月开发建设首个第三代万达广场——宁波鄞州万达广场，率先在国内提出“城市综合体”的开发模式。第二年，万达进行二次机构改革，将商业、住宅两大公司合为一家公司，即万达商业地产股份有限公司，确立商业地产为核心支柱产业。

  至此，万达模式的成功也让王健林一度稳居中国首富的宝座。直到2017年7月，王健林一口气卖掉万达70多家酒店、13个文旅项目、数间万达广场后，这个曾经的商业帝国号称走上了轻资产的路线。如今，万达还在继续出售海外资产。

  2004年，对于富力地产来说是一个值得纪念的年份。这一年，它已经在北京房地产市场上风生水起，成功实现全国布局。于是，它的下一个目标是，进军商业地产。

  早在上世纪九十年代，广州CBD建设规划刚启动阶段，珠江新城并不被外界看好，甚至受到不少地产商的质疑，对进军CBD热情并不高。然而，富力却敏锐地意识到珠江新城之于广州的重要价值，于是，在别人恐慌时“贪婪”地大手笔布局。

  一举拿下了天河CBD八幅商业地块，开发甲级写字楼、五星级酒店等商用物业。占得先机之后的数年时间里，富力地产高调亮相，对CBD几乎是“逢地必争”，频频拿地，而且拿地价格也随着市场行情持续走高。

  经过CBD一役，富力在珠江新城总共囊括了16个项目，成为珠江新城当仁不让的地主。并在珠江新城规划建设了两家超五星酒店富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店，甚至有媒体将珠江新城称为“富力新城”，甚至打车去珠江新城的富力项目，司机要反复确认是哪条路哪个富力？否则很容易送错客人。由此，足见富力在珠江新城项目之多。

  以豪宅见长的龙湖地产，在商业地产领域也是当仁不让的领军人物。自2003年进军商业地产，开发重庆北城天街项目算起，龙湖只用了五年时间便把自己的商业版图扩张到长三角。

  如今，龙湖早已形成了以都市购物中心为主题的天街系列；以社区特色商业为主题的星悦荟系列；以高端家居生活馆为主题的家悦荟系列三大核心产品。

  与龙湖同期涉足商业的，还有深国投以及来自新加坡的凯德。其中，深圳国投商用置业发展有限公司在2003年成立，第一个项目沃尔玛单店"深国投宝安购物广场"破土动工。

  关于深国投的历史，也是相当有趣。2006年，华润17.4亿元收购深国投后，短短十年之间易主了四次。从华润到深圳市龙柏商置产业投资基金，再到黑石集团乃至如今的万科。

  期间，深国投更名为印力集团。在万科完成收购后，万科将其商业板块与印力进行整合。2017年2月，印力集团董事长丁力业成为万科商业地产的新掌门人。

  历史就是这样饶有兴味。2018年开年第一笔收购的主角便是万科、印力与凯德。

  2018年1月5日，万科83.6亿元收购凯德旗下20家购物中心，印力负责运营。至此，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿元，遍布中国58个城市。

  除了主角，2004年这一年还有很多陆陆续续登上或者即将登上历史舞台的人物。以恒隆与太古这类港企为例，精耕细作是他们的开发模式，但是提到上海恒隆广场、广州太古汇、成都太古里等，无人不知无人不晓。

  2004年，已经在国内发展三年的SM集团早已驾轻就熟；那个即将开发出中粮大悦城、祥云小镇系列的中粮地产，距离进军商业地产还有两年；那个在深圳CBD翻云覆雨的星河地产也将在两年后开发第一个标杆商业项目，即福田cocopark 。

  这一切，都记载在房地产发展过去40年的历史当中。或是索然无味，或是百读不厌，俱往矣。数字不会骗人，在2004年这波商业地产开发潮过后，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。

  尾记

  2004年，一半是海水，一半是火焰。

  世界贸易逐渐走出了两年前的衰退，增速进一步加快。联合国发布的《2004年世界经济形势与展望》报告称，世界经济2004年增长率为４%。 这一数字达到过往三十年间的峰值。

  世界经济重获活力，中国这台全球发动机也在持续加速。继2001年北京获得奥运会举办权、2002年上海赢得世博会之后，2004年，广州也将亚运会主办权收入囊中，至此北上广三大城市均在世纪之初获得世界级大型活动举办权。成为世界舞台的中国，轮番上演国际顶级盛事。

  中国全面崛起，不仅在国际大赛大展上有所体现，连中国企业也不甘寂寞。2004年，同样震惊世界的还有中国联想，这家公司收购了IBM个人电脑事业部。一夜之间，从全球第九大个人电脑商跃居世界前三甲，仅次于戴尔和惠普，直接进入世界500强之列。

  回到中国房地产领域，刚刚经历非典考验的国人，生活重回正轨，又把目光瞄回社会经济领域的各种投资渠道。然而，他们并不知道，即将到来的新一轮资产分配比以往任何一次都来得凶猛。

  2004年，全国商品住宅施工房屋面积首次突破100000万平方米大关，达到108196.5万平方米的历史新高。商品房销售额同样破万亿门槛，也达到10375.7亿新的交易纪录。

  可以看出，自1998年取消福利分房，启动房改以来，商品房市场茁壮成长，中间虽经历非典打击，售楼处一度门可罗雀，但随着疫情解除，中国楼市重新恢复增长势头。这波行情，一直延续到2008年全球金融危机，当然，此为后话。

  选择哪条赛道，将决定未来到达何方彼岸，2004年不同的抉择都在悄然进行新一轮的资产重新分配。