地产板块掀涨停潮后，距离真正的调控放松还有多远？

  今日（11月19日）早盘，房地产板块高开高走，盘中一度涨逾3%，午后继续攀升，截止收盘，大涨超3.2%，领涨两市。

  房地产个股更是掀起涨停潮，华夏幸福、华远地产、深物业A等10只个股全部封死涨停，另外，万科、保利地产等地产巨头大涨超4%。板块内近100只个股飘红，板块总市值飙涨超600亿元。

  无独有偶，香港房地产板块，今日亦集体大涨：

  截止发稿，恒生地产指数大涨超2.3%，中国恒大、融创中国、万科企业涨幅超过5%，恒生地产板块超72只个股红盘报收。

  据Wind数据统计，今日A股+港股地产板块总市值合计飙升1206.34亿元。

  一日飙升1200亿！楼市正在挣脱 2 道"紧箍咒"

  第一道紧箍咒：房贷利率，放松

  今日房地产板块集体大涨，源自于一条导火索：房贷利率正在松动。

  据杭州网报道，从10月开始，杭州部分银行的首套房贷利率出现松动，上浮比例从15%调低到10%。部分银行，不仅首套房房贷利率下浮，二套房房贷利率同时出现松动。

  地方媒体的报道，甚至使用了“全面松动”这一说法。

  10月底，杭州工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率；最近，建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。这不仅是针对刚需购买的首套房，甚至还包括二套房。

  下调后，杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%，仅少数银行上浮20%。

  据杭州网报道，这次下调，不仅针对刚需购买的首套房，甚至包括二套房。而且银行放款速度也正在加快，今年上半年排队等放款，多则长达两个月，而现在最快仅需一周时间。

  融360数据显示： 除了杭州以外，10月武汉、南京首套房、二套房贷平均利率环比均出现下降。

  不过也有一些地区，例如苏州、郑州、东莞等，按揭利率不同程度上涨。

  中原地产首席分析师张大伟直言，房贷利率已经触顶，房贷利率最近2个月肯定是没涨，而且很多银行的确降低了。

  此前，首套房贷款利率均上浮15%~20%，购房者观望情绪浓厚，按揭贷款需求减少。央行最新的数据显示，10月份居民按揭贷款增加3730亿元，环比下跌13.44%，按揭贷款增量规模已连续3月下跌。

  东吴证券表示，为扩大市场份额，预计会有更多银行进行利率下调，按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏，促进刚需人群入场。

  一日飙升1200亿！楼市正在挣脱 2 道"紧箍咒"

  第二道紧箍咒：房企融资，加速

  房企的另一个紧箍咒也在放松：房企融资加速。

  进入11月份之后，房地产市场资金面有所缓解。中原地产研究中心统计数据显示，11月来，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超数百亿。

  11月17日，据彭博报道，碧桂园计划发可换股债集资10亿美元（约78亿港元），用于为明年1月到期的另一笔可换股债再融资；

  11月13日，华夏幸福公告，证监会核准公司公开发行不超过80亿元公司债券；

  11月13日，泰禾集团公告，11.67亿元购房尾款资产支持票据获准注册；

  11月12日，阳光城公告，11亿元公司债券于15日起在深交所上市；

  ......

  而据Wind数据统计，10月以来，房企国内信用债发行规模超659亿元，同比增幅超94%。2018年全年来看，截止11月19日，房企信用债发行规模已超5291.6亿元，远超2017年全年的3607亿元。

  而据上交所、深交所规定，各大房企通过公司债募集的资金不得用于买地和开发。

  意味着，2018年以来，房地产企业大肆发债融资的目的更多是，以新债还旧债。

  据Wind原始数据统计，2018-2021年，房企债券到期金额将逐年走高，合计到期金额超过1万亿；如果不计新增债券，到期债券会在2022年大幅下降。

  面对滚滚而来的偿债压力，除了拼命发债、增发融资以外，不少房企正在“卖身”回笼资金。

  据全景财经不完全统计，2018年1至10月期间，房企累计出售项目股权的公告已达到473条，较2017全年的387条，增幅超22%。

  房企融资逐步放松，对资金链紧张的地产商无疑是“雪中送炭”，今日涨停的华夏幸福，或许是最直接的受益者。

  8月，华夏幸福将近20%股权，出售给中国平安，筹资138亿元；

  10月，将多个环京项目的部分股权，出售给万科，再筹资32亿元。

  一日飙升1200亿！楼市正在挣脱 2 道"紧箍咒"

  距离调控放松，还有多远？

  头上2道紧箍咒放松，房地产板块上演寒冬狂欢，那么楼市调控到底有没有放松？

  答案显然是：没有。

  11月初，央行发布《中国金融稳定报告》，明确指出：

  合理管控个人住房贷款增长，加强居民消费贷款管理，防止资金挪用与购房行为，刚性需求得到保护，投机炒房行为被抑制。

  10月下旬，放松限购、取消限价...的谣言铺天盖地，新华社紧急发布评论：

  显然，房地产调控政策高压依旧，而且调控效果正在显现。

  显然，房地产调控政策高压依旧，而且调控效果正在显现。

  日前，国家统计局发布了10月份70个大中城市房价指数，新房市场稳定，二手房市场降温明显，价格涨幅连续下滑2个月。

  以深圳为例， 2016年10月政策调控后，深圳住宅均价维持在极小范围内变动。10月新房住宅成交均价54071元/平，环比上月再减少9元/平。

一日飙升1200亿！楼市正在挣脱

  然而，调控高压之下，房价调头向下的苗头将起。

  突然，杭州、武汉等地“全面放松”房贷利率，更有地方开发商，因降价被约谈。

  一退一进意味着：

  一方面，坚决遏制房价上涨，仍是不可动摇的任务，凡是楼市仍旧火热的城市，楼市调控暂时没有放松的可能；

  另一方面，防范房价大跌，正在成为地方政府坚守的“底线”。