2018年，无疑是厦门楼市充满「绯闻」的一年：

  任何风吹草动都成为焦点，价格下滑被称为「崩盘」、万科白鹭郡降价被传为「腰斩」、开放限购的虚假消息被理解为「终于撑不住了」……

  但这也仅仅只是绯闻，据厦门乐居调查，近来房企打折让利的活动已经初现成效，售楼处一改「门可罗雀」的冷清画面，出现三五成群的看房者，准备入手购房。

  作为地产媒体平台，厦门乐居也想从历史的数据中窥探楼市发展的逻辑，通过客观数据，还原一个本真市场行情，给大家一个不那么模棱两可的答案。毕竟，2019年厦门楼市，比往年任何时候都承载更多期待！

  购房机会点来临 厦门楼市现回暖迹象

  不妨，我们就来对比一下近10年厦门市场出现的三次调控情况，从而找到市场发展的规律。2008年、2012年、2014年，厦门楼市曾出现三次调控，爆发原因往往伴随金融、和政策的调控加码，期间土地回落、房企抛售、新房和二手房量价齐跌，与此轮房价下行表现惊人一致！

  此外，二手房作为最能体现楼市冷热的「晴雨表」，也在调控期内有明显的变化。据前瞻网数据显示，厦门二手房市场在2008年、2011年和2014年，分别迎来了周期内的成交低点。同样，在2017年调控后，厦门二手住宅成交量在政策调控下再迎低点，全年成交量仅287万方，环跌48%。

2006年—2016年厦门二手住宅成交量统计

  克而瑞厦门机构认为，我们无法预知楼市是否还会继续探底，但成交量上升我们能看到，一旦出现持续上升趋势，我们就可以尽快入手。

  厦门房地产经纪人协会会长傅强表示：二手房在历次调控中都出现周期性的下滑，但在调控结束后，楼市也将回归理性，稳步向前。并且，他表示，就截止目前二手房市场来看，11月带看量和成交量已经有了明显的回升，这或许是市场回暖的征兆。

  最重要的是，从目前的政策、市场状况来看，调控内房价下行空间十分有限。理由是：

  1、国家政策“维稳”基调明显。官媒发声“我们既不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清。”

  2、楼市利好政策不断。如：个税抵扣细则出炉、央行年内第四次降准；厦门落户政策放宽、厦门多家银行首套房贷松动......

  3、地价回归理性。地价是影响房价水平的重要指标，2018年厦门土拍基本上都是底价成交，地价回落至“2字头”（2018年土拍成交楼面价为2.18万/㎡）。

  4、人口和城市红利。统计局的数据显示，2017年厦门常驻人口达到401万人；此外，随着城镇化水平越来越高，也将吸引越来越多的人才流入，未来楼市的购房基础十分强大。

  买房风向标！厦门最抗跌区域在哪里？

  但是，还有购房者疑惑：「时机是对了，市到底应该买哪里呢？厦门六区，各区看规划发展前景都很好啊，怎么选呢？」

  事实是：无论市场如何变动，区域配套完善、且占据潜力地段的品质楼盘，都称得上是稳固的价值投 资首选。

  提到最具「抗跌性」的区域，大家一定首先想到岛内。为什么？

  毋庸置疑，岛内拥有厦门最为全面的配套设施。岛内教育资源占比超50%，医疗基建占比超65%，还拥有密度最大的商业综合体，囊括地铁、航空、动车等多维交通方式......明显，这些基础配套带来的就是——占比厦门近一半的常驻人口！以及其高居不下的房价！

  但，一来岛内新房市场已经接近饱和；二来价格高涨，譬如近来拿预售的顶峰鹭江一号价格高达69000元/㎡，此外，10月思明与湖里的二手房价格也高达51793元/㎡、41737元/㎡。因此，从发展潜力来看，岛外四区的新城才是我们应该考量的区域。

  1、配套决定区域抗跌性

  岛外四区的发展基础、程度、基本氛围各不相同，比如定位为「东部市级中心」的翔安和以马銮湾为发展主体的海沧，是近年来政府规划主要发力区域，但整体基础设施还在建设中；

  以及同安区，以同安老城为中心的老厦门具有十分浓厚的生活氛围，但相距岛内30公里；

  因而，我们聚焦厦门岛外发展最为全面的、经济最发达的「美丽厦门示范区」的区域——集美。

  集美汇聚5D立体交通网、6家大型商业综合体、软三、杏林湾CBD、「百年学村」的文教……从「地铁」「产业」「学区」等方面都说明：集美都明显优于岛外其他区域，是岛外唯 一可以媲美岛内资源的区域。

  2、抗跌区域的楼盘才是「硬通货」

  区域发展各有长处，却决定它们在楼市上提交的「成绩单」完全不一样。

  前三季度，集美以1117套和13.11万方的销售套数和面积，占据厦门新房成交冠军。奇怪的是，2018年共计20余个项目的开盘记录，集美区仅占4个楼盘（世茂璀璨、IOI棕榈城、国贸天悦、住宅莲花新城）。

  追其原因，很大程度是因为集美开盘项目的去化率远远高出市场水平。以IOI棕榈半岛为例，IOI棕榈半岛于9月15日推出102套房源，开盘价最高为4.95万元/㎡，全部售完！这相比大批房企广推“特价房”，却依然去化惨淡的市场下，IOI无疑成为一个特例！

  3、地价抗跌，大量品牌房企入驻

  2018年厦门一共出让14幅地块，土地市场似乎越来越和谐，几乎所有地块都是底价或者低溢价成交。但即使是这样的背景下，集美新城出让的三幅地块的成交楼面价，依然占据今年土拍成交榜的前列。

  并且，以集美新城为主的新兴区吸引了大量品牌房企的入驻，如福建最大的国企——建发。

  其实，这并不是建发首次在集美拿地，2017年建发以30478元/㎡拿下2017JP03地块，并规划为建发“央玺”的升级产品，定名为武地&建发·央著，据悉将于近期推出3#楼84-131新中式人文新奢雅宅，起价约3.6万/平。

  向来择址严苛的建发，为何频频青睐集美新城呢？一方面是看集美新城板块前景，浓厚的居住氛围却依然存有蓬勃向上的新兴力量；另一方面则是看重地块周边的“硬件实力”，比如武地&建发·央著周边的“福建省十大名校”的厦门外国语学校等优质教育资源，再比如地铁1号线......房子未来的价值、楼盘能否逆市保值，与区域的发展、周边的配套，息息相关。

  结语

  最后，要说的是，房价没有最低点，政策调控对楼市的影响固然很大，但市场本身有其发展的逻辑。如果能抓住当下周期内可能的房价低点，看准抗跌区域，及时出手，无疑是明智之举。