作者 | 乐居财经 何缘 姚育宾 罗金婷

  《地产30年》系列之2000年，在这个千年等一回的年份，许多故事开始了它的篇章。住房实物分配宣告全国已经停止，一个全面的商品化市场真正到来，在全国房地产消费总量中，个人消费上升到了70%。长达七年的房企上市禁令在这一年解封，天鸿宝业、天房发展 、金地集团成为首批试点上市房企。王石终于为万科找到了好婆家，姚振华正式成立宝能集团，万达正式向商业地产转型，翟美卿夫妇开始涉足房地产，林中在上海二次创业，组建旭辉前身，张雷成立当代置业，醉心绿色科技地产，奥克斯进军地产……越来越多的故事 正在上演。

  2000年，千年等一回的千禧年终于来了。

  这是万众期待的一年，在1999年最后一天，北京中华世纪坛，数万名各界人士载歌载舞迎接新千年的到来。

  关于房地产的许多重要故事，也是从新千年开始。

  致敬改革开放，乐居财经独家策划《中国地产史记》，第十四回：2000年：房企上市禁令解冻。

  这一年，时任建设部部长俞正声公开宣布，住房实物分配在全国已经停止，中国房地产行业进入全面商品化。

  这一年，在全国房地产消费总量中，个人消费上升到了70%，单位占30%，上海、江苏、广东更是接近90%。个人消费的增加推动了房贷的迅猛增长，2000年建行北京分行及工行北京分行个人住房贷款都突破了200亿元。要知道，自1992年发放首笔个人贷款以来，建行北 京分行用了八年时间才实现第一个100亿，而第二个100亿，仅仅只用了五个月时间。

  更值得高兴的是，这一年，长达七年的房企上市禁令终于解冻。4月，建设部有关官员透露，政府允许房地产企业试点上市，天鸿宝业、天房发展、金地集团成为了首批试点上市房企。同年，金融街通过借壳率先接轨资本市场，而万科则更换了个大股东。

  这一年，香江集团开始了它的房地产征途；林中离乡别井去了上海，决意为旭辉找一个更高更大的舞台；张雷开始真正做房地产，创建当代置业，希望靠绿色科技地产突围；姚振华正式成立宝能集团；又一家知名家电行业巨头——奥克斯，跨界进军房地产。

  这一年，中国物业管理行业协会在北京成立。随着房地产突飞猛进，国人对居住的需求已经不满足于有一套房子，而同步关注小区整体管理服务，这也给予物业管理行业全面发展的机会。

  1.美好生活居住观念崛起

  2000年，中国经济在亚洲经济危机重压之下，终于有所转机。这一年，消费始终是拉动中国经济增长重要的内在主动力，尤其1997年金融危机发生之后，外部经济环境急剧恶化，导致中国外贸遭遇重创，与此同时，国内投资也受到影响，使中国经济三驾马车中的外贸 、投资动力不足。幸运的是，消费展示出强大的活力，强势拉动着中国经济走出泥潭。

  到了2000年底，国家统计局迫不及待公布GDP比1999年增长8.5%，超过10万亿元，即新中国成立以来，GDP历史上第一次突破1万亿美元大关，人均GDP也终于迈过800美元门槛。这意味着在新千年来临的第一年，中国彻底甩掉了此前人均GDP800美元以下“低收入国家” 的帽子，开始进入人均GDP800-3000美元阶段的“中等和中低等收入国家”行列。

  2000年，一项数据值得关注，根据国家统计局年鉴报告显示，2000年全国施工房屋建筑面积151691.3万平方米，比1999年施工房屋建筑面积144319.3万平方米增长了5.1%。2000年全国商品房销售额3935亿元，逼近四千亿大关，比前一年的2987亿元激增31.7%。

  同时，个人购买商品住宅则呈现大规模上升势头。2000年，全国个人购买商品住宅面积为14464.38万平方米，已经连续三年实现高速增长。相比未取消福利分房之前，1997年个人买房仅有5233.72万平方米，也就是三年时间里激增了176.36%。

  个人购房也点燃了房贷市场，各大银行对这一市场表现出异乎寻常的关注，纷纷加大对个人房贷政策倾斜力度，发放商品房贷款总量持续攀升，在贷款门槛方面也一再降低，甚至出现互相“拆台”现象，建设银行、工商银行等多家银行竞相将住房贷款作为主攻业务方 向。

  从香港引进的按揭买房方式日益深入人心，成为众多购房者实现置业梦的捷径。这种以买家购置的房屋作为抵押物而获得由银行放贷的模式，被称为“个人购置商品房抵押贷款”。这种贷款方式也极大地降低了购房门槛，把一次性还款压力分解成分期还款的形式，瞬 间将压抑已久的购房潜在需求转化成有效需求，刺激了房地产销售量急剧攀升。

  房地产销售迅猛增长，对整个国民经济拉动作用显而易见，一方面推动了全社会投资大幅增长，另一方面，也直接助力GDP增长冲上8%的关键节点。2000年住宅市场的快速成长，为中国经济形成新的增长动力提供稳定的支撑点，也为此后数年中国经济长期保持领先提 供源源不断的支持。

  与此同时，房地产市场发展，也加快了中国城镇化进程。彼时，中国众多城市老城区面积狭小，已经处于开发饱和状态，无法满足激增的住房消费需求。于是，向城市近郊挺进，开拓全新的发展空间，成为众多开发商的首选。

  在这一年里，中国房地产出现大盘开发热潮，这场楼市变革风暴的中心就在广州。2000年5月21日，国务院正式批复撤销番禺市和花都市，改设番禺区和花都区，全面并入广州市直管体系。番禺撤市设区前后，先知先觉的开发商竞相布局番禺，纷纷抢滩圈地，一时间 ，动辄几百亩、上千亩的大盘林立。

  此前一年，也就是1999年，贯穿广州南北的大动脉——华南快速干线开通，这条交通主干道自北向南，跨越珠江重重阻隔，连通番禺到海珠、天河，降低了番禺到主城区的时间成本。

  华南干线投入使用，也彻底改变了番禺南村的命运，这座名不见经传的小村落，成为地产商围猎的目标，成为开发热土。从此，这片区域以华南快速干线命名为“华南板块”，并成为中国楼市闻名遐迩“大盘模式”最为重要的发源地。

  2000年前后，以华南快速干线为中心线，区域里迅速聚集了包括祈福新邨、南国奥园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城、广州雅居乐等八大项目，被业界誉为华南板块八大金刚。

  2000年五一黄金周，华南碧桂园开盘，当天上百部看楼大巴从市区拉来一车车看楼客，大量的客流使售楼大厅、样板房一度人满为患。华南碧桂园以中国此前**的力度，对整个小区进行全盘规划，统一开发，配套一步到位，现楼销售，这种震撼场面，令买家迅速路转 粉，纷纷下单抢购。

  在《地产30年》之前的篇章里，我们曾提到过，华南板块的出现，成为了中国楼市标杆区域，吸引着全国各地成千上万的地产人前来偷师；也成为中国城镇化的典范，不少地方政府负责招商引资、城市规划的官员纷纷莅临观摩。一时间，“中国楼市看广州，广州楼市 看华南”的说法传遍大江南北。

  从此，这片有千年历史底蕴的岭南小镇注定不再平静，随着后续多个项目相继开售，华南板块成为广州个人住房消费的热门区域。这是个未完待续的故事，在《地产30年》后续的篇章里，我们还将有诸多篇幅写到这片传奇的华南板块。

  随着中国房地产迎来开发热潮，以及楼市持续旺销，大批量崭新楼盘投入使用，入住社区的新居民很快对小区物业管理提出更高要求，物业管理成为开发商和业主都无法绕开的全新课题。

  这种居住需求的提高，也是中国商品房市场不断完善的过程。在福利分房时代，老百姓关注更多的是能否分到房，对小区地段、交通、学位、环境等别无选择。而在市场经济时代，选择的主动权交到购房者手里，因此，传统的住宅产品已经不适应市场需求，开发商也 在户型、装修、朝向、园林绿化、学校配套等方面下足功夫，以吸引消费者关注。除了在硬件设施上升级之外，后续的物业服务也日益受到重视，成为项目重要卖点。

  “物业”一词译自英语property或estate，物业管理起源于19世纪60年代英国，20世纪初诞生于美国，上世纪80年代由香港传入大陆。

  提到物业管理起源，不得不说起一个跟“包租婆”有关的故事。早在19世纪60年代，被誉为“物管之母”的英国人奥克维娅·希尔为了方便管理名下诸多出租物业，系统地制定一系列规范租客行为的管理条例。租客管理条例推出之后，效果远超预期，不仅降低了业主 管理成本，也改善了租客居住环境，同时让业主和承租人双方都受益。于是，周边众多业主竞相效仿，租客管理条例风靡一时。

  1908年，芝加哥大楼的业主乔治·A·霍尔特心血来潮，将芝加哥建筑物管理人员组织起来，一起召开了全国大会。这个不经意的举动，后来成为世界上第一个专门物业管理行业组织诞生的标志。

  相较于世界发达国家而言，中国物业管理起步较晚，市场化程度不高。最早期从19世纪中叶到20世纪20年代，在上海、广州、天津等重要城市的8-10层高楼宇里，出现清洁卫生、巡逻安保等基础服务的物业公司，成为早期中国物业管理雏形。

  改革开放之后，随着房地产迅速发展，物业管理由香港传入内地。近水楼台先得月，紧临香港的深圳成为首个吃螃蟹的城市。1981年3月10日，深圳物业管理公司成立，虽然最初只是对涉外商品房进行管理，但这也成为中国物业管理诞生的标志。1993年6月30日，深圳 物业管理协会成立，成为中国首家地方物业管理协会。

  1994年4月，为规范管理住宅社区，建设部专门颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，旗帜鲜明地提出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。这一管理办法的出台，也给中国整个物业管理行业带来前所未有 的发展空间。

  同为1994年，第一个地方性物业管理法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布施行，继深圳之后，广州、北京、青岛、厦门等多个城市也颁布了各自地方性物业管理法规和办法。从此，物业行业真正进入有法可依时代。

  2000年10月15日，中国物业管理协会在北京宣布成立，刘志峰担任名誉会长，谢家瑾就职会长，959家物业管理公司申请入会成为首批会员。在成立大会上，中国物业管理协会会长谢家瑾透露，据不完全统计，2000年中国物业管理企业已超过20000家，从业人员超过 200万，不少省市实施物业管理的覆盖面已达50％以上。

  2000年，为了配合物业管理就业准入制度实施，提高从业人员的专业素质，促进物业管理规范化运作，劳动和社会保障部重磅发布了物业管理员国家职业标准。

  随着相关物业管理规范法律法规逐步实施，中国物业管理协会成立，以及从业人员职业标准发布，2000年成为中国物业管理具有里程碑意义的一年，中国社区服务管理也由此走上更为规范专业的道路。

  总的来看，2000年，购房需求旺盛背后，实际上也是国人观念发生了质的转变，彻底改变了半个世纪以来依靠福利分房的被动思维模式，开始主动购置物业，打造属于自己的美好生活。一时之间，创造财富、积累财富并使财富持续**的创富热情得到空前激发，促使更 多人投身到市场经济建设当中，积极提高生产力，努力改善自身生活水平。

  在房地产为核心的行业带动下，物业管理日益走向专业化，再加上智能家居的崛起，极大改善了国人生活居住水平，逐步满足了美好生活的愿景。

  2017年，十九大明确提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。对于美好生活的场景营造，房地产、物业管理、家居等相关行业具有天然优势，新浪乐居也在2017年率先发起创建“美好生活社区”的倡议。

  2.金融街借壳拉开房企上市序幕

  1993年6月23日，面对着国内“失控”的房地产市场以及经济过热的形势，时任副总理朱镕基重拳出击启动宏观调控，一声令下宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

  自此，房地产企业一直被拒绝在资本市场大门之外，在千禧年，这道紧闭的大门开始敞开。

  1996年，为了让过冷的经济恢复活力，朱镕基提出要将房地产培育成新的消费热点和经济增长点。1998年，福利分房制度宣告终止，房地产行业迈上商品化、市场化的新台阶。种种迹象表明，曾经沉寂的房地产市场开始活跃起来了。

  众所周知，作为传统的重资产行业，房地产要真正活跃起来，首先必须满足的就是资金。于是，房企上市禁令解封自然就变成水到渠成的事。

  1999年7月，建设部出于拉动内需、拓宽房地产企业融资渠道的需要，经国务院批准，拟推荐三家房地产企业上市试点。

  2000年4月，证监会公布，北京天鸿宝业房地产股份有限公司、天津市房地产发展（集团）股份有限公司，以及深圳的金地（集团）股份有限公司被确定为解禁后首批在证券市场发行股票的三家房地产企业。顺便提一句，2008年北京本地最大房地产公司首开集团借壳 上市的企业就是天鸿宝业。

  在正式上市前，金地集团首先完成了一轮股东变更。2000年7月，根据股东大会决议，金地集团工会将其持有4480万股全部股份，分别转让2240万股给深圳市中科讯实业有限公司、1120万股给深圳市福田投资发展公司和1120万股给深圳市深业投资开发有限公司。

  至此，金地集团股东及持股数量变更为：深圳市福田投资发展公司持有6520万股，占比36.22%，为第一大股东；香港深业控股有限公司持有5040万股，占比28％；深圳市中科讯实业有限公司持有2240万股，占比12.45％；深圳市深业投资开发有限公司持有1120万股， 占比6.22％；深圳市投资管理公司持有1100万股，占比6.11％；美国UT斯达康有限公司持有1100万股，占比6.11％；深圳市方兴达建筑工程有限公司持有880万股，占比4.89％。

  作为首批获准试点上市的三家房企，天鸿宝业、天房发展、金地集团无疑是万人羡慕的幸运儿。而没那么幸运的人，则选择另辟蹊径敲开资本市场的大门。在前述三家房企实现上市之前，金融街已经通过借壳率先登陆深交所。

  2000年5月23日，金融街集团与重庆华亚现代纸业股份有限公司达成了通过资产置换使金融街借壳上市的协议。

  根据协议，金融街集团将重庆华亚原有资产及对应债务置出，并将金融街集团拥有的北京金融街区域的物业资产和其全资附属企业“北京金融街房地产经营公司”的全部股权置入上市平台。

  5月24日，重庆华亚母公司华西包装集团公司将其所持重庆华亚的4869.15万股全部转让给金融街集团，交易完成后，华西包装集团不再持有重庆华亚股票，金融街集团成为重庆华亚新的控股股东。

  6月26日，重庆华亚选举产生了新的董事、监事及高管人员。8月8日起，重庆华亚正式更名为“金融街控股股份有限公司”，股票简称由“重庆华亚”变更为“金融街”。2001年4月，金融街将注册地由重庆迁至北京。

  登陆资本市场打通融资渠道后，金融街获得了异地扩张的资本。2002年，金融街重庆置业有限公司成立，金融街开始实施“立足北京，面向全国”的战略布局。2005年，金融街进军天津，开发天津环球金融中心。同年，金融街南下惠州，成立金融街惠州置业有限公司 ，全面启动金海湾国际滨海旅游区的建设。2014年，金融街进入上海、广州，进一步完成一线城市的布局。

  3.万科埋下股权之争隐患

  2000年，眼红华远多年的王石，终于为万科找到了一棵可以依靠的大树。

  这年8月10日，经过多番博弈，深特发与华润集团签订了股权转让协议，将其持有万科8.11%的股权全部转让予华润集团。股权转让后，华润集团及其关联企业合计持有万科15.08%股权，取代深特发成为万科第一大股东，深特发与万科维持了15年的主仆关系宣告终结。

  华润入主并未改变万科股权分散的问题，为了拿下万科的绝对控股权，华润集团需要进一步增持。2000年12月，万科宣布拟向华润定向增发4.5亿B股，以提高华润对万科的持股比例。

  可惜的是，这个计划最终因小股东反对而流产。当时有人推测，小股东反对只是个幌子，真正导致B股增发流产是因为万科为了维持原有高管团队稳定，不希望华润绝对控股，所以借小股东之名否决了增发方案。

  时过境迁，真相如何，不得而知，如果推测属实，想必王石回忆起当年这个决定会相当懊悔。

  这次定增失败后，华润集团持股比例就一直维持在15%左右的水平，而没有绝对控股的大股东，也直接导致了2015年“宝万之争”的爆发，这是后话了。

  常言道，人才是一家企业最宝贵的资源。就在实现“背靠大树好乘凉”梦想的这一年，为了谋求更大发展的万科专门针对中海的优秀人才制定了名为“海盗行动”的挖角计划。在三年时间内，万科先后引入了杜晶、刘爱明、袁伯银等近60位原中海高管。有统计数据显 示，彼时在万科20多个一线公司负责人中，高峰时约1/3来自于中海。

  有新人加入，也有旧臣离巢。2000年，林少洲、林汉彬这两位万科元老级人物，由于不满调任安排，双双离职。

  老臣子林少洲在任时，也曾就股权问题与王石做过探讨。2016年在一个论坛上，林少洲公开谈到，曾经就股权问题和王石争论了4次，当时，以他为代表的一批高管团队认为应该采用管理层持股方式，以此来维持万科持续的发展。而王石，当然是没听的。

  谁也不是神仙，无法预知未来。就2000年而谈，万科引入华润，应该是个不错的选择，如果没有华润这棵大树庇荫，恐怕万科也难以维持行业一哥的地位那么多年。

  历史总在冥冥之中，有着奇妙的巧合。就在王石为万科找到好婆家的同一年，宝能集团正式成立了。有意思的是，时间推到十五年之后，宝能将取代华润，成为万科第一大股东。

  2000年，已经创业多年的姚振华，在深圳正式成立宝能集团。据可查询的资料显示，这家公司**的股东只有姚振华，注册资本金为3亿元。

  随后，姚振华的弟弟姚建辉也开始进入宝能系的核心管理层，担任宝能集团的法人代表、董事长、总经理等诸多职务。至此，姚振华、姚建辉这两位曾经在国企深业集团工作过的潮汕兄弟，联手创业。多年来，这对好哥俩始终保持着对宝能系的绝对控制权，两人还不 断对换董事长、总经理职位。

  宝能集团成立之后，开始了一系列多元化、跨产业拓展，启动了眼花缭乱的收购兼并大战，整个宝能帝国迅速膨胀，囊括了深业物流、创邦集团、深圳建业、丰泰格瑞、兆都投资、前海人寿、钜盛华等众多产业。在分工上，姚振华主要负责前海人寿等金融业务、姚建 辉重点负责宝能系地产业务。

  2000年，姚振华迎来了职业生涯的关键一年。那边厢，王健林掌舵的万达也踏出了发展历程中具有里程碑意义的一步。

  1999年，未雨绸缪的王健林首次提出“订单式商业地产”概念，为进军商业地产做好准备。2000年，经过董事会和集团高层反复讨论，万达做出了关于调整产业机构的决定，最终明确了以住宅和商业房地产开发作为集团发展的支柱产业。这次会议，被王健林称为万达 发展史上的“遵义会议”，意义非凡。

  而王健林这个决策，被柳传志评价为“极具前瞻性而且决策果敢。“2000年万达开始做商业地产，当时国内还没有商业地产概念，不仅外人看不懂，企业内反对声音也很多。但健林一旦看到住宅地产的局限，就坚决转型做商业地产。”

  2002年，长春重庆路万达广场落成，第一座万达广场正式亮相，这也是万达商业地产的第一代产品。在后来的日子里，万达广场不断升级，如今第四代产品名为万达茂，官方数据，截至目前，万达广场已经在全国建成212座，万达集团也成为了全球最大的商业地产企 业。

  在选择专注住宅和商业地产的同时，就意味着需要放弃其它产业。2000年，万达集团对其它产业做出调整，卖掉了足球队，卖掉了监理公司、药业公司等很多产业，同时还卖掉了一部分工业产权。

  在《地产30年》1994年篇章里，我们提到，1994年是全国足球甲A联赛启动元年，当年万达集团正式入主大连足球，组建大连万达足球俱乐部，并于当年一举夺得甲A冠军，在此后接连称霸，1996-1998年更是实现三连冠，创下了职业联赛连续主客场55场不败的神话。 1998年，一度还成为亚洲俱乐部冠军杯亚军，并在远东杯上夺得亚军。

  1999年，在球队如日中天之际，万达集团将30%股份转让给同城的大连实德。2000年1月9日，万达集团将球队剩下所有股份，以1.2亿元的价格全部卖给大连实德集团，俱乐部和球队正式更名为“大连实德”。至此，万达集团正式退出中国足球。

  大连万达足球队是早期中国足球霸主，建立了中国职业化联赛第一个王朝。即便万达退出之后，接手的实德继续加大投入，其霸主地位一直延续到2005年，大连万达+大连实德两个时期共收获了8个联赛冠军，成为中国足球早期当之无愧的一面旗帜。

  大连万达足球队的辉煌历史，与后来孱弱的中国足球形成鲜明对比，特别是大连万达足球队在与韩国、日本、西亚、欧洲等多个国家俱乐部比赛中分庭抗礼，斩获亚洲足坛多项大奖，振奋人心，成为国人的集体记忆。足球的成功，也给万达带来巨大声誉，甚至可以说 ，国人之所以认识万达，不是因为其地产主业，而是因为足球。

  对于逐渐剥离了副业的万达，王健林曾说，以前“五指张开”，什么产业都做，反而影响了主业发展，影响集团成长壮大。

  有舍才有得，王健林做了一个正确的决定，开启了万达集团的第二春。而生性彪悍的楼忠福，这一次赌输了，因为一个错误的决定，浙江广厦自此陷入了发展泥潭。

  2000年始，浙江广厦与杭州余杭市星桥镇签约，拿下了被号称为“中国第一卫星城”的天都城，这个项目占地面积达6579亩，预计投资80亿元，建成后可容纳10万人居住。

  楼忠福对这个项目期望非常高，甚至特地请来帮杨国强盘活碧桂园的王志纲做策划，希望天都城能一战成名。

  只可惜，最终事与愿违。在宏观调控、土地审批不下来，地铁规划冻结、项目规划与城市规划不衔接、资金注入不足等一系列问题困扰下，天都城自2005年开始建设一度陷入停滞。而为了给天都城输血，浙江广厦的其它业务也受到牵连，导致公司整体发展陷入重重困 难。

  无奈之下，2015年浙江广厦发公告正式对外宣布，未来三年逐步退出房地产行业，进入有发展前景和增长空间的新领域，实施产业转型。

  同在这一年，地产界里另一位性格鲜明的牛人开启了属于他的梦幻时刻。2000年8月，天津市举办了史上规模最大的一场土地招标会，顺驰砸下1.72亿重金一举夺得3块地中的两块，轰动一时。就在市场质疑孙宏斌无法在一个月缴足这1.72亿土地金的时候，他靠着自己 那三寸不烂之舌四处游说，最后准时上缴了土地款。

  在庆功宴上，孙宏斌喜极而泣。但可惜，孙宏斌不是每次都那么神通广大，六年后，顺驰由于资金链断裂被迫转手他人，这个结局，当时的孙宏斌肯定没有想过，这是后话，后面我们将细细道来。

  在这两块地上，顺驰开发了蓝水项目，这个项目即使卖得比周边贵600元一平，但销售异常**，而顺驰也凭借着这个项目奠定了其在天津市场的地位。

  虽然房地产开发迈上了一个新台阶，但孙宏斌并不急于退出中介代理市场，他坚持中介代理和房地产开发两条腿快跑的策略。从2000年开始到2003年，孙宏斌在天津开出了60家中介连锁店，基本覆盖了整个天津市场。

  不仅如此，孙宏斌还乘着互联网的东风，创办了中国第一个基于互联网的房产服务网顺驰天津置业网。这是孙宏斌亲自指导开发出的一个网上交易软件，旗下所有的中介连锁店可以借此实现网络联结和信息共享。

  在南方，一批粤派房企正在走出原来的安乐窝。

  深耕中山市场八年后，雅居乐已经成功奠定了在当地市场的龙头地位，并完成了在房地产业务上的资金、人才、管理能力的原始积累。但，陈卓林想谋求更多。

  2000年，雅居乐开始对外扩张，第一站是广州。陈卓林速度很快，一下子就启动了广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景豪园、花都雍华庭四个项目，前三个项目的施工几乎同步进行。这三个同步施工的项目，在2002年又实现了同一年开盘。

  很快，广州市场的表现就超越了中山大本营。据雅居乐透露，2003年雅居乐广州地区销售额为17亿元，进入2004年，中山、广州两地销售总额达45亿，其中广州就占了30亿元。

  作为广州知名的老牌房企，越秀地产在2000年敢为人先，一举拿下南沙300万平方米的土地，开发了南沙滨海花园项目，成为第一家进入南沙的房地产企业。到如今，越秀地产已经在南沙扎根了17年，区域领头羊的地位不容撼动，由其打造的滨海花园在2015年登上广 州市销冠之位。

  这年12月，通过竞拍，招商地产拿下了深圳湾填海区两块土地，开发了阳光带·海滨城项目，这是招商地产第一次走出蛇口工业区。尽管这一步走得不是特别远，但这个项目的成功给了招商地产后来布局全国的信心。

  中海地产在国内的业务基地——深圳中海大厦在这一年终于落成启用了，中海地产乘胜追击，将触角深入到了西南市场。9月12日，中海成都子公司正式开业，开发的第一个项目名为中海名城。

  花样年开发的第一个住宅项目深圳碧云天也在这一年落成了，位于罗湖区的芳邻亦开始施工。与房地产开发同步的是，花样年在这一年开始从事物业管理业务了。

  经过第一个“三年计划”，恒大很快奠定了其在广州市场的地位，但许家印意识到企业高速发展往往容易带来管理滞后的问题。于是，在第二个“三年计划”，许家印提出了要“苦练内功、夯实基础”，通过整合资源、规范流程、提升管理、企业品牌和实力实现突飞 猛进，这个计划时间跨度为2000年到2002年。

  2000年，周忻在千禧之年，也迎来人生中最重要转折点：他下海了！

  这一年，周忻告别体制生活，正式离开上房置换，创办了上海住宅消费服务有限公司（易居中国前身），同步推出购房中心模式——“易居会”，旨在提供全程一站式住宅消费服务。

  之所以离开上房置换创办易居，周忻解释道：“专注于新房，这是因为当时我看到了中国新一轮房地产市场的起步与发展。”

  “易居刚成立的时候，定位是做房地产营销代理行业的整合者和领导者，当时主要是卖新房子。”周忻强调，从成立的第一天，公司理念就已经确定为“做中国房地产最好的服务生。”

  然而，创业理想虽好，但现实总是难免有挫折。新公司刚起步之际，有人把易居人称为黄牛，这也让团队士气备受打击。

  关键时刻，周忻站了出来，他激励团队：“不管在什么行业，只要愿意用心做，就会有出头之日。”周忻举了个很接地气的例子：假如谁能成立公司，并把整个中国菜场里面所有卖葱酱的老头、老太都组织起来，那么，他也能把这家企业做成上市公司。

  于是，从2000年始，周忻正式开启了他的“易居时代”，并在此后一系列创业经典大战中多次胜出，被誉为成功的连续创业者。

  这一年，李嘉诚再一次登上了《福布斯》全球富豪榜，凭借着近1000亿港元的身家，排名第十。但人红难免是非多，再次摘得华人首富宝座的李嘉诚，却遭到了国际市场的高调抨击。

  2000年10月25日，欧洲会议发表报告，点名指责以李嘉诚为首的李氏家族生意在香港市场占有率太高，可能对香港经济造成支配性影响甚至出现垄断。报告还指出，李氏家族的业务共占香港股票市场资本估值约四分之一到三分之一，同时李嘉诚两名儿子在某些上市及 收购事件中获得香港当局**，而这种特权将不利于外国商人在香港投资。

  该份报告随即遭到长实集团及时任香港联交所行政总裁霍广文的一一反驳。长实集团澄清表示垄断香港经济纯属谬误，而李氏家族旗下五间公司市值仅占港股总市值不足一成八。港交所则强烈否认李嘉诚儿子的上市及收购事件享有特权。

  枪打出头鸟，有的时候，顶着比他人更耀眼的光环，往往也就遭受更强烈的争议。就如今日大部分香港开发商退出内地市场一事，最为人诟病的也是李嘉诚。

  4.千禧年的房地产创新

  中国有句古话叫“以史为鉴，可以知兴替”，意思是把历史当做一面镜子，就可以知道历史的兴盛衰亡的规律。

  这句古话，后来被冯仑用一句更有现代气息的表述讲解过：“未来是什么？未来是历史的影子，未来你不要以为你都能创造，事实上大部分历史都是重复，所以当你拥有充分的历史知识，对过去的事情越来越熟悉的时候，其实未来就在你的手中。”

  纵观中国房地产发展的这三十年，我们可以发现，最近几年在市场上风行的互联网卖房、房地产定制、无理由退房、零首付等不少现象，早在2000年已经发生过。

  1999年搜房网、焦点房产网的成立，拉开了房地产与互联网联姻的序幕。在莫天全和吴波还旨在提供免费房地产信息的时候，素有“营销奇才”之称的潘石屹就敏锐地发现，其实互联网还可以是一个很好的营销平台。

  2000年，在房地产网站刚刚起步的时候，潘石屹就宣布要在互联网上开展一场竞拍活动，首开网络拍卖地产项目的先河。网络拍卖这一招，后来潘石屹又在2007年和2011年用上了。2007年，潘石屹再次在搜房网上无底价拍卖SOHO的两套“铺王”。2011年，潘石屹与新 浪乐居联手，一口气在网上拍卖15套房源，囊括商铺、写字楼及公寓。2014年始，互联网售房不再是潘石屹的独角戏，包括万科、金茂、碧桂园等在内的同行都纷纷效仿。

  而在2011年与潘石屹合作网拍的新浪乐居，也顺应时势，将网络拍卖升级为房产**，开创全新的O2O**模式，因此，2011年也被视为房地产O2O**元年，此为后话，在《地产30年》2011年篇章里将会详细描述。

  就在潘石屹首创网上拍卖房地产项目的这一年，他的“铁哥们”冯仑借着互联网的东风推出了一种全新的住宅开发模式，这种全新的模式，放在今时今日的房地产行业被称为“房地产定制”。

  2000年，万通迎来了转型的第一阶段，冯仑表示，戴尔将是万通学习的榜样，万通要成为房地产行业的戴尔，充分演绎住宅DIY。承载着冯仑的戴尔梦，“筑巢网”应运而生。

  根据冯仑的设想，消费者可以在筑巢网上选好地，订好户型、材料、装修风格、用途等，其余包括征地、报批设计、施工、采购、装修、贷款等就交由万通负责。签好合同，付完定金60天后，消费者就可以搬到一套由自己定制的独立式住宅里。

  这项业务被冯仑称为“创新业务”，并表示将逐渐成为未来十年万通的招牌菜。凭借着这一项创新，冯仑被誉为房地产网络定制化开发第一人。

  任何一个新生事物开始时都不会一帆风顺，冯仑的出发点是好的，而且思想相当超前，但放在房地产网站刚刚起步的2000年，要消费者在网上完成如此巨额的一笔交易，显然是不太实际。即使到了互联网已经无处不在的今天，房地产网络定制化也仍然是一件难以普及 的事。

  互联网的到来，给了房地产营销无限的想象。而个人住房贷款的放开，也给了银行很大的发挥空间。

  2000年7月6日，工商银行、建设银行上海分行正式推出“零首付”个人住房贷款，来自上海徐汇区的陈幼平与工商银行上海市第二支行签约，没有准备一分钱的首付款，他就圆上了住房梦，成为了首批使用“零首付”的市民之一。

  当年，所谓的“零首付”，是指借款人在购买商品房时，不必在首期一次性支付20%以上的房款，而只要以自有产权房作抵押，来申请用于支付所购商品房首期房款的个人住房商业性贷款。

  上海市工行规定，首付款贷款额度一般不超过抵押物评估价的50%，抵押物必须是自有产权房，贷款额不超过新购商品房价的20%至30%，首付款期限最长为15年，同时抵押房产的房龄不能超过15年。而上海市建行首付款贷款额度则可达抵押房评估价的60%，抵押房既可 以自有产权房，也可以父母的住房作抵押，贷款年限最长达30年，且对旧房年限亦无规定。

  自此，每当楼市陷入低迷时，“零首付”便屡屡重出江湖，这已经成为了开发商促销的重要手段。而且，参与的金融机构已经不仅仅是银行，还有各种小额贷公司或者开发商提供的各类金融产品，同时，申请“零首付”或者“低首付”的门槛也从2000年的需要自有产 权房做抵押，演变成要有稳定经济收入、还贷能力等更低的标准。

  但不管怎么演变，“零首付”这种购房方式背后隐藏的巨大市场风险注定其没有成长的空间。

  亦因此，它的每一次出现，都会引起市场的质疑，最终被迫叫停。最鲜明的一个例子便是2015年3月1日沈阳政府发布的一则“大学生可零首付买房”的楼市新政，最终该政策尚未正式实施便已夭折，历时仅5-6小时。

  周期性出现的现象还有一个，就是“无理由退房”。

  1999年底，SOHO中国开发的第一个项目“SOHO现代城”在交楼之际推出无理由退房，掀起了有史以来“无理由退房”的第一个高潮，并从北往南蔓延。2000年初，成都有三家开发商也推出了这项服务，在广州，城启、粤泰集团也是旗帜鲜明地打出了“无理由退房”的 口号。最终，由城启、粤泰集团开发的荔港南湾在实施“无理由退房”后，一个月内便成交了300多套房子，但仅两户提出退房要求。

  之后，在2008年楼市低迷期，由北京东亚三环中心牵头，多个项目纷纷跟进，国内形成了第二波“无理由退房”高潮。

  当然，真正把无理由退房做成全国性重大营销事件的房企，当数恒大！2015年4月15日，恒大将全国600多家媒体召集到总部所在地——恒大中心，高调宣布旗下全国所有项目实行“无理由退房”政策，消息甫一传出，立刻轰动地产界。这次营销的巨大成功，也让“无 理由退房”成为恒大长期保持的销售策略，由此形成了第三波“无理由退房”高潮。

  总体来看，无论是互联网卖房，还是房地产定制，或者是零首付、无理由退房，我们都可以发现，在将近二十年的发展过程中，都曾多次兴起，但又多次消沉，始终没有形成行业内的主流，市场尚未成熟当然是一方面，但更重要的或是，这些举措本身就有着很大的局 限性。

  5.家居行业搅局房地产

  在《地产三十年》系列文章中，我们可以看到，很多地产大佬职业生涯的起点都不是房地产，比如王石曾经卖过玉米、杨国强曾经当过包工头、许家印曾经是工人、宋广菊曾经是军人、陈卓林曾经是家具厂的老板……2000年跨界主角光环落在了香江和奥克斯头上，前 者是地产界有名的刘志强、翟美卿夫妇，后者郑坚江从电能表到空调转型成功之后，又一头扎进房地产。

  先来说说刘志强、翟美卿夫妇。即使在创业过程中，两人有着明确的“女主内政，男攻外交”的分工，但位居幕后的翟美卿反而更为外界所熟悉，丈夫作为外交能手反而显得尤其神秘。

  翟美卿，中国商界里的一个传奇女子，是一个天生的商人。在十几岁还是花季少女的时候，翟美卿就深信，不管现在干啥，那都不是她的未来，她将来是要当老板的。

  第一次创业，翟美卿问妈妈借了2000块，在火车站摆摊卖牛仔裤，但由于进的货不对卖不出去，结果全亏了。后来，一个香港远房亲戚在内地寻找顺德家具进货渠道的经历，成为了翟美卿进军家居行业的重要契机。

  1985年，21岁的翟美卿辞掉在宾馆当洗碗工的工作，只身到北京闯荡，她想弄懂别人把她的家具买过去运到北京后是怎么赚钱的。她发现，原来那些人是把从广州买过来的家具放在展馆里摆摊来卖。摸到门道后，翟美卿决定自己单干。

  在独自拼搏期间，翟美卿终于体会到了创业的喜悦，23岁时，她赚到了人生第一个100万。但与此同时，她也饱尝创业艰辛。曾经因为货品积压卖不出去，挨家挨户找商场推销，也曾因为生意红火，遭入室抢劫，身受重伤。北京市场不景气，转战沈阳时，又遭遇地方 保护主义，连家具丢在卖场都不敢回去拿，100万缩水到只剩7万。

  1990年，刚刚结婚一年的翟美卿，因为怀孕加上沈阳生意难做，决定与丈夫刘志强回深圳发展，创办香江集团。同年第一家商场“宝安海马”在深圳开业，香江集团从此踏上了家居零售业的发展之路。

  1993年，香江集团开始在华南地区扩张，以每月一家商场的速度相继在广州、珠海、江门、中山、南海、河源等城市开设了数十家大型家居商场。1994年，香江集团开始走出广东布局全国。三年后，香江集团基本实现全国布局，形成了广州、深圳、华中、华东、华北 、东北六大区域，成为中国家居行业第一大连锁商业企业。

  在家居商场业务如日中天，全国遍地开花之际，翟美卿夫妇又不安定了，他们决定开辟一片新天地——进军房地产。

  2000年，香江集团组建成立了南方香江集团，开始涉足房地产与商贸建设行业。一开始，没有任何经验的香江集团选择与同行合作，联合开发了广州星河湾，获得经验后开始独自操盘，首个项目就是位于番禺华南板块中心地段的锦绣香江项目，体量超百万平方米，同 年翡翠绿洲项目落户广园东板块，占地8000亩。

  其中，锦绣香江与前文提到的祈福新村、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、南国奥林匹克花园、华南新城和广地花园并称为“华南八大金刚”。

  凭借着两个项目的成功，香江集团成功奠定了其在广州房地产市场的地位。“锦绣香江”、“翡翠绿洲”自此成为了香江集团两大住宅品牌，并开始在全国复制。

  2003年，香江集团收购重组山东临工，更名为“香江控股”，旗下房地产业务和商贸建设业务被注入上市平台。借助资本市场的融资，房地产业务率先腾飞，并在2012年达到顶峰，实现销售额42.99亿元。

  只不过，在攀上第一个高峰之后，香江集团的房地产业务就开始慢慢走下坡路，及至2016年，销售额降至34.94亿元。

  地产业务的式微，很大程度是因为香江集团自2011年开始加大商贸物流平台的拓展力度。及至2016年，上市平台香江控股正式宣布，将由目前的主要以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅定位，逐步向商贸物流地产开发销售与运营为主转 型。

  在转型的同时，香江控股还表示，将新增家居流通等商贸运营业务，与现有商贸物流地产开发销售业务形成互补，提高商贸物流项目的运营效率和效益。公开资料显示，目前，香江控股已经在成都、香河、南京湾及长沙等城市建立起了商贸物流平台。

  而历经商海沉浮的翟美卿也已经从当初的宾馆洗碗工蜕变成亿万富豪。2016年胡润中国富豪榜中，翟美卿夫妇以140亿人民币的身家排名188名。

  2000年，翟美卿夫妇从家具行业转型做房地产，而同一年，郑坚江则从家电行业进军房地产。

  浙江宁波人郑坚江，出生于1961年。郑坚江成长在一个贫寒家庭，小时候经常吃油条蘸酱油，初中后便缀学，17岁当起了汽车维修工，开始自谋生路。

  1986年，年仅25岁的郑坚江就毛遂自荐，带领七个人联合承包了濒临破产的龙观乡钟表零件厂，开启了创业之路。万事开头难，这家初创小厂负债20万，郑坚江甚至要住牛棚。但三年之后，就是这个原本不起眼的小工厂，成功研制出国内首款全塑型电度表罩底壳，大 大降低了生产成本。靠着这款产品，郑坚江把价格降了三分之一，迅速抢占了市场。

  1991年，而立之年的郑坚江创办宁波三星仪表厂，注册了“三星”品牌，自主研发生产电能表。当然，此三星非彼三星，这家中国“三星”厂商，与韩国巨无霸三星集团没有任何关系。

  1993年，郑坚江再接再厉，在原有宁波三星仪表厂的基础上，成立宁波三星集团。“三星”电能表成为当时国内最大的电能表企业，并使宁波三星进入国家级乡镇企业行列。1994年在格力、美的、春兰空调大战进入白热化阶段，郑坚江引进国外技术和设备，以中美合 资的形式建立宁波AUX电器有限公司，进军空调制造业，开始生产奥克斯空调，并在短短几年时间里一举挤进全国空调行业前四强。

  1999年，郑坚江开始试水地产开发，建设占地500亩的自用三星奥克斯智能工业城。2000年，郑坚江正式组建宁波奥克斯置业有限公司，全面进入房地产业。2009年，开发建设成都奥克斯广场，进军商业地产。2011年，组建地产集团，成为涵盖商业、住宅、工业、旅 游的全业态综合型地产开发商。奥克斯置业也成为奥克斯集团三大业务板块之一。

  不安分是商人的天性。

  在厦门，90年代末，林中已经从中介转型当开发商6年了，他创办的厦门永升旭日置业公司生意蒸蒸日上，并已成功跻身厦门房地产市场的前三甲。但还没来得及好好享受成功的喜悦，林中就已经产生了危机感。一次到上海参观的机会，让林中产生了改变的念头。

  据林中回忆，当时在上海参观时，看到一些开发商朋友的公司规模和他差不多，可是三四年之后，这些企业已经成倍增长了。落后于人是林中不愿意看到的，再三思量之后，他得出一个结论：得到北京上海这些更大的市场去。

  最后，经过一番考察，林中选择了国际化程度更高的上海。2000年8月15日，上海永升置业有限责任公司（旭辉集团前身）在上海成立，这一日，被林中定为旭辉集团的生日。

  有了在厦门积累的丰富经验，林中在上海并没有走太多弯路。在进入上海市场两年后，永升置业就已经获得“上海市桃浦镇人民政府2002年度百万元纳税户”称号。

  在上海这个更高更大的舞台，林中也实现了企业做大做强的梦想。2004年11月，上海永升旭日置业有限公司正式更名为旭辉集团有限公司，并于2012年登陆港交所。如今的旭辉是房地产界的一匹有名的黑马，在2017年的千亿阵营中，旭辉很可能成为其中一名新成员。

  2000年，被张雷定义为其真正开始做房地产的年份。这一年9月，张雷组建了当代置业（中国）有限公司，并担任董事长、总裁。但在此之前，张雷已经在房地产行业浸淫了五年时间。

  1995年，张雷从国家某部委辞职下海经商。在1995-1999年期间，张雷先后以参股、控股和独立开发的方式在北京开发了亮甲店小区危改、广义街10号院危改、华兴园小区、龙潭湖小区、濠景阁、新华联小区、满庭芳园等项目。

  对于过往这些从业经历，张雷如此描述：1995年，我开始做房地产咨询服务领域。此后三年，我作为房地产业的学生，开始学习、研究房地产。我真正开始做房地产是2000年。

  不知道是北京的环境问题给了张雷灵感，还是张雷确有超前的产品思维。在当代置业创立之初，张雷就表示要投身舒适、节能住宅产品的研发与建造，希望打造一套先进的科技系统，使一座房子不用空调、不用暖气、不用开窗，依然能够保持24小时恒温恒氧，而“Μ ΟΜΛ”便是当代置业绿色科技地产领域的品牌系列。

  截至目前，“ΜΟΜΛ”这个产品系列已经先后在北京、太原、西安、长沙、武汉、上海、苏州、南京等19个国内城市，以及休斯顿、温哥华、西雅图这三个海外城市落地。

  可惜的是，当代置业的创新价值并未得到市场的认同，而对于绿色科技地产的坚持，也让当代置业错失了做大做强的机会。截至2017年上半年，当代置业规模仍徘徊在百亿左右。

  只比创始人张雷晚一年进入当代置业的张鹏笑称：“选择了规模就有了规模。但如果没有选择规模，留下一套完整的公司运营机制，和对绿色、科技战略的坚持，不也很好吗？”

  无论是做人还是做企业，有舍有得似乎都是一个永恒道理。香江集团舍弃了住宅地产的做大做强，得以转型拓展商贸物流；郑坚江舍弃了自我满足单一发展模式，积极开拓地产业务，成就了奥克斯全新地产板块；林中舍弃了厦门的安稳日子，选择到上海重新开始，才 有了旭辉的今天；而张雷舍弃了规模，但找到了对绿色科技地产的坚持。

  尾记

  2000年，人类社会迎来第二个千年，一个新的世纪即将到来。这是独特的一年，连央行也隆重发行了“千禧年纪念龙钞”以示纪念。

  2000年，发生了很多故事，至今值得回味。

  只不过，这一年对于互联网来说，是个记忆惨痛的年份。

  2000年短短三个月内，中国三大综合门户新浪、网易、搜狐竞相进军美国资本市场，奠定了第一代互联网三巨头地位。然而，中国互联网三巨头刚上市，就遭遇全球第一次互联网泡沫残酷的洗礼。

  这场互联网危机迅速从美国蔓延到全球，中国创投界深受其害，风险投资机构变得异常谨慎，一批批互联网公司因为无法融到资金，几经挣扎之后失血而亡。

  在这场大洗牌过程中，能够成功融资的企业成为数不多的幸运儿，不仅得以存活，而且还在血与火的考验中成长起来，跻身日后的巨头，这里面，就包括新兴的中国互联网三大巨头。

  2000年，李彦宏在北京创建了百度，算上1998年马化腾在深圳成立腾讯、1999年马云在杭州创建阿里巴巴，可以说在20世纪最后三年时间里，对中国经济、社会产生重大影响的BAT三大互联网公司全部凑齐了。

  2000年，全球第一次互联网泡沫席卷中国，BAT都遭受冲击，只是境况各不相同。

  先来看最早成立的腾讯，2000年进入了最为艰难时期，差点就成为互联网先烈。事实上，腾讯创立之初就一直处于疯狂烧钱阶段，于是，马化腾四处化缘，甚至最后被迫无奈还准备卖掉QICQ。1999年，腾讯迎来转机，幸运地获得IDG和盈科资本青睐，二者分别出资110 万美元，换得腾讯20%的股份。

  随后，国际巨头MIH集团出现了，财大气粗的MIH接连出手，用现金先后从电讯盈科、 IDG和腾讯主要创始人手中购得腾讯45.5%的股权，这笔钱让腾讯成功度过了互联网泡沫破裂危机。

  再来看1999年成立的阿里巴巴，相对来说，比较幸运点。马云成立公司一个月左右，就获得第一笔天使投资——来自高盛、富达投资、新加坡政府科技发展基金、AB投资公司等投资机构的500万美元。2000年1月，马云和蔡崇信迎来了第二轮融资，这次投资方是孙正义 领导的软银，马云拿到了2000万美元，这笔钱让阿里巴巴在互联网寒冬中度过最为困难时期。

  说到2000年成立的百度，李彦宏算是遇上了贵人，同样是来自IDG的杨飞，在互联网不景气的情况下，仍力排众议，坚持投资百度。有了资金支持的李彦宏，对谷歌发起了猛烈冲击，迅速抢占了中文搜索市场，成为全球最大的中文搜索公司。

  2000年是个具有标识感的年份，这一年里，中国互联网老牌三巨头上市，新兴三巨头则顽强成长起来。

  与新兴的互联网相比，房地产对当时经济推动性更大，然而，随着时间推移，互联网也深刻改变着中国社会、经济发展，并不断渗透到各行各业之中。

  正如在2000年北京中华世纪坛的庆祝活动上，时任国家领导人发表讲话说，人类文明取得的一切成就，都是在推陈出新的社会变革和科技进步中实现的。

  这并不难理解，我们可以发现，因为互联网的发展，房地产营销原来可以不用局限于线下，房子原来还可以按照自己的喜好去定制，房子甚至还可以是绿色科技，社区也可以智能化。

  总之，在2000年这个特别的日子里，一切似乎都有了新的希望。