两个大佬,同时开启“楼市大收购”!

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  刘晓博说财经 1820阅读 2018-11-13 16:35

  2018年11月13日,楼市有两条消息值得关注:

  1、新加坡地产巨头凯德集团,以接近128亿元人民币的价格,购买了上海即将落成的“第一高双子塔”——位于北外滩的新地标建筑“星港国际中心”。

  2、万科以3.55亿元的价格,竞得上市公司嘉凯城旗下5个地产项目公司。

  一个是新加坡的最大房企,一个是中国的最大房企,两个“大佬”同时开启了“买买买”的模式,这意味着什么,不言自明。

  上图中“红1”标记的就是“星港国际中心”的位置,堪称一流。

  上图是这个盘的实景图,快建成了。

  如果你搜一下上海媒体关于这个“双子塔”的报道,就会发现充满了自豪感。媒体历数的亮点有:

  无缝对接地铁12号线及19号线;

  二层设有空中连廊方便直达周边项目;

  17500平方米的屋顶花园全天候向市民开放;

  由2幢50层的办公楼和一体式购物中心组成;

  上海新地标,上海最高“双子塔”;

  上海建筑最深地下空间,地下6层,3层商场、3层车库。

  据报道,这个盘占地面积为4.06万平方米,总建筑面积41.61万平方米,其中地上建筑面积为24.38万平方米。

  此次转让的方式是:项目公司100%股权挂牌转让,成交价是127.86亿元。卖方是上海国资委旗下的上市公司“上港集团”;买方是凯德集团旗下的“来福士基金”与新加坡政府组成的投资公司。

  上图是“上港集团”就此事在11月12日夜间发布的公告。公告说,这次交易的投资收益约人民币15.5 亿元,归属于母公司股东的净利润约人民币 11.7 亿元。应该说,相对于交易总金额来说,利润率并不高。

  如果我们把这个盘的地下部分建筑面积按照一半计算(价值打折),获得的加权平均楼面价是3.87万元人民币。虽然建设尚未完工,还需要内外装修的投入,但3.87万元的价格仍然堪称“划算”。

  更值得注意的是:“星港国际中心”是上港集团和中国金茂联手开发的项目,之前双方各占50%的股权。2017年12月,上港集团通过产权交易所以59.98亿元的代价从中国金茂子公司威旺置业手中拿下上海星外滩50%的股权。至此,这个项目100%的股权都归了上港集团。

  然而,仅仅在11个月后,上港集团就卖出了这个项目,相比去年12月的估值只升值了不到8亿元。

  在卖出的公告里,上港集团说:“为了迎合北外滩航运中心建设开发节奏,并保障项目建成后更专业的商业开发及运营”,董事会同意出售这个项目。

  也就是说,上港集团认为引入凯德集团之后,可以让商业开发、运营更专业。因为凯德的确是这方面的专家,之前凯德就在上海运行两个来福士广场。但问题是,上港集团在陈述原因的时候,显然是“站在市政府的角度”,是牺牲小我,成就大我。

  巧的是,在交易宣布的当天,中国领导人正在访问新加坡,中新自贸协定升级版有望签署。

  所以我们可以这样猜测:站在中国改革开放40周年的历史节点上,深耕中国多年的凯德集团继续看好中国、看好上海的不动产,所以才投入巨资,准备在上海运营全球第十座来福士(凯德旗下商业综合体品牌),这同时也是上海的第三座来福士。

  对于凯德集团的投资意向,上海官方应该非常重视,所以才有了这次“非常划算”的交易。不过“星港国际中心”的名字也很有前瞻性,“星”可以理解为新加坡的简称,“港”可以理解为香港的简称(也可以理解为“上港集团”)。所以,必然被新加坡或者香港的企业收购。

  另外一个买买买的企业,是万科。这次万科从上市公司嘉凯城手中,买下了5个项目公司,并承担了相应的债务。所以成交金额看起来不多,只有3.55亿元。嘉凯城今年前三个季度亏损大约5.4亿元,这家企业正在“去地产化”、转型影视业。

  万科在喊出“活下去”的战略后,就一直在买买买。此前,在环京地区买下了华夏幸福的大量项目,此次买下的嘉凯城项目则主要在杭州。而在上述两次交易之间,万科买下了海航集团在广州“寰城海航广场”等。

  上述成交,基本上都带有“捡漏”性质。因为现在市场偏冷,一些企业资金链存在问题,而万科向来稳健,现在恰恰是拿地、拿项目的好时候。

  事实上,今年年初,万科还从凯德集团手中,一口气购买了20个购物中心。

  那么问题来了:既然这么看好中国,凯德为什么把20个购物中心卖给万科?

  原因很简单,凯德集团正在调整在中国的策略,开始把投资集中在一线二线城市。卖给万科的,多是三四线城市、单店面积较小的购物中心。而在上海、广州、深圳、杭州、苏州、武汉、重庆等城市,凯德集团不断的在收购、上马新项目。

  可以这样说:万科正进入“通吃”状态,从住宅开发到购物中心运营,从物流地产到城市建设承包等,统统拿下。而凯德集团则把战线收缩到了大城市,试图深耕核心城市。

  如果说凯德试图当中国商业不动产领域的“苹果”,万科的目标似乎是房地产全领域的“苹果+华为+vivo、oppo”。

  总之,他们都非常看好未来,都在用真金白银在行动。或许他们都深知,这个看似偏冷的“楼市冬天”,恰恰是最好的播种季节。

  另外,今天下午财政部还公布了今年前10个月的财政数据。值得关注的几组数据如下:

  1-10月累计,全国一般公共预算收入161558亿元,同比增长7.4%。

  10月份,全国一般公共预算收入15727亿元,同比下降3.1%。

  1到10月,个人所得税12287亿元,同比增长19.9%。其中,10月份个人所得税同比增长7%,增幅比上月回落13.8个百分点。

  土地出让收入47519亿元,同比增长32.1%。

  可以看出,随着国家加大减税力度,财政收入的增速在不断放慢,单月甚至出现了下滑(单月负增长可能会维持一段时间)。卖地收入仍然高速增长,但也从之前的40%以上回落到32%左右。这些都告诉我们,楼市如果继续冷下去,对稳增长将不利。

来源:刘晓博说财经

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