作者 | 乐居财经 何缘 姚育宾 罗金婷

  【编者按】

  《中国地产史记》系列从1987年开篇写到1997年，刚好十年。在这十年间，我们回顾了中国房地产历史上众多里程碑事件：第一个土地拍卖、第一个房产改革、第一支地产股、亚运会催生的第一个富人区、还有1992年的伟大潮流、1993年的国十六条、1994年楼市巨变等等。

  我们看到，在房地产早期发展过程中，每位地产人、每家地产公司，所经历过的彷徨、经历过的失落，但也为之奋斗过、拼搏过。

  总之，过去发生的每一件事，都令人回味良久。1997年，悲喜交加，伟人逝世与香港回归给国人留下异常深刻的记忆烙印。这一年，港资财团在香港回归后，加速进军内地房地产市场；这一年，亚洲金融危机呼啸而至，猛烈冲击中国经济，给正在复苏中的楼市蒙上一层阴影；这一年，房企创立潮仍在延续，方圆、君华、鑫苑、众安、中庚、正弘等区域品牌开发商相继成立；这一年，有数不过来的企业巨人一夜之间轰然崩塌，也有中国互联网元年的到来；这一年，房地产行业仍在艰难摸索，庆幸的是，历史的车轮即将驶入1998年取消福利分房的伟大轨道。

  其中，1997年上篇的笔墨将着重在中国政治环境、经济环境方面。在大变革前夕，中国房地产正处于哪个阶段，正经历着哪些问题，我们都可以在这篇文章中找到答案。

  致敬改革开放，乐居财经独家策划《中国地产史记》，第十一回：广信溃败，万科开启“地产一哥”时代。

  1997年，农历牛年。寓意是勤勉踏实，终得回报。

  距离21世纪越来越近，人们既期待又焦虑，也无时无刻不在做足准备，以此应对国内外发生的种种大事。

  2月19日，改革开放总设计师邓小平逝世。他没来得及见证五个月后那场举世瞩目的交接仪式，也没来得及亲眼看到走向国际化的中国。直至今日，人们也依然清晰记得他曾经许下的“想到香港去走一走，看一看”的心愿。

  7月1日，中国政府开始对香港恢复行使主权，中华人民共和国香港特别行政区正式成立。经历了百年沧桑的香港回归祖国，标志着香港与内地的关系开始进入一个崭新的时代。

  以1997年为例，香港财团开始大规模投资内地。在期刊《中国房地信息》“深圳引入港资60亿发展住宅”一文中提到，“深圳福田新市区中心，是深圳未来几年发展的重点，那里40万平方米的住宅用地今年已被几个香港大财团“抢购”完毕。这些香港财团计划投资60亿巨资建造大型住宅群。他们认为深圳作为最邻近香港的城市，其房地产开发市场发展潜力巨大。”事实上，这种香港投资内地的案例在当时比比皆是。

  1997年，一场令人始料未及的人为灾难发生了，这就是扑面而来的东南亚金融危机。起因是泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制。当天，泰铢兑换美元的汇率下降了17%，外汇及其他金融市场一片混乱。

  看过《中国地产史记》的朋友便知道，经济领域与地产行业，向来荣辱与共。1929年的美国如是，1991年日本泡沫如是，1993年海南泡沫亦如是。

  即便如此，历史依然傲娇地有自己的路要走。金融风暴以及国内市场的空前萧条，却意外突然加速了中国房改进程。

  1997年11月，时任国务院副总理的朱镕基到深圳调研，并与多名出口企业和房地产企业开展座谈会，当中便有王石。而这次会面也促成了王石一度以房地产顾问的身份奔赴北京各部委参加会议的缘分。

  彼时，朱镕基坦言，将在未来两年内把住宅行业做成支柱产业。尽管王石等人并未看好这一举措，但是中国的房改经过近20年的波折坎坷，也已进入迫在眉睫的倒计时阶段。通过房改来启动住房消费，拉动内需，是当时中央管理层的共识。

  而后的历史，也证实了1997年处于中国房地产行业伟大变革的前夕。一梦二十年，1997年全国房地产行业房地产销售面积为7864.30万平方米，销售收入1407.56亿元；这两个数字到了2016年则是15.73亿平方米，11.76万亿元。

  数字里看江湖。1997年，全国房地产业实现经营总收入2218亿元，建立起房地产开发公司 21286家，从业职工人数为 68.32万人。

  1、国企职工房只售不租

  1997年，中国再一次站在改革的关口，向前走一步便是汹涌澎拜的1998年。

  1997年年初，国务院在北京召开全国国有企业职工再就业会议。朱镕基在会上强调，解决国有企业困难要走减员增效、下岗分流、规范破产、鼓励兼并的路子，建立社会主义市场经济体制下的优胜劣汰新机制。重点要抓好三方面的工作：第一，要认真贯彻江泽民关于搞好国有企业改革的讲话精神，坚持“三改一加强”（改组、改造、改制，加强企业管理）。

  这一精神在后来十五大会议上体现为——建立现代企业制度，中国国有企业的市场化改造进程由此进入快车道。

  这是我国企业制度的重大变革。与此同时，更重要的变化是，对于当时的企业来说，已经慢慢意识到借助住宅建设在今后一段时间内，都将成为我国经济的新增长点和新消费热点。

  《中国房地产》杂志1997年08期《新房分配只售不租是加快解决职工住房的好方法》一文中提到，天钢集团有限公司有职工1.5万人，退休职工3000余人，企业自管产住房24万平方米。1992年以来，公司积极推进住房制度改革，实行新房分配“只售不租”取得明显效果。

  1992年至1996年，公司有789名职工购买新建住房4.2万平方米。新房分配只售不租，引导了职工住房消费，推进了住房商品化，加快改善了职工住房条件，调动了职工生产积极性。

  在这样的背景下，全国各地一致认为，只有深化房改，才能加快住宅建设。因而许多城市当时就积极主动地推行了许多有创造性的房改措施，掀起了房改新高潮。

  那么，在历史的车轮尚未驶入1998年取消福利分房的伟大轨道时，中国房地产正处于哪个阶段，正经历着哪些问题，我们都可以在这篇文章中找到答案。

  在亚洲金融风暴中，中国承受了巨大的压力，坚持人民币不贬值。由于内地实行比较谨慎的金融政策和前几年采取了的一系列防范金融风险的措施，才避开了直接冲击，得以继续保持金融和经济稳定。

  然而，这场风暴意料之中地席卷了香港。股市暴跌，银行相继提高按揭、收紧楼宇放款，导致房地产市场大幅度降温，房地产“泡沫”终于破裂。

  当时，香港甚至出现了一个新兴词汇——“负资产阶级”。有专家统计，在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，他们手中的股票、房子统统成为了负资产。

  官方数据称，1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。

  风暴过后，楼价从巅峰时刻的1.3万港元/平方英尺，逐年下降。更有数据指出，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。

  这一颓势在往后数年都未能扭转过来。直到2003年，中国房地产开发集团宣布，拟在港购置2万套空置居屋，定向销售给内地居民部分用于分时度假之用。这一消息传出后，香港楼市触底反弹，有效减轻居民对于香港房价下降的担心，增强对香港房地产市场的信心，后被称为中央救市。

  2、地方诸侯群雄并起

  1997年，房企创立高峰期正在逐步消褪，但在中国楼市版图上，还是涌现出方圆、君华、鑫苑、众安、中庚、正弘等区域性品牌房地产企业，这些“诸侯”各据一方，深耕当地房地产市场，成为本土开发商重要组成力量。

  1997年在广州成立的君华集团、方圆地产，际遇则不尽相同。其中，方圆地产去年年销售额是167亿元，仍然位居中国房地产企业百强榜单；而君华却一度陷入“退出房地产”的传闻，直至2017年借着母公司雪松控股集团在萝岗拿地兴建总部大楼重新回归人们的视线。

  据了解，方圆一直以来倡导的文化地产、打造东方社区的理念为其加分不少。从广州金桂园的开发，到第一个独立开发的房地产项目——白云高尔夫花园，陆续再到荷塘月色、东山水恋等项目，都或多或少带有东方风格。

  真正给方圆树立鲜明特色的是其“云山诗意”项目，该小区主打徽派建筑风格，打破了地产界一度盲目追求欧美风格的传统。此后，方圆地产在多个项目中大量采用中国古典建筑设计风格，在楼市充斥着南加州风格、地中海风格、英伦风格等五花八门欧美设计仿造抄袭之风中，堪称建筑领域一股清流。

  总的来说，方圆虽然没有成为行业黑马，但也始终保持了一定的曝光度。这或许也跟方圆创始人方明有关。他为人低调，风格扎实稳健，而这也不妨碍方明曾在在2006年与2007年登陆胡润百富榜。

  再看看曾经的君华，虽不是第一梯队，但也算是风光无限。他的创始人，张劲可不是一个没有故事的富豪。

  1989年，年仅18岁的张劲，是一名深大金融系的学生，但也是股市里的老手。据他本人的回忆，“我第一桶金来自资本市场。我入市的时候，刚好深金田挂牌，市场非常火爆。我经历了上证综指从100点左右涨到1000点之上的过程，可以说看着中国资本市场一步步发展起来，也亲身经历了很多次传奇，例如深发展暴涨1000多倍。”

  赚得第一桶金后，在1997年亚洲金融危机前夕，张劲撤离资本市场，成功抄底房地产市场，收购位于广州南湖国家级旅游区的烂尾项目华达山庄，正式进军房地产。

  之后，君华又收购原恒骏花园三、四期项目和后续开发土地，开发君华又一城及君华香柏广场。然而，在2011年退出建筑行业及收缩地产业务之后，张劲开始在地产圈隐身。

  目前，由张劲实际控制的产业平台——雪松控股逐步浮出水面，其业务则覆盖了大宗商品供应链金融、房地产及PPP平台、金融、物业运营、社区O2O平台、汽车产业链综合服务、文化旅游等多个领域。

  1997年，鑫苑和众安，两家节奏类似的公司诞生了。这两家企业创始人皆出生于1963年，1997年创办公司，2007年在国际资本市场上市。

  1997年，鑫苑中国的前身河南鑫苑置业有限公司成立，随后总部迁往北京。创始人张勇自1992年创业，辗转五年进入房地产行业。

  与其他开发商创始人不同的是，张勇拥有同行罕见的国际企业家眼光，从2004年开始便飞赴美国，跟国际金融巨头美林银行、国际知名房地产基本资本EI（ Equity International）等洽谈合作，成功引入多笔债权融资。

  2007年，在张勇带领下，鑫苑在美国主板上市，成为中国首家登陆纽交所的房地产开发企业，一时轰动地产界和国际资本市场。

  除了上市，鑫苑在项目开发运营方面，也有独特优势。以“鑫苑名家”为代表，鑫苑在社区环境、社区管理、物业服务方面受到各方关注。

  2007年5月1日，中央领导人亲临“鑫苑名家”，示范小区的环境与和谐社区建设给予很高评价。“鑫苑名家”也成为河南省、郑州市的样板社区，跻身“和谐社区”建设的典范。

  与张勇一样，众安房产创办人施侃成同是1963年出生。创业之前，施侃成是一位公务员，1985年9月开始在杭州萧山区担任财政税务局税务专员职位，后转杭州萧山银河房地产开发有限公司出任总经理一职。

  1997年12月，施侃成离开老东家，在杭州市成立浙江众安房地产开发有限公司。第二年，取得众安花园土地使用权，这也是众安首个开发项目。2007年，众安房产有限公司于香港联交所主板上市。

  上市之后的众安，一度手握重金。尤其是在2009年，同期的恒大地产还在为上市奔波，龙湖刚步出财务阴霾，绿城经历债务违约危机考验，而彼时的众安据说坐拥数十亿现金。

  遗憾的是，当时的施侃成选择了观望，放弃了在一二线城市拿地、扩张的千载良机，反而剑走偏锋，在郊区副城或小城市，配置多幅地块，而这些项目，因地段硬伤、市场因素、产品结构等诸多因素，最终难以实现快速去化。

  2012年，施侃成重启众安扩张策略，随后几年时间里以浙江本土市场为核心，辐射长三角地区。施侃成称，除了长三角之外，众安接下来还会向其他人口规模较大的城市扩张，并计划进入重庆、武汉、成都等准一线城市。

  1997年，福建中庚实业集团有限公司的前身——福建泰盛实业发展有限公司在福州成立。这家低调的公司，不仅在全国，哪怕在福建本地，也从未张扬。这从中庚集团董事长梁衍锋个人风格可见一斑，梁衍锋为人低调，关于其个人公开信息非常少。

  但低调的中庚却在市场上屡有斩获，其拿手好戏便联合国企共同开发。2009年，中庚北上京城，首先选择与北京首农集团合作，联手出资成立北京亿本房地产开发有限公司，运作开发了千余亩的保障性住房项目。尝到甜头之后，中庚集团又与首农集团联袂出征东北，在大连旅顺合作开发，收获颇丰。

  除些之外，中庚集团还先后与首开集团、保利等国字号背景的企业合作，在福州本地拿地开发。进军上海滩时，与上海老牌国资房企上海实业城市开发集团结盟，以近20亿接手上海城开龙城40%股本权益。

  与国企的合作，也为中庚集团在市场上博得“国企合作王”的称号，更为重要的是，该举措也让中庚一直处于比较稳健的发展节奏。

  与梁衍锋相似，正弘置业的创始人李向清也是一位异常低调的企业家。李向清原本做服装起家，随后转战高端精品百货，并于1997年注册了河南正弘置业有限公司。2000年，又从商业地产全面进军房地产，开发住宅小区。

  与低调的李向清相比，其兄长李向阳则在河南省颇有知名度，这位华信集团创始人在中原地位非同一般，旗下拥有教育、医院、制药、地产、酒店等诸多产业。李向阳创办的郑州华信学院，被教育部批准设立为本科院校，并更名为郑州工业应用技术学院。

  1997年初，李向清，这位当年隐身时装界的年轻人，开始启动百货梦。对于内陆省份而言，当年尚无人敢看好高端消费，李向清却敏锐察觉到奢侈品行业机会的到来，抢先出手，在河南创立首家精品时尚机构——正弘国际名店。

  凭着对时尚界的知根知底，李向清掌舵的正弘国际名店汇集了欧洲、北美、亚洲等国际上百个知名服装服饰品牌，成为中原大地时尚购物品牌集大成者。

  商业百货的成功，也让李向清开始了向地产全面进军。2000年，正弘开发的首个项目“锦绣正弘国际公寓”面市，该公寓同样汇集了精装修领域各大知名品牌，成为当年郑州豪宅的高层住宅的代表产品。

  李向清在地产界扬名之战，是解救思达系。2009年，思达高科公告：正弘置业以4.2亿元购入思达高科合计9200万股股权，占思达高科总股本29.24%，正弘置业控股思达高科，李向清也成思达高科实际控制人。

  思达置业曾在郑州以天价摘得中心区430余亩的地王，只不过缺乏大盘操作经验，最后被拖入债务危机，恰逢2008年全球金融危机，中国房地产也不景气，最后只能卖身给正弘。

  李向清接手之后，寻求政府支持，对思达系各个业务板块分块激活，并与建业、万达、丹尼斯等地产或商业巨头合作，将原来的烂尾工程改造成正弘“惊世之作”——蓝堡湾。解决这个思达老大难问题之后，李向清又开始了思达保壳战，并转让部分股权。

  2016年，在正弘瓴的全系产品发布会上，李向清高调宣布：正弘将实现高端商业和精装住宅两条腿走路，未来5-8年内，商业项目营业额将占到公司营业额的50%。时隔20年，李向清在经历一系列摸索之后，又一次重新回到商业这条路上来。

  1997年（中），我们可以看到奥园香港售楼大获全胜，也可以看到许家印与金碧花园的故事、还有保利在招标大会崭露头角。当然，中国最大的房地产公司倒下与万科地产一哥生涯的开启，成为了该文最抢眼的部分。

  一群敏感的等风人正准备下海捞大鱼。恒大创下“八个当年”纪录、保利底价拿地融入广州、奥园香港卖楼大获全胜……一大批新生的房企在市场上迅速掀起浪潮。

  1996年注册成立的恒大，在1997年终于要大干一场了！

  由许家印的同乡、知名作家何南写的《传奇许家印》一书中，详细描绘了恒大创业初期的艰难历程。据许家印本人回忆，当时的恒大只有七八个员工，挤在不到100平米的民房里办公。

  为了找到合适的项目，许家印几乎踏遍广州每一寸土地，最后他的眼光盯上了位于广州海珠区工业大道原农药厂地块上。这里已经是广州早期房价过万的区域，但工厂杂乱、污染严重、配套落后。但即便是这种存在硬伤的地块，要价也不便宜。

  据了解，这是广州第一块通过招拍挂出让的土地。当时广州市政府顶住不少压力作出决定，地产开发用地突破传统的行政划拨、协议出让的方式，实行公开招标、拍卖方式出让。

  然而，广州本地的房地产公司大多是通过协议出让拿地，只有没有根基的企业才会招拍挂拿地。

  没有背景的许家印得拿出500万首期地款。他没钱买地，就从银行贷款300万先行支付了部分土地定金。首期没有钱开工建设，就找施工单位先垫资。

  1997年6月8日，经过紧张筹备，金碧花园终于破土动工，两个月之后——8月8日正式公开发售。为了快速回款，金碧花园仅以每平米2800元的亏本价开盘，比周边动辄上万的价格便宜许多。

  开盘当天，许家印推出的323套住宅直接成为日光盘，一口气回款8000多万元。有了充足的现金流，第二期开发的时候，恒大开始注重环境和配套。硬件条件好了，房价也水涨船高，第二期的售价涨到了3500元/平方米。

  经过珠岛花园、金碧花园实战考验，许家印逐步在广州立稳脚根，而他和团队创下的“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益”等“八个当年”执行方针也成为恒大日后开发管理的准则，也成就了恒大快速发展的奇迹。

  同样在广州，保利地产、中国奥园都动静不小，尽管他们都刚刚成立不久。

  其中，保利地产这家被广州人视为“陌生的外来国有企业”正式走向市场的聚光灯是在11月20日越秀区北京南路和荔湾区上九路两块旧城改造用地的招标大会上。

  当时，广州市国土房管局礼堂一片寂静，距离招标截止只剩下三分钟，但是依然无人应标。最后一刻，保利地产以招标底价8798万元拿下该3944平方米土地，成为唯一支持政府招标出让旧城区闲置土地的投标者，顺利融入大广州。

  《中国地产史记》1996年篇章中提到广州新成立的金业集团，在1996年立项的金业别墅花园开发进展顺利。

  在1997年，其开发的首个项目金业别墅花园正式公开发售。当年10月，金业集团与香港中原地产达成战略合作，联袂拓展香港市场。凭着价格上的巨大优势，金业别墅花园大受追捧，这一战金业和中原大获全胜，销售取得巨大成功。

  金业别墅花园销售一空之后，金业集团迅速着手准备第二个项目——位于广州番禺洛溪大桥桥头的“金业体育花园”。也正因为这个项目，让金业后来改名为奥园，这里面的故事，在《中国地产史记》1998年篇章里将重点展现。

  除了人物，除了企业，这一年还有多个项目值得载入史册，他们分别来自五湖四海。其中，合生位于广州的骏景花园、雅居乐的中山雅居乐雍景园，两项目在各自的企业发展史上都具备着里程碑式的意义，为企业豪宅时代的开启奠定基础。

  另外，前一年发家于汕头的龙光地产于1997年开发阳光花园一期，迈向独立经营房地产业务的第一步；同年，龙湖也在重庆开发了龙湖花园南苑，逐渐形成了高周转、复合性地产开发能力；招商地产则在深圳蛇口开发了新时代广场，采用“5A”智能技术，被业内称作深圳写字楼智能化的里程碑。

  1997年，还有一家来自京城的房地产公司成立并在香港挂牌上市。他就是北京北辰实业股份有限公司，而后又在2006年于上海证券交易所挂牌上市，成为国内首家A+H股地产类上市公司。

  如果不是长沙地王项目，北辰并没有多少鲜明的履历。自2007年92亿吞下曾经的“全国总价地王”长沙地块开始，长沙项目就成为北辰实业的关键词。但也正是因为体量大、造成资金短缺，该项目一度被视为北辰陷入发展困境的元凶。

  这家一度成为国内最大的房地产综合运营企业之一，净资产规模也在2006年居行业内上市公司第二位的京企，因为长沙项目错过了一线城市楼市的大发展周期，并在大本营北京逐渐边缘化，成为了国企掉队的样本。

  3、广信大溃败沉沦20载

  1997年，对于万科来说是一段新的开始。自此之后，他的地产一哥位置保持了十多年。王石说过，“1997年亚洲金融风暴，当时中国最大的房地产公司倒下了，所以万科成了中国第一。”

  新王朝崛起，必然有旧王朝的倒下。王石口中的那个倒下的房地产公司，便是中国第二大信托投资公司——广东国际信托投资公司，也就是业界常提起的“广信”。

  这家公司曾是一家拥有外汇经营权的非银行金融机构，于1980年经广东省政府批准成立，到上个世纪80年代末期，经营规模不断扩大，逐渐从单一经营信托业务发展成为以金融和实业投资为主的企业集团，并凭借其“窗口公司信用”在世界范围融资。同时，广信在房地产业倾注巨资，一度成为广东省最大的“地主”。

  但进入90年代，特别是1997年下半年亚洲金融危机爆发以后，由于经营管理混乱，出现了严重的外债支付危机。而后两年都在奔走、还债、清算中度过，最终于1999年正式进入破产程序。

  白天与黑夜、春夏与秋冬。人生本来就是一场有意思的轮回。2017年6月29日，广信破产财产整体处置项目在南方联合产权交易中心正式拍卖，标的整体挂牌价高达446.772亿元。最终万科以551亿元的总价独吞该资产包，成为广州产权交易史上的史诗级案例。

  这场资产包世纪大拍卖，距离1997年地产一哥交接，恰好20年。广信在沉寂了20多年后，借拍卖史无前例的巨额资产包，再度成为市场热点。然而，此时的广信早已物是人非，令人唏嘘不已。

  与之形成鲜明对比的是，在这20年楼市黄金周期里，万科一刻也没有停歇，与众多公司还在盲目崇拜多元化战略的疯狂热潮中，万科却毅然决然加速做“减法”。

  自1996年转让深圳怡宝食品有限公司后；万科在1997年继续转让深圳万科工业公司；1998年转让从事地产策划业务和广告业务的国际企业服务公司；1999年转让万科贸易公司；2001年向华润出售其控股72%的万佳百货股份有限公司的全部股权……万科由此退出了与房地产无关的领域，开始进入专业化发展道路。

  这也是王石给出的一个信号，基于对中国房地产走势的判断，他把地产业看作是万科未来数十年发展的根基。

  在中国房地产陆续走上正轨的同时，不得不提的是，有一位为之前后奔走的人物。他就是孟晓苏。

  在陈国强著的《房地产江湖》一书中提到，“当年银行业对按揭贷款心存疑虑，担心老百姓借钱后不会偿还，为了推动住房抵押贷款的实施，时任建设部部长的俞正声带孟晓苏参加工商银行全国行长会议，为银行家们上了一课。”

  “孟晓苏告诉在座的银行家，在美国，华人是住房抵押贷款还款情况最好的人群，这是因为华人是历史上最早的定居民族。也正因为如此，中国老百姓对土地和房屋有着格外深厚的感情，非常珍惜自己的房屋所有权，不会冒着丢掉自己房屋所有权的风险而不还贷。这番话打消了行长们的思想顾虑，住房抵押贷款开始推进。”

  “由于采取了取消福利分房和引起住房抵押贷款等一系列措施，中国内地的房地产市场迅速启动，强劲拉动了内需，使中国在金融风暴的冲击下仍然保持了国民经济的高速增长。”当然，这是后话了。

  孟晓苏的贡献不仅于此。1997年孟晓苏还在各种会议场合，反复强调“房地产业是国家支柱型产业”。其中，最为关键的便是北戴河研讨会，课题组组长便是孟晓苏。这被视为日后房地产业被列为国家支柱产业的前奏。

  据孟晓苏回忆，“在这之前都没有召开过研究房地产的会，那次会议也没有提房地产业，只是说住房建设。在会上，专家们正式提出把住宅建设列为国民经济新的增长点。”

  最终，这一提法写入2003年国务院第十八号文件。从此房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业的地位逐步得到确立。 

  在这样的背景下，内地开发商发展循序渐进。而此时正在经历风暴的香港开发商又是一副怎样的景象？事实上，尽管风暴肆虐，也无法打乱他们前往内地的节奏。

  美国《福布斯》杂志报道，来自恒基中国的李兆基于1997年的资产达150亿美元，是当时亚洲最富有的人，也是世界第四大富翁。

  与之齐名的新鸿基，则在1997年主攻以广州为核心的珠三角城市、以上海为核心的长三角城市以及北京、成都等热点城市，在内地开发高端综合体。来年，他与北京东安集团合资开发的新东安广场即将开业；而他进军上海的首个项目——上海中环广场也将于两年后面世。

  一个颇有意思的细节是，本是新鸿基掌舵人的郭氏兄弟“老大”郭炳湘，在这一年遭遇绑架事件，彻底改变了他的人生，也埋下了后续的家产风波。

  1997年（下），我们可以看到周忻祭出一二手联动大招，发起了一场又一场楼市经典战役。还有铺天盖地从零开始的标杆样本，诸如丁磊、王志东和张朝阳联袂开创的“互联网元年”。1997年，房地产与互联网在各自的发展轨道上取得新的突破，时间再往后推十来年，周忻将成为房地产+互联网全方位整合的先行者，在他运作下，中国首支地产网络科技概念股跻身美国资本市场。

  外来风雨，并不妨碍中国房地产这个新兴行业自我革新、跨步向前。

  上世纪九十年代，政府官员、国企事业单位等体制内人员下海蔚然成风，然而，在上海滩却有一个人反其道而行之。就在1997年，已经颇有成就的私企老板周忻转型了，从自己开公司变成国有企业的管理者。

  1997年，周忻的老领导原上海房地集团董事长、上海房屋置换股份有限公司（简称：上房置换）董事长徐林宝接到一个关于置换的产学研课题，当时需要选一位干部重点来负责打造置换平台。推荐上来的人选有两位，徐林宝跟周忻面谈之后，发现周忻对置换课题非常熟悉，更具有发展潜质。

  于是，周忻迎来人生关键的转折点，他转身一变，成为上房置换总经理。徐林宝没有看走眼，勤奋的周忻有非常强烈的使命感，就像心里装了一台发动机一样，从来没有停下来过。

  到新东家上房置换报到后，周忻发起了一场又一场楼市经典战役。他策划的那句“小小补贴换新家”广告语，为周忻和上房置换在住房建设的体制内外都赢得了名声。随后，周忻又创造性地提出了以“盘活二手房存量推动一手房增量” 的二三级市场联动理念，这一开创性的举措得到了业内及社会的广泛关注。

  2017年1月，在周忻荣膺中国“2016十大经济年度人物”颁奖典礼上，徐林宝回忆20年前场景称，跟周忻差不多合作了十年，发现他身上那种勤奋是浸透在骨子里面的一种勤奋，作为有成就感的企业家，有条件更上一层楼。

  说完上海，继续来看深圳。身处改革开放前沿的经济特区又一次率先开发了明星营销的卖楼案例。1997年4月，香蜜湖片区的东海花园一期开售，让香港影视明星担任东海花园的形象代言人，楼盘受热捧。

  这是出自当时戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙的手法。为此，东海花园成了当年的明星楼盘，平均售价超过11000元/平方米。当时深圳房价均价5470元/平米，职工平均月工资是1378元。

  在这个项目背后，同样声名大噪的还有刚刚成立的深圳中原地产。这家代理公司拿下了东海花园一期及汇展阁的独家代理权，首创以抽签认购方式推售国内豪宅单位，揭开港人深圳置业风。中国第一个3A住宅东海花园的造势创造了月成交额7亿元的神话。汇展阁更是开创性地改为豪华酒店式公寓绝处重生。

  1997年，深圳还出现了“研讨会”、“策划招标”这样的新形式。当时深圳的“国际文化大厦”封顶时，世联将大厦3楼整个包装起来，组织了第一个研讨会。

  另外，国内第一个项目全程策划招标——“深圳特力花园项目策划方案招标会”也应运而生。当时，中标的同样是世联。

  市场的眼睛是雪亮的。随着中原地产的到来，依稀可见国内中介代理行业竞争的苗头。另一个可以佐证的数据是，同年在广州市合法经营的房地产中介代理公司已达338家。

  在广州，有一个现象引起了各方面的关注，那就是解困房滞销。

  解困房，按字面上不难理解，也就是为了解决中低收入住房困难户而建造的房屋。然而，根据赵卓文刊登在《中国房地产业》杂志中“广州解困房为何滞销”一文提到，“广州市政府1996年12月推出的解困房意外出现了滞销的局面。”

  “三大解困小区（同德、大塘、棠下）共推出7025套解困房，仅发售申请表6500份，经过摇珠对号，最后成交仅1772套，销售率仅26%。其中棠下小区推出多层住宅5000套，仅有840户申请，推出高层住宅500套，仅有28户申请”。

  早在1986年，广州就筹建解困房，最初目的是解决人均住房面积不足2平方米的特困家庭。1995年改为安居房，解决人均居住面积7平方米以下的双特困户住房困难。

  1997年解困房的滞销有诸多原因，除了要求一次性付款或者缴纳75%以首付导致门槛过高之外，还有一个非常严重的问题是位置偏远与配套设施不齐全。

  广州兴建的三大解困小区当时全部处在城市边沿地区，道路交通不畅，市场、学校、绿化等配套设施建设未能跟上。不少特困家庭直言，解困房生活不便，出入不便，即使无房住，也不考虑。

  从解困房滞销可以看出，交通出行对于房地产的重要程度。也就在1997年，广州地铁一号线（黄沙-西朗段）建成投入试运营，这使得广州成为中国大陆第四个，广东省第一个建有地铁的城市。

  从此，广州楼市多了一种新的产品，叫“地铁房”，而且成为房地产市场里的硬通货，地铁所到之处，房价应声上涨。特别是在北京、上海、广州、武汉等特大城市，房地产对地铁依赖性越来越强。据传，在上海，只要在楼盘宣传广告上注明属于轨道交通物业，就没有卖不出去的房子。

  同在1997年，中国铁路第一次提速：提速主要在京广、京沪、京哈三大干线进行。由此，城市与城市之间的距离越来越短，无论是从时间上，还是心理上。而这也为往后数十年的房地产跨步埋下伏笔，城市群距离的缩近，“高铁房”也继“地铁房”之后成为楼市宠儿。

  4、香港楼市黄金巅峰时代

  一个有意思的现象是，1997年香港回归中国时，香港房地产行业攀上历史顶峰。香港股市市值最大的10家企业分别是和黄、新鸿基、恒生银行、汇丰银行、长实、恒基、中电、太古、中信泰富以及新世界。市值TOP10名单里，房地产企业公司占七成，是香港房地产黄金时代的巅峰标志。

  到了2017年，这个名单已经变成了腾讯、工商银行、中移动、中石油、建设银行、汇丰银行、农业银行、英特尔、思科和中国银行。其中，腾讯控股以26462亿港元的总市值雄踞港股总市值第一名。

  二十年间，香港资本市场TOP10榜单有三大显著变化，且皆与香港开发商有关。

  首先，香港资本市场开发商已经销声匿迹。作为中国内地楼市的学习榜样，港房企曾经借助香港经济崛起获得令人炫目的成就，然而，随着香港经济转型，房地产行业的经济地位也日趋式微。

  其次，中国大陆公司成长迅猛。二十年前，中资公司在香港资本市场并无太多地位，前十强连一席之地都没有，然而中资企业以全球罕见的速度狂飙突进，在新的座次表中一举占据七席，可以说跟香港开发商正好角色互换。

  再者，互联网科技类企业成为资本市场新宠。以腾讯、英特尔、思科为代表的互联网科技类企业跻身榜单前十，填补了二十年前的空白，特别是中国深圳土生土长的腾讯更是风头正劲，一举取代香港本土地产巨头和黄，成为互联网接棒房地产的缩影。

  互联网市值超越房地产并非一蹴而就，事实上，从1997年开始，中国互联网就迎来第一次热潮，由新浪、搜狐、网易等三大门户的创建开始发端。他们的集体出现，宣告了中国互联网元年的到来。

  1月初，张朝阳创办了他的网站爱信特ITC，第二年推出了第一家全中文的网上搜索引擎——搜狐；5月份，26岁的丁磊创办了网易公司，半年后他写出了网易免费邮箱系统；10月份，29岁的软件工程师王志东成功地为四通利方引入650万美元国际风险投资，成国内IT产业引进风险投资的首家企业，第二年成功地并购美国华渊资讯网，并更名为新浪网。

  从年头到年尾，期间还有两件助推事件，1997年2月，未来学家、张朝阳的美国导师——尼葛罗庞帝正式访华，国务院信息办组织了一场信息革命的报告会，尼葛罗庞帝做演讲嘉宾，成为中国互联网启蒙第一课，无论对于政府、商业、还是公众互联网意识的崛起，都有着重大意义。

  在这样的背景下，中国与国际互联网络的互联互通，完成了与国际互联网思想的第一次接轨。

  当时的人们或许不能想象，互联网发展即将颠覆人们的日常生活与传统行业。人们也无法想象房地产业会跟互联网行业扯上什么关系。或许在那个风摇雨坠，漫天找土地、找客户、卖房子的年代，地产大佬们也想不到数十年后，他们会在每个大讲坛上振臂一呼，宣布互联网+房地产，并且时刻把拥抱互联网几个大字挂在嘴边。

  毕竟对于那个1997年来说，甚至都还没有人能够看懂，房地产究竟是“大江东去”，还是“春风得意马蹄疾”；也没人能够看懂互联网究竟是昙花一现，还是躲不开的宿命。但这并不妨碍房地产和互联网两大行业前行的步伐，在十来年之后，凭一二手联动一战成名的周忻再次出手，打通了房地产+互联网的任督二脉，缔造中国首支地产网络科技概念股跻身美国资本市场的纪录。

  岁月带不走丰碑，浪花却可以淘走英雄。

  风雨之1997年，高山大海、惊涛拍岸，有数不过来的企业巨人一夜之间轰然崩塌，诸如史玉柱败走珠海、太阳神陨落、三株失控、秦池溃败，但也有铺天盖地从零开始的标杆样本，诸如丁磊、王志东和张朝阳联袂开创的“互联网元年”，还有恒大的发迹、奥园的进击、万科的超车。

  俱往矣。沙砾洗去，总能留下几颗璀璨珍珠。

  《中国地产史记》从1987年开篇写到1997年，刚好十年。在这十年间，我们回顾了中国房地产历史上众多里程碑事件：第一个土地拍卖、第一个房产改革、第一支地产股、亚运会催生的第一个富人区、还有1992年的伟大潮流、1993年的国十六条、1994年楼市巨变等等。

  我们看到，在房地产早期发展过程中，每位地产人、每家地产公司，所经历过的彷徨、经历过的失落，但也为之奋斗过、拼搏过。

  面对规模、面对未来、面对战略的调整，过去每个房企、每位大佬选择背后折射出的共性、现象，也许是我们研究未来房地产发展的参照物。

  总之，过去发生的每一件事，都令人回味良久。未来的路，还很长，地产30年当中的他们，走过的每一个关键脚步，都在中国房地产发展史上留下深刻的烙印。