作者 | 姚育宾 何缘 罗金婷 

  30年以后,当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里,竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲,新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时,也正式拉开了中国房地产行业市场化发展的序幕。

  致敬改革开放,乐居财经独家策划《中国地产史记》,第十回:1996年:华远上市,绿地改制。

  千百年来,中国人对土地的执着与迷恋,从未消减,中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里,纵使风云变幻,地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路,那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演,30年,一年一个脚印,印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷,也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《地产30年》系列之1996年,是九五计划的开篇之年,经济实现了软着陆,在回稳的同时,继续探索再度起飞的动力。这一年,中国房地产行业陷入了发展的低谷,行业出面大量亏损,库存量居高不下,开发商日子苦不堪言。这一年,中央提出,住宅建设成为新的经济增长点和消费点,房地产行业迎来了又一个重大转折,从此翻开新篇章。这一年,房企老兵们在积极求变,境外上市、瘦身、关注产品质量,新兵们不畏艰难,强势登场,为行业带来新风气、新希望。这一年,恒大、中国奥园、龙光、泰禾、卓越、珠光、金辉等行业新人相继亮相。

  1996年,虽然美国大选、亚特兰大奥运会热火朝天,但中国老百姓最关心的还是自己国家的经济建设。

  这一年,值得国人兴奋重大件事是:历经三年努力,在时任副总理朱镕基的带领下,中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”,通货膨胀率从1994年的24.1%降到1996年的8.3%。

  “从执行效果来看,从1993年下半年到1996年下半年非常成功,软着陆的成果有目共睹。”这是来自著名经济学家袁钢明的评价。

  但世事哪可完美,通胀膨胀率是降下来的,而代价是经济增长率也跟着下滑,从1994年的11.6%回落到1996年的9.7%。

  面对经济偏冷,央行先后于5月、8月宣布降息,寄望放松银根以刺激经济,但是,最后陷入疯狂的反而是股市,经济依然不景气。

  伴随着经济由热转冷,房地产市场也在宏观调控影响下逐渐沉寂。可以说,这一年里,中国房地产行业陷入了发展的低谷,行业出现大量亏损,开发商一度举步维艰。

  在这种背景下,时任副总经理朱镕基提出把房地产培育成新的消费热点和经济增长点的重大战略思路,从而带动建筑、建材、家电、家具等多个行业发展,从而引导中国经济走出低迷。

  1996年,随着中央对房地产行业的发展定调,房地产的春天又一次降临,一大批企业竞相涌现。

  这一年,许家印在广州注册成立恒大,姚振华开始进军房地产,中国奥园、龙光、泰禾、卓越、珠光、金辉、中骏、弘阳、保集、恒盛、奥宸、荣盛等行业新人相继亮相。

  无疑,1996年,对于房地产行业来说会是一个触底反弹的年份,一方面是因为它此时此刻跌入了前所未有的低谷,另一方面是因为它肩负起了提振国民经济的重任,当然,在一年之后,转变了身份地位的中国房地产行业将翻开一页新篇章。

1996年:华远上市,绿地改制

  1.国民经济新的增长点

  数据显示,1996年房地产**规模仅比1995年增长1.5%,1997年则与1996年持平。更为严重的是,1996年房地产行业平均利润率仅0.91%,全行业出现大量亏损。之后的1997年转入全面亏损,全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。

  1996年,是“九五”计划的开端之年,经济实现“软着陆”之后如何再度起飞成为了关键任务。自诞生以来,房地产行业对于中国经济的影响就不容小觑。亦因此,这个处于疲软状态的行业必须重新“振作”起来。

  原建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在《房地产这十年》一书中回忆,1996年7月11日,朱镕基在听取国务院房改领导小组汇报时指出,目前国有企业亏损增加,经济效益下降。现在的关键是打开市场,搞活流通,培育新的消费热点和经济增长点,当前最有可能形成消费热点的是住宅,因此要推进房改,盘活存量,搞活流通,促进住宅建设,带动相关产业发展。

  朱镕基明确指出,住宅建设是个大的需求,也是可以解决、能够办到的。发展住宅建设,不仅能满足老百姓的住房需求,还可以刺激钢铁、建材、化工、电子、装饰材料等相关行业的发展。

  对此,朱镕基也特别强调,发展住宅建设,一要推进住宅商品化,二要有个好的规划。住宅建设离不开城市基础设施,要方便群众,方便生活,房子建得再好,交通条件不好也卖不出去。

  朱镕基发表讲话五天后(7月16日),建设部向国务院上报了《关于加快住宅建设,加速培育房地产市场,推动国民经济持续快速健康发展的请示》。

  在这份请示中,旗帜鲜明提出“住宅建设与消费完全有可能、有条件成为一个新的经济增长点。”

  同时,也分析了当时房地产行业存在的六大问题,包括:潜在需求大而有效需求不足,商品房空置量加大,在房地产呆滞的资金影响金融资本正常流动,商品房价格构成不合理抑制了房地产市场的有效需求,住房金融服务不配套制约了居民购买住宅的支付能力,住房供应体制尚未理顺增大了消化空置商品房的难度。

  10月,国家体改委、建设部、国家计委、国家科委及中国房协等单位商定,以中房集团发展研究所为主,成立了《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组。

  经过一系列紧锣密鼓地研究,报告重点强调,住宅发展与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表、森工等50多个物质生产部门密切相关,同时推动电器、家具、装饰、金融、园林、运输、商业、服务业等产业发展。

  此外,发展城镇住房所牵动的国家配套投入少而效益大,同时有利于钢材、水泥、玻璃等长线产品消化,带动社会商品消费,可以有效回笼人个消费资金,促进消费结构调整。

  至此,住宅建设一举奠定了其在国民经济中的重要地位,成为经济发展全新的增长点。

  因1993年经济过热被无情“打入冷宫”的房地产行业,在1996年经济偏冷时又再得宠。命运的转折有时就是这么让人措手不及。

  2.中国房企看广州

  1996年,在房企创业大潮中,主角光环毫无疑问落在许家印头上。这位白手起家,一手缔造了恒大庞大商业帝国的地产巨头,在这一年里迎来了人生中一次艰难的抉择,也是命运转折的关键节点。

  许家印,在《地产30年》各个篇章里,都不会缺席的重要人物,借此篇章重新梳理一遍。

  1958年,许家印诞生于河南周口一个小乡村。他的父亲早年参军入党,担任抗日部队骑兵连的连长。许家印的母亲在他出生不到1年时,得到了败血病撒手而去。许家印幼年的生活异常艰苦,但却并未因此沉沦。相反,他从小坚持念书,凭着家人省吃俭用,得以读到高中。

  到了1977年,获悉中国恢复高考,许家印立刻报考,由于准备仓促,遗憾落榜。他没有放弃,靠着地瓜、面饼、盐凑成的口粮,坚持苦读,最终在1978年,如愿跃入武汉钢铁学院的龙门。在武汉钢铁学院,他学了四年钢铁专业。

  1982年,毕业之后,分配到了河南省舞阳钢铁公司,许家印一路从基层干到车间主任。这位工作狂,在当主任的七年时间里,没有休息过一天,连大年三十都会跑回厂里。

  1992年,也就是许家印参加工作十年之际。南巡之风吹遍大江南北,他也被当时火热的氛围所感染,毅然决然下海,跑到中国改革开放最前沿深圳找工作。

  最后,许家印挑选了一家成立不足一年的连锁贸易企业——中达公司。他很快展现出惊人的商业能力,签下第一个单子就为公司带来10万元的业务额,籍此受老板赏识,坐上了办公室主任一职。

  在《地产30年》之1992年篇章里,笔者详细描述了当年的房地产发展盛况:王健林借改制创立了万达,杨国强被迫接盘开办了碧桂园,李彬海从军队转业奉命创建保利地产,张玉良刚成立的绿地已经拿下上海改造项目,陈卓林转投房地产打造雅居乐,刚毕业的姚振华也创办了宝能,朱孟依在香港注册了合生创展,胡葆森的建业也来了,万通六君子冯仑、潘石屹等人早已赚到第一桶金……

  可以说,与上述地产大佬,1992年才刚下海许家印其实并不占优势,他甚至连房地产为何物尚且不了解,更别说从事房地产开发。但是,他并不满足于办公室主任的位置。

  1993年,许家印主动向老板提议跟自己熟悉的舞钢合作,征得同意之后,在中达旗下了注册了一家叫“全达”的贸易公司,并出任总经理。

  1994年,中达老板本想派许家印前往长春担任总经理,但他却把拓展的目光放在广州。当年国庆节,许家印带着司机、出纳、业务人员组成的一支小分队,来到有千年商都之称的羊城,成立了一家名为鹏达的房地产公司。

  不得不说,许家印确实很有眼光,他挑中的这座城市,诞生了众多房地产公司,包括保利地产、富力、合生创展、珠江**、珠江实业、越秀地产、合景泰富、时代地产、珠光控股、中国奥园、海伦堡地产、敏捷地产、星河湾、方圆地产、实地集团等一大批跻身中国前200强的重要房地产公司。此外,碧桂园、雅居乐等企业也是以广州为大本营,进行全国扩张。

  另外,广州在楼市营销、大盘开发、产品定位等诸多领域也是全国领先,曾长期是中国各地房地产学习的楷模。广州在中国房地产界拥有举足轻重的地位,而房地产企业也给广州带来巨大知名度,以致有人开玩笑说:“央企在北京,外企聚上海,民企跑深圳,房企看广州。”

  1995年,许家印操盘的第一个项目珠岛花园开建了。在大户型当道的住宅市场,珠岛花园祭出“小面积、低总价”的营销策略,迅速激活市场潜在需求,首期未售已火,刚上市便脱销。

  只不过,项目成功之后,许家印的收入却没有相应体现。鹏达旗下的珠岛花园项目为母公司中达净赚两个多亿,形成鲜明对比的是,许家印的工资却依旧低得离谱,一个月竟然才3000多元。

  1996年,许家印正式离开老东家深圳中达。离开的原因用许家印的话说:一个人的价值,应该体现出他的能力水平与贡献。这次选择,某种程度上来说是种无奈,他后来回忆,假如当年把他的年薪提到10万或者20万,那也不会去想创业。毕竟创业有风险,更有艰辛。只不过,3000多元的工资,养活家庭都困难,更别说体现价值。

  这个追求实现自身价值的男人,开始了创业生涯。1996年6月26日,恒大在广州注册成立。如同所有白手起家的企业家一样,许家印创业之初也走过一段艰难岁月。

  幸运的是,无论是在全达还是鹏达,许家印的能力都得到认可,创业之后,很多人追随他一起打拼,并在1997年打响恒大第一枪。

  恒大**开发项目金碧花园创下当年拿地、当年开盘、当年**等“八个当年”纪录,从此奠定了许家印在地产江湖的地位。这一切,将在《地产30年》1997年篇章里详细讲述,此为后话。

  2016年6月26日,恒大成立20周年,庆典现场星光熠熠,马云、李思廉、郭广昌、许荣茂、杨国强等各界大佬均到场祝贺,他们见证着恒大20年前的艰辛,也见证着它20年后的辉煌。

  1996年,许家印的故事暂且告一段落,但地产江湖关于许家印和恒大的传奇在后面的《地产30年》篇章里还在继续。

  前面提到,中国房企看广州。与恒大同年诞生的广州房企,还有中国奥园和珠光集团。

  先来看看中国奥园,人称“郭承包”的郭梓文,在1996年结束了所有承包企业,开始将目光瞄向房地产开发,在香港注册创办中国奥园前身香港金业集团,同年10月金业别墅花园正式立项。

  这个决定对于郭梓文来说,颇需要一番勇气。在正式涉足房地产之前,郭梓文做的是承包生意。1991年,郭梓文问人借了5万元承包了当时负债累累的番禺建安装饰公司,挖到了人生的第一桶金,之后,他又承包了五家国企,成为当时番禺最早承包国营企业和承包企业最多的人。

  郭梓文的毅然转身成功了,在1997年,郭梓文的金业花园与许家印的金碧花园成为市场黑马,轰动穗港。1998年,郭梓文借奥运热潮将金业更名奥园。

  在《地产30年》1993年篇章里,曾经写过朱氏三兄弟创业的故事,其中,朱孟依率先于1992年创建合生创展。两年之后1994年,朱孟依的兄长朱拉伊开办广东新南方集团有限公司。又过了两年,1996年,朱孟依的三弟朱庆依成立了广东珠光实业有限公司。

  2005年,广东珠光实业有限公司经核准变更为广东珠光集团有限公司。2009年,珠光集团借壳南方国际在港交所成功上市,南方国际更名为珠光控股集团有限公司。

  但朱氏家族的神秘色彩始终未因旗下公司上市而褪减。根据年报数据,珠光控股上市多年来,一直依靠母公司珠光集团注资,但注资量非常有限,截止2017年6月30日,珠光控股旗下销售项目仅5个,销售额23.24亿港元。

  虽然上市平台表现平平,但珠光控股母公司珠江集团却被市场公认为“隐形大地主”,尤其在广州手握大量优质土地储备,包括潭村、火村、沥滘村等大型旧改。

  中国房地产除了广州别样精彩之外,改革开放前沿的深圳,同样在发力。

  在1996年之前,中国所有房屋的建设面积大小、户型配比都必须由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义,不容许有丝毫的变动,这套固守多年的法则最终被深圳益田花园首先打破。

  1996年,深圳益田花园开工建设,户型大小和面积全部由开发商根据市场需求来设定,部分户型面积甚至达到200多平方米。深圳益田花园这项破天荒的举动,被市场誉为,中国房地产市场的供应与需求第一次达到了匹配。

  尽管1996年对于中国房地产行业来说是艰难的一年,但逐渐变得规范的市场,也为房企的生长提供了更加健康的土壤,有志之士在不断涌现。

  在深圳这片特区热土上,靠卖蔬菜起家的姚振华开始不满足于这份“小生意”,他想谋求更多。自1996年开始,姚振华开始频繁出现在深圳的土地市场。有报道称,在1996-1998年期间,姚振华旗下的新保康连续三年都有在深圳多处获取土地的记录。

  根据《深圳市宝安区1996年土地出让一览表》显示,1996年,姚振华旗下的新保康公司在宝安区拿到了5块共计约14万平米土地,土地用途为“其他”。而且,新保康还是当年在宝安区拿地面积第二的企业。

  1996年,李华也嗅到了房地产的商机,在深圳成立了卓越实业发展有限公司,即卓越集团的前身。相较于住宅领域,卓越集团在商务办公领域的表现更为人称道,由其开发的写字楼在深圳福田中心区、后海中心区、前海中心区、宝安中心区都有分布,是深圳四大中心区最大的商务地产开发商,被称为“深圳CBD写字楼之王”。恒大要将总部迁至深圳,选择的就是卓越后海金融中心。

  1996年,在深圳诞生的还有一家房企叫——奥宸集团,这是一家以房地产开发为龙头,集商业运营、物业管理于一体的大型民营企业集团,房地产项目遍及深圳、北京、昆明、洛杉矶等地。

  但可惜的是,这家曾经入选深圳百强房企的公司,在2014年的调控中陷入了资金困境。据一位离职员工透露,从2014年下半年开始,奥宸地产就开始拖欠员工工资,导致大量员工离职。之后2015年和2016年,奥宸地产又深陷拖欠供应商、承包商款项、项目停工、项目被司法查封等泥潭中。

  2017年6月,有媒体报道,奥宸地产位于深圳市南山区阿里巴巴大厦T2座9楼的办公室已经人去楼空。有业内人士分析,前几年摊子铺得太大,是奥宸地产在调控中出现资金链断裂的主要原因。

  这家曾经的百强企业能否重新爬起来,依然是未知之数。

  1996年,龙光集团前身汕头龙光建安成立,次年开发阳光花园一期,正式踏足房地产行业,不过当时的龙光并没有什么名气,一直到2000年在汕头因城中村改造项目才稍微被外界关注。

  真正让龙光集团名声大振的是2003年以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王,之后,龙光集团在拿地王的路上一发不可收拾,分别于2014年夺下龙华白石龙地王、2016年力压平安夺得光明商住地,刷新2016年全国地王纪录,号称“地王专业户”。2017年中期业绩会上,据管理层透露,这家从汕头走出来的小房企,已经在粤港澳大湾区手握超3千亿货源。

  3.闽系新军发力

  闽系房企,是中国除了以广州、深圳为代表的粤派开发商外,另一支源自民间的房企大军。1996年,福建人集体发力,创办了泰禾、金辉、中骏、弘阳等多家知名房地产公司。

  1996年,黄其森三十岁了,在而立之年,他希望人生能有点改变,于是毅然离开建设银行福建分行,放弃体制内的身份,投身到浩浩荡荡的创业大潮中,在福州创建了泰禾。

  “当时的时代主旋律是解放思想、加快改革步伐,可以说,和所有受此感召、纷纷主动下海的创业者一样,在这样一个巨大的历史机遇面前,我内心充满热情与激情,深信奋斗可以改变命运。”若干年后,黄其森在谈到当年下海创业的初衷,不无感慨。

  金融出身的黄其森,有着一股浓厚的文化情怀,而且,他还把这股情怀注入到了泰禾的产品中去,集中体现了中国院落文化、中式园林之美的“院子系”产品便是出自其手。如今“院子系”产品不仅仅成为黄其森的得意之作,也成为了中国中式别墅的代表。

  1996年,在闽南这个爱拼才会赢的地方,诞生的还有金辉集团。这一年,港商林定强回到家乡,创办金辉集团,这是一家集房地产开发、工程建筑、物业服务三大业务板块为一体的外商独资企业。

  成立21年来,金辉集团的项目遍布北京、上海、苏州、南京、福州、重庆、西安、沈阳、合肥、成都等城市,是闽系房企里的一股中坚力量。

  1996年,中骏置业控股有限公司成立了,这是中骏集团旗下以地产开发为主的子公司。中骏集团,由印尼归侨子弟黄朝阳创办。黄朝阳原籍福建泉州,80年代初,黄朝阳响应中国改革开放政策号召,在家乡**兴办实业,投身内地经济建设。

  1984年高中毕业后,年仅18岁的黄朝阳远赴东北,以机械零配件经营起家,开始创业生涯,并独资创办泉州汽车材料工业公司。1987年,开设中骏集团,主营建筑机械、电力设备的制造和销售等。此后还与两家世界500强企业——日本住友重工、日本石川岛重工在中国合资设厂,并探索重型建机国产化之路。

  祖籍同为福建人的曾焕沙早年参军,16岁时就到了海南,成为海军航空兵。有一次,曾焕沙的表哥到部队探望他,临走时给了曾焕沙几块瓷砖,让他有空就去部队周边镇上,看看有谁需要瓷砖。曾焕沙抱着试试看的心情往镇上跑了一趟,出乎意料的是,居然很多人需要瓷砖。就这样,他开始经营起瓷砖生意。

  1988年,从部队退伍之后,曾焕沙没有返乡,而是留在海南,继续他的瓷砖建材批发业务,先后创办海口龙华商行、海口沙龙实业有限公司。1990-1994年间,曾焕沙还到海南大学经理系学习。那几年时间里,海南楼市大起大落,特别是经历了房地产泡沫打击,但曾焕沙还是积攒下人生第一笔财富,只不过,要继续发展,还是受当地经济环境的影响。

  于是,在1995年,曾焕沙经过实地考察之后,毅然下定决心,带着500万资金前往大陆发展,他首站选择到南京,还是做他熟悉的建材批发。

  1996年5月,曾焕沙联合4名同乡股东,把位于南京长江大桥北堡附近一块占地110亩的庄稼地拿下,随后开发建成“红太阳装饰城”。借助火热的建材生意势头,红太阳也迅速扩建,并从南京浦口信用联社贷来70万,补充开发资金。

  随着南京红太阳商业大世界建成开业,弘阳创业也正式步入正轨。1999年12月,南京红太阳房地产开发有限公司成立,全面进军房地产领域。2009年,红太阳集团正式更名为弘阳集团,确立了“商业+地产”双轨并行的发展模式,以开发建设城市新区的商业生活中心为主营业务。

  面对热闹非凡的闽系,江浙人也不甘寂寞,趁着1996年的楼市利好政策,竞相涌入房地产行业。

  保集控股集团成立于1996年,总部设在上海,其创始人裘东方早年曾是宁波化工局最年轻的处长,后来成为化工部科技总院、浙江省化工厅和宁波市有关部门合作创办的一家科工贸一体化股份公司的负责人。

  上世纪90年代,这个合办的股份企业转战上海。不久,化工部随着部委机关调整,撤并分流,裘东方所在的企业转制成为民营企业,并在上海迅速发展,一跃成为当地重要的房地产开发商。

  裘东方为人低调,罕有接受媒体采访,但却是典型的宁波商帮代表,热衷参与各种宁波商会活动,并担任上海宁波商会会长。

  宁波帮也是中国商界一股不可小觑的力量。甚至连改革开放总设计师邓小平都充分肯定宁波帮的作用,他在北戴河的一次谈话中,号召“要把全世界宁波帮都动员起来建设宁波”。

  宁波帮之所以受到重视,是因为诞生了一大批行业精英,商界包括清末上海巨富叶澄衷、银行大佬虞洽卿、香港娱乐大王邵逸夫、世界船王包玉刚、航运大亨董浩云等著名商人。

  除了工商界,宁波人在科学界也人才济济,宁波籍的两院院士多达85人,居全国各城市之首。另外,作家余秋雨、已故著名艺术家陈逸飞等,祖籍都是宁波。而知名娱乐明星周 星驰、洪金宝等也都是宁波人。

  1996年,恒盛地产诞生于上海。创办人张志熔少年时期,随父亲从江苏前往上海。1990年,18岁的张志熔用打工挣来的3万元开办了自己的公司,随后投入到上海房地产市场。1996年,恒盛地产成立后,张志熔开发了几个在上海享有较高知名度的房地产项目,逐步在地产界立稳脚根。

  中国南方忙碌在一片创业热潮中,北方开办企业的萌芽也在破土而出。

  1996年,是荣盛房地产发展股份有限公司的初创年,创始人耿建明与王石、王健林、曾焕沙一样,也是军人出身。

  1980年,高中毕业的耿建明入伍,成为00362部队的一名基建工程兵。当兵三年后,耿建明凭借着自己的努力,考取了华北航天工业学院建筑技术经济管理专业,1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。

  在廊坊市一建公司就职期间,无论是工作还是学习,耿建明都没有落下,至1996年,耿建明已经从一名普通普通员工晋升为处长。此外,他还在1991年成功考取天津大学工程造价专业。

  然而,仕途的顺风顺水并没有磨灭耿建明多年以来产业报国的心愿。1996年,耿建明毅然放弃铁饭碗,辞职下海创业,成立自己的荣盛建筑安装公司。

  在建筑行业混的风生水起的时候,耿建民灵敏地察觉到建筑市场已经趋于饱和,消费者对于住宅的需求才是绝大的市场**,于是耿建明开始进军房地产。而多年的建筑经验,也为耿建明进军房地产提供了基础。用他的话说,就是掌握了种棉、织布、印染、裁缝技术之后,还怕造不出比别人更漂亮的衣服吗?

  初入房地产行业,耿建明就为自己开辟了一条另类的发展路径,不同于大部分企业“先扎根本地、再异地扩张”的发展模式,耿建明提倡的是“走出去、练好功、请回来”。

  1999年,耿建明把进军房地产的第一个项目——方州花园建在了南京,凭借着特色的户型设计和精良的施工,该项目短短几个月便卖光了,耿建明顺利地踏出了第一步。

  2007年8月8日,荣盛发展成功在深交所上市,成为河北省首家通过IPO上市的房地产公司。历经20多年发展,荣盛发展旗下项目遍布河北、海南、辽宁、浙江、四川等在内的35个城市,开发项目超过170个。2017年上半年,荣盛发展实现销售金额272亿元,跻身全国50强,总资产继续扩大至1718亿元。

  4.华远上市、绿地改制

  作为传统的重资产行业,房地产对于资金的渴求从来没有停止过,资金量的多少可以说直接决定着一家企业发展速度的快慢和规模大小。

  1993年“国16条”出台一下子将境内融资通道堵死,自求多福的开发商于是将目光转向境外。1994年,通过吸收外资入股,华远地产踏出了境外融资第一步,成为了国内首家中外合作股份制房地产公司。但这并不够,合资完成后,华远地产便紧锣密鼓地开展境外上市的准备。

  1996年3月,华远地产外资股东坚实公司向港交所提出在香港资本市场上市的申请,但由于坚实公司注册在英属维尔京群岛不符合港交所要求,于是三名外资股东按同等持股比例在开曼群岛注册了华润(北京)置地公司,并以华润置地的名义向港交所提交上市申请。华润置地持有坚实公司100%股权。

  在一系列上市准备工作之余,坚实公司股权结构发生了变化,香港太阳世界出让其在坚实公司持有的股份,其份额分别由华润创业以及新加盟的美国高盛认购,交易完成后,华润创业占坚实公司73.5%股权,美国国泰财富占14%,美国高盛占12.5%。华润创业成为华远地产间接控股股东。

  华远地产并没有全部在香港上市,仅仅是持有华远地产52%股权的外资部分在香港上市,而外资公司拥有的全部资产就是华远地产的资产。

  初次登陆资本市场,华远地产获得了充分认可。

  1996年10月29日,华润置地在香港正式发布已定价的招股说明书,拟以2.36港元/股增发3亿股,其中15%在香港对个人公开发售,85%在全球配售。时至11月1日中午认购截止时间,华润置地在香港获得了高达125.7倍的超额认购,创造了当年香港上市发行认购倍数的最高纪录,向全球配售的部分也获得了高达50倍的超额认购。

  乘胜追击的华润置地,于是又增发了15%的股票,总计发行了3.45亿股股份,募集资金8.142亿港元。

  不过,事情进展并没有想象中那么顺利。在《野心优雅》一书中,当年股票发行大获成功的华润置地,在上市前夕却遭到了中国证监会的非议。以华润置地未经批准而违规在香港上市为由,中国证监会向国务院上报了此案,要求国务院限制和撤销这次上市行为。

  华润置地成功登陆港交所,为华远地产打开了境外融资大门。从1994年引入外资,到1996年借桥上市,再到1997年发债及扩股,华远地产累计从境外融资约5亿美元。

  借助巨大的资金优势,华远地产得以在行业内一路高歌猛进,注册资本从当初的1500万元飙升至10亿元,业务也扩大到年开工交工300多万平方米。至2001年,华远地产股本从合资前的3.75亿股增加到13亿股,总资产约80亿元,成为全国最大的房地产公司之一。

  可惜的是,华远和华润这段甜蜜的婚姻最终还是没能躲过“七年之痒”。2001年,华远集团和华润集团宣布分手,华润集团将持有90%股权以上的老华远地产更名为“华润置地”,而“华远”品牌和5名老华远人一起打造了一个新的华远地产。

  只不过,新的华远地产在时代与市场的变迁中,已经无法重拾昔日的辉煌。华润与华远这两家越走越远的房企,在规模上的差距也越来越悬殊。过去2016年,华远地产销售签约额108亿,而华润置地销售金额达1080.4亿元,两者已经不可同日而语。

  1996年,华远地产先人一步登陆境外资本市场,另一国有企业绿地则在忙着进行股权改革。

  紧跟金地、万科的脚步,绿地也在1996年推出了自己的员工持股计划。这一年,绿地员工持股会正式成立。按照当时的股权设置方案,改制后,绿地最初的4家**单位上海中星有限公司占股权的40.56%、上海市农业**公司占24.33%、上海市联农股份有限公司占12.17%、上海市农口住宅建设办公室占4.06%、职工持股会占18.88%。

  此后,职工持股会的股权占比发生多轮变化,到2010年一度高达46%,后来随着国资出钱补配以及安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、上海国投、中国证券等社会资本入股,职工持股会持股数有所减少,但话语权却在不断增强。

  2015年8月18日,绿地借壳金丰**登陆上交所,而当年这家市值超3000亿元,号称宇宙最大的房企,第一大股东便是绿地职工持股会——上海格林兰**企业(有限合伙),持股比例28.79%。最新消息显示,截止2017年上半年,上海格林兰的股权比例微升至28.99%。

  根据绿地官方资料介绍,上海格林兰是为了吸收合并绿地职工持股会而设立的有限合伙企业,由绿地集团管理层43人出资10万元共同设立,法定代表人是张玉良。

  有数据显示,截至2014年6月,绿地职工持股会成员多达982人,这也就不难理解,当初上市的时候,为什么市场会流传“绿地上市实质上是内部人的一次狂欢”这样一种说法了。

  5.梁希森、罗康瑞妙手回春

  1996年,北京著名烂尾项目——玫瑰园迎来了一位新主人,他的名字叫梁希森。

  这一年,据说只会写自己名字的梁希森在商场已经奋战多年,功成名就。希森集团的年产值达近四亿人民币,梁希森也已身家过亿,这放在90年代的中国绝对称得上是“巨富”。但梁希森并没有安于现状,他开始思考企业的下一步发展,并最终决定杀入房地产行业,第一站选在了最具**的北京,而玫瑰园是其开发的第一个地产项目。

  彼时的玫瑰园,一方面因为与明皇陵地脉相连而被视为北京难得的风水宝地,另一方面却因第一任主人刘常明的死因不明、第二任主人邓智仁的倾家荡产、第三任主人陆苍的无力回天而“恶名远扬”。

  初生牛犊不怕虎,刚刚进入房地产行业的梁希森偏偏就选择了这样一个不被市场看好的项目。在梁希森看来,玫瑰园知名度高、影响力大,如果成功,希森集团便可一战成名。

  命运又一次眷顾了这位曾经一度落魄到以讨饭为生的汉子。在成功解决玫瑰园的开发资金问题后,又恰逢北京不再审批别墅项目,玫瑰园成了北京当时最后的别墅群,加之2000年后房地产市场回暖,玫瑰园一下子奇货可居。

  凭借着玫瑰园,梁希森赚了整整17个亿,希森集团从此在地产界奠定了江湖地位,在2005年胡润富豪榜中,梁希森以20亿元的身家排名第66位,可谓名利双收。有人说是因为梁希森命硬,镇住了皇陵地脉上的这座凶宅,也有人说他虽然没文化,但极具商业头脑。

  这个世界永远不缺传奇故事,这一年,在上海滩,香港商人罗康瑞打了一场让他扬名立万的战役。1996年,受上海市政府邀请,罗康瑞接手了位于上海市中心体量达52公顷的太平桥地区旧改项目。

  当时的太平桥地区由成片的石库门建筑里弄构成,这片颇具欧式风格的建筑群既是上海海派文化的一部分,更是上海城市建筑的独特印记。时代的变迁,带来了建筑的破败,当时这些石库门建筑由于没有排水系统、卫生间的设计,已经适应不了新时代。

  拆旧建新是旧城改造的普遍思路,当时大部分都建议罗康瑞直接推倒重建,但看着这些烙印着历史足迹的旧建筑,罗康瑞不忍心拆,更舍不得拆。

  最后,顽固的罗康瑞力排众议,铁了心要开创一条“整旧如旧”的新路,他要求尽可能保留地区历史特色,同时又要不失现代化。为此,他还特意邀请了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和新加坡日建设计事务所为自己的改造计划提供咨询建议。

  “整旧如旧”让罗康瑞付出了比别人更昂贵的代价,据称,上海新天地改造成本高达每平米2500美金,比建新房子的成本都高出1.5倍,整个项目**14亿人民币,相当于罗康瑞当年全部资产的一半。

  与梁希森的豪赌一样,罗康瑞最终大获全胜。为了让上海新天地达到最大的宣传效果,精明的罗康瑞为其选了一个特殊的竣工日期——2001年6月30日,因为7月1日便是中国建党80周年,时任国家领导人将到这里发表重要讲话。再之后的10月,上海召开AEPC会议,新天地又成为了普京、吴作栋等国际政要的消遣地。

  回忆起当初这个决定,罗康瑞不无得意:“庆祝建党80周年,中央的高级领导都会到一大会址(中共一大会址就在新天地里面),不用宣传全国都会知道;APEC在上海开,各国总统元首会到上海来,有6000多名外国记者,不用宣传你也宣传了。”

  一时间,上海新天地声名鹊起。上海新天地的成功,让上海收获了一个世界级的新地标,让罗康瑞收获了“上海姑爷”的美誉,也让中国旧城改造收获了一个新思路。

  在上海尝到甜头之后,罗康瑞又将这种旧城改造模式向更多城市复制,先后打造了武汉天地、重庆天地、杭州西湖天地、大连天地、佛山岭南天地,影响力虽不如上海新天地,但都成为了当地有名的地标建筑。

  只不过,这种旧城改造模式并不是百利而无一害,由于拆迁难度大,加之选择自持商业,瑞房到后期面临着沉重的资金压力,一度停滞不前。最终,为加快企业资产周转率,罗康瑞选择“断臂求生”,2011年出售佛山岭南天地18地块49%股权,2014年放手西湖天地,2015年出让上海企业天地,2017年又转让重庆天地79.2%股权予万科……

  罗康瑞表示:“我是不会愿意看到公司停滞不前的,所以一定会有些改变,包括业务、策略等各方面都会有所改变的。”

  6.二十年前的工匠精神

  历史总是惊人地相似。

  2016年在两会政府工作报告中指出“要鼓励企业开展个性化定制、柔性化生产,培育精益求精的工匠精神”。

  在步入白银时代的今天,每一家房企都扬言要弘扬工匠精神,回归到产品本身,专心做好产品,用产品说话。而这一切,追溯到20年前,房地产发展早期就已经烙下深刻的印迹。

  1996年,房地产行业出现大量亏损,放在今天或许就要被称为烂铜时代了。就在这个萧条年代,万达在行业内率先推出保护消费者利益的“三项承诺”: 第一,保证商品房不渗不漏,发现渗漏,赔款三万元;第二,保证商品房销售面积与产权证面积相符合,面积不符,缺一赔三;第三,竣工入伙后六十天内自由退换房。

  那边厢,万科也将公司的主题年确定为“质量管理年”,这是万科第一次将公司工作聚焦于建筑质量,王石的初衷是希望凭此尽快超越竞争对手,缩小与同行的差距。

  同样在这一年,高喊要走房地产专业化道路的万科终于狠下心来实施自己的“瘦身计划”。年内转让深圳怡宝食品饮料有限公司、北京比特实业股份有限公司及汕头宏业房地产股份有限公司等公司的股权。

  时任华润创业执行董事黄铁鹰后来回忆,当年与王石洽谈收购怡宝蒸馏水一事,用了不到10分钟就在价格上达成了一致。而香港公司在企业并购上的专业和细致,也让王石获益匪浅。“签字时,王石当着他的一群下属,盯着我的眼睛说,我们今后收购和兼并企业,也要向你们学。你让我们知道了专业和非专业的区别,我想专门请黄先生给我们讲讲企业并购的问题。”

  而王石谦虚好学态度也得到了黄铁鹰的赞赏,在收购怡宝完成后,面对媒体采访,黄铁鹰给万科作出了这样一个评价:这是一个可怕的公司,因为他们不拒绝学习。

  在杭州,被誉为中国产品教父的宋卫平,创业已有一年。这一年,由他打造的丹桂花园、金桂花园等五个项目陆续推向了市场,尤其值得一提的是,绿城的成名作九溪玫瑰园也在这一年破土动工。

  座落在杭州西湖区的九溪玫瑰园,是绿城打造的第一个别墅项目,由于优越的自然环境和精美的建筑,该项目被誉为国内别墅开发的经典佳作。因为这个项目出色的品质,绿城在全国开始有了知名度,中国房地产界开始认识宋卫平。

  在房地产界从来不缺关注的孙宏斌这一年带领着顺驰披荆斩棘,占据了天津市场15%份额成为当地“大哥大”之余,还逐渐在北京、上海开设分支机构。

  “优等生”中海地产这一年表现继续优秀,作为**一家中资公司,成功跻身香港二十大市值地产上市公司行列,位列第14。不仅如此,中海地产还成为了“恒生中型股指数成份股”中五十只中型成份股之一。此外,中海物业管理(深圳)有限公司经深圳质量认证中心认证,成为全国服务行业首家通 过ISO9002 质量认证的企业。

  黄文仔这一年很忙,一边忙着将进军房地产行业的第一个项目——宏宇广场推向市场,一边又忙着对宏宇集团进行规范化的股份制改组。这年12月,宏宇集团的股份制改组获得广州市政府批准,成为广州市第一家私营股份制企业。

  1996年6月,完成股份制改造的浙江广厦建筑集团股份有限公司规范经营满3年了,楼忠福等这一天的到来已经等了很久,他要让广厦集团上市,他开始行动了。

  尽管当时上市指标都掌握在各省级政府和各部委手里,尽管当年建筑企业上市指标只有一个,尽管广厦集团的规模只有8亿元,尽管所有人都认为广厦集团上市是异想天开,但在楼忠福彪悍的人生里,从来就没有放弃二字。

  为求见大权在握的主管领导,楼忠福不惜从杭州赶到宁波,又从宁波折返杭州,最终在领导开会前的5分钟间隙向领导表达了广厦集团强烈的上市愿望。1996年12月,广厦集团上市申请终于获得建设部同意,之后,广厦集团又成功跨越中国证监会这道关口,拿下了**一个上市指标。

  1997年4月1日,“浙江广厦”A股3500万股股票成功发行,每股面值1.00元,每股发行价5.7元。4月15日,“浙江广厦”在上海证券交易所正式上市交易,融资近2亿元。

  越秀地产继1992年登陆港交所之后,又于1996年在美国市场柜台交易,在新加坡第二上市。借此,越秀地产打通了香港、新加坡两地的资本市场。

  但由于股份在新交所估值低且成交量不大,越秀地产在2016年宣布于新交所自愿除牌。至此,在新交所上市二十载的越秀地产将从这个平台名单中正式除牌。

  作为世界级的金融中心,香港是精明的商人玩资本游戏的好地方。1996年,李嘉诚效仿“老友”郑裕彤将长实旗下的基建业务分拆上市,组成了“长江基建集团”,并交由长子李泽钜打理。

  李泽钜没有辜负父亲的厚望,长江基建的股份最终获得了25倍的超额认购。在长江基建上市后,李嘉诚曾表示,李泽钜的表现可得90多分,“如果他不是我的孩子,更会给他100分!”

  二十多年来,在李泽钜的带领下,长江基建始终保持着利润增长,业务跨越全球四大洲,遍及香港和内地、澳大利亚、英国、加拿大及菲律宾等。截至2017年6月30日,长江基建市值已经高达约1700亿港元。

  作为房地产品质保证的其中一项,大部分开发商都会选择成立自己的物业公司管理旗下房地产项目。1995年,保利地产推出第一个住宅项目——红棉花园,1996年,保利物业发展股份有限公司正式成立。发展至今,保利物业的业务规模已经从当年管理一个项目到如今承接400余个项目,管理面积超过1亿平方米。

  更值得一提的是,在物业管理备受资本追捧的今天,保利物业也于2017年8月29日在新三板挂牌上市,成功接轨资本市场。

  这一年,来自香港的中原物业将更为先进的“港式物业”带到了内地。1995年,中原的物业管理业务在北京建立,1996年,中原物业成功拿取北京市的“物业管理资质合格证书”,开始大展拳脚,而北京也成为中原物业规模最大的一个市场。据中原集团介绍,现时中原的物业管理业务约有 50%在北京,其它的管理项目和客户分布在沈阳、哈尔滨、大庆、青岛、天津、郑州、太原、石家庄等地方。

  1995年,《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施,让一度陷入混乱的房地产行业有了自己的“准绳”。1996年,根据这部法律,建设部又出台了《城市房地产中介服务管理规定》,以加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序。

  自此,中介行业也有了属于自己的“准绳”,中介行业的地位也逐渐为社会所承认,尤其是1996年上海市房地产经纪人协会的成立,更标志着中介服务行业的发展进入一个新阶段。

  上海的先锋带头作用并不局限在中介行业。同年7月28日,上海长宁区房地产交易中心挂牌成立,这是上海乃至中国第一家成立的房地产交易中心,集房地产交易、信息、服务、管理功能于一体。该交易中心的成立为中国建立一个公开、公平、公正的房地产市场起到重要示范意义。

  尾记:世界500强不是梦

  上世纪九十年代,随着中国经济发展和国力增强,一股压抑已久的民族自信心瞬间爆棚。

  在这种氛围下,1996年,一本《中国可以说不》书籍横空出世,这本书发表了对中国国际关系和国内时政的各种看法,成为中国民族意识觉醒的标志,吸引了全球100多家新闻媒体报道,是1996年最轰动欧美等西方国家的中国书。

  也就在这一年,新崛起的中国企业家突然发现,世界并不像想象中那么遥远,跻身全球500强不是梦。于是,自从知名企业家张瑞敏提出海尔要进入“世界500强”之后,中国从政府到企业,都掀起一股冲刺全球500强的热潮。

  与蓬勃向上的中国经济和企业家相比,1996年的房地产行业却在经历大低谷时期,数据显示,1995年底,全国商品房累计空置建筑面积已经达到5031万平方米,比1994年底增加了53%。到了1996年,全国商品房空置量进一步提升为5612万平方米。

  幸运的是,1996年,也是“九五”计划的开端之年,经济实现“软着陆”之后如何再度起飞成为了新的五年计划关键任务。而自诞生以来,房地产行业对于中国经济就具有举足轻重的影响。

  发展房地产行业,激活中国经济,成为管理层主导思路。因此,中央正式提出,把住宅建设培育成新的经济增长点和消费点。由此引发房地产行业新一轮重大转折,也翻开新篇章。

  虽然,房地产行业在1996年尤其低迷,但一个个涌现出来的强人、一间间创立的房企,无疑给悲观的市场带来了希望之光。

  也正是他们的坚毅,他们的无畏,让他们一路前行,回顾今天的中国房地产市场,这些在艰难时代诞生的房企,无一不成为行业中不可或缺的力量。

  这一切,在《地产30年》后续的篇章里,你将会看到,上世纪九十年代才刚刚诞生的企业,一个个成长为“世界500强”,他们的名字包括:碧桂园、恒大、万科、绿地、万达等房地产公司。

  二十年间,从无到有,从有到强,中国房地产企业以超乎寻常的速度在向前奔跑,成为中国经济、甚至世界经济**的风景线。

  对于九十年代初生的房企来说,世界500强不是梦!