谁该为深圳1000多个城中村的安全负责？

  这是令政府、村委和租客都伤透脑筋的问题。

  启动万村计划的时候，估计连万科也没有料到，这条路会走得如此波折。

  毕竟曾经看上去，这是一个多赢的结果。

  但是，11月8日，万村再一次卷入舆论漩涡。有媒体称，万村在深圳已经全面暂停签约新房源。当天上午，万村方面回复乐居财经，目前万村正常推进，其中也包括新房源签约。

  启动

  万科曾经对万村寄予厚望。

  最初提出城中村运营概念和逻辑的，是当时深圳万科轮值的东部王张海涛。第二天，2017年6月9日，华南区域首席执行官张纪文便在管理层群里发起召集，三个80后通过竞选，成为万村的合伙人。

  孔浩为此放弃了深圳万科瑧系列的设计工作，他像大多数设计师一样，梦想用设计来改变生活，通过增加城中村和城市的对话界面，通过改善居住环境，留住那些开始为了省钱而住在城中村的人，待到他们结婚生子后，依然可以在熟悉的环境里长期居住下去。

  深圳对于城中村也早有打算。2012年3月，深圳市规土委便公布了《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》，首次以政府文件形式，试点以整体租赁方式将城中村纳入保障性住房供应渠道，给城中村的商业化运营开了一个口。

  但是，公开数据显示，将近500个城中村没有物业管理，如果让业主以家庭为单位进行整改，直到满足保障住房条件，一户农民房至少需要3000块，若以栋来算，动辄就是十几万。业主积极性不足，改造的专业能力也难以实现。

  高光

  一搁就是6年，直到去年8月，像是被一夜春风催熟。

  2017年8月，《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》出台，允许城中村综合整治并改造成租赁住房。8月28日，《深圳市住房租赁试点工作方案》出台，要求十三五期间收储不低于100万套农民房。

  这才有了去年9月29日，玉田社区和万科公开签约，深圳首次尝试对城中村进行统一租赁和运营管理。随后，万村陆续进入玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等。12月，坂田新围仔村首栋改造好的长租公寓样板楼揭幕。“给我一村，还你一城。”万村开始扩张。

  今年4月22日，万科集团创始人、董事会名誉主席王石首次谈及万村计划，将万村复兴提升到“成为深圳持续辉煌的基石”的新高度。

  城中村是深圳当仁不让的基石。令无数初来乍到的年轻人，轻易就可以落脚，令收入不高的服务人群，也可以轻松在这里生活，他们为深圳注入源源不断的活力。即便是在2017年9月，在华强北工作的小陈，也只花了1200块钱，就能和室友在福田区深南大道的地铁口附近租到一套房。他们还用剩余的钱，添置了健身器和新空调。

  在其他开发商看来，万村计划是一个进可攻退可守的策略。守住城中村，可以快速拓展长租公寓，一旦进行城市更新，手握租约无疑又增加优势。佳兆业、碧桂园、华润、龙湖等房企迅速跟进。

  截至今年8月，万村已涉足80-90个城中村，一万村管理层曾对乐居财经表示，今年在深圳的目标是100个村，在广州、厦门、珠海等地都有项目，包括长三角和北方区域如西安、成都、杭州等也将陆续开展万村计划。

  抵触

  然而，理想和现实之间，总是隔着几英尺的暮色。仅12个月之后，万村计划便陷入左右为难的窘境。

  2017年11月11日晚上8点多，小陈和室友抬着红蓝相间的蛇皮袋，走出玉田社区的大门。乐居财经现场了解，他们9月15日刚接下别人转租的房子，消停了没几天，就接到通知，万科收下村里几栋物业，改造之后将成为万村泊寓的一部分。他们得搬走了。

  小陈知道可以住的更好，但他依然抵触万村。深圳链家2017年10月底发布的《深圳租赁》白皮书里，城中村第一次被纳入统计范围。白皮书显示，深圳超过52%的租客月租金不到2000元，80%的租客租金占收入的比例不到30%，正是因为超过70%的深圳人租住在月租金低于1500元的农民房。

  他们可能是这个城市里，对租金最为敏感的租客。他们以放弃部分舒适为代价，换得更方便的通勤，和更低的居住成本。

  更有市场人士担心，如果深圳的租金特别是城中村的租金也普遍上涨，或许会间接抬高许多行业的成本。

  万村挑起了人们对城市的系统反思。如果城市似一台庞然的巨轮在转动，那么城中村，和租住在城中村里人，是这巨轮可以因为速度而放弃的吗？答案是不能。或者，正是 因为有了他们，这巨轮才得以如此流畅的转动。

  今年六月，富士康员工一封公开信，把对万村的抵触掀至高潮。公开信称，因为万村进驻富士康龙华工厂附近的清湖新村，预计房租将翻两、三倍，要求工资上涨以跟上房租涨幅。尽管万科随后声明称，万村参与项目，改造前后的单间租金价格处于同等区间，并承诺将努力维持单间公寓月租金稳定。

  窘境

  稳定租金，对于本来就已经算不过账的万村计划来说，是一个新的紧箍咒。深圳万科泊寓合伙人陈晓炜坦言，如果算硬账，万村计划是回不了本的，只能寄希望于挖掘用户的价值。

  今年深圳市相关监管部门开始对城中村租金，有了更加细致的价格管制措施，规定每年租金涨幅不能超过6%。而万科付给农民房业主的租金涨幅也是“3年递增10%”，意味着万科的长租公寓房源每年涨幅不能超过3%。

  成本在增加，融资成本也在增加，但是租金预期却在下降。对于上市房企而言，能够容忍的收益底线便是融资的成本，这笔账愈发算不过来。

  喊出“活下去”的万科，对于新业务的开口也在收紧。9月南方区域月度例会上，万科董事会主席郁亮谈及业务聚焦时表示，“有些业务是可以长期投入的，但是长期投入后没钱回来、没有产出，这样会拖累整个集团，所以投入和产出严重不匹配的业务，必须要调整。”曾有人认为，所指包含万村。

  内忧外患中的万村计划，开始传出放缓的猜想。

  11月8日的媒体报道表示，由于万村还没有在万科内部整合形成流畅的“流水线”，导致工程进度严重滞后，每月空转租金高达数亿元，回流的租金却极少，加之收益率预期的进一步降低，曾经对万村抱有极大热情的张纪文，亲自下了死命令，全面暂停签约新房源。

  乐居财经第一时间联系万村，回复称目前万村正常推进，当进一步确认，正常推进的业务中是否包含新房源签约时，亦获得肯定答案。

  一万村基层工作人员也表示，他所在的区域工作正常，没有收到暂停收新房源的消息，最近还有在加班干活。

  而一接近万村人士认为，不排除个别村推进有难度有所放缓，还有知情人士表示，他了解的情况确有万村工作人员离开，因为所在团队近期无事可做。乐居财经亦辗转获得一张万村裁员员工维权的群聊截图，未能求证真伪。

  希望

  11月6日深圳市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿），似乎又为万村打开了另一扇窗。根据规划，福田、南山、罗湖75%，合计约99平公里的城中村将纳入综合整治。已经启动的笋岗村综合整治，目前官方表示由市政出资、万科执行。据了解，综合整治不涉及产权和租赁权益的转移，但万村此前在城中村的表现，显然有所加分。

  对于城中村来说，可能短期内会减少新房的供应，降低更新的速度，但是长期来看，控制城中村改造节奏，更可促进城中村可持续发展。

万科也将参与笋岗村的综合整治工作

  拥有城中村，是深圳的幸运，它为深圳最初的起跑，提供了能量。拥有城中村，也令深圳困扰，因为深圳已行至远方，而它却停留在30年前的风景里。万村一定不是当下最完美的解决方案，但是城中村显然需要新的活法，无论提供方是不是万科。

  因为，深圳需要它，共生前行。