如果你只有长租公寓,建议你退出长租公寓。

  如果你只有长租公寓,从拓展到运营,未来的路可能会随着安全监管、金融去杠杆、以及拿房成本的日益高企,而愈发艰难。不是你能力不行,而是能力的溢价,跑不赢钱的溢价,关键是,跑不赢陆续入场的会跳舞的大象,还是会从主流赛道中掉队。

  读懂碧桂园的长租城市梦,可能就看懂了未来很长一段时间内,长租公寓的种种可能。

  长租城市,碧桂园的终极梦想

  关于碧桂园旗下的碧家长租公寓,目前最新公开的数据,是截至2018年10月,碧桂园长租品牌“BIG+碧家国际社区”已进入北京、上海、广州、深圳、厦门、武汉、长沙、东莞、天津、杭州、成都、苏州、肇庆、佛山、惠州、常州,16个城市;开业门店超20个,开业房间超4000间,已获取预计总房源量近5万间。

  在碧桂园2017年12月20日的“BIG+碧家国际社区”品牌发布会上,碧桂园集团总裁莫斌表示,“碧桂园做长租跟其他的企业有所不同,我们要做长租城市,将长租城市打造成为让租户有获得感的项目”。

  “长租城市”是碧桂园结合新时代的消费需求,在全球范围内首次提出的概念,通过整合公寓、酒店、写字楼、商业等资源打通上下产业链,引进零售、娱乐、健康、出行、教育等优质社会资源来打造的具有自身特色的长租产品。它是一个全新公寓品类和城市综合体,是产、城、人融合发展的城市生活生态圈。

  与市面上传统单点分散式的公寓模式相比,“长租城市”形成了可整合全业态的产品体系,体量巨大,可容纳大规模人口入住,为单身青年、已婚夫妇、小太阳家庭、企业等提供不同类型产品。

  未来的商业会与“长租城市”的发展强强联合,相辅相成。“长租城市”可为商业输送更多的消费需求,商业是“长租城市”完美的增值配套,二者融合一体,为人民美好生活提供完整的闭环体验。

 市场在选择

  十个月过去,用冰火两重天来形容现在的长租公寓市场,再合适也不过。

  刚刚过去的10月,中国的长租公寓市场就热闹极了。3家公寓爆仓,3家融资叫停,1家CEO离职,可是,4家国企扩张速度依旧迅猛,万科也还是拿到了20亿的新融资。

  入场即战,市场是决定胜负的神。

  10月17日,原本已经被视作上海第一梯队的寓见公寓,一度深受资本和开发商青睐,却爆出资金链面临断裂,股权已全部质押给贷款银行,房源运营权将交棒给某上海本土机构。

  深圳南山区红花岭工业南区四区一个名为“鱼悦公寓”的长租公寓项目,因多层转租,三房东带走400万资金跑路,二、四房东产生纠纷,导致租客突然被通知租赁合同提前终止,需在短期内全部搬离。

  杭州几家原来在高价收房源的长租公寓企业,已经暂停拓展房源,“租金在跌,再高价收房,收一套亏一套”。无论是房东还是中介,都说“感觉租客一下子少了好多”。

  合生创展100亿住房租赁公司债终止发行、奥园集团10亿规模住房租赁专项公司债被中止发行、国创高新终止13亿元定增计划,长租公寓等项目发展遇阻。

  可与此同时,世联拟联合中城投资设立30亿规模Pre-reits基金,期限5+1+1年,共同用于长租公寓优质资产收购。万科也公告称,此前获准发行总规模不超过80亿元的住房租赁专项公司债券,第一期规模15亿元,票面利率4.05%,如今拟发行第二期,规模20亿,期限5年,利率询价区间为3.50%-4.80%,依然低到令同行羡慕。

  华润置地也在10月22日,拿下上海首幅集租赁集体建设用地,拟建设租赁住房不低于825套。

  10月,上海市徐汇区国资委下属的国企上海汇成集团,推出“憓家”租赁房平台公司,起步就汇聚起4000多套房源,主要租赁给引进人才,覆盖了徐汇区、闵行区、松江区及青浦区。

  不是长租公寓在入冬,是长租公寓的路径分歧愈发明显,是市场在进行模式选择,是资本在进行路径判断,判断哪一个方向,能够更安全地通往未来,通往一个新的世界。

  公寓的未来

  沿着旧地图,如何能找到新大陆?

  这是一个意义覆盖的时代,连接的价值,甚至超过实物本身。吴声在他的《新物种爆炸》一书里曾经诠释新商业模式的变迁路径,“商业模式的意义覆盖是新物种的迭代标志。”他以途家为例,认为以“短租”作为连接入口的途家,早已不只是短租平台,长租,B2C,C2C、房地产信托这些固有的形态都被融合与聚合,途家打通途家、蚂蚁短租、携程、去哪儿、58赶集等8个消费入口,同时面对旅行者、经营者、置业者和区域政府机构四个角色提供服务,正在对旅行行业甚至经营性产业实施意义覆盖。

  虽然会受到基因的局限,但场景入口仍然可以发展出一个类似于“扇形”覆盖的商业模式。曾经我们把它叫做“同客异业”,也曾经把它叫做“消费升级”,还曾经把它叫做“场景入口”。

  如果我们单纯的就公寓算公寓的账,虽然长租公寓未来还有政策和市场的多重利好,但也很有可能如SOHO中国潘石屹今年8月所说,利息按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%~6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。他没有错。

  但是,如果公寓之后,还有其他收益可以逐步出现,更多可能就会出现。

  对于碧桂园而言,住宅、农业、产业园、机器人、教育、科技等等产业线,未来都有可能成为长租公寓之后的资源平台,并有望从中收益。汇聚无数青年人群的长租公寓,是极佳的场景入口,更勿论因此降低的资金成本,也算是收益。2017年11月,万科在南方媒体交流会上提出要做“美好生活场景师”,把城市配套服务商的战略,具象到上班、家庭生活、创业、养老、亲子等不同场景。

  所以回到最初,如今的长租公寓和最初通过N+1和免租期增加收益已然不同,在装修运营增加收益的基础上也增加了新的内容,所以如果你只有长租公寓,并且还选择了大众定位,退出也许是不错的选择。