中国地产史记 | 1993年:“国

  【编者按】30年以后,当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里,竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲,新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时,也正式拉开了中国房地产行业市场化发展的序幕。

  千百年来,中国人对土地的执着与迷恋,从未消减,中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里,纵使风云变幻,地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路,那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演,30年,一年一个脚印,印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷,也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《中国地产史记》系列之1993年,这是中国经济进入迅猛发展的一年,也是宏观调控重拳整治的一年。这是承前启后的一年,也是转型阵痛的一年。这一年,继承了1992年的经济发展态势的同时,引发了经济发展过热,中央紧急出台“国十六条”进行宏观调控。这一年,土地市场异常火 爆,全国各地纷纷出现炒地潮。这一年,海南房地产泡沫进入最后的颠狂。这一年,全球众多知名企业大跨步进军中国,这一年,中国申奥失败……这一年,惊心动魄,悲喜交加,有的人身败名裂,欲哭无泪;有的人幸运出逃,缔造新的地产神话。 虽然比不上1992年的历史里程碑地位,但1993年,无疑仍将以其独特的姿态在历史的长河中留下不可或缺的一笔。

  1993年,虽说比之1992年,少了众多轰动性事件,但并不妨碍这一年给人留下的记忆。

  致敬改革开放,乐居财经独家策划《中国地产史记》,第七回:1993年,“国16条”开启调控先河。 专题》》

  作者 | 姚育宾 何缘 罗金婷

  南巡的春风,开启了中国改革开放新一轮浪潮,压抑已久的中国经济如雨后春笋,迅速崛起。进入1993年,经济发展速度之快已经超乎想象,与以往不同的是,1993年经济过火形势来得比以往更猛烈些,甚至火 爆到几乎失控地步。

  《1993年国民经济和社会发展统计公报》显示,1992年中国GDP增幅高达14.2%,其中,工业总产值增长就有24.7%,而全社会固定资产投 资也出现44.8%涨幅,这一切,已成1993年经济虚火的前奏。

  果不其然,1993年的经济火 爆态势不期而至。上半年各项数据屡创新高,全社会固定资产投 资同比增长率高达61%,远超1992年。而工业增加值的增长率达到30.2%,另外,35个大中城市居民消费价格同比上涨17.4%,进入6月份更是高达21.6%。

  国民经济甚至出现“四热”现象:开发区热、房地产热、股票热、集资热,无论是风暴中心的海南,还是整个中国房地产市场都迎来了巅峰时刻。房价、房企数量、投 资额、商品销售额都刷新了记录。

  中国经济历史上曾多次出现“救市-过热-调控-偏冷-救市”的循环怪圈。也就在同一年,我们发现,从春天到冬天,中间是可以没有过渡的,而且速度之快让人措手不及,无所适从。

  国16条的横空出世,给一路高歌猛进的房地产狠狠地泼了一盆冷水,中国楼市的“第一个黄金十年”,以“硬着陆”的姿态头破血流地收场。

  当1993年的日历翻完最后一页时,我们无法说清有多少人因为搞房地产而大发横财,更无法数清有多少人因为搞房地产而倾家荡产。

  在这奔流不息的历史浪潮中,一批人淹没了,自有另一批人应运而生。在这不确定的年份里,龙湖地产、富力地产、远洋集团、保利置业、五矿地产、敏捷地产、珠江投 资、新城等房企相继成立,并逐渐成长为如今的行业弄潮儿。

  1.全国炒地热

  从巅峰跌落到谷底,很多时候只是一瞬间的事。

  自1988年建省以来,海南就一直是中国开发热土。1993年上半年,海南房地产市场进入最后狂欢,据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,海南房地产价格从1988年建省之初的1350元/平方米,飙升至1993年上半年的7500元/平方米。

  不到五年时间,房地产价格增长已经超过5倍。与此同时,海南土地价格从1991年的每亩几十万,攀升到1993年的最高600多万元/亩。

  上半年,这场击鼓传花的游戏还玩得正酣,一夜暴富的神话还在上演。

  与此同时,海南房地产的热浪大规模席卷全中国。1993年3月,八届全国人大一次会议上,兰州市市长称:大搞房地产开发是兰州市1993年工作重点之一。同年1-4月,北海市平均每3天就有1亿元资金涌入。

  原四川省委主要领导人要求四川的企业到上海搞房地产开发,不能“提篮小卖”。云南瑞丽,地价由过去的“送人不要”开始狂升猛涨。贵州人也离乡别井,奔往广西炒起了地皮。

  历史数据显示,这一年1-6月,全国房地产业完成开发投 资274亿元,较1992年同期增长143.5%;新开工商品房面积比上年同期增长136%;商品房销售额增长55.6%;开发企业由1992年的1.24万家上升到近2万家,有权威人士私下估计,甚至可能超过3万家。

  对土地市场推波助澜的还有开发热,全国各地开发区为了招商引资,在优惠政策上拼命下血本。据《中华工商时报》报道称:“每年土地黑市 交易流失的国家收益,估计就有200亿之巨。”媒体同时披露,有些外商以极其低廉的价格拿下数百亩甚至几平方公里土地,然后进行土地平整,以几倍的售价转手卖出去可以获利。

  低价出让土地或者豁免土地使用费的优惠政策,让中国土地市场成为一个灰色地带,也催生了畸型的房地产市场。据中国台湾《联合报》描写的中国现状已经到了:“无处不见房地产开发公司的招牌,无处不谈土地买卖。”的境况。

  这场以开发区为名义的“圈地运动”泛滥潮横扫全国,特别是1993年底,开发区数量猛增至8700多个,而这一数字在1991年、1992年分别是117个、1951个。国务院调查报告显示,截止至1993年4月,全国开发区开工面积307平方公里,仅占规划总面积2%,超过90%的耕地并未落实到开发环节,造成1000万亩耕地流失。

  暴风雨前夕往往是平静的,甚至是安乐的,让人毫无察觉。当所有人都沉醉在这场财富狂欢时,谁也不曾想到,寒冬骤然而至。

  面对着过热的经济,时任副总理朱镕基担当起了调控的“主刀手”。6月23日,朱镕基发表讲话宣布,终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

  次日,国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》(通称“国16条”)出台。《意见》包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投 资、清理所有在建项目等一系列宏观调控措施。

  对于海南房地产来说,上述政策几乎招招致命,银根全面紧缩,让房产泡沫在急剧膨胀后瞬间破碎。

  泡沫破裂之后,海南房地产可谓哀鸿遍野。全省1.3万所房地产公司中95%陷入倒闭,数千家开发商卷款逃离。占全国总人口数仅0.6%的海南省留下的积压商品房数量占全国总量的10%。

  全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

  海口市地价从1993年最高的680万元/亩一路狂泻,到1996年年初已经跌至约100万元/亩,跌幅达85%,基本上回落到1991年的水平。

  从此,良辰美景变成了断壁残垣,“天涯、海角、烂尾楼”成为海南三大景观。

  海南房产泡沫亲历者邢增仪曾感慨道:有的人带着千万家产而来,两手空空离去;有的人黑着头发、白着面孔而来,白着头发、黑着面孔离开;有的人健全着来,残疾或破碎着离开。海南每一幢高楼里都有一个悲壮的故事,每一根桩基下都有一个可歌可泣的灵魂。

  有更惨者甚至发出“这也只有跳楼才能一了百了啊”的绝望之声。

  海南巨量的房地产库存,一直到1999年才清理完成。海口市的房价,在2010年前后才重新回到1993年上半年的高点。

  唇亡齿寒,海南房地产崩盘,让整个中国房地产市场都不好了,其中广西北海、广东惠州成为另外两个“重灾区”。

  一海之隔的北海,当年房地产火 爆程度与海南可谓不相伯仲,以至于1993年1月朱镕基前来视察时,也忍不住警告:北海不同于上海,北海建设要量力而行。

  数据显示,1991年以前,北海的房价还只有500-600元/平方米,到1993年上半年已经涨到3000多元/平方米。

  但1993年下半年开始,随着海南房地产崩盘,北海市房地产业也直线下滑,土地降到8万元一亩仍难出手,楼价跌到 500~1000元/平方米还是没人要。

  据房产部门2000年的调查,人口不过30来万的北海市在“房地产热”中共造成闲置土地1887公顷,积压空置房 107万平方米,停缓建工程108个,“烂尾楼”建筑面积121万平方米,被套资金超过220亿元。

  那时的北海,“半拉子”工程随处可见,别墅区草比人高,野狗乱窜,一片荒芜,许多经济学家将其戏称为“房地产泡沫经济博物馆”。

  在八十年代末,惠州曾高喊“80年代看深圳,90年代看惠州”的口号。这个踌躇满志的城市,在1992年曾经吸引超过260亿的热钱涌入。但1993年的调控,让惠州叫板深圳的美梦一朝破灭。

  房地产泡沫破灭之后,惠州城市信用社的总损失超过60亿元,遗留了55万平方米的烂尾楼,52万平米空置商品房。作为惠州当时重点开发的南部新城区,大亚湾在整整10年间,犹如一个“鬼城”。

  海南房地产泡沫破裂之前,在陈国强著《房地产江湖》一文中提到:曾经有一家香港媒体评论如此说:“在改革路线上高速驰骋的中国经济,是一匹强壮彪悍的神驹;但它带有几分野性,并且它从来未曾在这条路线上跑过,而目前是晨光熹微、雾气重重的光景。这匹马是能够疾驰的千里驹,可是在驱策前进的时候,必须注意:既要马儿跑,又要马儿不摔倒。”

  可惜的是,在1993年,这匹高速奔跑的千里马还是摔倒了,而且摔得很重,头破血流,筋断骨折。

  2.成败一线之间

  在这世界上,幸运儿永远是少数。

  海南房地产泡沫让很多人“身受重伤”,从此一蹶不振,即使有人东山再起,风头也大不如前。像万通六君子这样全身而退的,屈指可数。

  在《地产30年》之1992年篇章里,我们已经讲过关于万通六君子从海南胜利大逃亡,背后故事其实很多,本文接着继续讲述六君子有如神助般的海南淘金历险故事。

  有一个说法是潘石屹用5斤桔子向规划局办事员换来了海口住房建设数据:海口市总报建面积除以该市常住人口和暂住人口,人均达到50多平方米,而当时北京的人均住房面积才不过7平方米。

  “我的第一个感觉就是天要塌下来了!没有任何需求支持的供给,这不就是泡沫吗?”意识到危机即将到来的潘石屹,成为了六君子得以及时抽身而退的关键。

  另一个说法则是冯仑提前获得了政策层面的消息。据悉,1992年年底,冯仑在北京和朋友聊天时得知国家要进行宏观调控,即将出台文件。于是,对政策极其敏感的冯仑下定决心,从海南撤退。

  从虎口脱险之后,六君子从海南出发,冯仑和潘石屹北上京城,易小迪到了广西,王启富去了深圳,王功权则去了美国。在广西,易小迪成功开发了南宁万通空中花园、新万通购物广场、新万通宾馆等,在北京,冯仑和潘石屹凭借“万通新世界广场”一战成名。

  而在六君子开疆拓土的众多城市中,北京万通算是最具代表性。

  1993年1月18日,万通前身“海南农业高科技投 资公司”增资扩股,改制为有限责任公司形式的企业集团,即万通集团。同年6月,万通集团发起组建北京万通实业股份有限公司,成为北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制企业。

  不过,当初完成股份制改造的北京万通,虽拿到了资金,却苦于没有项目。

  而当年同样完成股份制改造的华远,则手握大量土地资源,尽管已经签订一系列合资、合作合同,但资金压力并未完全缓解,仍然要靠出让土地和项目换取更多的资金。

  一个有钱没项目,一个有项目不够钱,互补的双方就这样找到了合作的机会。

  北京万通和华远合作的第一个项目便是位于阜成门的“新世界广场”,这个项目曾经被潘石屹戏称为“废纸篓里的项目”。

  据《野心优雅》一书中描述:当时和潘石屹就新世界广场的土地进行谈判时,潘石屹甚至不知这个行业的通用术语,不知道什么叫“七通一平”。

  这一次,潘石屹又当了一回幸运儿。在北京重新出发的潘石屹,不仅没受宏观调控的影响,甚至因为宏观调控捡了个便宜。

  《野心优雅》中写道,与潘石屹谈判接近尾声时,我得到了内部消息:新的一轮调控将开始了,于是我将报价减了2000万元,给了小潘一个惊喜,小潘仍然不放心,又让我在新公司中加入5%的股权,终于我们签订合约。

  据《野心优雅》书中透露,当时为募集更多开发资金,除了降价出售项目外,华远还希望股票能在市场上流动,通过增资扩股获得更多的市场直接融资,但天不逢时,华远的股票仅在NET系统流通了一天,朱镕基就下令关闭了法人股流通市场并在紧缩政策中明确表示禁止房地产企业上市。

  而被抛弃的“新世界广场”,在成功转手后,反而创下了北京市场的一个销售神话。

  当年,还不太懂房地产的潘石屹,接受了中国地产“概念营销”第一人之称——香港利达行邓智仁的建议,由其负责万通新世界广场的推广和销售工作。

  邓智仁最终也没让潘石屹失望。经过一系列包装推广,万通新世界广场卖出了每平方米3600美元到5000美元的天价,相当于当时市价的3倍。仅销售了6天,就拿到5亿港元的回款。

  这样的成功,或许潘石屹他们都是始料未及的。据潘石屹回忆,在庆功宴上,邓智仁唱歌唱得声嘶力竭,完全是疯了一样。而冯仑更是喝酒喝进了医院,打完吊针,还躺了两三天。

  万通新世界广场赚了几个亿,给了冯仑继续加大投 资的底气和信心,之后,万通集团相继收购了贵州航空公司、武汉国投、陕西证券,并成为民生银行的大股东。

  到1995年,万通集团发展到达高峰时刻,先后涉足房地产、通信、服装、商业、信息咨询、银行、保险、证券等多个领域,布局广及北京、海南、西安、沈阳、武汉等城市,控制的资产高达70亿元。

  二十年后,一部叫《中国 合伙人》电影上映了,片中黄 晓明有一句台词被奉为经典:千万别跟最好的朋友合伙开公司。

  之所以成为经典,大概是因为引起了很多的共鸣吧。在万通集团风光的背后,六君子之间的分歧也越来越大,冯仑想在各行各业、全国各地发展,而潘石屹就想在北京做房地产;冯仑需要钱,潘石屹不肯给……

  最终,这六位曾经共过患难,也享过富贵的君子,还是迎来了“分家”的结局。

  在海南完成资本原始积累并成功逃离海南房地产崩盘,是万通得以蓬勃发展的重要基础。但是在这场灾难中“牺牲”的人不在少数,曾经的海南首富冼笃信便是其中一个。

  靠倒卖汽车赚到第一桶金的冼笃信在1989年进军房地产,1992年开始在海南各地大量买地,高峰时手握5000亩土地,总值超过10亿,成为又一个暴富神话的主人公。

  但1993年的宏观调控,将他从顶峰打入十八层地狱。尽管在宏观调控政策出台之前和之后,时任人民银行海南省分行行长的马蔚华都给冼笃信提过醒,但冼笃信始终没当回事儿,拒绝将手中价值10多亿的地皮出手,连拿着几千万支票找上门来买地的客户都被他拒之门外。

  “我买土地是对的,没有卖是错误的。”这是冼笃信对当年失败的最简单总结。

  冼笃信失误远不止这个。据说,当时,北京市海淀区政府曾经邀请冼笃信去做房地产,并承诺地块随便挑。但冼笃信拒绝了,反而去了湖南衡阳。若干年后,在谈及当初投 资衡阳的决定时,冼笃信说,是因为他爱的一个人在衡阳。

  人的命运往往就是一念之差决定的。自此之后,冼笃信的事业开始走下坡路,一年不如一年。

  在2004年的博鳌房地产论坛上,冼笃信见到了当年从海南“脱险”的冯仑、潘石屹等,他第一个发言:今天坐在台上,他们三个是以成功者的身份回答问题,我是以失败者的身份和你们对话。

 3.港房先知先觉

  1993年,在北京,潘石屹和冯仑奠定了他们在房地产行业的“江湖地位”。而李嘉诚则在这个城市落地了他在内资投 资最大的一个房地产项目——东方广场。

  这个被李嘉诚视为“最棘手、最反复”的项目座落在北京城最繁盛的东长安街和王府井交界处,毗邻天安门广场,占地10万平方米,总建筑面积达80万平方米,是目前亚洲最大的商业建筑群之一。

  按照最初的构思,李嘉诚将在这个最好的地段,用最好的设计,兴建一座世界一流的单一体积最大建筑物。一开始,李嘉诚以为会进展很顺利,希望用最快的速度完成。李嘉诚甚至将完工日定在了1997年7月1日,这一天,是香港正式回归的日子,东方广场无疑将成为李嘉诚献给祖国的最好礼物。

  只可惜,最终事与愿违。1993年,东方广场由北京政府批准兴建,次年动工,但动工三个月后,项目便因审批手续出现问题,陈希同、王宝森贪污受贿案,建筑设计受到非议,开发中撞见古迹等一系列问题而被逼停工,一直到1997年8月才全面复工。

  若干年后,李嘉诚在接受媒体采访时透露,当时项目第一个矛盾就是有人认为这座建筑物变成首都最大的建筑物,另外有人认为太高。最后为推进项目继续开发,李嘉诚采取了一个折中的办法,第一改变体积,减少百分之三十;第二个改变,由单一座建筑变成十一座大厦,高度由70米,改为地上30米,地下20米,第三个改变是股权方面。

  “原来中资机构也是合作伙伴,但股权只有百分之十几,后来提高到了40%,长江集团、和记黄埔占52%,东方海外占8%。”

  2003年8月,东方广场竣工,这距离原定的1997年晚了足足六年。而一波三折的开发历程,让建筑成本大增成为无可避免的事实。时至2000年,东方广场的总投 资额已远超原来预算,达到二十亿美元。

  无疑,这个巨无霸项目无论之于北京,还是之于李嘉诚,都是举足轻重的。

  关于东方广场,还有一个题外话:这是李嘉诚与周凯旋结缘的重要契机。

  据悉,东方广场这个项目,一开始是周凯旋在王府井大街散步时想到的。当年,在时任东方海外董事长董建华的建议下,连容积率是什么都不懂的周凯旋与董建华表妹张培薇一同上京寻找房地产项目。

  周凯旋找的这个项目当时曾在香港引起轰动,董建华亲自出面,邀请多家香港地产地产商合作,其中就包括李嘉诚。

  更令人想不到的是,周凯旋仅仅用了5分钟便说服李嘉诚做出了投 资决定。周凯旋向李嘉诚承诺,12万平方米的动迁、平整土地以及一系列建设手续都一力承担,交给李嘉诚的保证会是手续齐备的“熟地”。

  之后,周凯旋用了五年时间向李嘉诚兑现了承诺,周凯旋的工作能力及商业眼光也获得了李嘉诚的充分肯定和信任,并开始了长达数十年的“友谊”。

  后来,李嘉诚在互联网行业的几笔重大投 资,都深受周凯旋影响,包括成立TOM公司,投 资当时几乎没有盈利的Facebook等。据悉,2012年Facebook上市时,李嘉诚的投 资翻了五倍。

  在外界眼中,周是李的“红颜知己”,而在李眼中,周是“最不可替代的朋友”。

  这边厢,李嘉诚通过旧改分羹北京商业地产市场,那边厢,香港地产界“四大天 王”之一的新鸿基则借助与北京东安集团合作开发新东安广场进入内地商业地产。

  1993年,北京东安集团公司与香港新鸿基地产有限公司合资对百年历史的东安市场旧址进行改扩建,这个新的商场被称为新东安广场。

  据说,1998年1月,新东安广场开业时曾轰动北京,建筑本身被评为上世纪90年代北京十大建筑之一,地下一层的“老北京一条街”因再现了民初东安市场景图,一度成为王府井大街的旅游名片之一。

  不过,后来因为管理理念不一致,合作双方选择了“和平分手”,新鸿基接手了东安集团的50%股权,实现百分百控制。新鸿基为统一公司的购物中心品牌线,从2008年开始,将“新东安广场”更名为“北京apm”。

  北京旧城的巨大商机,郑裕彤自然也不甘缺席。1993年,新世界集团与当时的北京崇文区政府达成合作协议,双方将成立一系列合资公司在崇文区做旧城改造的一个试验性项目。作为合作方,崇文区政府将享有该项目的30%利润。

  崇文门外1、2、5、6号地被捆绑在一起进行集中改造,对当时的崇文区来说,这是难度极大、困难极多的四块地。首先是政府基础设施条件极差,其次是人口密度大,拆迁成本高,另外,由于部分地块邻近天坛,建筑高度受限,容积率也较低,导致整个开发建设很难做到资金平衡。

  这个说法并无夸张,一直到2007年,新世界才基本完成1、2、5号地块的全部开发,历时14年之久。其中1号地开发为新世界商场一期、三期及新怡家园,2号地为新世界商场二期、新世界家园及回迁房都市馨园,5号地为新景家园。

  但改造还远远没有结束,剩下的6号地成为了最棘手的难题。由于距离天坛较近,加上文物保护、限高、外迁房源不足,回迁困难等种种因素,该地块至今仍未完成拆迁开发工作。

  在最新的2017年棚改计划大本中,6号地块也没有在列。又一个十年即将过去,姑且不论资金成本,就时间成本而言,新世界付出的相信也是无法估量了。

  同在这一年,看准市场契机的新世界集团还创立了新世界百货有限公司,并于翌年在武汉经营管理了第一间百货商场。从此,新世界百货拉开了全力进军中国零售业市场的帷幕。

  在最高峰时,新世界百货在国内持有41家百货店和两家购物中心。遗憾的是,之后随着电 商冲击和百货业态式微,新世界百货业绩从2013年开始一路下滑,最高跌幅达到43.4%。2017年6月,新世界百货正式提出私有化,这也是新世界集团继新世界发展之后,再一次将旗下上市公司私有化。

  这一年,还是胡葆森从香港转战内地房地产市场之后,接受检验的一年。

  郑州东郊,在一片与市区完全分割开来的盐碱地上,胡葆森要建造一个面积为360亩的超级大盘——金水花园,并且价格很贵。

  可上市之初,恰逢宏观调控政策出台,让这个被胡葆森寄予厚望的项目一下子陷入滞销的泥潭。后来,胡葆森向《中国周刊》记者回忆,那段时间,每天都要吞两片舒乐安定才能睡着。

  而最后帮助胡葆森走出泥潭的恰恰是从香港地产学到的营销理念。彼时,胡葆森在河南推出“按揭贷款”的售楼方式,同时做出金水花园“十年还本”(在当年6月到12月之间购买金水花园一期的业主,在一次性付清所有房款的情况下,10年之后,建业房地产公司在保证其产权的基础上将这批业主的购房款悉数退还)的承诺。

  消息一出,全国震惊,此举在中国内地并无先例。但“十年还本”的承诺相当奏效。6月19日, “金水花园”成功售出第一套商品房,此后销售一路走高。

  回想起当初这个轰动一时的壮举,胡葆森却带有几分唏嘘。“首先要想办法活下来,要忍辱负重,即使明知道五年或十年之内不可能有一个规范的市场,你还是要坚持,只要生存下来就会有机会。”

  4.风起南方

  在深圳,房地产行业迎来了一个重大变革。7月24日,深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过《深圳经济特区房地产转让条例》,10月1日正式实施。

  在《条例》中,深圳市首开先河,对房地产预售做了专门规定,成为大陆最早立法并推行商品房预售制度的城市。

  1992年开始,万科就在酝酿转型。到了1993年,曾经推崇多元化的王石开始向专业化转轨。“专攻房地产项目成为1993年万科的战略决定!”

  “当时,万科决定只做房地产,不做其他项目真是下了狠心的!可以说,这是我人生中面对的第三次放下。当时国家进行了宏观调控,房地产市场的大环境极端不好,而你还要放弃其他可能带来大利润的项目,这要大魄力。”王石如此回忆道。

  在定下“专攻房地产”的主基调之后,万科想要加快跨地域拓展房地产项目的节奏,筹措资金成为当务之急。

  一开始,万科希望发行可转债,当时与万科一同申请可转债的还有宝安股份有限公司,总可分配指标20亿元。结果在北京、深圳均有良好公共关系的宝安股份一个申请就批到了10亿。

  时任人民银行深圳分行行长王喜义跟王石说:“可转债不可能了。发B股吧,新品种,你们回去研究一下。”

  无奈之下,万科只能选择发行B股。彼时,主管此事的是中国人民银行深圳分行金融管理处副处长张国庆,张国庆告诉王石,一个月后,我就要离开人行了,运作一家证券公司,万科的B股就由我来承销吧。

  张国庆所说的证券公司就是君安证券,正是这家证券公司,成为万科历史上第一次股权之争的主角。

  5月28日万科B股正式挂牌交易,万科首发4500万股,每股港币10.53元,筹资4.5亿港元。

  虽然最后成功挂牌交易,可当时市场并不看好B股,有相当比例的股票还没有被认购,而作为主承销商的君安证券只能自己消化,君安证券亦因此被迫成为万科的大股东之一。

  王石在《道路与梦想》一书中曾如此描述:当时,君安承销万科 B 股,有1000 万股仍压在手上,成本在12 元每股,而目前市场价只有9元每股。按市场价售出将亏损3 000 万元。

  股票被套,君安证券的偿付能力也出现了问题。据说,当时,张国庆建议万科反贷给君安证券一笔费用,以解决短期资金拆借的燃眉之急。

  不过,张国庆的建议被王石以“挪用筹资款借贷给证券公司是违规的,也违背发行B股的初衷”为由拒绝了。

  B股发行成功,让万科在宏观调控政策的阴影下有了明显的资金优势,万科借机攻城略地,地产项目遍地开花:上海万科广场、深圳荔景大厦竣工;鞍山东源大厦封顶,沈阳城市花园开工,深圳海神广场破土……

  此次发行B股,让万科在市场低潮时过了春风得意的一年,可也正是因为这次发行B股,引发了次年的君万之争。

  就在王石忙着资本市场运作的时候,张力和李思廉也没闲着。

  这对“地产双雄”一起出资2000万元,成立了天力地产公司——富力集团的前身,从此,两个没有血缘关系的人开始了他们人生中最重要的合作。

  当张力和李思廉这对“好基友”开始搅动广州楼市之际,上海同样有一对“好哥俩”也在酝酿一场楼市营销变革。

  1993年,易居控股创始人周忻在房地产行业摸爬滚打已有一年,而且似乎已经摸着了门道,由周忻主导的上海好莱坞时代将全面到来。

  彼时,被称为最懂策划的销售大师周忻负责好莱坞花园项目营销,这位精明而大气的上海人,在业界素以创新著称,他对之前小打小闹的地产营销并不感冒,于是找来了上海大学校友朱旭东,准备联手干件震撼上海滩的大事件。

  于是,就在这年11月3日,新民晚报上刊登了一则具有划时代意义的地产广告。打出“三万元拥有一个家”好莱坞花园地产广告,这句脍炙人口一时之间风靡整个大上海。而这句广告语,出自周忻的绝佳搭档——朱旭东手笔。据说,这则广告还是朱旭东自己一笔一划画出来的。

  广告打响之后,周忻带领营销团队立刻全面战斗,短短时间内迅速让好莱坞花园这个项目空前热销,一炮而红,由此奠定了其在房地产行业的地位。

  经此一役,周忻收获的不仅是一战成名,更巩固了他与此后几十年老搭档朱旭东的合作模式:一个把方向,管经营,一个做品牌,搞营销。周忻与朱旭东这种合作模式,从两人一起工作到后来一起创业都始终坚持着,配合得天衣无缝、游刃有余。

  1993年,周忻在上海一飞冲天之际,在大连已经小有成就的万达,开始不甘于现状,王健林实施了创立以来的第一次转型,从大连走向全国。

  多年之后,王健林谈及万达多次转型的初衷就是因为老处于如履薄冰的状态。“住宅做得如火如荼的时候,我就隐约感觉到游离,我说不行,哪一天大连的市场垮了,我们弟兄们怎么办,我们得走出去。”

  跨区域发展的第一站,王健林选在了广州番禺,通过收购获得了现在的侨宫苑项目。随后,万达到成都、长春多个城市进行开发,开始大规模进军全国。

  不过,王健林这第一步,走得并不容易。据他透露,当时刚来广州,还栽了跟头,被人骗了几千万。而且头两年也不成功,房子卖不动。“头两年很多人都怀疑我,我自己也自责,哎呀,看来这一步弄不好整错了。”

  有时,命运的转折总是来得那么不经意。在进入广州的第三年,侨宫苑突然就好卖了。也正是这个转机,让王健林坚定了在广州的投 资,至今,万达广场已经先后落地白云、番禺、增城、萝岗、南沙,第四代产品——万达文化旅游城在花都落地。

  1993年千辛万苦走出大连,第一步就踏入广州的王健林,24年后,将他将自己一手建立的77家万达酒店以199亿的价格卖给广州开发商富力时,整个市场都震惊了。

  中海在广州的第一步则相对顺利多了。1993年8月,中海首入广州,参与开发的第一个项目——东山广场,获得了中国建筑工程最高荣誉的“鲁班奖”。1996年东山广场竣工时,租售率高达70%。

  同年9月中海收购承建业务,实现了集团公司业务整体上市的目标。

  金地集团在这一年取得房地产经营权,正式经营房地产。许荣茂从澳大利亚归来,以投标方式购得500亩土地,以2亿元资金投 资开发旅游度假区。

  在房地产行业打拼多年的陈劲松夫妇,开始瞄准地产中介代理行业,于1993年创建世联地产顾问(深圳)有限公司。

  5.房企诞生潮

  1993年,继1992年后,又一波眼花缭乱的房企诞生潮扑面而来。这一年里,也是央企抢滩布局房地产行业的一年,远洋地产、保利置业、五矿地产等央企背景的房地产公司接连登场亮相。

  1993年,保利控股收购了保利香港,保利香港前身是一家1973年成立的综合类公司,收购之后,被更名为保利置业,与一年前成立的保利地产成为兄弟单位。这对同出名门的保利兄弟,自诞生之日起,就一直处在同业竞争之中,双方划地盘发展的策略,也一直备受质疑。

  以一线城市为例,北京属于保利地产的“势力范围”,深圳则是保利置业的“领地”,而上海、广州(含佛山)两者皆有涉足,双方的总部恰好布局这两座城市,广州是保利地产大本营,上海则是保利置业的总部所在地。

  另外,重庆、武汉两座重量级城市,双方也同城PK。但是除了上述四城之外,保利地产和保利置业高层在多个场合明确表态,为避免同业竞争,双方将不会再有新的重叠区域。

  中国五矿是中国较早进入房地产业务板块的央企之一,自上世纪80年代开始,就在国内外陆续开发北京香格里拉饭店、美国特拉华“威明顿假日酒店”、上海金茂大厦等一批持有型物业。

  1993年4月,五矿房地产公司成立,母公司中国五矿股份有限公司持有五矿地产控股有限公司100%股权。

  1993年6月,进军房地产板块的央企还有中远集团,中远出手阔绰,豪抛一个亿,远洋地产的前身——中远房地产公司伴随着中远集团多元化战略悄然诞生。

  中远房地产公司负责管理中远集团房地产投 资开发项目,属于最早一批央企旗下的房地产开发企业,起初主攻北京市场。

  2002年1月,中国中化集团入股,与中远集团各占50%股权,两大重量级央企加持的远洋地产开启了全国化战略布局。

  1993年,龙湖地产前身——重庆佳辰经济文化促进有限公司注册成立。两年之后,吴亚军和中建科产业有限公司又合资成立了重庆中建科置业有限公司,正式涉足房地产开发。

  一开始,中建科产业有限公司为中建科置业有限公司的控股股东,占有55%的股份。之后,中建科产业有限公司不断减持中建科置业股份,而佳辰公司则持续买入,当佳辰增至95%以上股份时,中建科置业有限公司更名为“重庆龙湖置业发展有限公司”。

  1993年,除了张力、李思廉创办富力的前身天力地产之外,广州有两家神秘、低调的开发商也在同年成立。我们先来看看谜一般的朱氏三兄弟庞大的商业帝国。

  1993年,此前一年才刚刚联合张荣芳、陆维玑夫妇在香港创办合生创展的朱孟依,在广州又注册了一家房地产公司——广东珠江投 资公司。

  与保利地产、保利置业同业竞争的微妙关系不同,合生创展和珠江投 资这对兄弟公司则配合默契,合生创展借助香港得天独厚的资本市场,成为朱孟依主要的融资平台。珠江投 资主要负责在内地市场拿地,帮朱孟依攻城掠地。

  朱孟依眼光独到,刚踏入广州,立刻出手,拿下天河、海珠、番禺多幅核心地块。位于广州新城区的华景新城奠定了合生创展江湖地位。

  随着广州向东、向南扩张,朱孟依名下多幅地块区域位置迅速成为广州市内最繁华的商住区,朱孟依的开发步伐也助推了城市东扩南拓,包括骏景花园、暨南花园、华景新城、珠江帝景、华南新城等多个项目均成广州房地产界典范。

  朱孟依也凭借旗下多个热销楼盘,成为中国第一家百亿级地产企业的缔造者,多年之后,连地产霸主万科的掌舵人王石都盛赞合生创展才是真正的“地产航母”。更恐怖的是,朱孟依当年拿下的多幅地块持续开发了二十多年,仍有相当大的储备量,2017年据原珠江系离职高管透露,珠江系土地储备货值高达上万亿。

  值得一提的是朱孟依不是一个人在战斗,作为潮汕人,朱氏三兄弟都具有非常高的经商头脑。

  1994年,朱孟依的大哥朱拉伊创办了广东新南方集团有限公司。广东新南方集团以房地产为起始业务,先后开发了南兴花园和珠江广场,项目上市立刻受到市场的热捧,当时仅珠江广场这一项目销售额就超过20亿元,朱拉伊因此一炮而红。

  朱孟依的三弟朱庆依则于1996年成立了珠光控股,随后广东新南方集团与珠光地产进行战略合作,合力构筑、打造“珠光新南方地产”品牌,在做好广州房地产市场的同时,也大力进军北京等市场。

  至此,朱氏三兄弟商业帝国初步成型,朱氏三兄弟之间的公司交叉持股,名下多家公司业务彼此有着千丝万缕的关联。

  与赫赫有名的朱氏三兄弟商业帝国相比,敏捷地产则更加低调,创立之初可供查阅的信息非常少。

  据敏捷集团官方资料显示,该司成立于1993年,自1998年进入房地产开发领域。1998年是个广州华南板块萌芽期,此后两年时间里,华南碧桂园、广州雅居乐花园、广州星河湾等粤派开发商便成为全国名震一时的华南板块八大金刚,而同年涉足房地产的敏捷地产,则较少引起人的注意。

  据可查阅到的信息显示,2000年,敏捷地产从广州市番禺区钟村房地产开发公司购入一幅面积达2万平方米的地块,成为番禺主要地产商之一。

  作为本地开发商,敏捷地产主要地块布局在广州番禺、增城两个区域,这也是广州城市向南、向东发展的主轴,可见其拿地策略具有相当前瞻性。

  另外,在碧桂园上市招股说明书附录中也曾提到,广州八大金刚之一的华南碧桂园项目由广州碧桂园公司持有50%的股权,另50%的股权由广州市真诚房地产开发有限公司持有。

  据相关信息显示,广州市真诚房地产开发有限公司由敏捷地产创始人及其妹分别持有90%及10%的股权。

  有新加坡背景的仁恒置业开发房地产始于1993年,仁恒以开发高端豪宅产品为主,虽没有大陆传统豪宅奢华感,但却自带东南亚、香港开发商特有的精致清水气质。

  其中,上海是仁恒投 资中国房地产的战略起源地之一,仁恒置地以华东为起步,随后西进成都,2005年扩展到珠三角和环渤海经济圈,2010年又横渡琼州海峡进军三亚,最终形成在中国五大区域的布局。

  景瑞地产,创立于1993年9月。成立十年之后,景瑞于2013年10月在香港主板上市,登陆国际资本市场,开拓多元化融资渠道。

  景瑞地产同样源自上海,并先后进入苏州、无锡、常州、扬州、南通、泰州、杭州、宁波、绍兴、舟山、台州、湖州等12个长三角区域核心城市。并打入天津、重庆,策略性布点环渤海、西南区域。

  1993年1月4日,光明房地产集团股份有限公司在上海成立。作为光明食品集团旗下支柱企业,光明地产以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业,发展成房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。

  中梁地产集团成立于1993年,起家于浙江温州,以房地产开发为主业,多元化、综合性的集团公司,总部于2016年由浙江温州移师上海,是一家总部在上海的浙派房企。

  经过二十多年发展,中梁地产已在上海、浙江、江苏、福建、山东、安徽、江西、湖南、湖北、四川、河南等地投 资开发了180多个地产项目,开发面积2000多万平方米。

  三盛宏业投 资集团,1993年创立于浙江舟山,以房地产开发为主营业务,涵盖城市开发、金融投 资、海运海工、智慧城市、科创大数据、文化传媒等产业领域。

  2002年9月,上海三盛宏业投 资有限责任公司成立,三盛宏业总部也迁往上海。项目遍及上海、浙江、广东、江苏、辽宁、山东、安徽等地。

  新城控股1993年在江苏常州正式登场,业务涉及房产开发投 资、商业管理等多个板块。过去2016年,这家公司全年合同销售金额达650.60亿,同比增长103.76%,成为又一名冲击千亿后备军。

  银城地产1993年创建,早期开发区域以南京为主,相继进入无锡、苏州、合肥、重庆等地区。产品涵盖长租公 寓、青年公 寓、中高端住宅、养老健康社区、商务写字楼、五星级酒店等多种业态,截止至2016年共投 资开发33个房地产项目,累计完成开发面积567万平米。

  1993年12月,联泰地产的母公司广东省联泰集团有限公司在汕头成立,以城市基础设施投 资建设、高速公路投 资及营运、城市污水处理和房地产开发为主要产业的综合型企业。

  1996年,在深圳成立合资控股子公司联泰地产,重点发力房地产开发,重点进军汕头、深圳、南昌、武汉、九江等城市,累计开发了数十个住宅小区和商住物业,开发规模600多万平米。

  1993年1月,史英文在南宁创立了广西荣和企业集团有限责任公司。史英文20多年前来到南宁时,广西正好是海南泡沫的大陆翻版,烂尾楼比比皆是。但他却在大家都不看好的荒凉凄冷的滩涂地——白沙半岛干了十年之久,最终杀出一条血路。

  1993年6月8日,福星股份在湖北成立。2001年,福星股份创办全资子公司福星惠誉房地产有限公司,重点从事房地产开发。以旧城改造为基点的开发思路,累计投入改造资金超500亿元人民币,完成拆迁面积超过1300万平方米。从武汉起步,先后进入孝感、恩施、咸宁、汉阳等城市地块,并挺进全球,在澳大利亚、美国均有项目落地。

  位于安徽的国购集团,1993年起步于中国新兴资本市场,早期以产业投 资、资本运营为主。经过二十多年发展,已经转型为综合地产为主体,辅以医疗健康、现代金融为两翼的集团公司。在房地产领域,国购集团开发天和大厦、安徽科技大厦、汇金大厦、国购广场、东方广场、大润发超市、奥林花园、鳄城花园及多个城中村改造等项目。

  1993年3月,亚星集团成立于郑州市上街区,1998年改制更名为郑州市亚星房地产开发有限公司,2007年组建成立亚星集团。从1994年开发首 个项目——亚星新村开始,亚星集团形成房地产开发、建筑安装、物业管理、商业管理、园林景观、型材加工、教育文化等房地产相关产业链条业务体系。

  尾记:改革开放的分水岭

  1993年,金鸡唱晓,中国经济闻鸡起舞,只是舞得有点疯狂,好在及时出台的国16条,让中国经济重回正轨。

  1993年,中国在毅然选择继续改革放开的道路上快速发展。只不过,历史上每次前行的路途都不会是平坦顺畅,在探索奔跑过程中,遭遇坎坷挫折在所难免。只不过,在这些困难面前,中国再次展现其坚韧的突破力,披荆斩棘,闯过一个又一个难关。

  这一年,中国经历申奥失败的重大挫折。举办完1990年亚运会,中国信心满满,对2000年奥运会志在必得,各大媒体全程报道申奥过程。

  然而,当时任奥委会主席萨马兰奇宣布悉尼击败北京,获得2000年奥运会主办权那一刻,多少国人对奥运的热情从颠峰瞬间被打到谷底。

  这一年,世界众多跨国公司竞相把中国作为全球战略布局首选,中国成为世界最有吸引力的投 资热土。1992年,全国新批合同外资金额达到历史顶峰,单年外资超过此前13年的总和,然而1993年实际吸收外资又比1992年增长1.5倍,再创历年新高。

  继前一年微软、通用等公司进军中国后,这些国际顶级企业,无不狂热地畅想着中国市场巨大的消费空间。以柯达为例,1993年开始进军中国胶片市场,到2002年已经占领了中国胶片零售市场的63%。

  这一年,中国经济虚火过旺。到处都在出现经济躁动,地方政府主导的盲目投 资,已经超过中央。通货膨胀卷土重来,原材料价格飙涨。全民抢购商品潮日益汹涌,贮备美元、黄金和优质耐用消费品成为普遍现象。严重程度,连世界银行都紧急向中国发出预警信号。

  其中,房地产成为这轮经济过热的主要推手之一。据国家统计局发布的《1993年国民经济和社会发展统计公报》显示,全年国内生产总值31380亿元,比上年增长13.4%,但是,商品房建设投 资1138亿元,增长124.9%。

  这一年,中国紧急出台调控政策。震撼全国的“十六条”就这样出台了,号称“国16条”主要内容包括严格控制货币发行、坚决制止各种乱集资、严格控制信贷总规、加强房地产市场宏观管理、严格控制新开工项目、抑制物价总水平过快上涨等。

  这十六条调控措施迅速扭转了经济乱象,及时给经济虚火降温。到了年底,拆借资金收回来了,储蓄增加了,股市止跌趋稳了,城乡居住条件改善了,房地产稳定了。

  这一年,分税制改革开始酝酿。国16条可快速治标,分税制则能治本。1993年12月15日,国务院作出关于实行分税制财政管理体制的决定。就这样,分税制改革从1994年逐步推进,并在1995开始政府间财政转移支付制度上建立规范体系。

  自此,中国建国以来政府间财政关系方面涉及范围最广、调整力度最强、影响最为深远的重大制度创新,分税制让中央在经济建议方面重新获利主导权,是中国改革开放三十余年中经济结构的一个“分水岭”。

  分税制启动后,中央为了帮助地方解决财政收入减少的问题,1994年7月5日,全国人大常委会颁布了《中华人民共和国房地产管理法》。规定国有土地使用权地方政府可以进行征收并拍卖,这为地方政府缓解财政压力提供了制度依据。由分税制引发的土地财政将在此后二十多年时间里,对房地产发展产生深远影响。

  1993年,虽不比1992年炫丽夺目,却在不经意中成为改革开放中的分水岭,给中国前行之路埋下注脚,影响着房地产行业未来数十年的发展。

  这就是历史,时势造英雄。在宏大的时代背景下,英雄层出不穷,长江后浪推前浪,多少企业起起落落,多少财富聚聚散散。

  1993年,狂风暴雨与阳光彩虹并存,这轮调控大潮之中,有的人春风得意,有的人水深火热,有的人黯然出局,有的人强势入局。

  但不管怎么说,中国房地产加速向前发展的动能已然形成,涌现一大批房地产企业,不管路途有多坎坷,这些企业历经市场洗礼,逐步成长壮大,为日后中国房地产行业发展贡献力量。