【编者按】

  30年以后,当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里,竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲,新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时,也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。

  千百年来,中国人对土地的执著与迷恋,从未消减,中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里,纵使风云变幻,地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路,那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演,30年,一年一个脚印,印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷,也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《中国地产史记》系列之1992年,这是中国历史进程中极具里程碑符号的年份。这一年,南巡讲话,是中国改革开放史上历史性的转折点。这一年,中央正式提出中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。这一年,中国房地产业在市场经济环境下初创成型期的第一年。这一年,企业家精神开始觉醒,并焕发出强大生命力,“92派”全面登上历史舞台,而中国房地产企业也在激烈的市场竞争中演绎一出出跌宕起伏又精彩纷呈的大戏……总之,在那个极具时代感的年份里,所有的人跟故事,接踵上映。

  致敬改革开放,乐居财经独家策划《中国地产史记》,第六回:1992年,地产“九二派”登场。 专题》》

  作者 | 姚育宾 何缘 罗金婷

【中国地产史记】1992年:南巡

  1992年的春风,吹醒了东方神州。

  这个不平凡的年份,从年初开始,就展现出不同寻常的一面。这年1月份,南巡悄然启动。没人能预知,一场变革即将席卷全国。“胆子更大一点,步子更快一点”,成了无人不知的街头标语。

  时任广东省委副秘书长、有南巡“首席接待官”之称的陈开枝曾表示,“南巡等于是一个已经退役的老船长,当看着船的方向摇摆不定时,他又一次站上船头,把扭曲的方向摆正了。”

  到了年底,在举世瞩目的十四大上,中央郑重提出:中国经济体制的改革目标是建立社会主义市场经济体制。这是中国在发展进程中又一个伟大创举,具有划时代的历史意义,新一轮改革开放的步伐由此大大提速。

  小荷才露尖尖角,早有蜻蜓立上头!1991年世界格局剧变给中国带来的影响,在1992年终于重新找准方向。中国加快推进改革开放的消息甫一传出,全国立刻闻风而动。

  从2月份开始,北京市的新增公司以每个月2000家的速度激增,比过去增长了2-3倍。其中,从事房地产业的企业数目从1991年的3700家暴增4.5倍,年底达到17000家。

  中国命运迎接大转折的同时,房地产界也兴起了建设狂潮,一时间,风口浪尖。

  数据反映出的狂热更为直观——1992年全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%,地方房地产投资普遍增长50%以上,其中海南暴增211%;土地方面,1992年土地供应量和面积分别是1991年及以前全国出让土地的3倍和11倍。

  南巡讲话、市场经济地位确定,昭示着经济、社会全方位发展大时代的到来,新一代企业家以其艰苦奋斗的精神风貌、敢闯敢试的精神气质,给那个伟大的时代留下一笔的宝贵企业家精神财富。

  时代给予的契机,让个人,如今活跃在房地产市场中的关键人物,都与这一年休戚相关。1992年,有个特殊的群体登上舞台,他们被人称之为“92派”。这是一群从体制内勇于出来闯荡的追梦者。

  他们此前或在政府机构、或在科研院所、或在乡镇、或在厂矿工作的政府官员、知识分子、厂镇基层,受南巡讲话的影响,纷纷离开赖以为生的体制生活,主动下海创业。

  大浪淘沙,经过轰轰烈烈的下海潮洗礼,杨国强、许家印、冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森等企业家逐渐闯出中国房地产独特发展之路。

  这一年,一大批重量级房企应运而生,碧桂园集团、雅居乐集团、保利地产、合生创展、绿地集团、建业地产、华发实业、宝能集团、金融街、北大资源、泰达股份等等……这些在中国风云驰骋的房地产企业不约而同在1992年登上历史舞台。

  热闹非凡的1992年是知名房企诞生井喷的时代,这批企业的出现,不仅影响了中国房地产行业发展,甚至其中的佼佼者更是跻身全球500强,成为中国企业走向世界级代表,是中国在国际上的一张张亮丽名片。

  1.92派掀起的创业潮

  春天的旖旎风光渐渐远去,迎来了盛夏的蓬勃。这一年,海南脱离广东独立建省已经有四个年头了。一年多前,已是处级干部的冯仑,选择了弃官下海。

  曾经牟其中的幕僚长——冯仑受海南建省契机启发,决定到海南闯荡。1991年,在这个建设得热火朝天的海岛上,冯仑和陆续前来的王功权、刘军、王启富、易小迪、潘石屹相聚在一起,成立了万通公司,他们六人后来成为地产界赫赫有名的“万通六君子”。

  “万通六君子”个个都是人才,能力超强,所以,彼时的万通公司无所不通,什么都能干。但折腾到了1992年,在公司成立一周年之际,万通终于干了票大的!

  1992年5月份,囊中羞涩的冯仑,揣着仅有的3万元,找到一家信托公司老总,绘声绘色地给对方讲起海南房地产开发大形势,特别是自己也才刚学来的新名词“按揭”,更被冯仑说得天花乱坠。

  就在对方听得云里雾里的时候,冯仑迅速地抓住对方希望以小博大“赚大钱”、却又希望稳妥起见的心理,告诉信托老总:自己愿意出1300万,再加上信托公司500万,一起干!冯仑这种自己出大头、合作方出小头,有钱了还一起赚的建议,立刻吸引了信托老总。

  在得到对方同意的答复之后,冯仑和王功权拿着500万,又跑到银行贷出1300万,然后将这1800万买了8栋别墅,经过一系列包装之后快速转手卖出,这一倒手,就净赚300万。万通就通过炒房发家了。

  来得快,撤得也快。当时的他,也许并不知道3个月后,自己就决定撤离该地。后来冯仑回忆那段日子说,“一些从北京南下的人,靠政府背景拿到一块地,仅凭一纸批文就可以获利上千万元,看得让人心惊胆战。很多楼盘一拿到报建批文就登广告,连地基还没有开始打,价格已经驴打滚一样地翻了几倍。”

  “要挣钱,到海南;要发财,炒楼花。”在当时的中国大地广为流传。用潘石屹的话来说是,当年坐船来海南的时候,还是黑蒙蒙的一片。第二天醒来,发现一夜之间,岛上涌进了15万人。

  海南房产泡沫从疯狂到奔溃,有追逐者,也有见证者,还有失败者。万通六君子是幸运者,他们就在这个背景下,完成人生第一桶金的原始积累。海南作为他们创业之路踏出的第一步,这段传奇的起点,为之后六君子成为各自领域一方诸侯奠定了基础。

  而在万通六君子齐聚海南时,准备先下海挣钱再回去拍电影的张宝全也来到了此地。他注册了一家公司,相比冯仑们的风风火火,张宝全显得形单影只。因为他的公司从总经理到打扫卫生其实只有他一个人。

  不过,在那个异常离奇的年代里,张宝全通过炒房地产、做船务生意,也很快完成了资本的原始积累。

  后来的故事我们都知道,张宝全完成自己的电影梦已经是2009年了。他投资拍摄了电影《叶问》,该电影并获得2009年香港金像奖最佳影片。

  海南房地产泡沫虽然破裂了,但也并非一无是处,至少成就了万通六君子,成就了一代电影制片人的成长,成就了那个年代但凡有所想法,并愿意为之付诸实践的追梦者。

  海南风云诡谲,上海滩也不见得平静。36岁的张玉良闻到了这股不安分的气息,他决定下海经商。与其他白手起家的创业者不同,张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元,开始了绿地创业历程。

  虽然贵为“总经理”,但这家公司人手不足,张玉良只好自己租借了场所,再花4000元一个月租了一辆桑塔纳,就这样,张玉良正式走上创业之路。那个时候,没有多少人能预见到,后来就是这家”奉旨创办“的房企,一举冲进了世界500强之列。

  同月,正在发生故事的还有远在北京的孟晓苏。他刚刚结束了国家进出口商品检验局副局长的任期,为期一年半。

  时任建设部部长的候捷感到房地产行业急需管理人才,经中央领导同意后,将孟晓苏调往中国房地产开发集团公司任总经理。这一转身,正式迈入房地产行业。

  在往后数十年的日子里,这位被称为“中国房地产教父”的人物执中国最大的房地产国企之牛耳,在宏观理论、具体政策措施等方面对中国房地产有诸多创造性建议,孟晓苏的历史贡献我们还会在《地产三十年》多篇报道中均有提及。

  这一年,也是胡葆森创立河南建业的元年。胡葆森早年在河南省外经贸委工作,1982年被派往香港工作。

  谁曾想到,胡葆森这一派就是十年,时间拨到1992年,已经在香港工作和生活10年的胡葆森,带着在香港炒楼花赚到的一两千万元回到河南,和建行合资成立建业房地产开发有限公司,注册资金800万元。

  有着家乡情结的胡葆森,在河南那片土地上一干就是24年。如果不是扑面而来的房地产企业转型浪潮和规模生存压力,恐怕他也不会选择妥协,不得不进入海南市场。

  这是一场击鼓传花的游戏。

  1992年8月,冯仑、潘石屹几个人最终还是撤离了海南。因为潘石屹在一次查阅资料的过程中意外发现,当时海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米,前者竟是后者的七八倍。

  也许是商人的直觉,潘石屹意识到“海南的房地产要出事了。”彼时的海南楼市已经进入疯狂状态,于是,包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人商量之后,果断决定离开。

  后来的历史也充分证明,冯仑、潘石屹等人的第六感无比准确。一年后的6月24日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条整顿措施招招致命。

  调控重压之下,海南房地产热潮瞬间转冷,数千家开发商卷款而逃,留下600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元,一时之间,海南楼市满目疮痍,从此一蹶不振。

  2.92房企应运而生

  一切美好的事物,都会经历破裂,也会经历新生。海南泡沫的同时,大陆这边的房地产市场积蓄已久的力量正在慢慢显现。接下来,读者朋友会看得眼花缭乱,因为一大批房企集体登上历史舞台,或改制,或创办,或酝酿,总之,房地产企业借着1992年这个春天,一并爆发了。

  因为涌现的房企太多,我们就从北向南,一个个故事来讲。

  在北方靠海的大连,西岗区住宅开发公司迎来了改制机会。也许很多人对这个公司很陌生,但如果提到万达,可谓家喻户晓。没错,西岗区住宅开发公司就是万达的前身。这一切,还得从首富王健林说起。

  1986年,王健林从辽宁大学毕业后调任陆军学院管理处副处长,但没过多久,他选择转业,告别17年部队生涯的王健林,担任大连市西岗区人民政府任办公室主任。三年之后,王健林出任大连西岗区住宅开发公司总经理一职。

  1991年,国家体改委和大连市体改委准备在大连选三家企业作为东北地区首批股份制试点,就在别人还犹豫不决之际,王健林却率先提出申请。于是,1992年,大连西岗区住宅开发公司改制成立大连万达房地产集团公司。

  从“西岗”变成“万达”,这里面也有一段故事。据后来王健林回忆,当时觉得原来的名字太土了,所以,就报纸上打广告,花2000元人民币在征集新名字和LOGO。后来,应征入围的是位二十来岁名不见经传的小伙子。

  他为王健林的企业起的名字叫:万达,即万事皆通达之意,设计的LOGO外围是个圆圈,里边由波浪和船帆组成W英文。据小伙子解释,W象征海浪,代表万达是一家滨海城市诞生的企业,圆圈喻意地球,立志走向世界。

  王健林感慨道,在1992年的时候,很多企业别说走向世界,连走向全国都没有。所以,看到这位年轻设计师万达创意方案之后,立刻决定启用万达这个新名字和LOGO。王健林认为,万达就应该有这种走向全球的志向。

  即便是王健林,当时可能也未曾预料到在20年后的2012年,万达通过收购美国AMC影院公司,实现了走出去的第一步,由此开启了琳琅满目的全球买买买节奏。

  1992年,北京第一个大规模整体定向开发的金融产业功能区——北京金融街建设正式启动,北京金融街建设开发公司注册成立。

  北京金融街位于西二环路东侧,规划区总占地面积103公顷。这里日后聚集了“三行一会”:中国人民银行、银监会、证监会、保监会,发展成中国金融核心决策监管中心。

  此外,金融街区域吸引了中国华融、中国工商银行、中国建设银行、中国民生银行、汇丰银行、花旗银行、星展银行、中国平安、太平洋保险、中国人寿、中国移动、中国电信、中国铝业集团等金融证券保险和知名企业入驻。

  金融街区域内企业管理的资产达到18万亿,其中,金融资产总额达到16.2万亿元,占全国金融资产总额的60%,控制着全国90%以上的信贷资金、65%的保费资金,堪称全国首屈一指的资本金融中心,媲美纽约华尔街。

  而运营这一区域的北京金融街建设开发公司于2000年收购重庆华亚,完成资产整体置换与主营业务变更。同年,正式启用金融街控股股份有限公司名称,股票简称为“金融街”,大力发展房地产业务,并于2002年成立十周年之际,房产开发收入首次超过土地开发收入。

  时代浪潮扑面而来,作为中国顶级学府的北京大学也不甘落后,于1992年成立了北大房地产开发部。一年之后,北大资源开发公司成立,并着手启动北大南街开发。1996年,又更名为北京北大资源集团。

  至此,依托北京大学和方正集团的北大资源,全面开启了房地产开发、教育投资、商业地产运营和物业经营管理等业务序幕,向着资源整合型城市运营商目标冲刺。

  1992年改制的还有天津泰达,这家企业的前身是天津美纶化纤厂。在获得天津市经济体制改革委员会津体改委批准后,开始股份制试点,设立天津美纶股份有限公司。

  五年之后,也就是1997年,这家公司全部国有股份无偿划归天津泰达集团有限公司经营管理,后更名为天津泰达股份有限公司,并开拓房地产业务。

  1992年,由上海信托、中国工商银行、交通银行、上海汽车等七家单位共同发起组建的天地源股份有限公司应运而生,并于当年12月在上海注册登记。这家公司前身是沪昌特钢,在此前的一年,经上海政府批准,以上海第五钢铁厂第四轧钢厂为基础创办的公司。

  这家起源于上海的企业,后来经资产重组,西安高新地产成为公司大股东,由此成为西北最大的以房地产开发为主业的上市公司。随后,以西北为大本营,开始挺进长三角与珠三角市场,实现了从区域性地产公司摇身变成全国性地产公司质的飞跃。

  1992年8月,经浙江省人民政府批准,新湖中宝股份有限公司诞生了。这家公司一开始以港口开发经营为主导产业,2007年开始以房地产为主营业务,除此之外,还在金融、科技各方面均有涉猎。所以,这家公司非常善于融资,特别是通过股权质押-解押-再质押的循环过程,新湖中宝巧妙的利用资本的杠杆效应,最大限度获取项目开发资金。

  1992年,中国城市建设一片火热进程中,在杭州江干区,杭州滨江房屋建设开发公司悄然出现了,这家公司成立之初,缺乏资金,只能向相关部门借款8万元,作为启动资金。8月正式挂牌之时,这家集体所有制的房屋开发公司,场地也是租来的,包括创办人戚金兴在内,也就7名员工。

  戚金兴在80年代的时候,就选择了从事建筑业,那时他还不足20岁。但短短几年内,迅速晋升为管理层。滨江房屋建设开发公司创立时,他被推选到董事长、总经理位置。滨江房屋建设开发公司主要业务是参与城市建设综合开发,戚金兴带领团队接手公司成立后第一个项目“近江苑”,这还是个代建工程。

  小试牛刀之后,滨江房屋建设开发公司积极参与旧城改造,戚金兴和他的团队在南萧埠小区、景芳五区三期、濮家东村等项目中屡现身手。1996年,杭州滨江房产集团有限公司成立,1999年,公司完成转制,成为杭州首家成功转制房地产企业。2008年,滨江经过两年多的筹备,甚至在房地产企业IPO闸门收紧、全球次贷危机影响中,在深圳成功上市。

  上市后的滨江集团,实现了华丽转身,跻身全国民营企业500强,中国房地产企业50强,也奠定了长三角房地产领军企业的地位。

  把眼光放到中国西南,位于云南昆明的嘉和集团也在1992年问世了。只不过,这家企业早期并非以房地产为主营业务,其业务范围非常广,从泵产品研发销售,到旅游产业开发,从市场租赁,到建材,甚至连贸易也涉足,几乎无所不包。直到2004年,旗下才成立丽江嘉和房地产开发公司,主攻房地产开发业务。

  1992年,云南城投前身云南光明啤酒股份有限公司,云南光明啤酒股份有限公司。后于1998年更名红河股份,1999年上市。六年后,云南城投集团成立并于2007年重组红河股份,正式更名为云南城投。

  二十世纪90年代初,中国房地产行业发展迅速,广西也涌现开发大潮。1992年,台湾彰泰集团应邀,前往桂林参加洽谈,成立了桂林彰泰实业开发有限公司,并投资开发桂花园项目。

  只是公司发展进展并不理想,加上后来席卷亚洲的金融危机爆发,对桂林市场水土不服的台商渐渐失去信心。于是原台商股东将公司转让给了时任桂林彰泰总经理黄海涛。

  黄海涛一方面卖掉公司进口汽车,换来现金维持员工工资发放,另一方面,台商股东也以购买住宅的形式,将购房款转化为项目启动资金,最终才让使桂花园屡受磨难的小区脱颖而出,走出低谷,开始步入正轨。

  此后,这家桂林房企获得快速发展,15次夺得当地年度销售冠军,2016年以年销售120多万平方米跻身全国百强房企。截止至2017年1-8月,在全国销售面积百强榜排名列广西本土品牌第一位。

  把眼光放回到房地产重镇——华南,1992年9月在广州市沙河路17号望星楼附二楼的一间20多平方米的办公室,见证了千亿房地产央企的诞生。当时,身居高位的李彬海放弃了令人艳羡的广州军区参谋部后勤部长之职,在已过不惑之年后仍毅然选择了去白手起家打造保利地产。

  当时,他所拥有的启动资金是12万元。虽然在很多人看来,这笔赌上自己军人荣誉的买卖并不划算。可是历史证明,不被看好的李彬海居然赌赢了。当时的他筹备了三年后,以保利红棉花园的成功,打响了保利地产在广州的第一炮。从此,保利一路狂奔,成为“万保招金”上市房企领军企业之一。

  历史资料记载,首批筹建保利地产的八名职员都是转业军人,对房地产几乎一无所知。如今身为保利地产董事长的宋广菊女士便是第七个去报到。据她回忆,“1992年,保利地产紧跟南巡的时代步伐,敏锐把握行业脉搏,以军人特有的智慧和勇气,毅然投身于中国城市化进程,踏上了艰苦创业的光辉征途。”

  这位保利“铁娘子”作风迅猛,意志坚定,却又细腻极致。据其员工介绍,每天七点半当别人还在被窝或者奔波在上班的路上时,宋广菊已经准时坐在办公室开始工作,这个习惯保持至今,成为她个人的铁律。

  这家拥有军队基因的公司,自带高效执行战斗力。从创业初期的门路不通、资金短缺到如今仅2017年上半年就实现近1500亿的销售额,稳居行业第4位,央企第1位。没有一条路,不需要脚踏砂砾,身跨荆棘。

  珠海华发,这家早在1980年就已经诞生的珠海企业,在1992年也翻开新的篇章。1980年,经中央批准,珠海跻身经济特区行列,成为中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一。为了推动经济特区发展,珠海成立了珠海经济特区华发集团。

  进入1992年,珠海华发实业股份有限公司成立,成为华发集团房产开发板块的专业平台。历经二十多年励精图治,华发股份也从偏安珠海一隅的小房企,跃升为全国知名房企,2016年更凭借357亿的销售总额一举迈入全国房企50强行列,创造了珠海企业在全国房地产行业中排名最好的历史纪录。

  如今在深圳房地产市场赫赫有名的中海地产,这一年进入资本运营的时代。1992年,中国海外决定将公司最优质的业务——中、港两地地产业务重组,打包到“中国海外发展有限公司”里,运作上市。

  这家企业成功实现在香港联合交易所挂牌上市,成为第一家以香港本地业务资产直接上市的中资企业,此举也为中海开辟新的融资渠道,获取充足资金,推动中海管理与国际接轨,实现跨越式发展。

  看到这里,各位读者朋友还能记得清1992年都有哪些企业出场了吗?好吧,我们先消化下。

  3.市场经济地位确立

  10月份,中国确立了市场经济体制,成为了这场改革的里程碑。市场经济地位的确立酝酿十多年,早在1979年中央高层就提出关于发展市场经济提议,进入90年代,更是多次强调中国建设社会主义市场经济。这一切,终于在1992年一锤定音。

  时势造英雄,发酵多年的市场经济给整个社会带来难以言喻的发展机遇。这时候的张玉良,已经拿下了自己的第一桶金。上海开始第一轮大规模城市旧区改造,需要大量动迁房,他在上海近郊拿到了3个项目,由此获得绿地的2000多万净利润。

  回忆绿地的第一个项目,是在上海浦东的六里,1万多平方米的动迁房;第二个在宝山大场镇,也是1万多平方米;第三个在当时的嘉定县、现在的普陀区桃浦镇,5万多平。

  黄浦江头,多少风流人物。张玉良不干公务员了,郭广昌也不甘心只是一名默默无闻的复旦大学毕业生。

  毕业后,郭广昌与复旦大学的四位同学,集资10万元,一起创办了一家市场调研机构——广信科技发展有限公司。这是复星集团的前身,也是郭广昌的第一个100万由来。

  当绿地张玉良、复星郭广昌已经开始在上海滩搅弄风云的时候,旭辉的林中先生年仅24岁,已在一千公里以外的厦门创办了“永升物业服务公司”。

  然而,就在1992年各路诸侯纷纷涌现的时候,许家印却才刚刚辞掉处级干部的职务,下海到深圳,准备大干一番事业。促成许家印南下的原因,正是因为南巡之风吹动了许家印的心,他才砸掉自己在舞阳钢铁公司端了十年的铁饭碗,想要在中国经济体制改革这条风生水起的大河之中,找到自我实现的舞台。

  当时,许家印揣着一份三十几页纸的简历,频繁奔波在深圳的各个招聘市场,东奔西跑了三个月,却一点消息也没有。就这样,一位舞钢处级干部在深圳不但找不到工作,甚至连落脚点都没有。

  后来听了朋友的劝导,把简历改成两页。毕竟,在时间就是金钱的深圳,没有人会花大量时间看完应聘者的三十多页的简历。也就是这个小小的变通,这才让许家印进入一家名叫“中达”的贸易公司。许家印说,若干年后自己回忆起第一个老板,仍然充满感激。

  尽管深圳不是天堂,做业务员那阵子,他在朋友家的走廊住了3个月。后来当了办公室负责人,又睡在了公司一间不用的小厨房里。“但是我从他的身上学到了很多管理公司的经验。”

  那时的许家印,还不知道自己两年后即将来到广州——这个实现他人生重要转折的根据地,涉水刚刚兴起的房地产业。

  就这样,1992年还未涉足房地产的许家印,开始人生转型之旅。24年之后,就在万科深陷股权之争乱局时,许家印带领的恒大一路披荆斩棘,以所向披靡之势,将多年王者万科拉下马,登上2016年中国房地产第一的宝座。

  对了,在举国上下受到南风吹拂的时刻,并购狂人孙宏斌却迎来了人生最黑暗的时刻。他在海淀看守所经过漫长的27个月后,接到了刑事判决书,将被判处有期徒刑5年,罪名是挪用公款13万元。

  监狱生活没能磨灭这位出类拔萃的年轻人的斗志。相反,对于孙宏斌而言,这个与联想柳传志之间的陈年旧事,某种程度上成就了日后的顺驰、融创。

  祈福新邨热火朝天地在番禺广路开干,已经是11月份了。

  他们迎来了第一批住户,还有第一个开业的会所。里面拥有网球场、篮球场、溜冰场、室内羽毛球场和乒乓球台,以及健身房等。这在当时引起了不小的轰动。

  时间往后,涌现出的人跟事越来越多。下海四年的张力,已经不满足于当一个装修工程的小包工头了。他发现,“做地产机会更多一点”,就开始考虑并最终下定决心转而投身房地产。

  正是这一决定,使他开始了与香港人李思廉坚持至今长达数十年的合作,并一步步地创造出了“富力地产神话”。

  雅居乐、碧桂园也想要试水房地产市场,不过做法显然不尽相同。

  这家从中山三乡镇走出来的家族企业已经不再满足于家具的生产、销售、批发,陈氏五兄弟决定正式涉足房地产。教师出身的陈卓林,则给雅居乐添上了几分儒雅的风骨。

  作为雅居乐的开篇之作——中山雅居乐花园,一度成为港澳人士的度假天堂,也是珠三角地区著名的外销楼盘。最辉煌的时候,雅居乐在当地的市场占有率曾一度达到70%,成为中山最具垄断势力的房地产企业。

  比起祈福彭磷基、富力张力、雅居乐陈卓林在地产开发的厚实基础,碧桂园创始人杨国强此刻还在焦虑线上挣扎。

  这位来自朴实农民家庭的孩子,18岁之前没有穿过新衣服,20岁加入镇政府属下的北滘建筑工程公司,可以称得上中国最基层的“体制人”。

  1992年,北滘镇政府旗下的北滘经济发展总公司与另外两家公司联合成立顺德三和物业发展有限公司,计划开发北滘镇附近的碧江及三桂两个管理区内的地块,这一片土地多达1300亩,项目分别取“碧江”和“三桂”各一个字来命名,叫作“碧桂园”。

  万事总是开头难,顺德碧桂园的开发商由于第一期销售情况并不理想,导致有股东萌生退意。股东猝不及防的退出,让项目陷入困境,在这种背景下,当时还是一名建筑承包商的杨国强毅然接盘。低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地,兴建4000套别墅和洋房,开始进军房地产。

  尽管杨国强的房地产之路一开始并不顺畅,碧桂园还是成功找到了一个属于自己的独特发展模式。

  1993年,房地产泡沫严重,招致国家调控。一时之间,4000套房只卖出了3套,几乎成为烂尾楼。杨国强找到新华社记者出身的策划人王志纲,他建议杨国强以兴办碧桂园学校为切入点,引进北京重点学校,创办广东分校,吸引急剧富裕起来的家庭子女就学,从而带动有钱人来城乡结合部买房置业。

  杨国强随后通过各种关系联系到北京名校景山学校,在碧桂园兴建广东分校。景山学校不仅在北京,在全国都是叫得出名的重点学校,就读家庭非富即贵。买房能获得中国顶级名校学位,瞬间购房人群蜂拥而至。

  碧桂园借学校一炮走红,更绝的是,碧桂园学校还向学生收取30万教育储备金,同时保证毕业后可以取回。杨国强这种零息融资的创举,给陷入资金困境的碧桂园引入一笔巨额的流动现金。

  无巧不成书。这也成为中国“复合地产”概念的由来。它的做法是,将一个全新的领域与房地产概念加以整合、对接乃至联姻,以此提高房地产的附加值和竞争力。数年后,“运动/教育+地产”的复合地产经营模式便是这一概念的实践应用。

  回忆起以往这段做包工头的日子,杨国强不无感概。他说:“你们不知道做建筑多难,到处打听哪家公司要建房,然后跑到人家门口问,是不是可以给个工程做?”

  杨国强坦言,自己在建筑公司当了十年经理,画图、预算、买材料,什么活都干,一天假都没放过。正所谓,天道酬勤,杨国强十年如一日的努力终于获得回报,最后打败了镇上另一家老牌的建筑公司。“他们说我是一只老虎带着一群羊,能打败一只羊带着一群老虎。”

  这就是那个时代的企业家精神,靠着这股吃苦耐劳的拼劲,踏实肯干的执著,25年的时间,碧桂园从顺德走向全球,经历了四分之一个世纪的风雨历练。2017年11月,碧桂园销售额突破五千亿,成为国内房地产企业的龙头老大。

  大浪淘沙。那些尚未挺进房地产行业的大佬,正游离在各行各业。但我们都知道,命运大潮的同心圆已经一步步落笔,一切终将相遇。

  豪宅教父黄文仔还在钢材贸易市场中醉心不已。他从来都不缺钱,早在1984年万元户刚刚出现的时候,他就已经是百万身家。

  而这时候,龙湖吴亚军还在报社当记者;绿城宋卫平则在珠海一家电脑公司负责编制内部刊物。

  4.风暴中心火速革命

  机会总是留给有准备的人。南巡的风暴中心正在酝酿一场新的改变。

  在深圳,王石已经在奔走全国各地,跑遍了大半个中国,一是推广股份制,二是找地。

  当时,万科成立了个股份制改造小组,到处动员人家改制上市。前前后后,万科共参股30多家企业,总投资1.3亿。同时,万科先后在全国东南西北中13个城市开发房地产项目。

  那时候的王石,踌躇满志,连走路的步伐都快了起来。只是,他日后异常强劲的对手也在这一年踏足深圳,跟他生活在同一片天空下。

  1992年,20岁出头的姚振华,完成了华南理工大学工业管理工程和食品工程双专业课程。毕业后的姚振华,只身奔赴深圳创业,靠着卖蔬菜起家。

  广为流传的版本是,当时深圳市政府正在搞“为民办实事”的菜篮子工程,姚振华兄弟成立新宝康蔬菜公司。

  姚振华发迹与他的潮汕背景也有关系,据悉,他通过当领导的同村老乡帮忙,以菜篮子工程用地名义拿地。姚振华创新的净菜超市模式在惨淡经营一段时间之后,关门大吉,但重要的是,土地倒是拿到手了。

  没有人知道,同为潮汕人的朱孟依如何搞定了香港永久居住权。但事实便是,他确实与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办了合生创展集团公司。那时,朱孟依不过三十出头。

  一个小插曲是,如今专注于CDB写字楼的卓越集团也正是自1992年开始,分别在深圳、北京、上海、海南等地参与投资房地产项目的开发。恐怕它自己也想不到,25年过去,竟然都没能进入一百多公里以外的广州房地产市场。

  对面的香港,也发生了几件大事。

  新鸿基地产迎来了风光的巅峰。当年市值超越李嘉诚的长江实业地产,成为香港市值最大的地产公司,堪称“地产巨无霸”。

  1992年,向来敏锐的港企也加快进军中国的步伐,改成新世界发展(中国)正式成立。香港四大家族之一的郑裕彤,把业务重点向内地房地产市场倾斜。

  事实上,新世界蛰伏大陆已久。早在1980年就已经开发广州中国大酒店项目。1991年又开发了首个住宅项目广州东山福莱花园,同年还在上海开发浦东金融综合大楼。

  还有一位如今活跃在地产界的领军人物,也几乎在同时瞄准了内地市场。恒隆集团在主席陈启宗的带领下,率先在上海打造了恒隆广场和港汇恒隆广场两个标杆式项目,大获成功之后,逐步扩大布局在内地多个城市,主要发展高端商业地产项目。

  那是一个属于港企的繁荣年代,刚刚起步的内地房地产竞相学习香港的先进模式与经验。其中,也包括刚刚萌芽的中介代理行业。

  施永青创办的中原地产凭借在香港十四年的经验,1990年初步涉足内地房地产市场。1992年正式成立合资公司,大规模进军内地。他在上海开设内地第一间合资公司的同时,也大规模引入珠三角楼盘到香港销售。

  大概,英雄都是所见略同的吧。一前一后,香港美联物业也在内地成立了美联(中国)有限公司,专门负责国内房地产买卖及租赁服务。

  国内风生水起,变幻莫测。

  彼时之中国,就像一座围城。城外的人想进来,城里的人想出去。外资觊觎中国市场的同时,世茂集团董事长许荣茂已经在澳大利亚的悉尼和达尔文市运筹帷幄,颇有建树。

  他成功了。由于在澳洲华人社会的影响力和对当地社会的突出贡献,他被授予“太平绅士”的荣誉称号。

  5.站在历史的交汇点

  历史的魅力在于,两个看似没有交集的人总会在某一点上相遇。

  这一年过后,冯仑与王石第一次见面。冯仑三十二岁,王石四十。冯仑告诉王石,他办企业满腹情怀,“为了理想”。王石说,你这样不行,“企业要以利益驱动”。两人讨论了好几个小时,互相较劲。就在王冯为“理想与利益”争辩之际,姚振华刚到深圳,卖菜拿地忙得欢腾。

  二十多年后,当宝能系悍然对万科发起收购大战发轫之际,冯仑作为调停人,在自己办公室组织王石、姚振华会谈。王石的较劲对象由冯仑换成姚振华,谈论的焦点由“理想与利益”变成“收购与反收购”。

  王姚会进行了长达四个小时的夜谈,会谈过程中,姚振华明确将入主万科,但表态会继续让王石当旗手,然而王石一口回绝:“不欢迎”。就这样,会谈最后不欢而散。双方主帅回营后,各自重整人马,整军备战。

  这一年,潘石屹在北京的冬夜,凌晨一点钟站在市计委门外等候刘晓光。那时是潘石屹在北京开发的第一个房地产项目,急需批文。

  上文提到的刘晓光,彼时是北京政坛一颗新星,30多岁就当上北京市副局级干部,甚至一度曾成为北京市副市长人选。但3年之后,他生命出现重大转折。1995年,刘晓光调任重建首创集团,从此成为房地产发展商的一员。

  刘晓光在地产圈的份量极重,甚至曾被称为北京地产真正的“带头大哥”。包括王石、冯仑、潘石屹等“大佬”在他面前,都尊称其为“带头大哥”,以果敢勇进著称的孙宏斌也称赞他“敢为天下先”。

  这一年,全国房地产市场交易额达到185.4亿,交易面积4154万平方米,分别比1991年同期增长48.7%和63%;房地产价格也比1991年末相比上涨了51%。与此同时,全国各地的房地产改革和创新也在同步进行。

  上海借鉴新加坡的成功经验,已经率先在中国建立了住房公积金制度一年有余;北京市政府公布《北京市住房制度改革实施方案》以及其他七个配套办法,并于7月1日全面实施。

  作为曾经引领了经济领域许多个“第一”的经济特区——深圳,再一次开中国房地产展先河,举办了第一届深圳商品房展销会。中国房地产市场从此进入了快速扩张期,这场以城市为开端的居住变革,正在改变人们的居住模式和居住观念。

  这一年,挥别河南舞钢的许家印和刚走出华工校门的姚振华同时来到深圳,与王石在同一个城市打拼。这三个男人日后的命运,冥冥之中已经呈现交集。

  23年后,姚振华调动巨额资金,开始对万科围猎。长期游学、登山、划艇的王石仓促应战,开局阶段一度被动挨打。甚至在2016年6月26日,许家印大宴宾客举办恒大20周年庆的同一天,宝能系发出罢免王石的檄文。

  好不容易把国内外政要、知名学者、顶级企业家、娱体明星请到现场举办20周年生日趴,结果却被宝万之争突发檄文抢了头条,恒大也不是省油的灯,随后豪掷362.73亿,紧急建仓,狂揽万科14.07%股票,一跃成为万科前三大股东之一。

  这一年,海南楼市改变了冯仑、潘石屹、李书福等人的人生轨迹。极速升温、无序开发、投资过热的房地产市场暴露了这个新兴行业的众多问题。在短短三年,海南房价增长超过4倍。这座总人数不过655.8万的海南岛在高峰时期竟然出现了两万多家房地产公司,平均每300个人一家房地产公司。

  就在万通六君子借海南炒房赚了人生第一桶金,分钱撤退之际。李书福来了!只是,他选择的时间节点不太好,1992年是海南房地产冲到顶峰期,李书福带着数千万来海南,准备趁这个开发热潮捞一把。

  理想很丰满,现实却很残酷。李书福淘金没淘成,却成这轮楼市击鼓传花的最后接盘侠。之前几年辛辛苦苦攒下的几千万资金全部打水漂,愤恨无奈地回到浙江。

  炒楼失败的遭遇对李书福打击非常大。回到浙江之后,李书福潜心反思,对投资战略重新调整,寻找事业新起点。最后终于沉下心来,扎扎实实做实业,减少了盲目跟风投资,由此成就了其转身变为杰出企业家的代表,领带吉利汽车成为中国汽车知名品牌。

  他们的名字,在过去20多年间的某一时刻会如流星般闪过,未必是最亮眼的那一颗。但,就是这样一个充满了起点感的年份,中国房地产行业和房企的成长故事都在路上。

  以史为鉴,可知兴衰。1992年,注定是一个跨越荒芜与野蛮的时代,也注定是一个承担惊喜与蜕变的时代。

  尾记:致敬五百年一遇的伟大年份!

  致敬玖贰,这是一个值得致敬的伟大年份!

  1992年,这是个五百年一遇的年份。我们把时间从1992年往前推五百年,那是1492年,也是哥伦布扬帆起航,发现新大陆的一年。

  五百年前的十五世纪,富饶、发达的东方文明古国——中国和印度吸引了西方人的无比向往,无奈西欧及亚洲间陆上贸易通道被盛极一时的奥斯曼帝国垄断。

  于是,1492年,受《马可·波罗游记》感召的哥伦布,带着对中国的憧憬,在西班牙皇室支持下,扬帆西航,这个原本想从海上打通前往东方中国、印度之路的探索,却意外发现新大陆,更将人类带入史无前例的大航海时代,把世界五大洲四大洋融入了全球化进程,开启人类历史上全新纪元。

  1992年,古老的中国,又一次面临难得的发展契机,美苏争霸格局瓦解,东西对抗消散,冷战终结,全球化新浪潮扑面而来,在这种背景下,中国主动敞开胸怀,以极大的魄力开启新一轮改革开放的序幕,同时也引领着世界发展。

  五百年前,中国触发了人类历史上第一次全球化进程,五百年后,中国再次成为全球化不可或缺的核心组成部分,也正是中国的全面融入,世界才具有真正的全球化意义。

  这一年,世界和平的力量在积聚。克林顿成功当选为美国总统,他把美国从冷战思维中拖了出来,将重点投入到经济发展中,并借助互联网经济崛起契机,引领美国经济重现繁荣。日本明仁天皇也在这一年正式访问了中国,这是中日两国交往史上日本天皇首次访问中国,其意义之重大不言而喻。

  这一年,中国国内生产总值的增长达到了前所未有的12.8%,远高于原先估计的6%。中国经济进入显著加速发展阶段,也是从这一年起,中国的经济增长率开始一直高居世界首位,成为全球经济发展引擎。

  希望跟不确定都正在吸引着国外资本。跨国企业看到中国的巨大发展潜力,大胆进入中国市场,给许多中国企业带来了挑战。中国东风汽车公司与法国雪铁龙公司合资成立了神龙汽车有限公司,开始生产东风雪铁龙汽车产品。

  连美国通用公司的CEO杰克韦尔奇都亲自来到中国。这位美国商界的传奇人物认为,当时的中国是世界上最激动人心的市场、通用将在80多年后重返中国。

  远在大洋彼岸的微软,比尔·盖茨正在指挥一场进入中国的战役,第一步在北京设立代表处,希望以此作为大规模挺进中国的桥头堡。两年之后,比尔·盖茨首次访华,加大开拓中国市场。顶着全球首富头衔的他,也成为中国年轻人的偶像。

  在这个伟大的年份,中国与世界的交流在加速,中国在走向世界,世界也需要中国。在这个伟大的年份,中国企业家全面觉醒,世界企业家竞相进军中国。25年后的今天,中国企业已经是世界500强的重要组成部分。

  2017年9月,中央重磅发布了弘扬企业家精神的意见文件,文件开篇便高度肯定了“企业家是经济活动的重要主体”。同时也强调,企业家“为积累社会财富、创造就业岗位、促进经济社会发展、增强综合国力作出了重要贡献”。

  中国的企业家,从1978开始萌芽,到1992年全面觉醒,逐渐形成中国、乃至世界的重要力量。而在房地产领域,众多早期地产企业家敏锐把握到时代发展脉搏,为中国经济建设注入强大动力,并走出国门,布局全球,甚至成为世界级500强之列。