作者 | 姚育宾 何缘 罗金婷

  【编者按】

            30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业市场化发展的序幕。

  千百年来，中国人对土地的执着与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《中国地产史记》系列之1991年，房地产市场出现回升趋势。尽管过去两年整体社会经济发展较为缓慢，但在制度、政策方面都陆续有了新进展。这一年，处在爆发的前夕，因为往后再翻就是波澜壮阔的1992年；1991年，也许是一种巧合，年份的尾数正好是“1”，所以，中国房地产市场也出现了很多个“第1”，“第1只房地产股票”、“第1次全国房改工作的全面推进”、“第1个大盘模式”等等；在这黎明破晓前的一年，看似平静，却又暗流涌动，也许一切都在为那个风云际会的1992年到来而酝酿力量......

  致敬改革开放，乐居财经独家策划《中国地产史记》，第五回：1991年，中国首支地产股上市。 专题》》

  1991年，第一只房地产股票，万科诞生第一次全国房改工作的全面推进第一个大盘模式，祈福新邨世纪金源、阳光城起家孟晓苏走出中南海，牟其中罐头换飞机。

  停滞与挑战的一年过去了。亚运会的喧嚣犹在耳目，全球政坛局势依旧风云变幻。1991年两大震惊全球的大事件，发生在一头一尾，以海湾战争开头，用苏联解体结尾，历史在这一年给对抗多年的冷战画上终止符，也在不经意间拉开新时代的序幕。

  元旦刚过一个星期，也就是1月17日，海湾战争全面爆发。在联合国安理会授权下，美国组建了一支包括科威特、英国、法国、意大利、加拿大、澳大利亚、沙特阿拉伯、埃及等多国部队，为恢复科威特领土完整，对伊拉克宣战，海湾战争由此正式开打。

  然而，令人意想不到的是，此前号称军事强国的伊拉克，在多国部队各种最先进的信息化、电子战机群面前,仅仅抵抗42天时间，就以大溃败告终。

  这场大战，有别于二战以来形成的传统战争模式，成为人类历史上一次顶尖级别高科技较量，刷新了世界对现代高科技条件下作战的全新认知。高科技武器应用，使电子战成为作战新的制高点，空军发挥了决定性作用，战场向大纵深、高度立体化、全天候发展。

  当然，海湾战争更深远的影响是加速了苏联解体，美国通过打击苏联在中东地区盟友伊拉克，也间接削弱了苏联在全球的领导力。

  在这年底，12月25日，戈尔巴乔夫宣布辞职，此举也成为苏联解体的标志。自1990年立陶宛率先宣布独立后，此后一年多的时间里，15个加盟共和国纷纷效仿，一个曾经盛极一时的超级大国在西方圣诞节之夜，就此划上句号，成为历史。

  海湾战争和苏联解体，宣告了两极争霸格局终结，促进世界向多极化趋势发展，客观上，也给中国发展开启一个新的时代。也就在这一年，中国共产党迎来了成立70周年。

  立于潮头方知风急浪高，登临险峰才见前路艰辛。尽管国内外各种声音不绝于耳，中国前进的步伐愈发坚定。

  “你可以逃离它，但你躲不掉！不管你认为你离现代世界的舒适与便利有多远，迟早，可口可乐会找到你。登上喜马拉雅山麓的小丘，或远赴尼加拉瓜沿岸暴风雨肆虐的小岛——到文明诞生之处，如果你愿意的话，可口可乐会在那里等着你……”

  这是1991年《纽约时报》对可口可乐的一段表述。多年以后，当我们回看中国社会的发展进程，会惊奇地发现对这段可口可乐的的描写其实与中国房地产行业彼时面临的状况惊人暗合。换个主语，竟也毫无违和感。

  是的，这是一个躲不开的新时代。这一年，全国第二次住房制度改革工作会议时隔3年再次召开，确定城市土地转让制度正式实施。此后，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，房改工作进入全面推进实施阶段。

  过往的历史经验指出，不能小看每项政策带来的后续效应。自1991年城镇住房制度改革取得了重大突破后，住房货币化，住房公积金等也陆续成为人们耳熟能详的词语。一批又一批的城镇居民，摆脱了拥挤的居住环境，拥有了自己的住房，实现了“居者有其屋”。

  润物细无声。在刚刚过去的一年，房地产市场进入低潮的谷底。全国房地产开发投资增长速度-7.1%，固定资产投资增长速度0。其中全年住宅施工面积、住宅竣工面积都陷入低谷。然而到了1991年，这种局面正在悄然打破。

  1.万科的两个“第一”

  1990年底，时任中央领导人出席了深圳经济特区建立10周年招待会。5天之后，深圳证券交易所开始试营业。尽管深交所获得国家正式批文已经是第二年的4月份，也并不妨碍中国投资上市的房地产企业——万科，在万亿市值的路上狂奔。

  不过，它踩下的第一个脚印并不轻松。深圳菜市场还一度出现两个人物，王石跟时任万科集团副总经理的孙璐，他们跑到菜市场摆摊叫卖万科的股票。经过努力，1991年1月29日，万科A以14.58元的价格挂牌深交所，代码0002，成为深市最早期的“老八股”之一。

  在那个年代，万科的放手一搏于自身而言具有里程碑性质，于房地产行业而言更有现实指导意义。正因如此，每当我们探讨中国房地产行业历史进程的时候，万科总是成为绕不开的对象。甚至可以说，万科的一小步，房地产行业发展的一大步。

  上帝说要有光，于是就有了光。接受过资本洗礼的万科，从此在这个光环的指引下越走越远。

  同年6月，万科通过配售和定向发行新股2862万股，再次集资1.27亿元。与上次不同的是，这笔钱最终投向了一千多公里以外的上海。

  以这笔资金为原点，万科的半径从深圳画到了上海滩。万科在上海成功开发了第一个项目——上海西郊花园，艰难挤进上海市场。至此，万科也开始了第一轮全国化的跨地域扩张，在北京、天津、沈阳、深圳先后推出万科城市花园项目，确立了中国房地产行业第一品牌的江湖地位。

  多年以后，回忆起王石、郁亮与万科的二三四五事，发现除了万科所有的资本市场运作，除了1991年万科上市这一事件郁亮没有参与外，其他都由郁亮扮演了重要角色。1994年，郁亮凭借在“君万之争”中的突出表现获得了王石的认可，也因此成为王石的左右手。

  被冠以多个“第一”殊荣的万科，在这一年里不光完成了上市，还成立了中国第一个业主管理委员会。

  12月，中国第一个业主管理委员会---深圳万科天景花园业主管理委员会成立。这代表着中国的房地产走向市场化后，广大业主真正开始冲破计划经济的传统思想，从市场角度，有组织地开始对自己的物业提出管理和监督的要求。

  而后，这种模式逐渐被人们所认同，并获得了政府主管部门的肯定。1994年，深圳将这一管理模式纳入地方性法规《深圳经济特区物业管理条例》中，成为其中的重要内容之一向全市推广。随后，全国各地陆续通过的物业管理条例都吸收了这一模式，业委会成为物业管理法规的重要内容。

  “天景花园业委会”的成功，不是一个偶然事件。它从深圳走向全国，对整个物业管理行业的规范、健康发展起到很大的推动作用。

  另外一个细节是，这一年万科威登别墅入伙。它位于深圳罗湖区红桂路，由一组错落有致的城堡式建筑构成，是欧陆风格与中国园林艺术的结合体。彼时，这里修建了中国房地产早期的会所，还建设了中国内地最早一批配电梯的6层商品公寓，也是大陆最早拥有架空层车库的商品物业之一。

  凭借在多个领域的成功运营，万科在1991年交出了一份漂亮的年报。当时的万科还不是以房地产为主业，年报涉及进出口贸易、房产、工业、连锁商业、影视广告五大业务板块。

  其中，进出口贸易囊括了纺织服装、轻工产品、电子产品、仪器仪表、化工原料及产品、医疗器械，营业规模分别为1500万元到4000万美元不等；在工业领域，如今耳熟能详的“怡宝”蒸馏水当年还是万科旗下的品牌；在商业板块，万科在1991年前后共营业三家商场，分别是深圳万佳百货商场、武汉、乌鲁木齐万佳百货连锁商场。

  尽管两年后房地产开发才真正成为投资业务的地位，这一年的万科也相继开发了深圳威登别墅、深圳荔景大厦、深圳万景大厦、上海西郊花园、厦门富豪花园五个项目，这一成就在房地产行业尚未大规模起步的中国内地，也算是一枝独秀。

  2.中国大地的前行者

  在福州，刚刚进入不惑之年的黄如论已经从菲律宾回到老家三年时间了。他计划要干一番大事业，正如同当年远下南洋一般决绝。

  黄如论，1951年出生在福建连江一个小渔村，刚刚读到小学六年级就因为家境贫寒而被迫辍学，丧失了继续念书的机会。穷人的孩子早当家，他35岁之前一直在家乡做小买卖。1986年，黄如论只身前往菲律宾淘金，期间创办了菲律宾友福投资等公司。

  根据作家王朝柱在其撰写的《我心目中的黄如论》所言，黄在菲律宾打拼几年慢慢融入当地上层社会。转折点是经由菲律宾一位“高干子弟”牵线，黄如论参股并游说一位华侨巨富，一同参与了濒临苏比克海湾的美国原海军基地地块的竞拍，这幅将被用于旅游建设的地块被黄等人拿下后，又进行了土地运营，黄因此在菲律宾淘得了第一桶金。

  5年后，也就是1991年。黄如论以归侨身份回到家乡福建，成立福州金源房地产有限公司。当时的福州全市还没有一座高档写字楼，黄如论以此为突破口，开拓自己在内地的事业。

  时势造英雄。黄如论抓住了福州旧城改造的绝好机会，从此他的企业迅速发展，很快成为福州最大的私营房地产企业。而后，他更是将事业重心转向北京市场。他开发的楼盘主要利用自有资金，几乎没有贷款的案例，并大都实行现楼销售的方式。这被视为极具黄如论个人特色的运营方式。

  这位在风浪中起家的企业家，巅峰时刻曾以190亿元在胡润房地产富豪榜上排名19。在2017年4月刚发布的中国慈善榜上，黄如论也以4.54亿元的捐赠位居中国“首善”之列。

  据世纪金源官网数据显示，目前，世纪金源集团在中国大陆已投资2390亿元人民币，开发各类商品房7100万平方米。集团属下拥有9个区域集团，3个行业集团，其中包括福建、北京、上海近百家子公司，集团现有员工两万余名。

  尽管目前市场对世纪金源持有型商业、旅游地产等经营困难的业务有所顾虑，但这位年逾花甲的老人一手创建了金源帝国的胆识与魄力不容小觑。然而，2017年2月份媒体传出黄如论被相关部门带走协助调查的消息。

  这距离黄如论最后一次公开露面已经将近半年。在2016年9月23日举办的2016第四季度工作会议上，黄如论强调旅游地产必须探索出一条新路，至少实现盈亏平衡资产保值。对于亏损的公司，集团制定“转亏为盈”激励政策，谁扭亏转盈就重奖谁。

  同年，一群年轻人正在天涯海角掘金。他们是万通六君子——王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪、潘石屹。

  1991年，万通的前身——海南农业高技术联合开发投资公司正式成立。王功权担任法人代表、总经理，冯仑、王启富、刘军、易小迪也担任职务。也就在这一年，从深圳跑来海南管理砖厂的潘石屹，在折腾了半年之后，遭遇海南经济第一次低潮，终于关门大吉，随后也加入了万通行列，主管财务中心。

  他们几个人很快就卷入到海南的房地产炒作浪潮中去，2万元的注册资本，到了第二年也已经成了5000万元。

  就在黄如论、冯仑等人开始翻江倒海的时候，在改革观念一贯超前的沿海一带，还出现了“物业管理”与“销售策划体系”两个新行业。

  五年前成立于香港的中海物业由深圳全面进入内地物业管理市场。7月18日，中海物业管理（深圳）有限公司正式成立，首任总经理丁步华。自始，中海成为第一个将“物业管理”的概念引进大陆的企业，开启了中国大陆房地产物业规范化、流程化管理的先河。

  至今日，中海物业俨然成为物业管理行业的翘楚，并成为物管行业上市公司先行者之一。以2016年物管行业百强企业全年实现营业收入均值 6.3 亿元为例，中海物业的营收数字是25.63亿元。同期的绿城服务、彩生活分别为37.22亿元、13.42亿元。

  在广州，则诞生了中国房地产界聘请专业中介售楼的先例。1990 年至 1992 年间，珠江实业高薪聘请了一位来自台湾的销售专业人士仇福宪主管广州世界贸易中心大厦的营销。

  在该人士的带领下，珠江实业建立起了中国大陆第一个漂亮的售楼部，还组建了大陆第一批专业的楼盘销售队伍。彼时媒体记载，“仇福宪亲自进行十分系统的培训，培训内容不仅包括楼房推销技巧、房产营销策划，还细致到怎样着装、怎样打领带、怎样礼貌用语……”

  这也是广州第一个“卖楼花”的成功个案，这群堪称当年国内最高素质的楼盘销售队伍，成功将广州世界贸易中心大厦以2000多美元/平方米的“天价”售出。

  而后，仇福宪再度策划了淘金花园的开发销售工作，使得该项目在广州和香港市场大为热销。在当时名噪一时的是，淘金花园首创住宅屋顶配置游泳池，之前只有国内少数五星酒店才有类似的建筑设计。

  两个楼盘的成功运作，带来了全新的销售风格和销售技巧，可以说是房地产策划的滥觞，也令广州房地产业界大开眼界。自此，广州楼市开始迈出了专业化营销之路。

  如今活跃在广州房地产行业另一家老牌国企——越秀集团这一年正在面临危机后的反思。他认为，必须坚持“3年打个翻身仗”的目标。同时也必须做好两件与房地产有关的事情：一是抓住内地房地产即将兴起的良机，大力发展房地产业务；二是筹建以地产经营为主体的“越秀投资有限公司”，申请在香港联交所上市。

  越秀集团押宝成功了！一年以后，越秀投资（0123.HK）以穗港澳三地房地产项目资产在香港联交所上市，成为第九支香港上市的红筹股。

  当然，还有多个历史关键人物正在准备迈开“下海”的步伐。其中刚刚获得北京大学经济学硕士学位的孟晓苏在这一年走出中南海，担任国家进出口商品检验局副局长。

  在不久的将来，他与房地产行业会展开千丝万缕的联系。来年，孟晓苏正式出任中国房地产开发总公司总经理，兼任中国房地产开发集团总裁。

  这是个充满历史色彩的人物，从他登场之日起，自带“中国房地产教父”主角光环，原因有二：

  第一，他是中国最大的房地产国企的掌门人——国务院直属企业中国房地产开发集团公司董事长，中国房地产开发集团总裁。要明白，中字头房企舵手，可不是一般人能当的。

  第二，他是中国房地产政策的主要制定者——他曾多年担任由国家体改委、计委、建设部等几部委组成的房改课题小组组长。他是中国房地产界屈指可数的权威理论家和一系列房地产理论与政策的提出者、制定者。

  3.港企在广州造大盘

  就在国内大多数房企徘徊于边缘的时候，香港开发商却于不动声色中加大了国内的布局。

  其中，最为突出的是祖籍番禺钟村的彭磷基。虽然出生于香港，但是他一直怀抱为家乡做实事的愿望。1991年，已经在房地产行业浸淫近20年的彭磷基，应广州番禺领导之邀，到了市桥附近看地。

  媒体资料记载称，当时的番禺县城外3公里外有块山岗叫佛子岭，番禺县人民政府希望吸引外资成片开发，但几经磋商，均未达成意向。大多数人都认为这块土地不宜开发，一是与城区有一段距离，二是因为那是一块荒岗。还有人说，在佛子岭能做什么？养蚊子、养老鼠还差不多。

  久经历练的彭磷基却不以为然。过去数十年见惯大风大浪起起落落的他，决定要停下来干点什么事。他并不是一个天生爱冒险的人，却是一个认准了便能坚持下去的人。

  1973年那场中东石油危机，香港恒指暴跌至150点，彭磷基在这样90%多的跌幅背景下失去了人生中第一个一百万，不仅梦碎，还得卖车卖房还债。后来，合伙成立房地产公司的几个股东相继退出，彭磷基便买下他们三个的股份，开始自己经营。这个公司就是祈福房地产有限公司的前身。

  期间他吃了很多苦，甚至辛苦到自己还要去卖楼。好在，1978年经济复苏，彭磷基也算苦尽甘来。到了1980年前后，他的事业开始如日中天。在香港，他承建了锦绣花园工程；在澳门，他作为总策划师跟总设计师，参与建设了世界闻名的回力球场；在台湾，他选择了在一块山岗地建成别墅式屋村“台北小城”。

  正是基于在港澳台的项目经验，彭磷基只用了半年时间，就实现了祈福新邨的三通一平、建成样板房、开盘售楼的全过程。1991年11月26日，该项目开始预售住宅楼，引发了广州香港两地的追捧。仅当天，便售出500多套别墅，一个亿的成绩，在那个年代，这可是个天文数字。

  直到该盘开发10年后，番禺华南板块多个千亩大盘才得以陆续全面发展，大盘开发模式才真正成为全国房地产开发的潮流。可以说，在全国房地产开发当中，祈福新邨最早认识到千亩大盘的市场发展趋势与市场意义，整整领先整个市场10年之久。

  祈福新邨的成功，是当年香港开发商进军内地房地产市场的一个缩影。

  这一年，新世界中国集团也开始开发其在国内的投资房地产项目，便是位于广州动物园旁的福莱花园。它首次将海外高层屋苑规划带进广州市场，其创新设计及工程质量管理开创广州高层建筑之先河。

  同年，新世界中国集团又启动了上海浦东金融综合大楼以及广州二沙岛新世界花园别墅两个项目。甫一面世，便受到热捧。四年后，新世界花园别墅项目更是以45000元的单价创出90年代内地房地产最高记录，由此奠定了二沙岛豪宅区域价值。

  与新世界并称香港四大家族的恒基兆业，也在这一年进入内地。他先后在深圳、广州、番禺、顺德等城市买了大量土地，后来发展到上海、杭州、苏州等长三角城市。在由南向北的发展路线图上，恒基兆业的战略选择相当明确，无一不是沿海经济圈的城市。

  提到香港开发商，不得不提到新鸿基地产。因为它马上就要成为香港市值最大的房地产公司。1991年，新鸿基建成半山帝景园，开创了香港豪宅的新标准。借此，新鸿基还成为了香港最早在社区内修建功能完善的会所的开发商，一度引领了地产发展的潮流。

  不久，新鸿基又首创了对单元房附送全套厨房设备的新服务。颇有讽刺意味的是，当年的郭炳湘兄弟还提出“以心建家”的口号，为企业树立了良好品牌形象。好景不长，2008年郭氏家族争产风波之后，一场集合了权力、亲情、爱情、同行竞争和兄弟阋墙的香港豪门大戏愈演愈烈。

  作为豪门中一股清流的恒隆家族，这一年是陈启宗接班的时刻。他在稳健发展的基础上，开始在全球范围内推广恒隆，在资本市场上大量融资，并且开始快速购地扩张。在此之后的第二年，他即将进军上海滩，布子“恒隆广场”。

  这家不在规模上占优势的企业，却走出了一条最有个性的发展道路，20多年来专业开发购物中心，并成为其中的佼佼者。一个有趣的细节是，自1991年担任主席后，陈启宗每年亲自撰写《致股东函》。据他本人透露，20多年来已经写了100多篇，写得最长的有两万多字。

  4.90年代的三场危机

  日渐世俗和商业化的运动，无不宣示了一个新时代的到来。

  1月份，国务院发布《中华人民共和国土地管理法）实施条例》，自2月1日起施行。5月份，深圳市不动产拍卖行承办了深圳市第一宗，也是全国首宗抵押房产公开拍卖。6月份，深圳市政府颁布了《深圳经济特区不动产拍卖管理暂行规定》。

  期间，改革开放总设计师在上海视察时的讲话坚定了各行业改革的信心。他指出，“上海开放晚了，要努力干啊！抓紧浦东开发，不要动摇，一直到建成。希望上海人民思想更解放一点，胆子更大一点，步子更快一点。”

  到了11月，信号更加明显。国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

  总的来说，这一年对中国楼市而言，是特殊意义的一年。这一年，原建设部房地产业司编写出版了《中国房地产业指南》大型工具书，系统地阐明了房地产业的地位、作用、 产业框架、四大政策支柱以及生产、流通、消费各个环节的理论和实务，进一步奠定了房地产业的理论基础。

  不过，中国房地产行业在这一年走上发展快车道的同时，也不可避免造成了商品房销售价格的快速上涨。光是全国商品房销售价格，从1991到2014年就由786元/平方米增长到6323元/平方米，增长了7.04倍，年均增长率达到10.38%。

  读史使人明智，90年代三场房地产泡沫危机在今日依然有深刻的借鉴意义。

  在过往媒体报道中，都不约而同引用了用一句话：“ 1991年，日本人相信两个神话，第一个是土地不会贬值，第二个是房价不会下跌。”

  然而，1990年日本股市断崖式暴跌40%，近乎腰斩，人们还未回过神来，楼市大崩盘却悄悄来临。1991年，东京房价3个月暴跌65%，成交消沉、银行贷款断供，一夜间，拥有房产的千万富翁成了千万负翁。

  有几个关键数字更加触目惊心。房价下跌后，股票进一步暴跌，跌幅超过80%；日元也进一步暴跌，当年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，他们或许没想到，日元的贬值路还将继续20余年；企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家。

  甚至有媒体报道称，“在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪之路。”

  这一情景与1929年的美国如出一辙。1929年美国股市的崩溃和随后十年的经济萧条是整个20世纪世界历史中的重大事件。1920年代后期的美国，迈阿密市7.5万人口中就有2.5万名地产中介，两千多家地产公司。

  两年后，海南房地产泡沫破灭。海口市地价从1991年最高为98万元/亩，到1993年涨至最高位为680万元/亩。更加离奇的是，当时海南城市人口100多万，房地产公司就1.3万，平均80人一家地产公司。这样的代价是600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

  第三场危机来自于香港。在席卷东南亚的金融风暴影响下，香港汇市、股市暴跌，银行相继提高按揭、收紧楼宇放款，导致房地产市场大幅度降温。在1997年到1998年一年时间，香港楼价急剧下跌50%-60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。当然，此为后话，这在接下来篇章中将会详细描述。

  尽管已经过去二十余年，这一段历史仍然无法被人们所忘却。铭记历史，才能让发展的步伐更加坚定、一往无前。

  5.尾记

  历史，总会在冥冥之中呈现交集。

  国际局势剧变一环扣一环，从年头到年尾几乎不给世人喘息的机会，就这样应接不暇地上演着。无论是海湾战争，还是苏联解体，终于尘埃落定。冷战落幕，两极瓦解，世界由动荡进入相对稳定期。中国外部环境压力减缓，给国内经济发展创造了契机。

  前面提到的苏联解体，无意中成就中国经济界一位迄今仍备受争议的人物，他干了件惊天空手套白狼的传奇贸易，这就是牟其中和他那个罐头换飞机的故事。

  早在1989年，南德创办人牟其中，就在火车上认识一个河南人，从对方口中获悉正面临解体的苏联准备出售图-154飞机的想法。言者无心，听者有意，这位天才倒爷牟其中立刻打起了飞机贸易的主意。随后通过各种途径，终于打听到彼时成立不久的四川航空急需购买飞机的想法。

  经过两年多折腾，1991年中，牟其中终于促成川航和苏联达成协议，中国用价值4亿人民币的500车皮罐头、服装等日用小商品，从苏联换回4架图-154飞机。

  消息传出，举世轰动，一时之间，牟其中名声达到顶峰。如日中天的牟其中加速了他一系列眼花缭乱的商业计划，发射卫星、开发满洲里、炸开喜马拉雅、制造芯片、研发“牟氏火锅”、投资陕北等，但这一切并未成就其神话，换来的却是锒铛入狱。

  牟其中是中国早期知名的企业家，对中国经济界有深远影响，前文提到的“万通六君子”有四位就在南德工作过，其麾下包括王功权、冯仑、王启富、刘军，后来王功权成为知名风险投资人、冯仑创办万通、王启富成立富鼎和基金、刘军从事农业高科技，都成各领域赫赫有名的大佬级人物。

  牟其中是位天马行空的人物，但也为日后身陷囹圄埋下伏笔。多年以后，当冯仑在回忆南德工作经历时，不禁感慨：“最早的一代民营企业当中，牟其中是最有创造力、想象力的。”

  作为中国最早民营企业家，具有时代鲜明特色。牟其中入狱后，王石曾前往探访。2015年，万宝股权争夺战发韧之际，王石通过媒体透露，看望牟其中，首先是因为“同病相怜，惺惺相惜。”

  深圳，不仅诞生了万科、华为这些知名企业，而且从一开始就产生不解之缘。在万科上市过程中，卖股票成为重中之重，甚至王石都亲自带队，走街串巷，叫卖股票。不仅对居民区进行地毯式“扫荡”，连菜市场都不放过，股票和白菜一起卖，也成了世界资本市场史的一大奇观。

  据《王石这个人》作者周桦透露，同为深圳企业的华为成为两个愿意购买万科股票的公司之一。当时任正非一口气购入30万股，甚至还自掏腰包请万科股票推销员吃饭。这位除了只跟柳传志、王石玩，不跟中国其他企业家交往孤独寂寞的华为教父，当年就是用这种简单、粗暴的砸钱方式，对万科上市伸出援助之手。

  也许，经常关注我们地产30年报道的读者朋友可能注意到，我们的文章几乎每篇都会写到万科。是的，作为中国A股第一支地产股，万科在中国房地产的地位确实非同一般，这家公司创造了地产界无数项第一。当我们在回顾房地产早期成长那段历史时，万科是个绕不开的话题，地产行业也仅有中海、招商等少数企业可与之媲美。

  不过，预告个好消息，从下一篇开始，将涌现出大批房地产企业，而且实力惊人，其中不乏多家数百亿、数千亿量级房企，甚至还有全面超越万科的碧桂园这种超级房企的出现。因此，1992年是个无比值得回味的年份。

  可以说，1991年，中国房地产行业乃至中国社会都处在一个突变的前夜。

  当时， 举国正浮游着一股不安的气息，带着变革的力量。过不了多久，时间轴将走到关键年份。第二年的春天，改革的风声会传到每个人的耳边，会造就一大批民营房地产企业的异军突起。有碧桂园、有保利、有雅居乐、有合生创展、有绿地……

  破晓而出的那缕光在酝酿，呼之欲出的希望正加速凝聚能量。

  让我们共同期待，那值得期待的1992年！