在中国,如果说有一个声音能够调动全国老百姓的情绪,那就是房价,比情人的回眸一笑都管用。

  今天我们接着聊房价,最近,国家统计局公布了九月份70个城市的房价变化情况。

  总结下来就三点:

  1、 一线城市微跌

  2、 二线城市涨幅回落

  3、 三四线城市尤其是中西部继续上涨

  对于这个统计结果,我们一个一个分析。

  一线城市房价环比微跌

  新房价格,上海跌了0.1%、广州涨了0.4%、深圳跌了0.2%、北京持平;

  二手房价格,北京跌了0.2%、上海跌了0.2%、广州涨了0.2%、深圳持平。

  一线城市房价确实下跌了,但跌了不止这么点。

  我朋友去年在昌平区买了房,价格58000,前段时间跟我抱怨买早了,因为在他小区的周边,今年新开的一个盘,只卖4.9万。

  好在他买的这个小区是紧挨着地铁8号线,而且是学区房,孩子可以上清华附小和清华附中,所以跌的不多,在北京5多万的学区房不算贵,多数都是十几万一平的学区房,像这种高的离谱的学区房,风险还是很大的。

  一线城市为什么下跌

  限购非常严,想买都买不了。

  北京是全境限购,当地人限购2套,外地人需连缴5年的社保才能买,而且社保缴纳不能断,断了就重新计算。

  上海和深圳的限购政策跟北京差不多,外地人都需要缴满5年社保。

  推高一线城市房价的就是外来人口,以北京为例,总人口2170万,外来常住人口822万。

  正是因为严格的限购和高的让人难以想象的房价,抑制了外地人购房的需求。

  房贷利率不断攀升,购房成本增加

  贷款买房的朋友们都知道,今年的房贷审批很严格,周期变长了,去年半个月就能放款,今年至少要排2个月。

  贷款利率涨的都没边了,据融360的统计,2018年5月全国首套房贷款平均利率为5.6%,相当于基准利率1.143倍。

  央行规定,5年以上贷款基准利率4.9%,现在房贷利率上涨到5.6%。

  我以贷款100万,期限30年,等额本息还款方式,做个对比,看看增加了多少成本。

  当利率是4.9%的时候,需要支付的利息总额是910616.19元,每月还房贷5307元。

  按照利率5.6%算,需要支付的利息总额是1066684.33元,每月还房贷5740元。

  30年需要多支出利息15万多,购房成本增加了。

  强二线城市房价普遍涨幅环比下降

  杭州涨幅跌了0.4%、合肥涨幅跌了0.7%、济南涨幅跌了1.5%、武汉涨幅跌了1.1%、成都涨幅跌了0.4%、

  二线城市不仅涨幅回落,甚至有些城市还出现下跌。

  要说这二线城市尤其是强省会城市,最近这两年的房价,那简直是疯涨。

  去年10月份,我坐高铁去济南出差,候车的功夫,在高铁西站旁边的几个楼盘调研了一下。

  济南西站,这个地方其实离市中心很远,几乎是最西边了,自从建了高铁,济南市ZF就开始大力开发西部。几年之内几乎所有大开发商都纷纷拿地入场,像恒大、中建、金科、绿地。

  房价也从一开始的5千多没人要,涨到了今年年初的1万8买不到。

  然而,房价在今年9月底出现了拐点,有的楼盘,开盘价直接开在了1万6千多。

  二线城市虽然是跌了,但是跌幅没有那么大。

  原因是什么呢?

  第一个原因,一线城市限购后,购房需求挤压到二线城市。

  以济南为例,在北京工作的山东人很多,既然在北京买不了房,那干脆回山东的省会买吧,而且北京到济南高铁只需要90分钟,一部电影的时间。据我了解,在济南购房的这部分群体很大。

  这种情况,其实在全国也很普遍,在上海工作,去苏州买房,在深圳工作,去惠州买房。

  还有个原因是二线城市抢人。

  今年很多二线城市公布了人才引进政策,使得 “刚需”增加。

  武汉:专科以上可以落户、规定最低工资、买房有优惠。

  西安:在校大学生凭学历证和身份证就可以在线落户,连派出所都不用跑,还推出22万套人才公寓。

  郑州:送钱送房送户口,青年人才首次购房送大额补贴,博士每人送10万、硕士送 5万、本科生送2万。

  天津:不满40岁的本科生可以直接落户,无需社保、居住证等条件。

  据媒体报道,天津一天抢了30万人,西安今年新增落户人口突破60万人。

  这么多人落户,增加了购房需求,使得房价相对抗跌。

  启示:买房子,选城市就像选老公,最主要的是判断他未来发展的边界有多宽,一线城市挤不进去,那就选择强二线城市,尤其是中东部省会城市,未来10年,这些城市将崛起,你如果搭上车,也会享受到城市发展带来的红利。

  西部弱二线或三四线城市房价普遍环比上涨

  呼和浩特(2.8%)、泸州(2.6%)、贵阳、西宁(2.1%)、昆明(2.0%),涨幅均不低于2%。

  在领涨的中西部城市中,我们挑一个城市来分析——贵阳。

  根据安居客的数据显示:贵阳二手房10月份的均价是10254元,比去年同期上涨了43%,二手房和新房的涨跌是联动的,所以新房的涨幅也差不多这个数。

  

  贵阳房价为什么涨的这么凶?

  大数据产业吸引人才流入。

  贵阳这几年借助发展大数据,算是走在了经济转型升级的前沿,现在是享誉全球的大数据之都,每年的大数据峰会,都吸引全球各地的高科技人才来参加,大数据企业入驻的越来越多。

  一旦傍上大数据,那这座城市未来的想象力是巨大的,发展潜力也是巨大的,又加上贵阳不限购,所以吸引了很多外地人前来购房。

  棚改货币化

  今年贵阳的棚改货币化安置力度空前,规模空前。

  1至8月,棚户区改造项目134个,改造面积为950万平方米,惠及20万人。

  大家再看上面的贵阳房价走势图,正是从1月份开始,贵阳的房价腾飞。

  棚改和房价上涨的时间节点高度吻合。

  事实上,正是由于棚改货币化,推动了三四线城市房价这一轮的上涨。

  从下面这张图我们看出,拆迁暴发户们2016年买了1.4亿平方,占总的商品房销售面积的15%,2017年买了1.8亿平方,占18%。所以在过去3年中,棚改货币化让三四线城市的房屋库存急剧下降,房价暴涨。

  不过李总理已经发话了,对于库存不高的三四线城市,棚改货币化要取消。

  

图表来源:泽平宏观图表来源:泽平宏观

  中西部城市房价上涨,还有一个原因是限购政策不严。

  像新疆、西藏、青海、宁夏、内蒙古没有发布限购政策。

  未来房价怎么走

  短期看,2年之内

  不管是几线城市,都不会再大涨,国家的态度很明确,坚决遏制房价上涨。

  长期看,看10年

  一线城市房价还是会有上涨的动力,毕竟外来人口太多了,需求摆在那呢。

  二线城市会出现分化,中东部强二线,未来10年会迎来很好的发展时机,人口还会继续流入,城市规模还会扩大,所以房价会上涨。

  西部弱二线,尤其是人口流出的城市,房价稳中有跌的可能性比较大。

  三四线城市以及以下,人口还会继续流出,房价下跌是大概率。