佳兆业惨败股价跌破2元,郭英成该如何拯救“坏孩子”?

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  标准排名官号 2421阅读 2018-10-20 11:00

  谁有我惨?

  10月19日,佳兆业集团控股有限公司(以下简称为“佳兆业”,股票代码:01638.HK)股票以1.94港元收盘,这是从去年3月至今其股价首次跌破2元介价位。

  2017年9月22日,佳兆业股价创出6.91港元新高,此后股价一路下跌,时隔13个月后已跌破2元大关,跌幅高达70%。

  尽管佳兆业集团主席兼执行董事郭英成通过二级市场上增持公司股票,但投资者依然用脚投票。

  说到佳兆业,或可用“命运多舛”来形容。在2014年年底,公司因财务造假被锁盘禁售,因此缺失了被誉为中国房地产“黄金时代”的2015年和2016年;在2017年3月底复牌之后,佳兆业仅抓住了黄金期最后的尾巴,随后便迎来了史上“最强监管期”。

  或许是所谓的“流年不利”,2018年9月18日,生态环境部通报4起中央环保督查整改不力问题,其中点名了佳兆业的东戴河秦汉商业街和宏跃酒店项目。

  早在去年7月,中央环保督察就在《通报》中指出,葫芦岛市绥中滨海经济开发区管委会违法将39.6公顷沿海滩涂转让给包括佳兆业在内的3家房地产企业用于房地产开发。

  随后辽宁省整改方案明确提到,暂停执行填海区域相关规划,研究修改规划方案,并停止相关项目的建设。

  作为中国大型综合性投资集团,佳兆业业务已覆盖京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域。

  截至2018年6月,其土地储备逾2200万平方米,一线及重点二线城市占比高达87%,佳兆业还强势开拓如今发展正热的大湾区,在大湾区的土地储备就占了57%。

  如今,佳兆业业务进驻全国50多个重要城市,几乎遍布全国各地的沿海地区和部分内陆地区,对于挑起“绿色环保”的重担本应该是顺理成章的事情。

  但令人意想不到的是,中央环保督察在2018年7月检查发现,佳兆业秦汉商业街和宏跃酒店项目持续顶风违法建设,其中的秦汉商业街项目竟已建成且具备营业条件。

  当前,监管部门对地产商破坏环境进行开发的行为,依然保持高压态。

  即使是怀有勃勃野心的佳兆业,投资500亿元计划打造北方最大的滨海旅游度假地产项目——如意岛以及海南当地等多个违法围填海项目都遭遇环保监管,目前正处于停工状态。

  销售增长,去化压力下降

  10月16日,佳兆业公告称,今年1至9月,公司总合约销售412.88亿元,合约建筑面积约236.22万平方米,分别同比上升36.8%及22.8%;每平方米售价17479万元,同比增长11.4%。

  数据显示,佳兆业2018年可售货值为1270亿元,全年销售目标为700亿元,是2017年年度合约销售金额的1.5倍。

  而根据最新的销售数据,佳兆业前9个月413亿元的销售金额,只完成目标任务的59%,完成全年销售目标压力较大。

  今年是佳兆业成立第18个年头,地产开发是其集团“3+1”战略中“三驾马车”的龙头,今年销售虽有所增长,但离计划目标相去甚远,手中大量的存货自然给其带来巨大压力。

  一方面,是政府为了遏制房价的过快上涨,出台了一系列的房地产调控政策,包括“限购令、限贷令”,遏制了投资性购房的巨大需求,导致库存难以迅速流转;而另一方面,企业在不断扩大土地储备,增加建筑面积的同时,没有好好兼顾房产销售与品牌建设的问题。

  如今的佳兆业内忧外患,在这样一个“风口浪尖”,佳兆业又该如何握住打造“人居环境”的“方向盘”?

  财报数据显示,佳兆业2013年到2017年的平均预收账款实现稳定增长,总体增长了2.6倍,在存货相对变化不大的情况下,“存货/平均预收账款”指标总体呈现下降趋势,2018年上半年降到2.24,略低于标准排名研究的100家上市房企中位数2.69。

  标准排名认为,得益于预收账款的增长,佳兆业存货的去化压力在不断下降,但是面对巨额的存货,需要不断加强销售能力、出清存货才能够维持集团的持续运营。

  毛利率回升,盈利能力增强

  2015年,因佳兆业4亿港元债务违约被迫提前偿还,使得佳兆业当年毛利率只有3.14%,创下公司成立以来的最低水平,让佳兆业这个“巨人”一时举步维艰。

  此后,债务重组使佳兆业集团获得了重生。数据显示,佳兆业在2016年到2018上半年实现了毛利率从13%到31%的“跳跃”,接近全行业的中位数32.52%。近三年稳步增长的毛利率水平也让投资者看到了佳兆业发展的前景。

  另外,值得一提的是,2014年到2017年,佳兆业的总资产回报率从1.86%升至3.7%,超过全国100家上市房企的3/4分位数2.81%;截止2018年6月,佳兆业总资产回报率降至2.47%,但该指标数值处于全国近100家房地产企业中等偏上地位。

  债务危机阴影未散,净负债率高达258%

  2013至2017年,佳兆业总资产在5年里增幅迅猛,从924亿元增长至2133亿元,增长约2.3倍,同期总负债从660亿元增至1833亿元,增长接近2.7倍。资产增速追赶不上负债增速,是佳兆业一直以来最为头痛的难题。

  截止到2018年6月份,佳兆业扣除预收账款后的资产负债率为82.09%,依然处于房企行业中的“高水平”,超过房企行业3/4分位数79.78%。

  而从2013年至今,除了2013年调整后的资产负债率为66.44%以外,其他年份的数值都在82%以上,长期处于高负债水平。  再看净负债率,目前佳兆业仍是业内净负债率较高的房企之一。2016年和2017年的净负债率分别为308%和300%。

  2018年,佳兆业主席郭英成通过严抓销售回款、积极开展项目股权合作和控制债务规模来实现降负债,截止2018年6月,佳兆业净负债率实现42个百分点的降幅,降至258%。

  显然,虽然公司已采取各种措施降低负债规模,但佳兆业依然未从当年的债务危机中完全解脱出来,超过200%的净负债率水平依然令人感到担忧,财务风险需要时刻警惕。

  短期偿债能力提高,长期偿债能力略显不足

  截至2018年6月,佳兆业手持现金及现金等价物共约157.47亿元,扣除预收账款的之后的流动负债达约520亿元,计算得出调整后的现金比率为30%,略低于标准排名研究的100家上市房企36%的中位数。

  另外,房地产行业的调整后的速动比率以“1”为标准值,低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。

  2013年至2015年,佳兆业调整后的速动比率分别是0.79、0.26和0.4,均低于标准值1,表明佳兆业这3年间的短期偿债能力较差。

  但到了2016年,调整后的速动比率达到1.77,这主要得益于流动资产的稳定增加和流动负债的减少。

  此后的2017年和2018上半年,佳兆业的速动比率分别为1.22和1.63,表明其短期偿债能力较好。

  对于长期偿债能力,可以用“(货币现金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标来衡量,由此可以体现可变现核心资产对刚性债务需求的保障。

  2018年上半年,佳兆业长期偿债能力为71.87%,稍高于100家上市房企的中位数67%。

  2013年到2017年,佳兆业长期偿债能力分别为104.98%、95.22%、92.31%、86.86%和75.36%。

  从最近5年的数据可以看到,佳兆业的长期偿债能力正在慢慢较弱。一方面,佳兆业土地储备过多和大量的融资增加了公司债务负担;另一方面,相对应的销售业务未能保持快速的增长,企业长期偿债能力也是一年不如一年。

  土地储备量充足,融资成本成隐患

  佳兆业2013年到2017年销售面积呈现“V”型趋势,除了2015年,其余年份都在250万平方米左右徘徊,而土地储备基本保持在2200到2300万平方米上下。

  近五年,佳兆业的土地储备倍数在10倍左右,2015年甚至接近20倍,接近高于行业的3/4分位数18.98,表明企业目前土地储备量充足,去化压力较大。

  手中握有大量土地储备,但佳兆业的业绩却没有出现快速增长。上半年公司仅完成253.2亿元的销售任务,虽同比上升12.7%,但增速出现明显下降。

  在中报业绩会上,郭英成的解释是,“上半年新货不多,而且在一线城市受限价限贷方面的影响,所以销售增长有些慢。”

  根据中报数据,佳兆业如今业务仍主要聚焦于一二线城市。截至2018年6月底,佳兆业的全国总土储约为2216万平方米,其中87%位于一、二线城市。

  虽然一二线城市的房价相对稳定,但另一事实是经过了多年的挖掘,一二线城市地价早已居高不下。

  这导致的连锁反应是,公司拿地成本和融资成本将大幅提高。2017年,公司融资成本仅有7044.2万元,但到2018年上半年已增至7.3亿元。

  2017年上半年,佳兆业融资成本平均在8%以上;2017下半年,佳兆业更是不惜高息进行融资,涉及金额逾50亿美元,利率高达9.4%。

  拥有如此多美元债的佳兆业,在如今国际货币政策不稳定环境下,显得有些力不从心。

  自6月14日美国宣布加息以来,相比于此前公告提到的4.2亿元汇兑亏损,接下来佳兆业要承受的亏损或许还要有所提高。

  在此背景下,有投资者不禁为佳兆业的资金链情况担忧。虽然在2018年上半年公司经营活动现金流净额相较上年同期变为正向。但公司隐含的偿债压力不容小觑。

  这或许也是佳兆业股价在公司业绩增长、大股东增持双重利好下,还持续下跌的根本原因。

  如今的佳兆业“内忧外患”,在“强监管”环境下,郭英成该如何带领佳兆业在夹缝中求生存?又该如何兑现佳兆业当初所承诺的“集约智能、绿色低碳、品质服务”的理念?


来源:标准排名官号

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服

网友评论