北京市政府于2018年9月26日公布了《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》。

  与之前的2015版相比，本版目录并不是全面进一步收紧产业限制，而是对符合北京城市战略定位、有利于提高人民生活水平以及保障城市运营管理的相关产业予以放松。总体思路与2017年9月发布的《北京城市总体规划》以及2018年3月发布的《正面和负面清单》等文件相呼应。在上一版目录的基础上，对部分内容重新进行界定，对措辞进行规范，使表述更为清晰。

  下面我们将总结新版政策所进行的与房地产市场较为直接相关的调整，进一步分析开发商及投资机构可能面临的机遇和挑战，并最终解读对房地产市场的影响。

  与2015年版相比，新版目录的调整涉及到放松条款、新增收紧条款以及修改条款。

  放松条款

  除上述条款以外，新版禁限目录在制造业新增或修改了较多除外细分行业，为北京在高端制造业领域的发展提供了有力的支持。

  新增收紧条款

  【互联网和相关服务业】

  全市范围内：禁止新建和扩建互联网数据服务中的数据中心（PUE值在1.4以下的云计算数据中心除外）

  城六区：禁止新建和扩建互联网数据服务中的数据中心

  【科技推广和应用服务】

  全市范围内：禁止新设立创业空间服务中的集中办公区（经国家或市政府相关部门认定的创业空间服务机构除外）

  【人防工程】

  全市范围内：禁止在人防工程内从事住宿业、设立托儿所、幼儿园、设立残疾人活动场所以及设立游乐厅、儿童活动场所、网吧

  【单列对北京城市副中心新增产业的禁限目录，禁止新建和扩建】

  农、林、牧、渔业

  制造业（研发、中试、设计、营销、财务、技术服务、总部管理等非生产制造环节除外）

  批发业

  对交通运输、仓储和邮政业、住宿和餐饮业、信息传输、软件和信息技术服务业以及居民服务、修理和其他服务业适用与城六区相似的禁限目录。

  修改条款

  修改过的新版目录最终会为房地产市场的开发商或投资机构带来哪些机遇和挑战呢？

  【机遇】

  新版目录放松的领域以及除外项将有可能成为开发商或投资机构可以审慎考虑的选择：

  中心城区东、西、北四环和南三环路以外新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施

  中心城区新设五金、家具及室内室内装饰材料专门零售

  全市范围内平房区按院落进行建设的项目，棚户区改造、危房及老旧小区改造

  中心城区服务于国家重大外交功能、国家认定的城区老工业区、符合规划及相关要求的会议、展览及相关服务中的展览类设施

  全市范围内再生资源回收仓储、快递分拣（分拨）中心的新建或扩建

  中心城区三环路外新建和扩建物流仓储设施

  城六区及城市副中心以外区域PUE值在1.4以下的云计算数据中心

  【挑战】

  总结：

  新版目录维持了2015年版在东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建写字楼的规定，同时禁止了对孵化器、众创空间的新设以及对于特定总部型企业引进的禁止，将对写字楼市场需求产生一定的影响。

  对商业市场缩小了零售业禁止新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施的范围，由原来的整个城六区缩小到东、西、北四环和南三环以内，有利于未来商业零售项目的供给。

  将城六区禁止新建和扩建物流仓储设施的范围缩小至三环以内，有可能小幅缓和当前物流设施紧张的局面，但预计能够供给的物流设施也将限制于民生相关领域的使用。

  数据中心的禁止新建范围扩大，但PUE值在1.4以下的云计算数据中心除外，因此该领域值得关注。

  此外，开发商或业主需要关注持有项目中人防工程的使用情况，根据政策及时调整，以避免出现不必要的损失。