乐居财经 徐迪 10月15日下午，仲量联行发布2018年第三季度北京房地产市场回顾及展望。报告显示，北京高端住宅销售持续受制于紧缩的政策环境，豪华公寓售价持续录得负增长，本季度成交量虽然环比上涨14.9%，但同比仍然下降8.9%。同样的趋势下，高端别墅销量也环比上涨12.8%，但与去年同期相比仍显著下跌83.0%。

数据来源：仲量联行

  虽然近几个季度销售价格限制对高端住宅供应量有所抑制，但本季度许多开发商推出新盘。第三季度豪华公寓市场共有440套住房入市，与上季度无豪华公寓供应入市形成对比。 在高端别墅市场，本季度共有55套别墅入市，环比上涨44.7%。鉴于货币环境趋紧，一些开发商面临更大的资金压力，因此即使价格上限继续存在，他们也有意愿推出新项目。 

  由于一些开发商进一步降低价格以提升销量，豪华公寓一手价格继续录得负增长。这导致豪华公寓价格本季度环比下跌2.6%，而高端别墅价格也环比下降2.3%。仲量联行北京及华北区研究部代理负责人米阳表示，“随着开发商的财务压力不断变大，我们预计未来几个月将有更多项目在市场上推出。在大众市场，更严格的贷款政策预计将会抑制刚需，这可能会导致更多的潜在买家进入租赁市场。”

  此外，办公楼方面，CBD核心区项目进一步推迟竣工，有助于整体办公楼市场空置率保持低位并推高全市租金水平。在零售领域，因为消费者越来越崇尚健康和积极的生活方式，健身和周边产品备受欢迎。不断收紧的金融政策可能导致未来几个月开发商将出售更多资产。由于缺乏空置面积，工业需求受到抑制，导致本季度租金增长录得历史新高。两个高端酒店入市，为郊区市场带来新增供给。

  甲级办公楼：IT公司办公租赁需求首度超越金融企业 

  IT公司需求保持强劲，并一跃成为本季度租赁需求的主要来源。尽管金融公司仍然占比较大，但IT公司的需求已经超越金融公司；某IT行业巨头迅速吸纳了一家经营不善的初创公司所退租的面积助推了IT公司需求的提升。租金承受能力较高的基金公司本季度表现活跃，导致部分业主稳步提升租金。

  一个小体量项目本季度入市，为市场带来45,756平方米的新增供应。本季度，中粮置地广场在北京市中心的地坛区域开业，吸引了附近传统办公楼子市场的部分需求，优越的地理位置使其受到搬迁、扩张或升级类需求的热捧。项目目前表现良好，一家环保类上市公司在该项目中租赁了相当大的面积。 

数据来源：仲量联行

  在空置较少的市场环境下，所有子市场连续两个季度录得租金上涨。由于IT和金融类租户在第三使馆区、中关村和望京区域表现活跃，使得这些区域的租金涨幅较大。“全市缺乏可租赁的办公面积，使业主继续受益于本季度的租金上涨，”仲量联行北京商业地产部总监贺睿柯（Eric Hirsch）表示，“由于市场空置率较低，业主在选择租户时也会更加挑剔，力求寻找最优质的租户，同时避开风险较高的P2P等行业租户。此外，由于CBD核心区项目进一步推迟入市，在成熟区域可租赁面积有限的情况下，我们预计业主在年底前将继续享有较高的议价能力。”

  投资市场：投资者对办公楼物业的兴趣仍保持强劲

  第三使馆区的海航大厦以12.99亿元人民币售出。该项目（总建筑面积为39,100平方米）由国内知名航空公司出售予万科，成为下半年首个大宗办公楼资产出售项目。“金融政策环境进一步收紧可能导致更多项目推向市场。”仲量联行华北区投资部总监王刚表示，“在这种情况下，买家和卖家之间定价预期的差距有望进一步减小，预计将导致更多的办公楼资产在未来几个季度内成交。”

  在2018年底至2019年，投资者对办公楼物业的兴趣仍保持强劲。由高租金和低空置率所致，办公楼市场在本季度仍然受到投资者的追捧。因此，国内外投资者继续在该领域寻找机会。同样在本季度，来自零售等其他行业的投资者也在寻求合适的资产收购机会。

  优质零售：健身品牌需求强劲 家居饰品持续扩张

  本季度，健身品牌需求依然强劲，家居饰品持续扩张。总部位于香港的Pure Yoga在北京王府井的王府中环开设了第一家门店。超级猩猩和乐刻运动等健身工作室的开业则继续与传统的健身房区别开来。在线健身零售商也专注于提高市场知名度，健身应用程序Keep同样开始在一些核心商圈商场租赁面积。在生活方式品类中，Nome和九木杂物社等家居饰品零售商在本季度表现较为活跃，在全市范围开设新店。“消费者越来越多地寻求平衡的生活方式，因此更加关注健康和舒适，”仲量联行北京零售地产部租赁代表总监杨菁菁表示，“尤其是在人们拥有更高的可支配收入时，健身和生活方式业态在市场上得到蓬勃发展。不仅健身房和健身工作室把握住了健康生活方式所带来的强劲需求；致力于为消费者提供更舒适、放松的家居环境的家居饰品品牌在这方面也表现良好。”

  本季度郊区一座大型购物中心开业，为房山区引入120个新品牌。龙湖房山天街在开业当天即全部满租，成为龙湖在北京的第三个天街项目。该项目针对北京西南部的中端市场，主力租户包括新零售超市超级物种，以及Bouthentique和耐克的Kicks Lounge等首次进入房山市场的新品牌。该购物中心预计将受益于其广泛的租户组合，为附近的居民提供包括快餐连锁店、休闲餐饮及大量的咖啡、茶和甜点在内的多项餐饮选择，以满足该地区日益增长的餐饮休闲概念需求。

  工业物流地产：租金环比增长6.0％ 创历史新高

  供不应求的市场环境导致本季度租赁业务平淡。本季度，租赁需求继续保持强劲，但由于多数交易为基于当前租赁合同的续约，本季度录得交易十分有限。北京几乎无优质可租赁仓储空间，继而限制了市场当中新租约的数量以及租户扩张的机会。另外，由于缺乏新增供应，市场上可租赁仓储空间的稀缺导致本季度的净吸纳量为零。 

数据来源：仲量联行

  市场缺乏可租赁仓储空间，租金环比增长6.0％，创自仲量联行于2004年开始追踪市场以来的历史新高。这导致净有效租金达到1.29元/平方米/天。由于连续六个季度没有新增供应，供不应求的市场环境促使整体空置率（0.5％）维持在五年来的最低水平。“最近几个季度，在极度紧张的市场环境下，租金一直在飙升，预计这种增长势头将持续到2018年底，” 仲量联行华北区工业地产部总监何迈可（Michael Hart）表示，“展望未来，需求仍将保持强劲，业主在2019年可能会继续受益于供不应求的市场环境下带来的强劲租金增长。”

  高端酒店：入境旅游市场回暖与大型活动举办助力业绩向好发展

  入境旅游市场的持续回暖与大型城市活动 (如中非合作论坛等)的成功举办，以及相对平缓的供给，助力北京高端酒店业绩持续向好发展。截至2018年8月，入住率同比增长3.4个百分点至76%，平均房价同比上升8%至1,103.7元，快速增长的平均房价驱动每间可出租客房收入同比上升13%至838.9元。北京高端酒店业绩表现实现连续8个月 (累计数据)得到两位数的增长。

  第三季度共有两家酒开业，市场新增773间客房，新开业酒店主要分布在城市周边区域。新开业酒店分别为位于城市东北部的望京凯悦酒店 (348间客房)，以及位于城市西北部的昌平乐多港万豪酒店 (424间客房)。此外，坐落于北京坊（42间客房）的无印良品酒店于6月开业，这是无印良品酒店继深圳之后，在国内的第二家酒店。

  第四季度预计将有两家小体量奢华酒店入市，市场新增客房约200间，将集中在王府井区域。74间客房的王府井文华东方酒店是第四季度最受瞩目的酒店之一，这家酒店座落于王府井步行街上的王府中环顶部。116间客房的璞瑄酒店座落于王府井大街1号，这是UCR酒店集团继上海璞丽酒店与厦门璞尚之后在中国开业的第三家酒店。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部副总裁祖瑞浓表示，“随着嘉德艺术中心与王府中环相继入驻王府井，我们发现该区域正在逐步实现零售业的升级转型，成为北京重要的文化、艺术及购物目的地。同时，未来王府井文华东方和璞瑄的开业预计将助力王府井的转型，并为区域吸引更多的高端休闲与商务散客，为区域高端酒店业绩发展带来新的契机。”