乐居财经 林振兴 发自北京

  2018年10月11日，大发地产（6111.HK）在港交所正式上市。这也宣告了这匹地产界的黑马，正式在资本市场驰骋。

  来自中国最活跃的长三角经济区域的大发地产，有何独特之处？乐居财经从发展史、城市布局、产品体系、情景地产、多元化发展、土地储备、财务数据等七个维度出发，用数据解读这家黑马房企。

  22载，正青春

  翻开大发地产的历史，紧跟中国经济发展的脉搏，成就了一部地产青春史。从起步、跨越，再到深耕、布局，大发用了22年时间，但这仅仅是开始。

  1996年，大发地产创立，开始房地产开发业务；

  2001年，大发地产入驻上海；

  2005年，荣获“长江三角洲地区房地产开发企业80强”；

  2009年，荣获“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”；

  2012年，荣获“中国房地产企业100强”；

  2018年，进入中国房地产销售百强。深耕长三角战略，构建重点市场。

  植根上海，深耕长江三角洲

  植根于上海17年之久的大发地产，自1996年创立以来，在地产领域已拥有超过22年的发展历史，在2001年将业务扩展至上海并设为总部后，通过长期深耕于长江三角洲地区的房地产市场并不断壮大。现已形成涵盖集物业开发及销售、商业物业投资及销售、物业管理服务为一体的住房地产开发服务，业务版图覆盖温州、上海、南京、安庆、宁波、舟山、芜湖等集中分布于长江三角经济带的重点城市。

  据最新招股书显示，截至2018年6月30日止，公司拥有29个多元化的项目组合，包括24项住宅物业、4栋商业综合楼及1个办公楼层。值得注意的是，公司将继续深入长江三角洲地区，在南京、合肥及温州建立地区分公司，以发掘具备开发潜力的地块，并在华南的广州、华中的武汉、西北的西安及西南的成都等城市寻求机会。

  5大产品系，与时代共生

  产品质量保障和不断研发创新，是企业塑造品牌形象的关键。大发地产数十年来如一日地专注自身产品质量的提升。与此同时，在确保质量可靠性的基础上，产品线、设计方案和开发流程的标准化都成为了大发地产打造品牌的重要途径，为其获得了高度客户忠诚度

  大发地产的住宅产品以客户为导向，旨在服务购置首套住房的刚需人群及寻求改善居住环境的客户群以及高端客户。针对不同客户的产品需求，大发地产创造性地推出了凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列、现代系列等五大住宅产品系列。

  其中，凯系列兼顾首次置业者和升级住房者；欧陆系列、融悦系列针对改善住房类客户的需求；隽府系列因其毗邻丰富的教育资源和校园风格的设计，尤其吸引重视教育的家庭；现代系列位于城市中心地带，主打高端客户。

  情景地产的倡导者

  20多年前，大发地产怀揣“造好房子”的初心步入房地产行业。时至今日，大发初心未改，随着客户的需求从“住得安心”逐渐升级为“过得开心”，其目标也从“提供宜居空间”上升到“为生活而创造”。

  大发地产打造“情景地产”，从用户的日常活动、情感需求为出发点，配备设施、打造空间，构建出不同的具体情景，并于若干项目中执行“情景地产”理念。其研究方法包含了客群洞察及大数据分析，从场地适应性、空间规划、公共空间设计、人性关怀、环境友好、智能设计等方面进行了考虑，将业主生活分为六大情景：“家人漫步”“儿童探索”“老少天伦”“邻里憩谈”“达人健身”及“友伴同悦”。

  2018年，大发地产获得由中国房地产TOP10研究组颁发的“2018中国特色地产运营优秀企业-情景地产”奖。搭乘“情景”，大发地产正以高质量的产品力铸造竞争壁垒，它不仅是“情景地产”的开创者，还是“质量地产”的践行者。

  多元化发展 商业物业出租率在90%以上

  商业地产是住宅地产的良好補充。从最初的“凯系”升级成现在的“悦系”，连续取得区域销量佳绩；旗下商业品牌“IST艾尚天地”成为南京文化潮流地标；凯铂酒店品牌知名度与口碑一经推出起便稳步上升。

  大发地产将商业物业定位为地处城市中较具发展潜力地段的一体化生活中心，可提升区域价值及客户的居住环境，与城市共生同长。商业物业项目和住宅物业项目的有机结合会形成良好的协同效应。商业物业为住宅物业开发业务补充现金流量，提高房地产项目的整体定位、吸引力及投资价值，商业物业所产生的品牌效应也会为住宅物业项目建立客户忠诚度。

  截至 2017年12月31日止三个年度及截至2017年及2018年4月30日止四个月，公司商业物业平均出租率分別为约80.6%、87.0%、91.5%、89.1%及91.5%,，运营收入分別为66.7百万元、73.7百万元、85.0百万元、27.2百万元及21.9百万元。截至2018年4月30日，商业物业公允价值到达2,537.2百万元。多元化的经营模式或将成为大发地产此次吸引投资的亮点。

  223.9万方土储 土地收购回报率高

  土地储备是一家房企发展的基石。下注了黄金赛道的大发在自己的据点里积极扩张，不断落子，其精准的市场判断力和前瞻性的土储布局，也为其不断发展提供了强劲的支持。目前大发的土地储备主要位于上海、南京、宁波、温州等长江三角洲地区核心城市。

  截至2018年6月30日，大发地产拥有土地储备总建筑面积2,238,827.22平方米。值得一提的是，正因为精准高效的土储布局，给大发带来了有较高的土地收购回报率，从数据来看，于2018年6月30日的在建及未来发展物业的地块经仲量联行估值为人民币7,854.4百万元，其土地的地价约为人民币7,019.9百万元。

  积极稳健的财务政策及运营

  招股书显示，大发地产一直保持稳定增长，收入方面，2015年为689.0百万元、2016年为704.6百万元、2017年为4569.6百万元；毛利方面，2015年为107.7百万元、2016年为119.2百万元、2017年657.3百万元。由上各项财务数据来看，尽管大发的规模并不算大，但近年来的增长势头却十分迅猛，可以看出这家公司的爆发力。

  房地产开发本质上是金融，所以玩的也正是金钱的游戏，因此这也就要求房企们能够有一定的财务运作实力。大发地产在中国房地产历经20多年的风雨，一直以来都表现出了稳健的发展姿态。这与其实施均衡、积极及稳健的财务运营策略不无关系，公司的资金来源多元化，在项目开发商十分注重经营效率的提升，并且奉行审慎的金融管理政策，积极防范企业运营中所存在的风险，确保企业能够稳步健的发展。