乐居财经 林振兴 发自北京

  10月11日,港交所一声锣响,大发地产(06111.HK)在香港挂牌上市了。董事会主席葛一暘身着贴身西装,神采奕奕地站在聚光灯下,接受来自投资者和全媒体的瞩目。

  1996年,大发地产揣着“造好房子”的初衷进入房地产行业,砥砺前行22载,从偏居一隅深耕上海,到顺利登陆资本市场,大发跨越式发展的步伐从未停止。相比不少中小房企,其对弯道超车的“雄心”却毫不掩饰,展现出了非凡的战略选择能力。

 (一)倚靠长三角经济带 构建重点市场

  迅猛扩张的大发地产,此前是一家保守的开发商。它发迹于温州,2001年将地产业务拓展到上海,并将总部迁至沪上,2003年开拓至江苏省,2008年进入安徽省。

  目前,大发地产掌门人是“80后”葛一暘,他一改大发地产此前较为保守的风格、开始注重规模扩张。现已形成涵盖集物业开发及销售、商业物业投资及销售、物业管理服务为一体的住房地产开发服务,业务版图覆盖温州、上海、南京、安庆、宁波、舟山、芜湖等重点城市。

  截至2018年6月30日,大发地产拥有29个多元化的发展项目,总土储约224万平方米,主要集中于三大成熟城市群的长江三角洲地区。

  长三角,这个中国经济最为繁荣及活跃的地区,被视为中国对外开放的“明珠”,预计于2030年之前将成为世界最大的城市圈,这也是大发地产最为看重的核心腹地。从中长期来看,伴随着长三角城市群资源、人口的聚集效应地进一步显现,大发地产有望进一步提升现有业务覆盖城市的渗透率,以及不断延伸公司业务触角。

  如今,不管是西南、还是华南,都是一众品牌房企走向全国的重要跳板。8月份以来,大发地产出手不凡,在深耕华东的同时,成功入驻西南、华南地区,其全国化脉络越发清晰:投资升级与深耕策略并举,彰显公司高效战略执行能力以及长远布局韬略。

  2018年8月8日,大发竞得四川成都邛崃中心城区核心地产,地段极优;8月9日,大发入主重庆,夺得重庆市高职城地块;仅仅一个星期后,大发地产又成功竞得广东省清远英德市优质地块。公司表示将继续深耕长三角地区,并于华南、华中、西南及西北等地寻求机遇,开启国家级黄金城市群的布局战略。

  一方面,粤、苏、浙等传统东部城市群依然具备较强的人口竞争及吸引力,另一方面,以内地省会中心为代表的单核城市,有望迎来外出务工人员回流及农村人口迁入双重红利,成为区域性增长高低。这对于大发地产而言,无疑是率先抢占了通向地产产业未来的战略资源。

  今年2月,原世茂执行董事廖鲁江加入大发地产,担任执行董事兼首席执行官,作为11年房地产行业的“老江湖”,准备好了应对大发地产现阶段发展策略,在提升运营效率的同时,加速全国化布局以丰富土储。

  值得一提的是,积极进军全国化布局的大发地产,伴随市场份额的不断扩大,公司在业内的品牌影响力也逐步凸显。在过去几年,大发地产荣膺多个奖项,包括于2016年、2017年及2018年获得的“中国房地产企业100强”、于2016年及2017年获得的“2016年中国房地产百强之星”、“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”、“2018年中国房地产企业100强”及“2018中国特色地产运营优秀企业”及于2015年至2018年获得的“重点企业贡献奖”。

  (二)优质的产品组合 商业与住宅协同并进

  对于房企而言,品牌知名度及美誉度决定了定价权。大发地产在近几年中品牌知名度的攀升,离不开其对产品品质的打磨。

  秉持着“为生活而创造”的使命,人性化的开发格局,大发地产为业主打造了温馨宜居的家园。目前,大发地产针对差异化的客户,开创了5个产品系列的住宅物业项目,即凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列及现代系列。其中,上海大发•融悦四季、上海大发•融悦、芜湖大发融悦东方、南京大发融悦东方、宁波大发中山隽府等经典楼盘,获得了业主们的一致好评。

  深耕房地产20余载的大发地产,作为情景地产的倡议者,从用户的日常活动、情感需求为出发点,配备设施、打造空间,构建出不同的具体情景,将业主生活分为六大情景:“家人漫步”、“儿童探索”、“老少天伦”、“邻里憩谈”、“达人健身”及“友伴同悦”。

  此外,大发地产多年来稳健的运营离不开多元化的项目组合,尤其是在商业运营方面,成绩显著。大发地产的商业物业,主要包括南京艾尚天地、上海凯鸿广场及南京凯鸿隽府配套商业,这些商业项目所处地段交通设施便利且临近生活区,能为大发地产的发展带来稳定的现金流量。

  据招股说明书数据显示,凭借多年经验的积累,大发地产的商业物业运营模式日趋成熟。其商业物业近三年的年度平均出租率维持在80%以上,且成逐年上升趋势,截至2018年4月30日止,商业物业平均出租率高达91.5%,且有企稳态势。商业物业贡献的运营收入也呈逐年增长趋势,2015-2017年运营收入分别为6670万、7370万、8500万元。截至2018年4月30日,大发地产的商业物业公允价值已高达25.37亿元。

  旗下商业品牌“IST艾尚天地”成为南京文化潮流地标;凯铂酒店品牌知名度与口碑一经推出起便稳步上升;由于物业开发及销售收益增加,大发地产2016、2017年及2018年前4个月的股本回报率分别为1.1%、7.3%及12.3%。

  商业物业项目和住宅物业项目的有机结合,形成良好的协同效应。商业物业为住宅物业开发业务补充现金流量,提高房地产项目的整体定位、吸引力及投资价值,商业物业所产生的品牌效应也会为住宅物业项目建立客户忠诚度。

  综合来看,大发地产在区位、品牌、产品等层面具备自身独特的战略优势。且大势已定,格局未定,它还有超车机会。