本报记者张玉/摄影本报记者张玉/摄影

  本报记者张玉石英婧杭州报道

  “G20”“亚运会”“互联网城市”,这些关键词让杭州楼市近年来持续火热,“房企惜售”“一房难求”。不过,近段时间以来,随着宏观调控政策的持续收紧,二手房和新房市场观望情绪愈渐浓厚,市场回归理性。

  日前,据报道,杭州萧山区滨江御江南项目含精装每平米3.3万多元的价格一经领出,便有业内人士惊呼:“这基本上是亏本卖了!”

  对此,滨江集团相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示,御江南项目的楼面价约为25000元/平方米,高层均价为34000元/平方米。“因为这个项目有低密度排屋,排屋的基本价格在49200元/平方米。所以整个项目是不会亏本的。上次开的有1栋高层,3栋低密度排屋,排屋的均价在50000元/平方米以上。”

  楼市“去泡沫”之下,房企对待拿地的态度愈加谨慎。克而瑞日前发布的杭州月度市场报告显示,8月杭州10区经营性土地挂牌总建筑面积53万平方米,同比下降83%,环比下降74%,降幅显著。8月杭州10区经营性土地成交总建面182万方,同比下降17%,环比下降48%。

  “今年金九银十肯定成分不足,”在杭州中指院研究总监高院生看来,此前由于政府限价、供应量不足,很多的购房者被挤压到二手房市场上,导致二手房价格推高。目前购房者热情降温比较明显,接下来观望的气氛会更加浓厚。此外,前期的需求去化完之后,需要有一定的时间去积累客群,所以“市场冷下来肯定是必然趋势”。

  二手房降价新房成交回归理性

  “作为企业会考虑利润,但我们也关注产品和服务,尊重杭州这个市场和关注客户的需求,所以在经营方面能够保持稳定。”

  据悉,此次御江南项目排屋的预售证均价为48680元/平方米,但上一次开盘中排屋的备案均价达到了51286元/平方米,前后价格下降了2606元/平方米。“首先是位置不一样,其次,我们第一次开盘的联排别墅是四联排,中间套比较少。第二次开的是六联排,中间套比较多,这就会把整个均价拉下来。”滨江集团方面回应表示。

  除了御江南项目,近日,在杭州滨江新希望新城·未来海岸(海名雅园)项目,因为不满二期部分楼层价格的调整,引起部分一期业主的不满。

  公开资料显示,目前滨江新希望新城·未来海岸先后推出两批摇号房源,第一次一期是在8月下旬,推出36幢、40幢、41幢,房屋套数382套,户型面积90平方米以下为16600元/平方米,90~140平方米均价为17200元/平方米。

  而近期正在报名的二期推出27幢、28幢,共155套房源,房源户型为93~115平方米,90~140平方米,均价为16822元/平方米。从均价来看,两次开盘的90~140平方米,价差为378元/平方米。

  关于价格异议,滨江集团董事长戚金兴在答复媒体时曾表示:“二期产品并不存在降价这一问题。与一期存在价差的部分原因,是因为楼幢不同、楼层不同、户型不同”。

  滨江房地产相关负责人告诉记者,部分业主维权表达诉求的情况的确存在,但这个是由于位置、楼层等区位因素的不同所造成的,公司对此也抱有一个比较开放的态度。

  记者注意到,9月18日,项目开发商杭州滨宏房地产开发有限公司发布公告表示,在二期价格公示期间,公司接到了一期业主关于二期楼层、户型定价与一期之间存在差异的质疑,“对于此次事件,我司认为是严格按照政府相关规定制定价格,对一房一价及其他内容进行了公示,定价过程合法、合规。”

  滨宏房地产方面同时表示,本着对业主负责任的态度,经公司研究决定:如对二期定价存在疑虑的业主,购房人本人可在2018年9月20日17时前至现场售楼处提出书面售楼申请,公司同意退房且不收取任何违约金。

  除了滨江集团的相关项目,日前,据杭州本地媒体报道,由杭州鑫湖置业有限公司开发的西房·余杭公馆整体均价较上次20000元/平方米降了459元/平方米,豪宅项目杭州金茂府也有700多元/平方米的调整。

  万科董事会主席郁亮曾于近日在例会上指出,万科全年6300亿元销售回款的目标,才完成不到一半;必须做出改变,才能应对正在发生的转折;三年计划书的基本目标只是简单的“活下去”。

  日前,记者实地走访杭州万科·大溪谷项目了解到,万科大溪谷(溪谷岚湾)项目已结束购房意向登记工作。值得注意的是,目前大溪谷样板间处于关闭状态,据现场工人介绍,样板间尚未建成,意向登记工作暂时在良渚文化村春漫里销售展示中心。据悉,此次开盘项目均价在20800元/平方米,装修状况为非毛坯。相关销售人员告诉记者,继9月16日开盘以后,将于近期再次开盘。

  业内人士告诉记者,目前杭州万科的业绩完成情况没有压力。项目开盘去化取决于其一开始准备卖多少套,万科大溪谷当时开盘好像只有200多套,蓄客不是特别好,周边竞品比较低,蓄客压力也比较大,所以一期没有开太多。谈及价格,上述人士直言,“现在不存在溢价的问题,限价之下能卖多少就是多少。”

  对于上述问题,杭州万科相关负责人在接受记者采访时表示,杭州万科的年度目标目前推进顺利。上述负责人称,万科的产品一直是住宅成品交付。大溪谷开盘项目的价格主要是依据产品定位,“作为企业会考虑利润,但我们也关注产品和服务,尊重杭州这个市场和关注客户的需求,所以在经营方面能够保持稳定”。

  中指院发布的《2018年8月杭州房地产市场报告》显示,2018年8月,杭州市区(含富阳、临安)商品房共成交105万方,同比环比均下降,推盘节奏变慢、投资需求逐渐退去,刚需观望情绪渐浓,开盘去化率降低,新房成交持续下滑。

  与新房市场的“遇冷”相比,二手房市场观望情绪愈加明显。数据显示,截止到9月24日,全杭州市区(除临安外)9月二手房交易量不到2500套。9月17日~9月23日仅759套的成交量(除临安外)。价格方面,杭州市区2.6万元/平方米的签约均价,相较于五六月2.9万元/平方米的签约均价,下滑了10%。

  中指院研究报告也显示,2018年8月,杭州市区(不含富阳、临安)共成交二手商品住宅3766套,连续3个月成交下降。目前二手房挂牌量激增,购房者部分趋于观望,成交量全城回落。

  资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生在接受记者采访时表示,二手房降价主要有两个方面的原因:“第一,此前二手房价格涨幅太高,当时因为一手房买不到,所以大家都被挤入二手房市场,导致二手房价格冲得太高。第二,整个市场确实冷下来了,大的形势发生了一些蛮大的变化。”

  多地块0溢价成交

  中指院方面预测,土地市场逐渐“凉凉”,连续2个月的低价成交、土地流拍之后,土地出让也开始减少。

  一位房地产行业的开发商向记者坦言:“限价、限购政策比较严格,但土地价格其实是不限的,现阶段也许我们还能做到保本微利,但如果限价政策继续下去,后面拿地的有些项目真的就不一定能够盈利了。”

  楼市“去泡沫”的形势下,房企房企资金收紧,在拿地方面的态度也愈发理性。

  中指院上述研究报告指出,2018年8月涉宅地块共10宗,半数以底价成交。8月土地市场成交量少,价格也出现下降,“底价成交”、“溢价低”依然是土拍市场的代名词。无论是核心区还是郊区,所有成交地块均未封顶,溢价率跌至近年来谷底,为4.31%。

  8月10日,位于临安区滨湖新区单元G-BR-04、G-BR-06地块,天目医药港单元ZX11-F-39地块(第二次),天目医药港单元ZX11-F-11地块分别被杭州宋都房地产集团有限公司、美好置业集团股份有限公司、旭辉集团股份有限公司0溢价竞得,成交楼面价分别为9800元/平方米、9700元/平方米、9400元/平方米。

  8月16日,位于临安区的玲珑山单元A-R21-10地块由杭州地上房地产集团有限公司0溢价竞得,楼面价10900元/平方米。

  8月27日,滨江以29976元/平方米的价格竞得望江单元地块,溢价仅1.95%。在杭州土地市场渐冷的趋势下,该地块的参拍房企仅在6家左右。

  同日,杭州中宸城镇建设有限公司以20024元/平方米的价格竞得江干区四堡七堡单元JG1406-R21-23地块,溢价率0%。

  中指院方面预测,土地市场逐渐“凉凉”,连续两个月的低价成交、土地流拍之后,土地出让也开始减少。

  克而瑞日前发布的杭州月度市场报告也显示,8月10区经营性土地挂牌总建筑面积53万平方米,同比下降83%,环比下降74%,降幅显著。10区经营性土地成交总建面182万方,同比下降17%,环比下降48%。8月共成交23宗地,均以低溢价成交;其中涉宅地块10宗,占比43%,总建面106万方,平均楼面价17007元/平方米,溢价率4%;价值测算逻辑调整,土拍热度回落。

  9月27日,杭州土地市场迎来宅地出让。临安高新技术单元的两宗地铁商住地均由绿地包揽,6540元/平方米的楼面价即便考虑项目25%的商业,实际地价也低于此前的保亿项目(楼面价9400元/平方米)。曾流拍又再出让的太湖源镇1宗住宅用地也没能逃过底价成交的命运,楼面价仅2813元/平方米。

  杭州新浪乐居主编上官剑表示,土拍降温其实在目前已经成为常态,甚至多地出现流拍。临安作为杭州土地和行情降温最早的区域,两宗地又有严格的出让条件,地价底价成交情理之中。

  “现在已经不存在所谓的‘金九银十’,除了春节这种比较明显,现在整个淡旺季已经被抚平了。”资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生如此感慨。

  而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,对杭州市场来说,降价说明市场预期在变动。尤其是杭州当前价格仍处于高位,部分也担心政策和市场调整下价格出现下跌。另外杭州房地产市场本身投资投机属性强,部分房产项目过去价格泡沫较大,近期会有所调整。类似调整在一二手房市场上都会得到体现,“这也说明了市场过多追涨的情绪确实是在减少了”。

  日前,记者实地走访杭州万科·大溪谷项目了解到,万科大溪谷(溪谷岚湾)项目已结束购房意向登记工作。据悉,此次开盘项目均价在20800元/平方米,装修状况为非毛坯。