五六年前,曾有一位90后朋友对笔者说:自己虽然有一套房,但不会去住,而是要租出去赚租金,然后用这笔收入去租一间喜欢的房子,等住腻了就再换个地方租……

  这个在当时看来惊世骇俗的生活方式,如今回想起来更觉妙不可言。

  一群人就是一个时代。也许正是无数位特立独行的80、90后,让长租公寓来得这么快这么猛。

  2008年北京奥运会仿佛就在昨天,当年被良好势头吸引来京的海归学子、外籍人士、商界精英以及高薪白领成为首批高端公寓的忠实租住者。雅诗阁、辉盛、优帕克等国内针对高端用户的公寓品牌第一次出现,这被视为我国长租公寓市场的萌芽。

  后来,长租公寓逐渐向中低端青年租客市场延伸。魔方公寓、未来域、自如、青客、优客逸家、You+、协纵、新派等青年公寓品牌相继诞生,这个新兴市场开始引起资本市场关注。经过2013-2014年两年酝酿,长租公寓一时百花齐放,同时与互联网、金融机构的联结也愈发紧密。

  2015年,长租市场正式起跑。观望者麻利儿进场,已入局者步伐加快,市场迅速膨胀。是时,以开发商、中介、酒店、专业运营机构为四大供应主体的市场格局已经形成。

  时至2018年,长租公寓迎来高光时刻。国内市场上已有1200多家长租公寓品牌争奇斗艳,全国房源规模也超过了200万间。然而,快速扩张下硬币的另一面是,一连串负面事件令长租市场被各界反复调查、审视和追问。

  入局与麓战:“一地鸡毛”

  从今年年初开始,主流一线城市房租整体节节攀升。7月,北京房租已同比上涨了20%,一时舆论动荡。最终直接导致10家中介公司被政府约谈,承诺不涨租金,并将12万套存量房源投向市场,才逐渐平息众怒。

  8月,原我爱我家副总裁、我爱我家二号人物胡景晖公开表示:“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为扩大规模,以高于市场正常价格的20%-40%争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场。”后胡景晖因此被迫辞职,掀起轩然大波。

  紧接着,杭州鼎家破产,长租公寓的盈利模式看上去越发扑朔迷离,行走在道德边缘的“房租贷”被称为我国“次贷危机的推手”,多家金融机构为此收缩或退出长租业务。

  9月,一篇《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的报道席卷互联网,更将长租公寓推上风口浪尖。网络檄文纷纷祭出,各地长租公寓甲醛检测不达标的事件层出不穷。至此,人们似乎已经认定长租公寓的本性嗜血逐利。

  再从业内角度看,长租公寓的盈利水平实在不敢恭维。一些早期的创业品牌,如GO窝公寓、Color公寓、好熙家等都已然“阵亡”。低至1%的租金回报率以及激烈的竞争引发吐槽无数。

  与此同时,是越来越多企业机构前仆后继地涌入这个貌似“赔钱”的行业。首先是资本市场上,各路资本积极布局,各类长租主题的投融资此起彼伏;而在供给端,2018年长租公寓新项目频频落地,跨界合作案例不胜枚举;信息服务端,新一代长租信息服务平台横空出世(见表1)。

  一面是场内各路机构的市场突进,一面是政府场外不断“加油”。自从2015年租赁用地第一次以官方文件形式进入视野,国家的土地政策风向就已发生根本变化。到2018年,国家明确了租赁优先的供地模式,全国累计13城推出住房租赁试点,自持及租赁用地成交量达到181宗,同时各类金融、保险等配套政策纷纷响应,长租公寓土地红利与政策红利大爆发。

  一面是场内各路机构的市场突进,一面是政府场外不断“加油”。自从2015年租赁用地第一次以官方文件形式进入视野,国家的土地政策风向就已发生根本变化。到2018年,国家明确了租赁优先的供地模式,全国累计13城推出住房租赁试点,自持及租赁用地成交量达到181宗,同时各类金融、保险等配套政策纷纷响应,长租公寓土地红利与政策红利大爆发。

  正如石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙之比喻,长租公寓就是“中国房地产的下半场”,新增开发型物业逐渐势微,而“长租之路能越走越宽”。据机构预测,到2020年长租公寓房间供应规模可达1000万间。即未来两年内,长租公寓市场还将以年均50%的复合增速进入上升通道。

  与供方市场快速成长相呼应的是租房消费需求的加速上升(见表2)。数据显示,全国流动人口规模已达2.44亿人,租房市场急剧扩大。预计2020 年,我国租房市场租金 GMV(租赁总收入价值)将达 1.6 万亿元,2030年这一数据将达 4.6 万亿元。

  面对行业快速发展过程中房租引发的舆论潮,石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙向记者分析认为,2018年北京这一轮房租上涨有着特殊背景,2017年下半年开始的大规模违建拆除引发了房源供应短缺,供需失衡下租金必然大涨,这在当时的媒体报道中可见端倪。只是这一矛盾到2018年租房季才真正凸显出来,而此时长租公寓正处风口,因此成众矢之的。

  面对行业快速发展过程中房租引发的舆论潮,石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙向记者分析认为,2018年北京这一轮房租上涨有着特殊背景,2017年下半年开始的大规模违建拆除引发了房源供应短缺,供需失衡下租金必然大涨,这在当时的媒体报道中可见端倪。只是这一矛盾到2018年租房季才真正凸显出来,而此时长租公寓正处风口,因此成众矢之的。

  此外,在全球主要城市来看,租金上涨其实是一个普遍的现象,它反映的是2008年全球面临的货币量化宽松带来的房价上涨,在经济增速不达预期的情况下,大部分人的支付压力越来越大。特别是年轻人,由于买不起房被迫进入租赁市场,租赁需求增加。又因为土地供应限制,租赁开发供应相对少,这些国家主要城市同步出现租金和租金收入比的上涨。

  任何价格本质都是由供求关系决定的。对于长租市场来说,任何能增加房源供给的事情,其实都是在为平抑房租作贡献。同理,正是资本介入,让正规的租房机构能快速扩大房源规模。王玺龙反问,“为什么北京东五环的房租一直很稳定?因为那里的蜂窝公寓有3000个房间”。

  从这个意义看,资本介入长租公寓,非但无过,反而有功。

  资本涌流:嗜血贪婪还是善意提携?

  2018年,舆论纷纷质疑资本介入长租市场可能酿成恶果,“机构融资不但能推高租金,而且房租分期的金融业务将引发中国版次贷危机”的观点甚为流传。

  但事实上,从长期来看,资本一方面能为市场提供充足的资金用于盘活存量住房、增加房源供给,另一方面也能为实力不足的消费者提供贷款,让其可以承受租住核心区房子、提高生活质量。

  可以说,资本化和市场化,是实现住房的供需平衡和资源优化配置,从而稳定租金、规范租赁市场的最优路径。当然,这其中还有一个关键环节,它是让资本起到上述良好效果的催化剂,那就是“租赁市场机构化”。

  对租赁市场来讲,机构化意义非凡。长期以来,中国的租房市场的量级虽然庞大,但与世界发达城市相比,机构化严重不足(见表3)。截至2017年,我国租赁市场机构化水平不足5%,市场严重缺乏规范化运营和统一监管,这才造成了黑中介等租房乱象。

  银河证券研究部最新报告称,成熟租赁市场的必要条件之一,就是让供应主体以市场为主,“补砖头不如补人头”,各国在租赁市场发展后期都会逐渐发展为由私人业主尤其是专业机构提供租赁住房。优客工场创始人、董事长毛大庆就曾表示“租赁市场从散户化到机构化是大势所趋”。

  银河证券研究部最新报告称,成熟租赁市场的必要条件之一,就是让供应主体以市场为主,“补砖头不如补人头”,各国在租赁市场发展后期都会逐渐发展为由私人业主尤其是专业机构提供租赁住房。优客工场创始人、董事长毛大庆就曾表示“租赁市场从散户化到机构化是大势所趋”。

  “良性竞争的力量是巨大的。”燕邻资本CEO叶剑生此前也曾表示:“机构批量介入,市场化力量带来了对长期利益的追求,让市场不容易畸形发展。”

  资本和机构化正是一对密不可分的搭档。据中信建投证券投资银行部总监方春晖介绍,就我国国情看,一、二线核心城市才能形成严格意义上的长租市场,而这些地方的房价、土地成本都非常贵,对于运营持有型长租公寓的机构来说,前期拿房、建房成本非常高,这就要求大量资金投入,并且是要长期稳定、回报率要求相对比较低的资金来参与进来。

  而对于以托管或“二房东”模式为主的轻资产型长租机构来讲,装修、营销等费用也是很大的成本支出,回本期可长达三五年到七八年不等。但这类机构通常前期资金主要来源于风投机构等的股权型投资,金额非常有限,因此也需要金融机构资金支持。

  资本介入对长租公寓机构确实能起到正向引导作用,例如资产证券化产品管理人,会对长租项目租金和机构运营的稳定性进行跟踪、监测和评估,并会监督资金使用情况。可以说,在政策端监管机制暂时不健全时,社会资本会对运营机构起到初步的监督作用。此外,投资方还能利用自身资源帮助机构做大规模,提高服务质量,助推行业发展。

  当然,针对资本介入长租市场的流言还不止于推高租金,“机构利用资本囤租待涨”的说法亦甚嚣尘上。多位业内人士对此纷纷表示,在资本和现实的角度上分析,这都是子虚乌有的。租房业务不同于售房业务,房屋空置就是净损失,两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来,尤其作为投资方,更会督促运营机构快速将房源投向市场。

  据中联基金总经理何亮宇介绍,目前资本介入长租市场的方式主要有以下四种:第一种,直接入股再通过资本市场增值或者退出;第二种,购买重资产成为Owner或者REITs投资人,再对外出租;第三种,以租金的收益权为底层资产的证券化,例如魔方公寓ABS;第四种,就是最富有争议的租赁贷ABS,例如自如、蛋壳ABS融资,它的核心不是以租金为核心的证券化,是租金消费贷的证券化。

  虽然面对诸多争议,但从消费生态的角度上来说,租赁贷ABS融资模式有其存在的必要。在一二线长租公寓集中的区域,“押一付三”等交房租方式对毕业生等低收入消费者形成了较大的负担,消费贷让消费者有能力承担住宿费用,并且还很可能出现一次付清年租获取优惠情况。且到目前为止,招商银行、浦发银行、中国银行、北京银行等各大行都有相关业务涉及,总体来看是健康、安全的。

  何亮宇表示,消费贷的确存在潜在风险,例如隐瞒诱骗、披露不充分、消费者信息不对称、违规性期限错配(证券化底层租约与消费贷期限不符)或者趸交房租并没有用于经营、而被再投资,消费者利益受到损害等问题不时发生,但不能因此否定消费贷融资的进步意义,而是应该加强行业规范和监管。

  此外,消费贷ABS推涨租金的说法也是站不住脚的,以自如为例,其在北京的租金消费贷利率水平明显高于上海,假若是因此推高房价水平,那么显然上海的涨幅应该比北京大,但实际是上海涨幅明显低于北京涨幅,因此不能简单认为是资本推高了房租。

  特别值得一提的是,在长租公寓四大融资模式中,后三种都属于资产证券化范畴。事实上,对于长租公寓融资来说,资产证券化是首当其冲的大趋势(见表4)

  2017年可以说是长租公寓资产证券化的元年。以“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”推出为起始,随后“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”等产品陆续发行(见表5)。

  “长租公寓的资产证券化程度远远不够!”方春晖介绍称,资产证券化降低机构的融资成本,不管是魔方公寓还是新派公寓,发行资产证券化产品成本只有5%左右。对于原本依靠股权和私募融资的机构来说,这个利率水平非常低。

  而对于从物业开发转型长租公寓的开发商来说,资产证券化更是势在必行。资产证券化可以说是开发集中式长租公寓的标配。以美国为例,据机构统计,目前纽交所上市的房地产开发企业只有23家,而上市的REITs却有230多支,二者数量相差10倍之巨。

  方春晖还表示,资产证券化对长租公寓运营有较好的促进作用:“它能够帮助企业打造‘投资闭环’,长租公寓前期收房和改造投入巨大,会沉淀大量资产,而通过资产证券化,沉淀资产得以盘活,使公寓机构形成‘投入-产出-再投入’的闭环;此外,资产证券化可以解决融资难的问题。中小租赁机构很难独立发行金融产品,而依托基础资产发行资产证券化,很多产品都得到了AAA评级。”

  当然,对于购买资产支持证券的投资者来说,长租公寓业务现金流持续稳定、小额分散的特性也使其成为优质的投资渠道,“如果你有一个稳定的现金流,就将它证券化”,在一二线城市的长租市场上,海量的租房刚需分散了大部分运营风险,并且让资金的流入非常稳定。

  如何念好赚钱经?

  长租公寓当前如何盈利,仍然是一根难啃的硬骨头。而对于诸多企业与机构而言,选择赛道,是机构迈入长租公寓市场的第一步。

  重资产、轻资产、资产托管和品牌加盟,不同的资产运营模式对应着不同的运营方式和收益水平。

  然而,除企业发展意愿,赛道选择更受先天条件的制约。

  按照行业专业人士判断,长租企业首选赛道应是重资产型长租公寓机构。

  何以见得?在现实面前,重资产型长租公寓不赚钱的传闻不攻自破。市场上就曾有9000万购置资产,估值最终高达6.5亿元的经典案例。事实上,重资产型长租公寓是个非常难以亏损的商业模式,机构只要足够耐心、市场节奏把握准确,就算最后的入住率不够出色,单凭资产估值的增长,就足以赚得盆满钵满。然而由于开发门槛及其他一些原因,目前重资产型长租公寓在市场上占比非常低。有着房地产开发背景的长租机构,或本身就是开发商旗下衍生的新产品线更适合这个赛道,如万科、龙湖、招商蛇口、旭辉等房企下的长租产品线都是其中典型代表。

  第二赛道是轻资产型长租公寓机构。在这一赛道竞争,机构有必要控制好拿房成本。正常来讲,拿房租金应该占到出租价格55%或以下,才能保证有盈利空间。但现实是许多机构拿房租金占到出租价格80%以上,导致几乎不赚钱。

  尽管如此,市场上仍出现了相寓Home等成功案例。然而这类机构往往有大数据服务平台基础背景,对供给端的把握力较强。因为这类机构不但具备成熟的租客资源,并且有海量房源数据供其仔细挑选。

  第三、四赛道是以资产托管、品牌加盟为运营方式的无资产型长租公寓机构。这类机构仅靠品牌输出以及专业运营团队进行资产管理即可获得收益,是长租公寓里面非常赚钱的业务类型,比较典型的成功案例是石榴集团旗下的长租品牌熊猫公寓,依靠其所开发的核心IT系统专利,熊猫公寓以较少的人力就实现了标准化的优质租房服务,保持了良好盈利水平。

  选择赛道后,则要进行产品定位。服务公寓、家庭公寓、精品公寓、青年公寓、蓝领公寓……不同的产品,对应着不同的运营诉求与着眼点。如蓝领公寓注重以安全为核心,注重社会责任,主要通过合租的方式来实现;青年公寓灵活租约,青睐极小户型、简单配套和连锁品牌认知;精品公寓的户型设计要紧凑,需要宜居环境配套,更少的通勤能耗,通过增值服务保障生活品质。对于服务公寓,则要注重舒适性、私密性、仪式感,强调国际品牌的差异定位,以及提供更接地气的运营管控。

  值得强调的是,“出租屋”转化成“长租公寓”的关键在于“服务”。如今,服务不断细分化,从拎包入住、设计感、智能化、社群、提供保洁的硬服务,到维修、搬家、服务式、酒店式、保险、金融等衍生服务,再到账单提醒、在线支付等信息服务,或嫁接58同城、安居客、赶集网等推出的直播看房、VR看房等高科技服务,甚至在运营商推动下,为租客打造智能设备和智能家居场景……总之,通过提供各种各样的花式“服务”,长租公寓才能吸引租客和稳定租约,从而源源不断创造稳定的现金流。

图注:熊猫公寓为青年租客提供标准化服务图注:熊猫公寓为青年租客提供标准化服务

  此外,长租公寓特有的社群属性,还能让其具有广阔的增值收入空间。不少机构围绕社区建设起超市、生鲜、美容、洗衣、家政、文娱、美食、影院、会所、新零售等消费配套,定期举办住客活动增加租客黏性和更多的消费机会,这都在为长租公寓盈利创造新的可能性。

  将不同服务属性与社群属性相结合,就能孕育出千变万化的长租公寓社区,这种“租赁+”的服务和运营思路,对提高长租公寓收益水平起到显著作用。碧桂园构建的长租社区和长租城市即为典型案例:把针对细分客群的不同长租公寓品牌有机组合在一起,辅以相应商业、生活配套,从而形成不同社群生态,带给居住者更加美好的居住生活体验。

碧桂园长租体系内包含各种社群生态碧桂园长租体系内包含各种社群生态

  然而,就现阶段来说,我国的长租公寓租金回报率还处于较差水平。据业内分析,这其中既有市场发展尚未成熟的原因,同时也是受长租公寓行业投资回报周期的影响。长租公寓签约期一般在12-15年,2014年至今,不少项目尚处在回本期,因此在单个节点上盈利水平非常低(见表6)。

  不过从长期来看,度过平均3-5年的回本期之后,后面的盈利额完全可以平衡前期的亏损。

  据业内预期,未来分散式公寓净利润率可达5%-8%,而集中式公寓的净利润率则可达15%-30%。

  但长租公寓也面临着运营风险,比如供需错配、成本失控、金融风险、违约风险、法律风险等,同时,一对多的客服模式对机构资源调配和控制能力也形成巨大挑战。但也正是这种种风险为市场大浪淘沙,强势头部公寓品牌得以在挑战中迅速成长扩张。

  头部品牌突围拿的什么“枪”?

  过去三年来,从开发型房企、互联网创业公司、房产中介,到国企央企、金融机构等多方队伍蜂拥进场,各大派系运营品牌抢滩长租公寓市场,第一轮行业分化已然形成。

  过去三年来,从开发型房企、互联网创业公司、房产中介,到国企央企、金融机构等多方队伍蜂拥进场,各大派系运营品牌抢滩长租公寓市场,第一轮行业分化已然形成。

  贝壳研究院曾发布数据,在分散式长租公寓中,自如掌握的房间数量达到60万,相寓以50万间的房源规模排在第二,蛋壳公寓、青客公寓以及爱上租则以8万、7万、6万的房间数分列第三到五位。

  据统计,目前一线城市头部品牌的市场占有率达60%,并且行业机构集中度还将继续增加。

  “第一轮淘汰刚刚开始,其实真正的竞争也才刚开始。”一位分散式公寓品牌运营者如是说。纵观市场上,“同业吞并”的戏码不断上演,比如“魔方公寓”收购“V客青年公寓”,“好住”收购“租呗”。

  长租公寓行业与地产行业类似,是个政策导向和资金密集型的行业,对资金的获取和对政策周期的正确预判,是机构抢占先机成为头部品牌的取胜要素。

  “我们借贷资金的年利率超过30%,而巨头企业的年利率只有百分之十几,他们对外发债的利率更是只有个位数。”上述运营者表示,巨头们更低的资金成本确保了他们可以将收回成本的时间推迟到3-5年后,中小规模机构早期以低价获取房源,因此眼下尚能维持,一旦租约到期,则无法再与租赁巨头抗衡,“已做好离场的心理准备”。

  然而拉开机构间距离的更重要因素是对“资源”的整合和把握能力。与房地产开发类似,长租公寓也是资源密集型行业。谁能掌握优质资源,谁就更容易得到资本及消费者的青睐。在这点上看,似乎“国家队”机构更具优势,但实际上,在长租公寓领域,资源拥有者未必是最终的运营者。

  资源方通常会通过入股或战略合作方式参与项目,于是,那些能与资源提供方——尤其是土地资源和资金持有者顺利沟通的机构,他们成为行业头部品牌的可能性更大。这时,有着房地产开发相关背景的企业自然更具优势,而互联网基因浓厚的创业机构,因为对资源和资本把握能力都有限,惨遭淘汰的可能性就相对较大。

  事实上,世界范围内,品牌与重资产持有方合作——尤其是在酒店行业——是较为普遍的盈利方式之一,例如喜来登、万豪集团,都是靠无资产的品牌输出,与重资产的持有者相互配合,最后走出一条市场化、双方盈利都非常可观的商业道路。这也为国内长租公寓市场树立了很好的运营范本。

  拿房成本更是拉开档次的命门级因素。

  可以说,在以规模取胜的长租市场上,谁能获得低成本优势,谁就能称霸江湖。

  目前,长租行业的资产供给方主要包括住宅、商业、办公、工业、农业等几类产权房屋。其中,供应量最大的传统住宅公寓获取难度低,但资产价格高;商办写字楼和工业用地不但产权复杂,资产价格高,而且现有供应量小;而以“集体+国企”为存量持有者和增量提供者的农业用地,资产价格低,供应量正在逐步扩大,未来将是长租公寓用地的大趋势。

  实际上,国家在两年前已经着手以集体用地去解决公寓供地问题,但房屋建成尚需时日。

  2015年2月27日,全国人大常委会授权国务院在北京大兴区等33个试点县(市、区)进行农村集体经营建设用地改革消息,掀起了农地入市的浪潮。这次改革仿佛是为长租公寓量身定制的,2018年8月,自然资源部网站发布了国土资源和住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》通知,确立5年内要在13个城市建成1000万套长租公寓的大目标。

  石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙对此预测道,农村集体经营建设用地是未来长租市场的重要土地来源,但由于长租公寓选址规则是在“产业区辐射范围内”,原则要靠近上班地点还要交通便利,因此谁能获得具备相应条件的集体土地资源,谁就能在竞争中获得绝对优势。

  此外,为大型企业定制长租公寓,也是机构获取稳定房源和租客资源的途径。据了解,各大产业园会规划7%-10%用地面积作为宿舍或公寓用地,这部分土地资源完全可以开发成长租公寓。

  不过一些“小而美”的长租机构依然可以在局部地区或边缘化细分市场上与大机构抗衡,例如专注于同性恋群体FUNX自由青年社区(为保护消费者,FUNX对外推广中不会标签化)的出租率超九成,另外还有一些只有2万-3万房源规模的租房机构,依托本土优势建起地域壁垒,以抵抗大机构吞噬并保持盈利。

  从全国整体来看,长租公寓市场最终会形成优秀头部品牌加大量长尾玩家并立的格局。

  大型机构垄断核心城市的核心资源,多且分散的中小型品牌垄断细分市场,从而实现“巨鲸与鱼群共存”的生态平衡。

  眼下,长租公寓正值春秋战国,攻城略地,各显其能。虽然从自如甲醛门到鼎家平台暴雷,黑天鹅事件频频,然而都挡不住长租大时代的到来。

  这将是一个让投资者、运营者、监管者和消费者都越来越有兴趣的“深蓝海洋”。未来孰存孰亡,谁执牛耳,还要让中国2.44亿租客们用脚去投票。