文︱刘德科

  1st

  今天（9 月 21 日），广东省房协下发了一份标注为「特急」的文件，发给各副会员单位，核心议题是：针对要不要实施现房销售制度，给出研究性建议。

  这么个消息，就炸开来了。

  这不是广东省房协单方面的行动。令出住建部。

  9 月 11 日，住建部给鄂、川、苏、豫、粤和辽等六省住建厅发了一份函，要求各省研究一下要不要实施现房销售制度。

  住建部自己先表态，既说了期房销售制度的三个坏处：1.可能出现烂尾楼；2.使违法违规的销售有机可乘；3.对购房者来说不公平。

  也说了现房销售制度的两个坏处——

  1.如直接取消预售，房企融资周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现现金链断裂，导致工程烂尾；

  2.可能会出现阶段性供应休克。

  然后，给出建议：一些城市逐步试点取消预售制度，给出全面实施现房销售的时间表。

  看起来很妥当。

  但是住建部很可能忽略了一个巨大的经济学问题：市场的心理预期管理。

  2nd

  住建部也很清楚：现房销售会导致房企的资金成本剧增。这部分剧增的成本，短期内或许可以由房企自行承受，但最终还是只能由购房者买单——即房价只能被迫地额外上涨。

  所以住建部的建议是可以不马上实施现房销售，但要给出实施的时间表。

  明确的时间表，也就是倒计时，如果放在行动力上，是会让人振奋，更有干劲；但如果把倒计时放在心理预期管理上，是会让人紧张的。

  现房销售在长周期内必然导致房价额外上涨，那么倒计时就会形成「末班车效应」。市场心理预期会变成这样：不赶在政策末班车之前买房，房价就又要涨了。

  这样，恐怕又会制造一波恐慌性购房潮。

  或许你会说，发达国家很多楼盘都是实施现房销售，他们的房价很稳定啊。我们跟他们有两个不同——一是人家一开始基本就是现房销售，不存在变化；二是现在人家的城市化进程已经差不多了，房价已经进入相对稳定状态。

  我们经常用发达国家的做法来错判自己。

  3rd

  现房销售，不是什么新鲜话题。早在十三年前，央行在一份报告中建议：取消房屋预售制度，实施现房销售。

  为什么是建议？因为这事不归央行管，这事归住建部。

  为什么要这样建议？站在央行的角度，当然要全力支持实施现房销售制度：这样，就不存在烂尾楼了，银行放给购房者的贷款就更安全了；开发门槛变高了，银行放给房企的开发贷似乎也更安全了。

  让网友们投票，肯定是绝大部分会支持现房销售。十三年前，当时如日中天的新浪网就央行的建议进行了网上投票，结果是近 9 成网民赞同取消商品房预售制度。

  放在现在，再来一次，肯定也是近9成网民赞同现房销售，甚至会更高。

  央行那份报告叫做《2004 中国房地产金融报告》，2005 年 8 月 15 日发布的，原文是这么写的：「很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。」

  如今，住建部响应了十三年前央行的建议。

  4th

  很多政策，道德上无比正义，这当然好，但不能用道德正义取代市场规律。

  比如「最低工资规定」，从道德上看当然是保护广大劳动者。2016 年的全国「两会」记者会上，当时即将卸任的财政部长楼继伟说了一段大实话，大意是说《劳动合同法》可能导致了薪酬的过快上涨，最终损害的是劳动者，因为就业机会减少了。结果，当天社交媒体上的批评就铺天盖地地袭去。

  现房销售也一样。如果你反对现房销售，一定有很多人说你是地产商的走狗。

  现房销售当然有百般好，但未经权衡的好，恐怕只能是道德正义。

  5th

  9 月 11 日，住建部给六省住建厅发的那份函，题目很长，叫做《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。

  从题目可以看出，那份函的本意是落实国务院「简政放权」的改革思路。结果，变成了要不要取消期房销售制度的舆论焦点。

  6th

  「有口蜜腹剑者，但也有口剑腹蜜者。」